臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第96號原 告 張素娟訴訟代理人 吳梓生 律師複 代理人 鄭志誠 律師被 告 王智弘
王紀秀梅王瑞德王姚淑滿王宗鎮王亞欣上 一 人法定代理人 謝姵涵被 告 王秀靜
王秀宜王裕程王若榕兼 上二人法定代理人 彭群雅共 同訴訟代理人 林邦賢 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段三四五之四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積一百九十二平方公尺之四層樓建物拆除後，將土地騰空返還原告。
被告應自民國一○一年一月一日起至拆除上項建物並騰空返還原告土地之日止，按月給付原告新台幣肆萬貳仟伍佰零貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒佰捌拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳仟參佰伍拾陸萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…㈤訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。查本件臺中市○○區○○段345之4地號土地之承租人之一即王瑞琪已於民國99年3月29日死亡，則就王瑞琪對系爭土地之租賃關係，即由其配偶彭群雅及子女王裕程、王若榕繼承之，此有其繼承系統表、戶籍謄本在卷可稽。茲因本件拆屋還地訴訟係本於同一租賃契約關係所生，該訴訟標的對於全體承租人有合一確定之必要，為必要共同訴訟，須以全體承租人為當事人，原告爰依法追加彭群雅、王裕程、王若榕為共同被告，於法核無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列情形之一者，不在此限：…㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，本件原告起訴時原係聲明請求被告應自100年1月1日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付新台幣(下同)42,502元之金額予原告，嗣於訴訟進行中，以101年6月13日辯論意旨狀變更聲明為被告應自101年1月1日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付42,502元之金額予原告等語，核其性質為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：緣坐落於臺中市○○區○○段第345之4地號土地(下稱系爭土地)前為訴外人廖允寬、廖德樹所共有，渠等於39年3月13日將系爭土地出租與訴外人王塗水，王塗水乃委請訴外人林阿 為保證人，簽立「覺書」二份（即租賃契約），並分別交予廖允寬及廖德樹收執，其中均有以特約事項承諾：「對該土地日後台端【即廖允寬、廖德樹】倘有必要時，定要予先壹個月前通知於鄙人【即王塗水】，決以無條件移交予台端」等語。嗣廖允寬、廖德樹將系爭土地出賣予原告之母親即訴外人張莊美碧後，張莊美碧已於98年間去世，系爭土地即由原告繼承；另王塗水則於78年間去世，而由被告等人繼承，今原告擬將系爭土地收回自用，已依「覺書」所載之特約事項，於99年10月
26 日以中壢二支郵局第324號存證信函通知被告等人，將雙方間就系爭土地之租賃關係於99年12月31日終止，被告自應將系爭土地返還與原告。退步言之，縱認上開「覺書」並非真正，惟被告等人亦有擅自將系爭土地一部分轉租予他人經營菜攤使用之情事及以基地供違反法令之使用（搭設木造平台）之情形，原告亦得終止系爭土地之租約，收回系爭土地。又原告既已以100年8月24日準備書㈢狀合法終止系爭土地之租賃關係，則自次日起，被告等所有坐落系爭土地上之建物即門牌號碼台中市○○區○○街○○○巷○號等建物（下稱系爭建物，即被告100年6月29日答辯續狀附證物二使用執照所示建物，坐落如附圖一所示Ａ、Ｂ部分，面積共192㎡），繼續占用原告之系爭土地，即乏法律上正當權源，受有相當於租金之不當得利，並致原告受有相當於租金之損害（惟被告已付清100年整年相當於租金之不當得利或損害賠償金），爰依租賃契約之法律關係、民法第179條（或第184條）、民法第767條前段、土地法第103條第2款或第3款之規定，聲明請求：除假執行擔保金額及免予假執行部分外，如主文所示。
