臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第472號原 告 廖秋香訴訟代理人 黃翎芳律師複 代理人 洪蕙茹律師
陳韻如律師被 告 江家豪訴訟代理人 陳宜燕上列當事人間解除契約返還買賣價金等事件，本院於民國101 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）先位部分：
１、原告透過好家庭不動產有限公司之仲介，於民國100 年1月15日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號（權利範圍全部）、同段295 地號（權利範圍15/30 ）土地，及其上同段560 建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 號，權利範圍全部）（土地、建物以下合稱系爭房屋），價金共新臺幣（下同）740 萬元。原告於簽約時及給付買賣價金前，均曾詢問被告系爭房屋是否曾發生過自殺或凶殺等事故，被告之代理人均答稱沒有；且系爭房屋之標的物現況說明書亦明確記載系爭房屋未曾發生「非自然事故」之情事（如凶殺案、自殺、他殺等），原告乃付清價金，並辦妥系爭房屋所有權移轉登記。詎原告之配偶於100 年9 月16日死亡，原告經鄰居告知，始知悉訴外人李王玉菊（起訴書誤載為王玉蘭）於88年間在浴室泡澡，因一氧化碳中毒不幸溺斃身亡，李王玉菊之配偶李文彬於95年間在系爭房屋內食用清潔劑自殺，且被告之代理人曾多次警告附近鄰居不得對原告或詢問買賣系爭房屋之人說出上情。經原告向臺中市政府地政局聲請協調處理，被告仍置之不理。
２、依目前房地產市場對「凶宅」之定義，係指「曾發生凶殺或自殺致死情事」之房屋，此一因素雖未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事；而在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會影響購買意願及價格，使該標的物之市場接受程度及價格低落，客觀上已非一般適於居住之標的，並造成經濟上之價值減損而影響市場價格。可見房屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知悉上情，多因心生畏怖而欠缺購買意願，影響房屋之交易價值甚鉅，屬交易上之重大瑕疵。查系爭房屋係被告於97年間買賣取得，其就系爭房屋有人因一氧化碳中毒身亡及自殺等事，當知之甚詳，然其竟未將之告知原告，更於標的物現況說明書載明未曾發生「非自然事故」之情事，依通常交易觀念，自可認被告所出賣之系爭房屋不具備物之通常價值、效用，屬民法第354 條第1 項規定「物之瑕疵」，原告自得依民法第354 條第1 項、第359 條之規定，以本件起訴狀繕本送達日為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條第2 款之規定，請求被告返還所受領之價金740 萬元及自受領時之利息。
３、另被告刻意隱瞞系爭房屋曾發生非自然身故情事之交易上重要事項，並警告附近鄰居不得說出，更於系爭房屋標的物現況說明書為虛偽不實之記載，將系爭房屋出售予原告，顯見被告故意施用詐術，使原告陷於錯誤，影響原告對系爭房屋買賣價格之判斷，而做出不利於己之意思表示，爰併依民法第92條規定，以本起訴狀繕本之送達為撤銷受詐欺而簽訂系爭買賣契約之意思表示，依民法第179 條後段、第181 條、第182 條規定，被告即應返還所受領之利益即740 萬元買賣價金之本息。
４、並先位聲明：⑴被告應給付原告740 萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5 ％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位部分：
１、如認原告前開解除契約而請求返還買賣價金顯失公平時，則依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少買賣價金50％，即被告應給付370萬元買賣價金與原告。
