臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第81號原 告 台瑋企業股份有限公司法定代理人 陳季吉訴訟代理人 楊明山律師複 代理人 許舒凱律師被 告 林美伶訴訟代理人 劉 喜律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號、374之2地號、374之3地號、375地號土地，合計面積3414平方公尺，應有部分全部，及其上建物即建號32號門牌號碼臺中市○○區○○路4之1號鋼架造、加強磚造二層辦公室、廠房之所有權全部，辦理移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：被告前於民國（下同）99年10月8日，將其所有坐落臺中市○○區○○段374、374之2、374之3、375地號土地，合計面積3414平方公尺，應有部分全部，及其上門牌號碼臺中市○○區○○路4之1號建物（下稱系爭標的物），以價金新臺幣（下同）4500萬元，出售予原告，雙方於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），原告並依約給付200萬元簽約金。詎料，被告竟單方毀約拒不履行上開不動產所有權移轉登記義務。嗣經原告以台中法院郵局第2753號存證信函催告後仍拒絕履行上開買賣契約之義務，為此依民法第348條第1項規定提起本件訴訟。並聲明：被告應將其所有坐落臺中市○○區○○段374、374之2、374之3、375地號土地，合計面積3414平方公尺，應有部分全部，及其上門牌號碼臺中市○○區○○路4之1號建物之所有權，移轉登記予原告。
二、對被告抗辯之陳述：㈠被告抗辯其係因系爭買賣標的物於99年9月18日下午1時57分
許發生火災受有驚嚇而於同年10月8日簽立系爭契約書，惟驚嚇乃其個人內心主觀上之認識，觀諸火災發生日距系爭契約書簽訂日，相隔約近一個月期限，難謂被告簽約時仍存有驚嚇之情狀，遑論有被告抗辯急迫之情事，且參諸證人王新發之證述，可知本件係被告先主動連絡仲介人，表示要將系爭土地予以出售，且王新發在被告表示要出賣系爭土地時，即善意向被告表示系爭土地上因火災尚有很多事要處理，待處理完畢，單純化後再出賣等語，嗣被告始同意出售系爭土地，顯見被告業已深思熟慮，且經兩造磋商約定將契約履行日拉長至100年1月7日，距簽約日（99年l0月8日）相隔長達近三個月之期間，使被告有充足時間完成系爭土地上因火災待處理事項包括廢棄物清理等事務，以履行本件契約。又被告係成年人，早於97年4月間，王新發即為被告與訴外人吳炎煌間辦理系爭土地所有權移轉事宜，並將系爭土地移轉登記予被告所有，嗣後被告亦將系爭土地出租予第三人搭蓋廠房使用，應對土地簽約相關事宜，以及土地買賣標的物之價值關係，知之甚稔，應認簽訂系爭契約書時，被告已有相當社會經驗，被告實無諉為不知之理。兩造間既就系爭買賣契約相關履約條件已約定詳盡，顯見兩造就契約條件已為相當之溝通意見、切磋及互相退讓後之結果，足證被告並無輕率、無經驗及不公平情事，自與法文之輕率、無經驗要件不符。
㈡又依最高法院44年台上字第75號判決之旨，被告主張受詐欺
或脅迫而為意思表示，應就其受詐欺或脅迫之事實負舉證責任，惟被告迄未舉證以實其說，則其所為之抗辯，應無理由。且參諸證人吳炎煌之證述皆係被告向其轉述之傳聞證詞，並非其在場所親見親聞，其證言亦與系爭契約書簽立當時情況無關聯性，自不得作為不利原告之證據。又證人吳炎煌於99年10月8日陪同被告至王新發代書事務所簽約時，吳炎煌並未一併留下，其明顯不知簽約當時之情況，是被告空言辯稱係因受原告之員工及王新發之脅迫，而以低於市價之價格將系爭標的物賣予原告云云，不足採信。
㈢末依原告所提之錄音譯文所示，本件系爭買賣交易過程（包