二、被告則以：關於系爭土地之訴訟，依台灣高等法院台中分院82年度重上字第43號民事判決、最高法院83年度台上字第1650號民事判決，已確認覺書並非真正，自應受既判力之拘束，原告自不得依覺書之特約事項請求返還租賃物。又被告雖將系爭土地上之系爭建物即門牌號碼台中市○○區○○街○○○號等建物分租予他人，但此僅係對自己所有房屋之使用收益，與系爭土地之轉租尚屬有別，又附圖二所示Ａ部分之雨遮因附合在系爭建物上，而為系爭房屋之一部分，亦即被告對系爭房屋之使用範圍的延伸，從而姑且不論證人吳莉華是否給付租金，證人吳莉華所使用部分在系爭建物之雨遮內，自亦仍屬被告對系爭建物使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，又證人吳莉華所承租使用的地方，同時亦屬被告所有門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號建物之騎樓，為系爭建物之一部，而非承租系爭土地。況被告係無償出借系爭建物一部分予證人吳莉華使用，更與違法轉租土地有別，因此，原告就此主張被告轉租系爭土地，而依土地法第103條第3款之規定終止租賃契約，恐有誤認且無理由。此外，附圖二所示Ｄ、Ｅ部分之平台，係由向被告承租系爭建物（門牌號碼臺中市○○區○○街○○○巷○○○ 號、2-2號）之承租人所施作，且該部分平台屬容易拆移之物，且均在系爭土地之範圍內，並未占用道路用地，更無妨礙公共安全，縱該平台超出建築線，亦不致有危害公共安全或違反公序良俗之情形，且該平台僅係簡易鋪設而隨時可移除，因此原告主張被告亦有違反法令使用之情形，而依土地法第103條第2款之規定，請求被告交還系爭土地，亦無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本件原告主張其為系爭土地所有權人，且兩間就系爭土地有不定期租賃之法律關係、每月租金為42,502元等情，業據其提出土地登記謄本及本院81年度訴字第350號兩造間調整系爭土地租金之民事判決在卷可佐，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
肆、法院之判斷：原告主張其得收回系爭土地並請求被告將其所有坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將土地返還，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：一、原告得否依「覺書」之特約事項終止租約並請求被告拆屋還地？二、原告是否得依土地法第103條第2款或第3款規定終止租約，並依民法第767條前段請求被告拆除坐落系爭土地上如附圖一Ａ、Ｂ部分之系爭建物後，騰空返還系爭土地予原告？三、原告請求被告應自101年1月1日起至拆除系爭建物並騰空返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利或損害賠償金42,502元，是否有理由？爰分別說明於次：
一、原告得否依「覺書」之特約事項終止租約並請求返還土地？㈠按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，
有既判力。確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力。民事訴訟法第400條第1項、第401條第1項前段分別定有明文。而確定判決所生之既判力，除當事人就確定終局判決經裁判之訴訟標的法律關係，不得更行起訴或為相反之主張外，法院亦不得為與確定判決意旨相反之裁判，否則將使同一紛爭再燃，即無以維持法之安定，及保障當事人權利、維護私法秩序，無法達成裁判之強制性、終局性解決紛爭之目的。次按確認之訴其確認法律關係成立（存在）或證書真正者，為積極確認之訴，其確認法律關係不成立（不存在）或證書非真正者，為消極確認之訴。積極確認之訴原告勝訴者，雖亦為積極確認判決，於原告敗訴時，則為消極確認判決〔參楊建華，《民事訴訟法要論》（上）81年9月版，第189頁〕。
換言之，確認證書真正之訴原告敗訴確定者，即生確認證書非真正之消極確認效力。
