臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第107號上 訴 人即被上訴人 柯俊宇訴訟代理人 黃逸仁律師被 上訴 人即 上訴 人 周佳雯訴訟代理人 謝尚修律師複 代理 人 詹閔智律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於民國101年3月5日本院豐原簡易庭99年度豐簡字第551號第一審判決提起上訴，本院合議庭於101年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造之上訴均駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹萬肆仟伍佰伍拾元，由柯俊宇負擔新臺幣壹萬壹仟捌佰玖拾伍元，由周佳雯負擔新臺幣貳仟陸佰伍拾伍元。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人柯俊宇（下稱柯俊宇）方面：
(一)原審起訴主張：
1.柯俊宇係門牌號碼台中市○○區○○路3段131號7樓之1之房屋及該集合式住宅地下第1層第171號停車位之所有權人，對造上訴人周佳雯（下稱周佳雯）於民國98年6月28日經仲介商「二十一世紀不動產」向柯俊宇承租前開房屋，簽訂租賃契約書，約定每月租金為新台幣（下同）25,000元，租期自98年7月10日起至99年7月10日止；嗣兩造再於98年7月6日就同一租賃物另行簽訂房屋租賃契約書，租期變更約定為自98年8月10日起至100年8月9日止；並約定新簽之房屋租賃契約書約乃98年6月28日所定租賃契約之延伸，除新約另有約定外，餘均依原契約之約定。而系爭房屋之社區管理費為每月2,399元，停車位清潔費為每月200元，依兩造98年6月28日所訂租賃契約第9條及98年7月6日租賃契約第5條第1項約定，應由承租人負擔。周佳雯則已於98年8月10日遷入前揭房屋居住使用。
2.兩造簽訂前揭房屋租賃契約書後，周佳雯迄今僅支付75,000元之押租金及1個月租金25,000元，即未曾再支付任何租金，柯俊宇主張請求周佳雯未付之租金之時點，係自98年8月10日起算；且周佳雯迄100年11月9日始將系爭房屋返還柯俊宇，惟柯俊宇同意關於周佳雯「點交」租賃物之時點僅計算至100年10月31日（逾前開時點之部分柯俊宇同意不予主張），依此計算，柯俊宇得向周佳雯請求給付租金之期數應自98年8月10日起至100年10月31日止，總計為26又3分之2個月，合計周佳雯尚積欠柯俊宇租金666,666元（計算式：25,000元×26＋25,000元×2/3=666,667元，元以下四捨五入，但柯俊宇僅主張666,666元）。另周佳雯每月應繳管理費2,399元及車位清潔費200元，共2,599元，且其自承租時起即未曾繳納，總計亦欠繳27又3分之2個月，合計71,905元（計算式：2,599元×27＋2,599×2/3＝71,906元，但柯俊宇僅主張71,905元）。另周佳雯於點交房屋時未將房屋清掃乾淨，且復於屋內牆壁塗寫文字，造成房屋之牆面污損需重新粉刷，致柯俊宇受有18,000元之損害；且因遷出之時未結清水、電、瓦斯費，復因長時間未繳費而遭斷水斷電，前開水、電、瓦斯費及回復費用共計8,460元。再縱本院認周佳雯已於本件起訴前或起訴後，已向柯俊宇為終止租賃關係之表示，惟周佳雯遲至100年11月間始完成租賃房屋之返還，則周佳雯就「返還租賃物」之義務亦有債務不履行之情事，柯俊宇自得併依98年7月6日所訂房屋租賃契約第9條第1項約定，請求周佳雯給付相當於租金五倍之違約金125,000元。