臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第89號原 告 陳仁義訴訟代理人 黃肇萍律師被 告 白彩萍訴訟代理人 林開福律師
廖怡婷律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國100年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟叁佰伍拾萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣肆佰伍萬元供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣壹仟叁佰伍拾萬元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1520萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國100年4月29日以民事準備書狀更正聲明為被告應給付原告1520萬元及自本判決確定翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。核屬縮減應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：原告向被告買受其所有坐落臺中市○○區○○段○○○號土地之應有部分100000分之1031、同段建號976號建物，門牌號碼臺中市○○區市○○○路○○號15樓之2（以下稱系爭不動產），雙方並於96年8月1日簽立不動產買賣契約書，約定總價款為5300萬元，並於簽約當日原告給付被告1060萬元，再於96年12月13日支付第二期款530萬元，另約定尾款3710萬元由原告向銀行貸款後撥款予被告。嗣後因銀行貸款作業延誤，逾被告催告完成貸款尾款給付之期限（事實上原告於一個月後已取得銀行同意撥款，並發函被告要求依約給付，惟被告不願接受），遭被告於97年2月20日委託律師發函解除契約，且被告提起確認買賣關係不存在之訴，判決雙方買賣關係不存在確定。按系爭不動產買賣雖因原告違約而遭被告解約確定在案，被告自應返還原告所繳之價金1590萬元，惟原告所繳付之全部價金均遭被告沒收，作為違約罰則，顯然過高，應予酌減。另原告同意被告扣減70萬元，作為被告主張因支付本件不動產買賣之仲介費60多萬元部分之損失，於扣減後，被告尚應返還原告1520萬元。
二、對被告陳述之答辯：
㈠、被告主張繳付之1060萬元為違約定金，530萬元為懲罰性違約金，然按系爭不動產買賣契約為本件房屋仲介之東森房屋公司提供之定型化契約，於契約第二條價額及付款表中明列96年8月1日（即簽約日），原告交付予被告之金額1,060萬元為「第一期簽約金」，而非「定金」。自字義上解釋，應為簽約時第一次支付予被告之價金，絕非被告辯稱之「違約定金」。一般不動產買賣交易實務上，若為定金之交付，必會記明為「定金」；且一般定金皆為象徵性之金額，至多為房地總價額之1%~5%左右，以作為債務不履行最低損害賠償預定之擔保。另系爭不動產買賣契約第二期款530萬元，為原告給付房地價款之一部，於契約解除後，轉變為損害賠償總額預定性違約金，亦有民法第252條法院得酬減規定之適用。本件原告所給付之第二期備證款，即稱「備證款」自非懲罰性違約金可比擬；且雙方於系爭契約中亦無明文約定有「懲罰性違約金」之字句或表示，顯然被告自稱第二期款530萬元為「懲罰性違約金」，不適用民法第252條之規定等語，委不足採。
㈡、原告於簽約並繳付1590萬元後，即積極透過代書向銀行送件及洽談貸款事宜，並非惡意違約。原告於被告催告期限後之97年3月份，更積極努力向銀行爭取，獲得貸款之同意，立刻函文被告表示願意支付尾款或遲延之利息，惟仍不為被告接受。且依據「台灣房地產景氣動向季報96年第4季」新導，96年下半年各銀行確實有緊縮房貸業務，並因此導致各銀行雖受理原告之房屋貸款申貸案，但長期不通知是否核貸，然原告仍積極辦理貸款程序，於97年3月間始獲核貸，是本件顯非可歸責於原告，實乃環境所然。
㈢、被告於兩造間確認買賣關係不存在訴訟時表示願返還原告所給付之價金而解除契約，顯見被告於解約當時應無任何損失。甚且被告於該案訴訟中即將系爭房地另行出售並移轉予第三人，其售價依據仲介公司人員表示為5400萬餘元，更高於出售予原告之價格，可謂因原告之違約致被告更獲有100萬之利得，何損失之有？被告收受原告所繳付1590萬元之價金，如以被告自97年2月份起解除系爭契約，至原告起訴時止，已有三年；若依一般銀行最低存放款利率2％計算，其利息即將近高達百萬元，縱被告有些許損失，亦足以填補其損害。可見被告沒收原告所繳全部價金1590萬元，顯然過高，應予酌減。