㈡經查，原告雖主張系爭「覺書」係真正，兩造均應受系爭
覺書特約事項之拘束，並得依「覺書」之約定終止兩造間之租賃契約，惟就系爭覺書是否真正等情，原告之母張莊美碧曾對本件被告王智弘等人向本院起訴（案號：本院81年度訴字第2165號），訴之聲明即包含確認王塗水製作之系爭覺書為真正在內（參被告100年3月23日答辯狀附之最高法院83年度台上字第1650號判決第3頁），並經臺灣高等法院臺中分院82年度重上字第43號民事判決為不利於張莊美碧之認定〔參同上判決第8頁「…上訴人（即張莊美碧）…請求確認上述覺書及土地賃借證書之成立為真正，自屬不應准許。」〕，並經最高法院83年度台上字第1650號判決駁回張莊美碧之上訴而確定在案，本件原告係前案原告之繼承人，被告王智弘亦為前案被告，均應受前案既判力效力拘束。揆諸上開說明，此一確定判決應生消極確認效力，亦即系爭覺書非真正，為前案確定判決認定之事項而有既判力，本院自應受前案確定判決既判力之拘束，無從為相異之認定。從而原告主張系爭「覺書」為真正，並得依覺書之特約事項終止租約並訴請拆屋還地，自非有據。
二、原告是否得依土地法第103條規定終止租約，並依民法第767條前段請求被告拆除坐落系爭土地上之系爭建物，並返還系爭土地予原告？㈠按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回：…三、承租人轉租基地於他人時…」土地法第103條第3款定有明文。次按土地法第103條第3款所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止。(最高法院52年台上字第680號判例意旨參照)㈡經查，被告將系爭土地面向府前街之部分土地，轉租予第
三人即證人吳莉華經營菜攤使用，業據證人吳莉華到庭證述：之前因為我害怕，實際上我是有租賃的，先前我確實向法院作虛偽不實的陳述，一個月租金15,000元，是月初給付租金的，水電是由被告接給我用的等語綦詳。此外並有原告所提供之現場照片6張、臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖（附圖二）在卷可稽，足見證人吳莉華擺設菜攤之範圍確實占用到系爭土地之一部，是原告所稱被告違法轉租基地之一部予他人使用，應堪認定。
㈢被告雖辯稱：係無償出借予證人吳莉華使用土地，證人吳
莉華之證述前後不一，不可採信云云，惟查，證人吳莉華之陳述雖有前後不一致之情形，然證人吳莉華於知悉原告提供錄影光碟（原證27）之事實後，於本院101年5月4日庭期已坦承其於100年9月20日所為之證詞虛偽不實，實際上係向被告承租系爭土地之一部，是證人之陳述雖有前後不一，然仍應以其第二次之陳述較為可採，復參酌本院
100 年9月20日現場勘驗時所訊問之證人之證詞，除證人吳莉華外，其餘證人黃綵葳、余淑梅均證述有向被告承租，每月租金均為15,000元等情，皆與證人吳莉華第一次之陳述不同，而與其第二次之證述有租賃關係、租金為每月15,000元相同，觀諸證人吳莉華和在場其餘證人與被告等人均無僱傭、親屬關係，被告實無獨厚證人吳莉華之理，益證證人吳莉華第二次之證述較為可採。雖證人吳莉華所承租之部分非坐落於系爭建物內，而與其他證人之承租範圍係建物內之店面有所不同，惟尚難據此逕認被告無償提供系爭土地供證人吳莉華經營菜攤，因此被告辯稱其係無償出借土地予證人吳莉華使用，尚難採信。被告雖又辯稱：附圖二所示Ａ部分之雨遮因附合在系爭建物上，而為系爭房屋之一部分，亦即被告對系爭房屋之使用範圍的延伸，證人吳莉華縱所使用部分在系爭建物之雨遮遮敝範圍內，亦仍屬被告對系爭建物使用收益權之行使云云。然查，果如被告所辯，證人吳莉華僅係借用系爭建物之一部分，則證人吳莉華何須於本院履勘現場時為虛偽陳述（向被告王智弘無償借用）在前，又於知悉原告提出自行查訪錄影光碟（原證27）後，自白其先前此部分證述係虛偽，而甘冒受刑事偽證罪嫌訴追、審判之危險？再者，前開雨遮縱然附合於系爭建物，亦無由使該雨遮下方所遮蔽之土地10㎡全部成為系爭建物之一部分，此觀被告100年6月29日答辯續狀附證物二系爭建物使用執照所示騎樓部分僅4.03㎡即明，是被告所出租予證人吳莉華經營菜攤之土地，至少仍有5.97㎡（10-4.03＝5.97）非在建物騎樓範圍之內，而係就系爭土地所為之租賃，自堪予認定。被告辯稱該部分亦為系爭建物之延伸，委無足取。況且證人吳莉華所承租、使用之土地，並非全然坐落於系爭建物雨遮（棚）之下，而有部分已直接占用系爭土地及鄰地（345- 5地號土地及未登記土地，附圖二所示Ｂ、Ｃ部分），此經本院現場履勘屬實並囑託臺中市豐原市地政事務所製作附圖二附卷可稽，並有原證26照片六紙足資佐證（證人吳莉華擺攤位置超逾雨遮遮敝範圍），是被告辯稱證人吳莉華所使用擺設菜攤之土地，均為系爭建物之延伸，被告並無違法轉租系爭土地云云，尚非可採。