爰依租賃契約之法律關係請求周佳雯給付積欠之租金666,666元，縱周佳雯抗辯系爭租賃契約已經其終止，為有理由，然周佳雯迄100年11月9日始將房屋返還柯俊宇，就租賃契約終止後，迄周佳雯返還房屋予柯俊宇之日止，柯俊宇亦得依不當得利之法律關係，請求周佳雯賠償相當於租金每月25,000元之損害；且周佳雯於終止契約後，未依約返還租賃物，亦屬債務不履行，致柯俊宇受有相當於租金每月25,000元之債務不履行之損害，並請求法院擇一為柯俊宇勝訴判決。周佳雯復應依系爭租賃契約給付積欠之管理費71,905元、房屋牆面污損重新粉刷費用18,000元及違約金125,00 0元，合計柯俊宇之請求共890,031元（計算式：666,666元＋71,905元＋18,000元＋8,460元＋125,000元＝890,031元，柯俊宇誤算為891,571元）。
3.周佳雯雖抗辯柯俊宇未依約交付租賃物等情，然周佳雯已經於簽訂租賃契約後進住。至於周佳雯所稱電視架、書架、衣櫥部分，其中電視櫃及書架係原本於周佳雯遷入時即已裝設完成置於系爭房屋內，而衣櫥部分則係周佳雯臨時要求欲在7月間入住，且當時柯俊宇預先準備之衣櫥又不符周佳雯之期待，柯俊宇當時即曾表示因時間緊迫無法在其入住前及時更換裝設完成，因該衣櫥於組裝前柯俊宇將之置於彰化家中，周佳雯遂表示其可與友人前往柯俊宇位於彰化之家中載運，當時確由周佳雯前往柯俊宇位於彰化之家中載運，然而其後亦係由柯俊宇親赴系爭房屋，並在管理室人員協助下組裝完成，無周佳雯所稱係其自行組裝之情事。至於周佳雯入住後水、電瓦斯等供應事宜，其中水、電部分均係由柯俊宇於7月20日辦理完畢；瓦斯部分則因系爭租賃物屬新屋，尚未辦理瓦斯供應之服務，而辦理瓦斯供應僅需由承租人備妥租約即可辦理，且辦理時復需與瓦斯公司約妥裝設瓦斯錶之時間，而當時周佳雯已經入住，為利周佳雯與瓦斯公司時間上之約定，兩造當時遂約定由周佳雯持租賃契約書前往欣中瓦斯辦理，周佳雯抗辯柯俊宇有違約之情事，顯然失據。而周佳雯所稱裝設窗簾部分，柯俊宇亦已依約裝設完成，至於浴室應裝設窗簾之位置，應否於某扇窗戶裝設窗簾一節，係因兩造之認知不同，因該浴室中有一部分窗戶具有採光、視覺之功能，且客觀上亦無隱私遭侵害之問題，故而柯俊宇有保留其中一部分未裝設窗簾，殊無據此即謂柯俊宇有違約之情事。而周佳雯入住前管理費欠費事宜，係因柯俊宇與管委會間之爭議，其後柯俊宇已於訴訟終結後付清，至於管委會擅自限制周佳雯使用公設，係屬管委會對於周佳雯是否有不法侵害之行為，此亦非柯俊宇所能左右。而管委會於10月間發函周佳雯限制使用公設，亦係因周佳雯於7月間入住後未曾依約給付管理費所致，此與柯俊宇無涉。
4.且周佳雯依兩造簽定之契約固享有終止租約之權利，惟周佳雯迄今僅曾於98年10月2日以存證信函表示希望柯俊宇出面解決其於該信函中所稱之所有問題，姑不論柯俊宇是否有其所稱債務不履行之情事，然不可否認者係周佳雯自始至終未曾明確對柯俊宇表示其將終止系爭租賃關係，租賃關係自無終止之可言。縱使周佳雯辯稱其係因不諳法律而未為終止租約之表示，然此一風險自應由周佳雯承擔，無將此一「不諳法律」之不利益歸由柯俊宇承擔之理，準此，柯俊宇本於兩造間之租賃關係請求周佳雯給付每月25,000元之租金，自屬有據。另縱認為周佳雯已合法終止租賃關係，惟周佳雯並未依約將租賃物點交予柯俊宇；周佳雯雖辯稱其業已搬離系爭房屋，惟此一「搬離」之行為，不足以在法律上評價為「租賃物之返還」。