２、並備位聲明：⑴被告應給付原告370 萬元，及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）依內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號解釋函，所謂「凶宅」之判斷標準之一，以賣方持有不動產產權期間所發生「非自然事故」者為限。然系爭房屋前屋主父母死亡之時間分別為88年12月、95年6 月，被告係於97年7 月間始取得系爭房屋之所有權，時間上已排除「凶宅」之認定標準。且訴外人李景隆於100 年10月17日下午2時，曾前往臺中市政府地政局，澄清其父母並非自殺身亡，並提出死亡證明書為證。觀諸死亡證明書內容，李王玉菊之死亡種類勾選為「病死或自然死」、死亡原因為「疑心臟衰竭」、「疑心肌梗塞」，李文彬之死亡種類勾選為「病死或自然死」、死亡原因為「急性肺水腫併呼吸衰竭」「慢性衰竭」等，足證系爭房屋未曾發生凶殺或自殺致死事件。
（二）被告當初於購買系爭房屋前，亦有聽聞鄰里表示前屋主父親因癌末口角有白色泡沬，並向李景隆求證，李景隆亦提出其父母之死亡證明書證明是自然死或病死，且屋況說明書亦記載未發生過非自然身故之情事，被告才購買系爭房屋。故原告以街坊鄰里傳言加以憑空臆測之詞，作為提起本件訴訟之理由，實不足採信。
（三）依李文彬於臺中榮民總醫院（下稱臺中榮總）之病歷資料可知，李文彬雖於95年5 月10日在住家服用強酸自殺，惟已經中國醫藥大學附設醫院治癒後出院，足證李文彬服用強酸並未致死；嗣於同年6 月因病赴臺中榮總就醫後，於95年6 月7 日凌晨1 時48分因急救無效，經家屬請求辦理
AAD 出院（非正常出院），表示當時李文彬在醫院時已無生命跡象，家屬依民間習俗，以簡易呼吸器維持呼吸狀態，形式上留一口氣回家，故李文彬於當日凌晨2 時20分出院，於當日凌晨2 時40分死亡，是死亡證明書所載之死亡原因與臺中榮總病歷並無不符。
（四）綜上，被告於買受系爭房屋時，並不知李文彬死亡前之病歷，更不可能得知李文彬曾有自殺未遂之經歷；縱被告於買受系爭房屋時已得知上情，然李文彬並非因自殺而於住家死亡，而是因重病放棄支持性治療，經急救無效於醫院死亡，形式上留一口氣回家後斷氣，此與凶宅之定義不符，不能作為解除契約之理由。
（五）並聲明：
１、原告先位之訴及備位之訴均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執事項：（並採為本判決之基礎）
１、原告透過好家庭不動產有限公司仲介，於100 年1 月15日與被告簽訂原證1 之不動產買賣契約書（本院卷第11-19頁），購買被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍：全部）、同段295 地號土地（權利範圍：
15/30 ）及同段560 建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○路1 段151 巷9 號，權利範圍：全部），價金共74
0 萬元。
２、在原證2 之系爭房屋標的物現況說明書「是否曾經發生”非自然身故”之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）」欄，勾選「否」（本院卷第20頁）。嗣後原告依約付清價金，並於100 年2 月22日辦妥系爭房屋之所有權移轉登記。
３、系爭房屋原為訴外人李文彬所有，李文彬於95年6 月7 日死亡，由訴外人李景隆繼承之，後於97年間出售予被告，並於97年7 月9 日辦妥所有權移轉登記。
４、訴外人李景隆之母為李王玉菊，於88年12月26日死亡，依被證1 之死亡證明書（本院卷一第40頁）記載，「死亡原因：⒈直接引起死亡之疾病或傷害 甲、疑心臟衰竭」、「先行原因：乙、（甲之原因）：疑心肌梗塞」。訴外人李景隆之父李文彬於95年6 月7 日死亡，依被證1 之死亡證明書（參本院卷一第41頁）記載，「死亡原因：⒈直接引起死亡之疾病或傷害 甲、急性肺水腫併呼吸衰竭」、「先行原因：乙、（甲之原因）：慢性腎衰竭」。
５、兩造對於對造提出書證之形式真正，均不爭執。
（二）兩造爭執事項：
１、系爭房屋是否曾發生下列「非自然身故」之情事：⑴訴外人李王玉菊於88年間是否在系爭房屋浴室泡澡，因一
氧化碳中毒，不幸溺斃身亡？⑵訴外人李文彬於95年間是否在系爭房屋內食用清潔劑自殺
身亡？
２、原告先位主張，有無理由？⑴原告主張系爭房屋曾發生前述非自然身故情事，為凶宅，
依民法354 條第1 項、第359 條規定，請求被告返還價金
740 萬元，有無理由？⑵原告主張被明知系爭房屋曾發生非自然身故之事，竟刻意