括簽訂契約時）中，被告係經深思熟慮後，出於自由意志下所為之決定，並無被告抗辯之情事存在，而本件糾紛之肇始，乃因兩造訂約後，被告在第三人出價較高之誘因下，為獲取較本件契約更高的利潤下，事後單方毀約所致，其所為之抗辯，係為達毀約目的，以推翻系爭買賣契約效力之藉詞。本件被告僅憑單方卸責之詞，欲推翻系爭買賣契約之效力，並未提出證據以實其說。是系爭買賣契約並不因被告並無憑據的單方撤銷買賣契約之意思表示，而為無效，故原告就系爭買賣契約所生之權利仍為有效，自得訴請被告移轉系爭土地所有權。
三、被告則以：㈠被告所有之上開地號之土地及其上建物，係出租予訴外人陳
清池經營塑膠工廠之用，然於99年9月18日下午2時多許發生火災，以致部分房屋燒毀，斯時被告即受到極大驚嚇，豈知原告公司之人員陳惠真利用被告處理承租人陳清池塑膠工廠之賠償、調解事宜，暨清運火災所生之廢棄物工作，心力俱疲之際，竟與訴外人即地政士王新發聯手一搭一唱，謊稱被告所有之廠房發生火災後會有諸多麻煩事情，包括拆除火災後廠房、廢棄物搬運及丟棄，且稱被告恐會涉及公共危險罪嫌，令被告深感畏懼及恐慌，並催促被告儘快將上開土地出售，是原告公司人員陳惠真及訴外人王新發，實有利用被告急迫、輕率之機會，以不合理之價格與被告簽訂系爭99年10月8日不動產買賣契約書，故被告自得依民法第74條規定聲請鈞院撤銷此暴利行為。被告當時係處於急迫、輕率之情狀，亦得於證人莊世明、吳炎煌之證言及原告所提之錄音譯文中得悉，被告一再表示其當時因剛發生火災被嚇到沒有考慮那麼多等語，可得佐證。
㈡再者，原告公司人員聯合地政士以脅迫語氣稱被告會涉及公
共危險罪撇不清等語，致被告恐慌、害怕，而以較低於市價之不合理價金簽約，被告亦得依民法第92條規定撤銷因受脅迫所為之意思表示。
㈢綜上所述，被告與原告簽訂系爭不動產買賣契約當時，係處
於急迫、輕率之際，且原告公司人員偕同地政士以脅迫之口吻，令被告以低於市價之價格為出售系爭標的物之意思表示，被告依法自得撤銷前揭意思表示，然被告亦於99年12月28日以台中法院郵局第3235號存證信函，向原告及王新發表示撤銷系爭不動產買賣契約，是以原告請求被告將系爭土地及辦公室建物辦理所有權移轉登記，應無理由。並聲明：駁回原告之訴。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠兩造間於99年10月8日訂立不動產買賣契約書，總價金為4500萬元，原告已給付被告200萬元。
㈡依系爭不動產買賣契約書第參條付款方法欄所示，簽約款為
200萬元、用印款為500萬元、完稅款為650萬元、尾款及交地款為3150萬元。
㈢被告於99年11月8日以臺中法院郵局第2753號存證信函向原
告及代書王新發表示稱解除系爭不動產買賣契約及願返還簽約款200萬元予原告。
㈣王新發於99年11月12日以沙鹿郵局第451號存證信函表示：
被告要求王新發交還系爭土地所有權狀四份，但依約非經雙方同意，任何一方不得擅自將文件取回之內容。
㈤被告再於99年12月28日以台中法院郵局第3235號存證信函，向原告及王新發表示撤銷系爭不動產買賣契約書。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠本件兩造間系爭不動產買賣契約書簽訂當時，原告有無暴利行為而被告得撤銷之情形？㈡被告簽訂系爭不動產買賣契約當時，有無因為被脅迫而處於恐慌害怕而得撤銷之情況？㈢原告請求被告將系爭土地及辦公室建物辦理所有權移轉登記是否有理由？茲說明如下：㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。民法第74條第1項定有明文。被告雖辯稱：其所有之上開土地及建物，係出租予訴外人陳清池經營塑膠工廠之用，但在99年9月18日下午2時多許發生火災，以致部分房屋燒毀，斯時其受到極大驚嚇，復需處理承租人塑膠工廠之賠償、調解事宜，暨清運火災所生之廢棄物工作，心力俱疲之際，原告竟與訴外人即地政士王新發聯手謊稱被告所有之廠房發生火災後有諸多麻煩事情如拆除火災後廠房、廢棄物搬運及丟棄等等，並稱被告恐會涉及公共危險之罪嫌，令被告深感畏懼及恐慌，乘此催促被告儘快將上開土地及建物出售，足見原告利用被告急迫輕率之機會，以不合理之價格與之簽訂系爭不動產買賣契約書，故被告自得依法聲請法院撤銷此暴利行為云云。