而系爭房屋既未經返還於柯俊宇，柯俊宇自無從再就租賃物為使用收益，自得請求周佳雯給付「因無法就租賃物為使用收益之損害賠償」。再者，周佳雯主張其業將系爭房屋之鑰匙交付予管理員，此亦不生「點交租賃物」之效果，因兩造就租賃物之點交，自始至終未曾約定可以管理員代柯俊宇辦理點交，自不能謂已將系爭租賃物返還予柯俊宇。柯俊宇本於租賃物之所有權，原本可將該租賃物出租於他人使用，且出租之對價為每月25,000元，是本件柯俊宇主張之「損害」，自應以此數額予以計算。而關於土地法所訂城市房屋租金之規定，於本件應無適用之餘地。且柯俊宇就本件訴訟金錢之請求，係基於「債務不履行」之法律關係所生，其法律效果則為「債務不履行之一方應對他方負擔損害賠償之責任」，如前所述，柯俊宇原本就系爭租賃物之使用收益，係可將之出租，並換取每月25,000元之對價，如在此情形之下猶可適用土地法關於租金限制之規定，則無異鼓勵承租人於租賃關係解消後可拒不履行返還租賃不動產之義務，蓋土地法關於租金之限制，顯然低於市場上不動產租賃之租金，承租人於租賃關係解消後僅需以極低之對價即得繼續使用收益租賃物，此又焉係土地法關於租金限制之立法目的所在？
5.周佳雯雖抗辯約定租金包括管理費等語，然兩造除於98年6月28日租賃契約第9條明定外，亦於98年7月6日租賃契約再以「例示」之方式載明「因使用本租賃物所產生之…等因使用租賃物所衍生之一切費用，應由承租人負擔。」，相關約定既已於契約中明定，自無周佳雯所稱「漏未記載」之情事，其抗辯顯無理由。
6.並聲明：周佳雯應給付柯俊宇891,571元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保為假執行之宣告。
(二)於本院補充陳述稱：
1.原審判決認定兩造租約業經周佳雯合法終止乙節，尚有疑義。蓋周佳雯於系爭存證信函中，係主張柯俊宇並未依契約約定裝設其與柯俊宇所預訂之窗簾，惟細觀系爭契約，其上並未特別提及應於浴室內裝設如何之窗簾，縱使柯俊宇於浴室內所裝設者非窗簾而係布幔，然此實已具備原審判決所指保障「隱私」之功能，則在此情形之下，如何能謂柯俊宇有債務不履行之情事？
2.再者，縱如原審於判決中所認定，存證信函中「希望出租人出面親自解決所有問題，或立即撤銷契約…立刻搬走」等云云已足生終止契約之效果，惟此一終止之意思表示亦屬「附條件」之性質，亦即只在有「違約」之情形下始有「終止契約」之問題。然如前所述，柯俊宇既無「違約」之問題，則該意思表示之條件即未成就，則在此情形下系爭契約何來發生終止之效果？
3.此外，關於原審認定自契約發生終止之效力時起，上訴人即受有相當租金之損害，故屬第論，惟關於「租金」之計算應依土地法第97條所訂之數額計之等語，則有違誤。蓋土地法第97條之立法目的，係在於保護社經地位居於弱勢之不動產承租人，惟土地法於立法時之社會形勢與現今已不可同日而語，「承租人」於租賃關係中並非一定居於經濟上之弱勢，以本件情形觀之，周佳雯為一心智成熟、教育程度匪淺之成年人，而「以每月25,000元之租金承租系爭房屋」既係承租人基於自由意思下所為之決定，顯見其對於此一租金水準並非無法承擔，在此情形之下如何能以一「弱勢地位之承租人」視之？是關於該法第97條所示為保護承租人所訂之租金上限之目的於本件之情形既已不復存在，則前開法條所訂自應做「目的性限縮」，於本件排除其適用，方屬妥適。