隱瞞不告知原告、警告附近鄰居不得說出、在原證2 之標的物現況說明書為虛偽不實之記載，故意施用詐術，爰依民法第92條規定，撤銷被詐欺所為簽訂系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條後段、第181 條、第182 條規定，請求被告返還740 萬元，有無理由？
３、原告備位主張減少買賣價金50％，並依民法第354條第1項、第359條規定，請求被告給付370萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張系爭房屋前屋主李景隆之母李王玉菊於88年間在系爭房屋浴室泡澡，因一氧化碳中毒，不幸溺斃身亡，故系爭房屋為凶宅云云，為被告所否認，依前揭規定，自應由原告就此利己之事實負舉證責任。然查：
１、依被證1 之李王玉菊死亡證明書（參本院卷一第40頁）所示，「死亡種類」欄係勾選「①病死或自然死」，「死亡原因」欄則記載「⒈直接引起死亡之疾病或傷害 甲、疑心臟衰竭」、「先行原因：乙、（甲之原因）：疑心肌梗塞」，且該死亡證明書係由林森醫院醫師簡本昌所開立等情，為兩造所不爭執，並有該死亡證明書附卷可稽。可知原告主張李王玉菊係因一氧化碳中毒身亡之意外情節，與開立上開死亡證明書之醫師診斷結果，並不相符。
２、另依上開死亡證明書之記載，訴外人李王玉菊之死亡時間為88年12月26日，但經本院調取訴外人李王玉菊於88年之健康保險就診紀錄，僅於88年11月3 日、4 日、26日曾於大源診所就診，別無其他就醫紀錄等情，有行政院衛生署中央健康保險局101 年2 月15日健保中字第1014003321號函附之保險對象門診就醫紀錄明細表在卷可憑（參本院卷第67-68 頁），並無訴外人李王玉菊係因一氧化碳中毒身亡之相關就醫資訊，故依訴外人李王玉菊於88年之就診紀錄，仍無法佐實原告此部分之主張。
３、原告雖又舉其與系爭房屋鄰居、李文彬同居人林秀華間之對話錄音及譯文欲佐其說，且譯文內容中，林秀華表示：李王玉菊是洗澡淹死的，且到醫院前就已經死了等語（參本院卷第223 頁及背面、第225 頁背面），但訊之證人李景隆則到庭結證稱：林秀華與其父李文彬是在其母李王玉菊死亡後，始經人介紹認識的，其母在世時，林秀華未與其父母同住等語，有本院言詞辯論筆錄存卷可按（參本院卷第236 頁背面），再參之原告提出之錄音譯文中亦記載「但大塊呆（按指李文彬）有講給我聽」等語（本院卷第
223 頁），可知李王玉菊於88年12月26日死亡時，林秀華並未在場目睹，故關於李王玉菊之死亡過程，純係事後聽聞他人之轉述，所陳核屬傳聞，且與為李王玉菊開立死亡證明書之林森醫院簡本昌醫師之診斷結果不符，自無足採。
４、此外，原告又未能就訴外人李王玉菊確係因一氧化碳中毒身亡之事實，提出其他確切之證據以資佐實，自難遽認符實，原告此部分主張，無法採信。
（二）原告又主張訴外人李文彬於95年間，在系爭房屋內食用清潔劑自殺身亡，故系爭房屋為凶宅云云，仍為被告所否認，依舉證責任分配原則，亦應由原告就此利己之事實負舉證責任。但查：
１、依被證1 之李文彬死亡證明書（參本院卷一第41頁）所示，「死亡種類」欄係勾選「①病死或自然死」，「死亡原因：⒈直接引起死亡之疾病或傷害 甲、急性肺水腫併呼吸衰竭」、「先行原因：乙、（甲之原因）：慢性腎衰竭」，且該死亡證明書係由貴仁診所丁紫東醫師所開立等情，為兩造所不爭執，並有該死亡證明書附卷可稽。可知原告主張李文彬因食用清潔劑自殺身亡之意外情節，與開立上開死亡證明書之醫師診斷結果，並不相符。
２、另經調取訴外人李文彬於95年間在中國醫藥大學附設醫院及臺中榮總之病歷資料及函詢該2 醫院，可知訴外人李文彬確曾於95年5 月10日因吞食強酸至中國醫藥大學附設醫院就治，雖造成食道腐蝕性灼傷，但經該醫院搶救後，已無生命危險，並於95年5 月23日自動離院。而後，訴外人李文彬於95年6 月5 日因腎功能衰竭及代謝性酸中毒，至臺中榮總急診，醫師建議作緊急血液透析治療及住進加護中心治療，但家屬婉拒出院；之後，於95年6 月7 日再次至臺中榮總急診，在急診室即發生無脈性心電氣活動（PE