並佐以證人莊世明、吳炎煌之證言為憑。然查，被告所有上開土地上確於99年9月18日下午發生火災屬實，一般情形下當事人情緒應會驚慌，是證人莊世明所證稱：發生火災當日，在現場遇見被告，她當時情緒很緊張、惶恐，說不出話，只有哭等語，證人吳炎煌證稱：於99年9月18日下午2時5分許，伊開車載被告前往系爭工廠，被告沿路一直哭，看到工廠燒掉，被告非常驚慌等語，核與常情相符，均堪採信。然系爭契約書係兩造於99年10月8日簽訂，時隔火災發生日近20日，且前開證人2人於兩造間系爭契約書簽訂時並不在場，被告以證人莊世明、吳炎煌之證言佐證，自難憑採。再者，由被告於100年8月10日提出之答辯㈥狀所附99年11月30日下午2時之正確錄音譯文可知，被告似於兩造簽訂系爭契約書後，認出售價金過低，且另有他人欲以較高價格購買，而遂向原告尋求協商解約或提高價金等情，綜上被告所辯，均難認系爭不動產買賣契約書內容有顯失公平之處。況且因顯失公平而依民法第74條請求撤銷其行為或減輕給付，為形成之訴，被告不起訴為之，而僅於本件訴訟中提出存證信函、證人證言、簽約後之估價報告書為憑作此抗辯，亦非可採（最高法院70年度台上字第174號判決要旨可資參考）。
㈡次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。民法第92條第1項定有明文。脅迫者，係指相對人或第三人故意告以危害致生恐懼而為意思表示之行為而言。其構成要件有四：1.有脅迫行為。2.脅迫人有脅迫之故意。
3.相對人因脅迫發生恐怖及為意思表示。4.其脅迫係屬不法。又主張被脅迫而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參考）。被告辯稱：原告公司人員聯合地政士以脅迫語氣稱被告會涉及公共危險罪撇不清等語，致被告恐慌害怕，而以較低於市價之不合理價金簽訂系爭不動產買賣契約，原告所為係脅迫行為云云。此為原告所否認，然脅迫行為倘非不法，則表意人應無撤銷權可言。查原告之員工即證人陳惠真到庭證述：「（是否告訴被告，廠房被燒掉會涉公共危險罪嫌？）我沒有告訴她這話。」、「（在場是否有聽到有人告訴她會涉及公共危險罪嫌？）沒有聽到。」（見本院卷100年6月14日言詞辯論筆錄），則原告或訴外人王新發是否有上開說詞，尚難證明，縱或有此言詞，因被告前開廠房確有發生火災，或有可能涉及刑事案件，雖示之以利害，但不具可非難性，不能構成脅迫，是被告此部分抗辯，不足採信。
㈢另兩造就系爭買賣標的物皆於訂約後各自提出鑑定價格資料
，有不動產估價報告書2份在卷可稽。由告該報告書記載系爭買賣標的物之單價固有差異，但市場上每一商品在交易過程中其價格本非一成不變，且在契約自由下，當事人本可就訂約當事人、價格、契約內容，自行磋商，本件買賣契約之簽訂尚難僅以其價格之差異，即認顯失公平，是被告此部分所辯，亦難採酌。
六、綜上所述，被告既未能就其主張原告有暴利行為、脅迫行為之事實，舉證以實其說，則其所辯，殊難採信，已如前述。從而，原告依據兩造間於99年10月8日所簽訂之系爭契約書規定請求被告將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號、374之2地號、374之3地號、375地號土地，合計面積3414平方公尺，應有部分全部，及其上建物即建號32號門牌號碼臺中市○○區○○路4之1號鋼架造、加強磚造二層辦公室、廠房之所有權全部，辦理移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
書記官 張珮琦