㈣、除被告主張閱卷費56元、假扣押程序2000元、房屋稅17334元、97年9月份水電費32463元、及以3日計算遲延違約金同意扣減外，其餘被告主張訴訟費用、法律服務費用並非必要，亦無損害；系爭不動產再行出售第三人之仲介費、土地增值稅、系爭不動產轉售第三人前之關於支出系爭不動產之管理清潔費、房屋貸款利息、未能收取尾款之價金利益均非因解除契約所生之損失，並欠缺證明，不應予以扣減等語。
三、並聲明：㈠、被告應給付原告1520萬元，及自本件判決確定之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息；㈡並願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告則以：
㈠、兩造系爭不動產買賣契約經被告依法解除，並對原告所提起之確認買賣關係不存之訴訟，業據歷審判決認定系爭房地契約之解除是否可歸責於原告個人因素，致貸款無法如期通過而支付價金尾款，且被告業已給予原告相當之催告履行期間，原告最終仍未如期履行契約，足證原告係惡意違約，原告復於本件辯稱係房地景氣下跌，致各銀行緊縮房貸業務云云自無足採。
㈡、系爭不動產係座落於全國聞名之臺中市七期重劃區之豪宅聚落，且相鄰即為臺中大都會歌劇院預定地，周邊經濟價值及利益具漲價之極大空間，該地區已為臺中發展之重要中心區域，故系爭房地出售時極為搶手，並同時有多人向被告為承買之意願，故兩造約定，原告應於簽訂系爭房地買賣契約當日即96年8月1日，同時交付被告1060萬元，且依系爭買賣契約第8條之約定：「二、本契約一經簽訂，甲乙雙方均不得有反悔或有不履行之情事，否則以違約論。三、甲方（即原告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按總價萬分之三違約金，如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方(即被告)得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項。」，原告已於契約簽訂之際，同時給付被告1060萬元，而約定被告得於原告違約時沒收該價金並為契約之解除，核其性質，並探求兩造訂約時之真意，原告所交付之第一筆簽約款1060萬元即屬「違約定金」之性質，自不得因其名稱之使用，而否認其為具有擔保性質之違約定金。違約定金乃在違約定金之定金於契約履行前業已交付自無法院得就過高之違約定金減至相當數額之規定，原告請求酌減違約金自無可採。
㈢、依系爭不動產買賣契約第八條第三項之約定：「三、甲方（即原告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按總價萬分之三違約金。如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方（即被告）得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，如已過戶於甲方或甲方指定之人名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應無條件返還乙方，若因此所發生之稅捐、費用均由甲方負擔。」，足認兩造係已載明約定於原告違約時，被告除得以沒收已繳付之款項並解除契約外，如尚有其他稅捐或費用之損害發生，原告仍應負擔該稅捐及費用，核其性質應屬懲罰性違約金。是揆諸上開實務見解，被告所沒收原告所付之第二筆款項530萬元，既屬懲罰性違約金，自與被告所受損害之多少無涉，被告亦無舉證證明損害之義務。且再衡系爭房地為具高經濟價值之房產，而被告所沒收之第二筆款項530萬元懲罰性違約金僅佔系爭房地總價百分之10，較之內政部90年7月11日台（90）內中地字第9082362號函頒行，且經行政院消費者保護委員會第78次委員會議通過之「成屋買賣契約書範本」第10條第2項後段之規定：「賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限。」之比率猶低。本件系爭不動產買賣契約之解除均係因原告之惡意違約所致，故被告沒收原告給付之530萬元充當懲罰性違約金，自屬允當，並無過高之情形。從而，原告主張被告所沒收之價金過高，認應酌減至70萬元，而請求返還超過該部分之給付云云，即屬無據。