㈣綜上所述，被告將系爭土地違法轉租予他人，原告得據土
地法第103條第3款而收回系爭土地，原告亦已以100年8月24日準備書㈢狀對全體被告為終止系爭土地租賃關係之意思表示，兩造間關於系爭土地之不定期租賃關係，亦應自次日起終止，嗣被告所有之系爭建物占用系爭土地即乏合法權源，是原告請求被告拆除系爭建物後騰空返還系爭土地予原告，於法有據，應予准許。
㈤原告另主張被告亦有土地法第103條第2款以系爭土地供違
反法令之使用情事，因本院認被告有上開同法條第3款違法轉租情形明確，原告得依法終止租約收回系爭土地，已足以支持原告本件請求，再就是否有同法條第2款情形加以認定，於本件判決結果已不生影響，核無必要，併此敘明之。
三、原告請求被告應自101年1月1日起按月給付相當於租金之不當得利或損害賠償予原告，是否有理由？按「無法律上原因受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第179條、第184條分別定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而原告既已以100年8月24日民事準備㈢狀，對全體被告為終止系爭土地租賃關係之意思表示，系爭土地之租賃關係應自次日（100年8月25日）起終止，依民法767條前段規定，被告本應將系爭建物拆除後，騰空返還系爭土地予原告。惟被告迄今未將系爭建物拆除後騰空系爭土地返還予原告，則自100年8月25日起，被告已屬無權占有系爭土地，侵害原告系爭土地之所有權；被告等亦因享有占有系爭土地之利益，致原告受有系爭土地無法使用之相當於租金之損害。而就系爭土地之租金，前經本院以81年度訴字第350號判決判命自81年1月1日起應調整為每月42,502元（見原證13），並經臺灣高等法院臺中分院以81年上字第290號判決駁回兩造之上訴確定在案（見原證23）。
且原告自承於101年3月底，被告王智弘已將100年整年之相當於租金之不當得利或損害賠償金額給付予原告。原告雖認為被告王智弘遲至101年3月底所給付之金額並非系爭土地之租金，惟因原告確有於本件訴訟中附帶請求被告賠償相當於租金之不當得利或損害金。是為減少兩造間之紛爭，原告乃收受被告王智弘所給付之金額。從而，原告依上開規定請求被告應自101年1月1日起至拆除系爭建物並騰空返還原告系爭土地之日止，按月給付42,502元予原告，作為相當於租金之利益或損害賠償金額，確屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，於依土地法第103條規定終止兩造間關於系爭土地之不定期租賃關係後，被告所有之系爭建物占用系爭土地即乏法律上正當權源，從而，原告依民法第767條前段規定，請求被告將系爭建物拆除後騰空返還系爭土地予原告，並自101年1月1日起，至被告拆除系爭建物並騰空返還系爭土地予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利或損害金42, 502元，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免予假執行，均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
伍、依職權告發部分：證人吳莉華（身分證號碼：Z000000000號，00年0月00日生，住臺中市○○區○村路○○巷○○號）於本院審理中自白其於100年9月20日所為於本案案情有重要關係之事項（被告有無轉租系爭土地）之證述虛偽不實，涉犯刑法第168條之偽證罪嫌，爰依刑事訟訴法第241條規定，依職權告發，並移請檢察官依法處理。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
民事第三庭 法 官 曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
書記官 洪千羽