4.又，早年土地低度開發，需求亦較低，是以土地及房屋之價值亦不若現今之高，關於土地法就租金之約定尚能反映土地「購買價值」與「使用對價」之相當性。然觀諸現今之房地市場，「法定地價」與「房屋課稅現值」嚴重背離市場現況，倘有心者利用土地法第97條規定，蓄意於承租土地或房屋後操弄法律拒不遷移，則出租人在訴請損害賠償時又僅能依土地法所訂之數額認定租金，則此又豈係立法者於立法之時所樂見。且兩造既就租金約定有明確約定，足以排除土地法對於租金最高限制的限定。本件情形不符合土地法第97條規定，系爭房屋的環境也都是該屋的附加價值、包含車位、公設等等，原審就此部分認定不合理，租金應以25,000元計算。兩造契約關係解消之後，不當得利請求部分，應以承租人所受利益為準，每月租金為25 ,000元，系爭房屋有此價值就應以25,000元計算。
5.另關於「管理費」部分，原審認定因系爭租約業經合法終止，是以周佳雯無需再行負擔之，亦有違誤。蓋關於管理費部分，兩造約定由承租人負擔，其精神在於「直接占有房屋之人應負擔管理費」。從而，系爭租賃關係縱經終止，然該租賃物既仍在周佳雯之占有中而未曾點交予柯俊宇，則關於此一管理費之約定自仍應有效，縱柯俊宇無從據租賃契約關係請求此管理費之給付，惟「租賃物未經點交」乃一不爭之事實，本件既無通知點交或搬走的事實，柯俊宇得據此請求損害賠償亦屬當然，則此一管理費之代墊或給付義務之承擔又何嘗不是柯俊宇所受之損害？又何以不能據以請求周佳雯賠償損害。兩造合約均看不出管理費是內含的，周佳雯支付給仲介公司的服務費用也相當於月租金25,000元，實際上兩造約定月租金不包含管理費部分。
6.上訴聲明：原判決不利於柯俊宇部分廢棄，上開廢棄部分周佳雯應給付柯俊宇720,923元，及自99年10月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人即上訴人周佳雯方面：
(一)於原審辯稱：
1.兩造於98年6月28日簽訂系爭租賃契約，再於98年7月6日周佳雯即將入住前，柯俊宇又私下請求周佳雯與其另定租賃契約書，將原契約書所定1年期租約更改為2年期租約，且因系爭租賃物自兩造98年6月28日締約後至同年7月6日止，仍存放大量垃圾及家具等物品，且無水、電、天然氣等設備，致無法入住，柯俊宇表示需要時間處理，周佳雯始同意租賃契約之起租日延至98年8月10日開始。然至98年8月初為止，柯俊宇均無任何動作，周佳雯因原有房屋已出售，自有家具若無法順利搬入系爭房屋將無處存放，經緊急聯繫柯俊宇，柯俊宇竟乘此機會要求周佳雯自行清除垃圾，並將柯俊宇指定的遺留家具運送至柯俊宇彰化住家，周佳雯被迫自力清運上開堆置於租賃物內之垃圾，且將柯俊宇留存家具搬運至彰化柯俊宇住家。關於柯俊宇承諾提供水、電、天然氣等設備，至同年8月初為止，柯俊宇亦毫無動靜，周佳雯聯繫柯俊宇請求恢復及裝設，柯俊宇竟以「工作繁忙」為由，要求周佳雯自行前往自來水公司、台灣電力公司接洽復水、復電事宜，及至欣中天然氣公司請錶接通天然氣等事宜。另依兩造98年7月6日所訂房屋租賃契約第11條「租賃物附屬設備」第1項及第7項約定，柯俊宇應提供「全新洗脫烘洗衣機壹台」及「全室：電視櫃壹座…窗簾壹組、書架兩組、衣櫥壹座」等設備，然周佳雯98 年8月10日入住時，上開設備均未到位，經聯繫柯俊宇請求提供，柯俊宇始於8月底提供洗衣機，期間周佳雯所有衣物均須手洗或送洗。電視架、書架、衣櫥部分，更要求周佳雯自行至中壢IKEA搬運，且柯俊宇訂購之商品並非家具，而係完全未組裝之家具「材料包」（即DI Y家具），該些家具少則有十餘公斤，多者達五、六十公斤以上，周佳雯僅為瘦弱女子根本無法自行組裝，只得從中壢IKEA將材料包運回系爭房屋後，委請社區管委會派二名警衛協助幫忙組裝。窗簾部分，依約柯俊宇本應就全室玻璃窗各提供窗簾1組，然柯俊宇僅在客廳落地窗上安裝窗簾1組，另以「布幔封住」浴室玻璃窗之「一部份」充數，其餘玻璃窗（包含部份浴室玻璃窗）均未安裝窗簾，周佳雯聯繫柯俊宇請求安裝，柯俊宇竟告以「反正對面不會看過來」為由拒絕安裝，周佳雯只得在重要玻璃窗部分自行裝設窗簾。另柯俊宇遲至98年9月底始將系爭房屋之信箱鑰匙交付予周佳雯。