㈣、被告因原告惡意違約所致損失有：衍生之訴訟程序、假扣押程序等所生相關訴訟及程序費用、法律服務費用之損失；被告須再委託仲介業者將系爭不動產出售而生仲介費之損失；被告將系爭不動產嗣再轉賣第三人額外致生之土地增值稅、房屋稅；系爭不動產因原告違約後於轉賣期間所生之水、電、管理清潔費之損失；原告未支付買賣價金餘款，致被告喪失價金利息利益之損失；依系爭房地買賣契約第8條第3項第1款之約定，賠償自遲延之日至解約止共68日計算之價金萬分之3之遲延違約金；另因原告違約致被告額外支付系爭不動產貸款利息之損失，亦均應由原告負擔。
㈤、綜上被告因原告惡意違約受有如上所陳之損害，且被告合法解除系爭不動產買賣契約，被告依約沒收原告所支付之第一期違約定金1060萬元及第二期懲罰性違約金530萬元，於法亦無不當，故自無酌減之適用及必要。
二、並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
叁、本院之判斷
一、原告主張其以總價5300萬元，買受被告所有之系爭不動產，並於96年8月1日簽約當日，由原告給付被告第一期款1060萬元，並於96年12月13日支付第二期款530萬元，約定尾款3710萬元由原告向銀行貸款後撥款予被告。嗣後因原告未遵期繳付尾款，經被告以原告遲延給付，於催告後仍未履行，嗣於97年2月20日委託律師發函解除契約，被告向本院提起確認買賣關係不存在之訴，經本院97年度重訴字第108號判決認系爭不動產買賣契約已合法解除，確認兩造關於系爭不動產買賣關係不存在，嗣經臺灣高等法院臺中分院97年度重上字第128號、最高法院98年臺上字第1804號判決分別駁回上訴確定在案之事實，為被告所不爭，並有系爭不動產買賣契約書及上開確認不動產買賣關係不存在民事事件卷宗可憑，應為事實。原告主張兩造系爭不動產買賣契約既已解除，買賣關係不存在，被告受領原告給付之1590萬元之買賣價金即屬不當得利，爰依不當得利之法律關係請求返還，並主張酌減違約金70萬元後，請求被告返還原告1520萬元及自本判決確定之翌日起，以年利率百分之5計算之利息等語，被告則以本件原告給付第一期款及第二期款應分別視為違約定金及懲罰性違約金，並主張係原告惡意違約而造成前述之損失，認並無酌減之餘地，並以前詞置辯。則本件應審究者為：㈠原告所交付之第一期簽約款1060萬元性質上是否為違約定金、？㈡、原告所交付之第二期備證款530萬元，是否為懲罰性違約金？㈢、原告主張酌減違約金有無理由？㈣、如有理由，酌減違約金數額應為何為適當？
二、按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；而違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。而於約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」；又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第252條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第252條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院82年度臺上字第674號判決、95年度臺上字第2883號、86年度臺上字第1620號判決意旨參照）。查，本件兩造簽立之不動產買賣契約書第二條：價額及付款表，約定買賣總價：5300萬元，第一期簽約款1060萬元，第二期備證款530萬元，第三期尾款3710萬元等語，另於第八條第三項：如甲方違約不買或其他違約情事時，乙方得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，有上開不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷一第8、9頁）。前開第二條為：兩造約定之內容應屬關於系爭不動產之價金如何分期給付之情形，且觀之系爭不動產買賣契約書中，顯無特別約定兩造以第一期簽約款1060萬元為供擔保契約履行之損害賠償，顯與違約定金有別，再者，原告所繳納之第一期簽約款數額為1060萬元，已占總價之5分之1，已逾一般土地買賣通常付受之定金數額甚多，應係價金之一部分，而非定金甚明。則被告主張第一期簽約款係違約定金云云，已屬無據。復觀之上開系爭不動產契約書，第八條第三項僅約定，如有違約情事，被告得於解除契約沒收甲方已付之全部款項。非謂被告於沒收原告已給付之價金外，尚得另外請求損害賠償，故亦非懲罰性違約金之約定，且兩造亦未另就第二期備證款530萬元部分約定於原告債務不履行時，除得支付違約金外，尚須以該備證款之做為不履行損害賠償之旨，是以被告主張第二期備證款係懲罰性違約金云云，亦屬無據。