D ），經該醫院急救並於同日1 時14分緊急送往加護中心，但因心跳過慢，又開始CPR （心肺復甦術），在使用各種藥物及電擊後，病患於95年6 月7 日凌晨2 時20分在家屬要求下帶回等情，有訴外人李文彬之病歷資料、中國醫藥大學附設醫院101 年7 月27日院醫事字第1010007546號函、臺中榮總101 年8 月22日中榮醫企字第1010017225號書函可資佐憑（本院卷第73-94 、109-173 、191-193 頁）。而經函詢上開2 醫院關於訴外人李文彬於95年5 月10日吞食強酸與死亡間之關聯，中國醫藥大學附設醫院函覆稱：「三、李君原有之舊疾為糖尿病合併腎功能不全、高血壓、多發性骨髓瘤。吞食強酸引起疾病為食道腐蝕性灼傷。食道腐蝕性灼燒是否加速腎功能惡化引起腎衰竭，難以定論。四、病人李君吞食強酸，經本院搶救已無生命危險，但因腎衰竭，仍需洗腎。病人於本院出院時，生命跡象穩定。病人李君死亡原因與其吞食強酸間無直接關聯，但與後續拒絕洗腎治療應有相關，若有規則接受洗腎治療應可避免病情急速惡化。」（參本院卷第191 頁）；臺中榮總則表示：「二、（一）…３、參考病患病歷（中國醫藥大學附設醫院），病人於95年5 月10日因服用oxalicacid造成食道腐蝕性灼傷，而其過去病史有糖尿病、高血壓及多發性骨髓瘤均可能造成腎功能惡化。（二）李君死亡原因：１、在本院紀錄，並未有上述疾病史之陳述，而就病患在本院之狀況慢性腎衰竭、急性肺水腫及呼吸衰竭均可能由腎功能惡化所造成。而於95年5 月10日吞強酸之關聯性，實無法判定。２、依病歷記載病患於95年6 月5日…，且有酸血確實應緊急作透析治療。至95年6 月7 日…雖前來本院急診，但狀況已十分嚴重，而病患病情惡化終至急救無效。以本院之資料及中國附設醫院之資料，多發性骨髓瘤可能是腎功能惡化之主因，其貧血（Hb:6.7）、LDH 上升及高血鈣cA:11.7 可能是骨瘤未受控制，使腎惡化更快，而不論如何，緊急洗腎治療是救命的方法。」（參本院卷第193 頁），亦有上開醫院回函附卷可佐。由上可知，訴外人李文彬於95年5 月10日雖有吞食強酸致食道腐蝕性灼傷，但業經中國醫藥大學附設醫院搶救，並於生命跡象穩定後，始於95年5 月23日出院，且該次吞食強酸之結果，尚無法判定與訴外人李文彬死亡先行原因中之「慢性腎衰竭」有關聯。準此，原告主張訴外人李文彬係因服用清潔劑自殺身亡云云，亦與上開病歷紀錄及醫師判斷不合。
３、原告雖又舉其與系爭房屋鄰居、李文彬同居人林秀華間之對話錄音及譯文欲佐其說（參本院卷第224-232 頁），但細繹譯文內容，並未提及訴外人李文彬係因「喝草酸」而身亡，訴外人林秀華反而表示訴外人李文彬因為得「骨癌」，有服用潭子那邊1 位醫生的藥方，該藥方會吃死人，但也不是馬上吃就立刻死亡等語，且均僅係林秀華個人不具醫學專業之說詞，毫無科學根據，又核與前述臺中榮總之病歷資料、書函及醫師診斷均不相符，不能採信。故原告所提上開錄音及譯文尚無法資為有利於原告之徵憑。
４、此外，原告又未能就訴外人李文彬係因食用清潔劑自殺身亡之事實，提出其他確切之證據以實其說，自難遽予採信。
（三）綜上所述，原告主張訴外人李王玉菊於88年間在系爭房屋浴室泡澡，因一氧化碳中毒，不幸溺斃身亡，及訴外人李文彬於95年間在系爭房屋內食用清潔劑自殺身亡等情，既均乏依憑，無法認定為真，系爭房屋即非原告所指稱之「凶宅」，洵堪認定。準此：
１、原告以系爭房屋為凶宅，有民法第354 條第1 項所定之「物之瑕疵」為由，依民法第354 條第1 項、第359 條之規定，以本件起訴狀繕本送達日為解除系爭買賣契約之意思表示，即無所據。從而，原告依民法第259 條第2 款之規定，先位請求被告返還所受領之價金740 萬元及自受領時之利息，為無理由，應予駁回。
２、系爭房屋既非凶宅，被告即無原告所指刻意隱瞞不告知原告、警告附近鄰居不得說出、在原證2 之標的物現況說明書為虛偽不實之記載等等施用詐術之情狀，亦臻明確，堪可認定。原告既未遭被告詐騙，自無從依民法第92條規定，撤銷被詐欺所為簽訂系爭買賣契約之意思表示。從而，原告另依民法第179 條後段、第181 條、第182 條規定，先位請求被告返還740 萬元，亦無理由，不能准許。
３、系爭房屋既無民法第354 條第1 項所定之「物之瑕疵」，原告依民法第354 條第1 項、第359 條規定，備位請求被告減少價金50％，並請求被告給付370 萬元，即無所據，為無理由，亦應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 莊嘉蕙正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 王綉玟