又因柯俊宇自97年7月初開始即欠社區大樓管理費，系爭大樓管委會曾對柯俊宇提告並獲勝訴確定判決，詎柯俊宇隱瞞上開欠繳管理費之事實，致周佳雯多次遭大樓管委會要求繳款，更於98年10月18日遭管委會發函限制不得使用系爭大樓公共設施；因柯俊宇有上開遲延情事，周佳雯遂於98年10月2日寄發存證信函要求柯俊宇出面解決所有問題，否則將於住滿3個月後（即以押金75,000元充當3個月月租）終止租約立即搬走，詎柯俊宇置若罔聞，毫無處理意願，是系爭租賃契約已於98年12月9日終止；柯俊宇起訴請求周佳雯給付租金，自屬無據。
2.兩造確有合意系爭租金每月25,000元是包括管理費及停車費在內，98年6月28日租賃契約書僅係漏未記載，並非兩造合意內容：依周佳雯於98年6月28日與「Century 21（21世紀）」房屋仲介所訂租賃議價合約書所載，周佳雯委託租賃條件為每月租金25,000元（含管理費及車位費用）；惟於訂約時租賃契約卻僅記明每月租金25,000元（第2條第2款），而漏未書立上開特約意旨，此顯為房屋仲介服務人員之疏忽；因租賃議價合約書與租賃契約書內容手寫部分，除簽名外均係由仲介人員代為書寫，此以肉眼檢視該二份文件筆跡即足證明。此締約過程均為柯俊宇所明知，柯俊宇現竟利用此文字漏載之機會，請求周佳雯另行給付系爭租賃物管理費及停車費，毫無誠信，當屬無理。且系爭租賃契約已經周佳雯於98年12月9日終止，自無負擔管理費之義務。
3.柯俊宇自97年7月起至98年6月止長期積欠管理費34,068元，並遭系爭大樓管委會提起訴訟判決敗訴確定，仍拖欠拒絕繳款，並對周佳雯隱匿上開欠繳管理費及判決敗訴之訊息，周佳雯雖於接獲管委會通知後，已於98年10月2日寄發存證信函要求柯俊宇繳款，卻仍置之不理，致管委會於98 年10月18日發函禁止周佳雯使用大樓公共設施，顯已使周佳雯不能為約定之使用，周佳雯自得依民法第436條規定，主張自98年12月9日起終止系爭租賃契約。另依兩造98年6 月28日租賃契約第16條特約條款約定附屬物品之「落地窗簾」，是指系爭房屋的每一個窗戶都要有落地窗簾，然柯俊宇並未提供，系爭房屋甚至浴室窗戶並非均設有窗簾，浴室窗簾竟然是隨便貼上一塊布而已，使用不到1個月即已剝離不堪使用；且依柯俊宇提出之收據亦可證其所購置之窗簾僅有一組並非全戶窗戶窗簾，足證柯俊宇未提供契約所約定給付之物品，周佳雯業於98年10月2日寄發存證信函催告柯俊宇提供，柯俊宇並未給付，周佳雯主張類推適用民法第254條規定自98年12月9日起終止系爭租賃契約，洵為適法。縱認周佳雯不得依民法第436條，或類推適用民法第254條規定終止系爭契約，依兩造98年7月6日租賃契約第8條第1項「承租人…如中途解約願付出租人三個月租金同額違約金補償出租人損失，且必須提早二個月以書面告知」之約定，周佳雯亦得任意終止系爭租約。而周佳雯已於98年10月2日以存證信函向柯俊宇表示將住滿3個月之98年12月9日終止契約，已合於上開約定，系爭契約亦已於98年12月9日終止。