三、復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；又按當事人約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。查，本件系爭不動產買賣契約第八條第三項約定：「如甲方（即原告）違約不買或其他違約情事時，乙方（即被告）得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，如已過戶於甲方或甲方指定之人名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件返還乙方」，即僅約定解除契約沒收已付之價金，即不得再請求原告履行契約，與懲罰性違約金之債權人除得請求違約金外，並得請求履行契約之性質有間。再者，對照同條第四款：「如乙方毀約不賣或給付不能或其他違約情事時，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償」等語，足認第三項所稱「沒收甲方已付之全部款項」與第四項之「乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方」之約定，均係於對方違約時，即將之作為第一項所稱「要求對方因解除契約所發生之損害賠償」之金額，非謂被告於沒收原告已給付之價金外，尚得另外請求損害賠償。故契約第八條第三項約定之違約金性質，應具賠償總額預定性質。而關於賠償總額預定性之違約金，其本質為有債務不履行情事發生時，債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得按約定之違約金，請求債務人支付。惟約定之額數與債權人實際損害相懸殊，債務人得依民法第252條規定請求法院減至相當之數額。另按法院依民法第252條規定，審核違約金是否過高情事，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人如能依約履行時，債權人得享受之一切利益、債務人已為一部履行者，債權人所得受之利益等為衡量之標準。本院審酌本件因可歸責於原告之事由【雖原告主張其係因房地產景氣下跌及銀行承作房貸保守之環境因素致銀行未予核貸而遲延付款，故解除契約原因非可歸責於原告云云，惟為被告所否認。原告於承買被告系爭不動產時，本應評估其付款及信用能力，此亦包括評估將來能否使銀行順利核貸，如無銀行同意核貸時，有無能力依約履行之能力等情，而本件原告因無法通過銀行信評予以核准貸款，致無法依約付款，顯見原告買受系爭不動產時，未能合理評估其付款及信用能力，及無任何因應倘無法取得銀行貸款時如何仍能依約履行之舉措，嗣經被告催告後，仍未給付，自屬可歸責於原告，此亦為兩造於前揭確認買賣關係不存在事件所爭執，並經該案歷審判決所是認無訛，應可認定】而違約致被告解除系爭不動產買賣契約，使被告徒然支出系爭不動產買賣之仲介費用，及被告締結系爭不動產契約所花費之勞力、時間、精神及相關費用即化為烏有，並喪失取得其餘買賣價金之利益，並審酌原告期間亦已給付1590萬元之價金，及被告於97年2月20日解約後，於同年11月已以5400萬元轉售第三人，所受損失尚非甚鉅等客觀事實、社會經濟狀況等一切情狀，認被告主張沒收已交付價款1590萬元做為違約金，核屬過高，認原告給付之違約金應酌減至240萬元，始為適當。
六、綜上所述，兩造系爭不動產買賣契約既已解除，並經本院認原告應給付被告違約金應以240萬元為適當，是被告所受領之價金關於1350萬元【計算式：1590萬元-240萬元】部分，自屬無法律上原因，原告依據不當得利之法律關係請求返還，自應准許。是本件原告請求被告給付1350萬元及自本判決確定之翌日起，以年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行。原告勝訴部分，經核均無不合，分別審酌相當之金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
九、本件訴訟費用額共計裁判費145,760元，由原告負擔百分之15，被告負擔百分之85。
十、據上論結，本件原告之訴一部有理由， 一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 王 銘
法 官 陳添喜法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
書記官