4.柯俊宇雖以周佳雯所發存證信函未明確提及終止契約一詞，主張系爭租約迄今仍有效存在等語。然查周佳雯並不具法律專業知識背景，客觀上無從精準掌握「撤銷」、「終止」或「解除」等法律專業用語意涵。惟依前揭存證信函內容以觀，周佳雯已先指出柯俊宇多項違約情事，並於文末載明：「希望出租人出面親自解決所有問題，或立即撤銷契約，承租人將住滿三個月（即押金七萬五千元正）立即搬走」等語，足認周佳雯寄發存證信函之意，係在向柯俊宇為「若不立即改善函中所指問題將不再給付租金，之後繼續居住三個月之租金以押金七萬五千元抵扣，押金全數抵扣後將終止契約立即搬走」之意思表示甚明。柯俊宇前述主張，洵非可採。
5.周佳雯已於98年12月初即已遷出，迄今均未再實際占有管領系爭房屋，自無不當得利可言。周佳雯雖於99年10月26 日始將系爭房屋之相關磁扣、鑰匙交還社區管委會，然並非如管委會回函所稱於99年1月18日始遷出；周佳雯確於98 年12月初即已遷離系爭房屋，並於99年1月1日起另外租屋居住；周佳雯是於新居整理家具時發現可能有物品遺漏未搬離系爭房屋，故於99年1月18日又回到「系爭社區管理室」（非自行上樓）向管理員告知「因搬家緣故必須上樓」，嗣仍未尋獲該物品即刻離開，前後不足十分鐘，並非周佳雯於99年1月18日始遷離系爭房屋。另社區管委會回函說明三所稱周佳雯99年10月26日上午持社區車道遙控器及7樓之1大門磁扣逕自進入社區停車場搭電梯進入，經管理人員上樓瞭解並追回相關磁扣、鑰匙部分，係因柯俊宇提出本件訴訟，周佳雯欲瞭解系爭房屋使用現況（例如柯俊宇是否自行居住、有無另外出租等），始未經管理室登記上樓拍照蒐證，其後即遭社區管理人員驅離並追回相關鑰匙、磁扣，顯見周佳雯並無實際占有管理系爭房屋。而依系爭房屋社區管委會函覆之99年1月18日警勤工作日誌所載：「7A周s今天搬家，聯絡不上柯r，已通知柯r表哥王s」等語，可證周佳雯至遲於99年1月18日即未再占有管領系爭房屋，且管委會人員亦已將周佳雯搬家之事實，告知柯俊宇於系爭社區管理中心指定之聯絡人即柯俊宇表哥王先生，自已發生返還房屋效力，周佳雯縱於當時未能即刻交還鑰匙與磁扣，並不影響柯俊宇本於所有權人對系爭租賃房屋之管領使用。如認本件需計算相當於租金之不當得利，周佳雯於99年10月26日已遭社區管理人員驅離並追回相關鑰匙、磁扣，顯見周佳雯就系爭房屋並無管理力可言，關於相當於租金之不當得利之計算期間，亦應僅算至99年10月26 日。
6.縱認周佳雯於租約終止後因未能返還鑰匙而需返還柯俊宇相當於租金之不當得利或損害賠償，依土地法第97條規定，當事人於約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權。查系爭房地雖位於台中市七期重劃區，緊鄰老虎城購物中心，除此之外，系爭建物坐落之位置附近僅有東方之珠理容KTV之聲色場所，即無任何商業活動，多數均供住家使用。而柯俊宇自97年7月開始即欠繳系爭租賃物之大樓管理費，周佳雯於98年10月18日遭大樓管委會發函限制不得使用大樓公共設施，是系爭租賃物關於公共設施部分非由周佳雯使用，周佳雯未獲得任何利益。周佳雯主張不宜逕以系爭房屋及其基地申報價值最高額10％作為本件租金，應以5％作為計算標準。而系爭房屋座落基地面積為2033.48平方公尺，柯俊宇所有土地應有部分為616/100000；98年每平方公尺申報地價為16,000元、99年與100年均為17,600元，是98年度系爭房屋坐落基地之申報價值為200,420元、99年與100年度為220,461元；又系爭房屋課稅現值依卷附台中市地方稅務局文心分局回函，為606,200元，計算至100年10月31日之相當於租金之不當得利，亦僅73,018元，而周佳雯已經給付柯俊宇75,000元之押租金，自得與柯俊宇之請求抵銷。
7.柯俊宇追加請求牆面汙損等之損害賠償18,000元部分，並未見其提出相關說明及依據，且未能舉證兩造100年11月9日點交系爭房屋時，系爭房屋內部情況與交屋時有何不同，自難空言主張此部分之清潔費用，其請求應屬無據。另柯俊宇交屋予周佳雯時，系爭房屋本即無水、電、瓦斯，係周佳雯自行辦理相關給水、給電、安裝瓦斯等工作，是周佳雯於返還時回復原狀點交予柯俊宇，並無違誤。況周佳雯搬離系爭房屋業已通知柯俊宇，柯俊宇本即自行注意水、電、瓦斯等繳費情況，柯俊宇放任每期款項累積欠繳，導致該等設施遭停用停錶，因此所生之重新申設費用8, 460元當非可歸責於周佳雯，應由柯俊宇自行承擔，或至少柯俊宇屬嚴重與有過失，應依比例分擔。
8.另關於柯俊宇主張違約金部分，系爭租賃契約會終止，是因為柯俊宇沒有依約提供相當的設備或繳納管理費用所致，為可歸責於柯俊宇事由之終止，應無違約金可言。若認周佳雯之返還房屋、鑰匙、門扣而有債務不履行之情況，因周佳雯並無實際使用房屋，且管理員業已通知柯俊宇所指派之聯絡人，告知周佳雯業已搬家之事實，周佳雯認為5個月的違約金顯然過高，應依法酌減至適當金額。
9.聲明：柯俊宇之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
(二)於本院補充陳述稱：
1.依台中市政府地方稅務局中市稅文分字第1015050351號函所示，系爭房屋之課稅現值應為606,200元，原審判決誤算為613,900元。準此，個別加計98、99及100年度系爭房屋座落基地之土地申報價值，98年系爭房屋年租金上限應修正為80,662元、99年及100年年租金上限應修正為82,666元。查周佳雯於98年12月9日後即無再使用系爭房屋，全未受有任何經濟價值或從中取得任何利益，且周佳雯係因不諳法律規定，以為搬家遷移且通知管理員即屬返還房屋，才未於第一時間交付鑰匙、磁扣，確實未受有任何經濟價值。另系爭房屋乃屬新式集合大樓，備有相當公共設施，衡酌現今房屋交易市場，公共設施是否完善乃交易之重要考量，此亦為周佳雯原選擇承租系爭房屋之重要原因。然因柯俊宇於出租前即已長年欠繳系爭房屋之管理費達34,068元，導致周佳雯於98年10月18日即遭管委會勒命禁止使用任何公共設施。倘系爭租約並未提前終止，周佳雯尚可就該無法使用公共設施之損失，依民法第436條「租賃物權利瑕疵」之規定請求減少價金，則於契約終止後產生相當於租金之不當得利，當應考量該使用價值之減損，自不得算至10％年租上限。準此，原審判決全未考量上開情形，僅以系爭房屋座落於臺中市七期重劃區為由，逕將年租金算至10％上限，確非允妥，周佳雯主張以5％作為計算標準，以符合實際及法律正義。
2.查系爭租約於終止後，該社區之保全公司當屬為柯俊宇管理系爭房屋之人，否則周佳雯於99年10月26日進入社區時，即不會遭保全人員驅離並追回鑰匙、磁扣。周佳雯已於98年12月初遷出，保全公司亦已將周佳雯搬家之事實，依約通知柯俊宇於系爭社區管理中心指定之聯絡人王先生，管委會表示無法代為保管鑰匙，但是周佳雯有如期通知，已經依法終止租約，周佳雯縱於當時未能即刻交還鑰匙與磁扣，亦僅為柯俊宇可另向周佳雯訴請返還鑰匙磁扣之債權，或柯俊宇因此必須換鎖之損害賠償，並不影響柯俊宇本於所有權人對系爭租賃房屋之管領使用至明。99年1月18 日管理員拿回鑰匙之後，周佳雯對於系爭房屋沒有管領力，沒有受有利益，柯俊宇主張周佳雯受有不當得利部分，予以否認。倘認定本件周佳雯於搬移並通知柯俊宇後，僅因未能繳回鑰匙、磁扣，而仍成立不當得利者，計算租金之時點亦僅能計算至周佳雯實際交還鑰匙、磁扣予柯俊宇之使用人保全公司之日即99年10月26日，方屬合理。
3.查「租賃議價合約書」與「租賃契約書」乃房屋仲介人員從中聯繫磋商租賃條件確定後，始於98年6月28日約集兩造共同簽約。依「租賃議價合約書」所載，周佳雯委託租賃條件為每月25,000元（含管理費及車位費用），惟核「租賃契約書」卻僅記明每月租金25,000元（第2條第2款），卻未書立上開特約意旨，此乃仲介人員之疏忽，並非兩造經磋商後合意租金不包含管理費及車位費用。上情有原審證人王佳鼎於100年5月9日結證稱：「（問：被證一第一條記載每月租金2萬5000元含管理費、車位是含在每月租金裡，租賃契約書是記載每月租金2萬5000元，但沒有記載含管理費及車位是含在每月租金裡，為何有此落差，是漏寫還是另在締約的時候與屋主有協議由周佳雯負擔？）是當初簽約的人員疏忽掉漏寫的」、「（問：雙方在簽約的時候就管理費的協議究竟為何？）租金就是含管理費及車位。」等語在卷為憑。復從系爭房屋同社區之其他出租條件觀之，出租人招攬承租之條件有每月租金22,000元，包含停車費用與管理費，且出租人提供家具、設備均較本案佳；有每月18,000元上下，然不包含管理費用。由上揭招攬承租廣告以觀，本案系爭租金於兩造磋商時確已約定內含管理費與停車費用，況現今房價、租金均較系爭租賃契約締約時飛漲許多，當足佐證兩造合意本案租金25,000元確已內含管理費與停車費用，訂約時僅係漏載。
4.原審判決以證人王佳鼎乃承租人方之仲介人員且為系爭租約保證人，與租金條件有利害關係，且非簽約時之承辦人員，故就王佳鼎上開證述，不予採信。惟查，王佳鼎固因上開身份而與租金條件有利害關係，然並非具有利害關係之人所為證述即無可採，況本件管理費至多區區數萬元（原審僅判7,797元），證人王佳鼎業經具結到庭證述，何需因此箋箋之數而甘冒七年以下徒刑重罪而作偽證。另王佳鼎既為承租人方之仲介人員，並擔任系爭租約之保證人，簽約時當有在現場。原審判決於認定兩造締結租約第16條特約事項所載「落地窗簾」是否指每一窗戶均應裝設部分，採認證人王佳鼎之證述，於管理費部分卻否認王佳鼎在場見聞，前後理由矛盾，當無可採。又柯俊宇於證人王佳鼎作證後，本聲請傳喚出租人方仲介張家瑋到庭作證欲予駁斥，然張家瑋經傳喚未到，柯俊宇遂於100年6月13日庭訊時表示捨棄傳喚，是就管理費應由何人負擔，是否為契約漏載之侍證事實，於證人王佳鼎證述後既已偏向周佳雯，柯俊宇未能再行提出反證，此舉證責任之不利益，當應歸屬於柯俊宇負擔。
5.縱認周佳雯有違約情況，原審判決認定周佳雯未點交系爭房屋期間（98年12月9日至100年11月9日）所生之違約金2,875,000元應酌減至50,000元，因本件柯俊宇僅請求1個月違約金，應依比例減至2,174元始為合理：
⑴查柯俊宇起訴請求周佳雯給付違約金125,000元部分，於
原審101年3月5日審理期日，其訴訟代理人表示：依契約第9條請求125,000元違約金部分，周佳雯應每月給付相當於租金五倍的違約金等語，審判長當時即諭知：柯俊宇是要請求1個月的違約金125,000元，還是全都未點交期間的違約金都要請求？如果是全部都要請求，就要有補繳裁判費等語，訴訟代理人遂表示：柯俊宇主張就此違約金為一部請求。
⑵原審判決認定：依兩造原約定計算方式，計算租賃契約終
止之98年12月9日起，至周佳雯返還租賃物之100年11月9日止，違約金高達2,875,000元，已遠高於系爭租賃房屋土地及其建物申報總價值之數倍；經斟酌一般社會經濟狀況，本院認兩造約定之違約金為屬過高；況本件何以拖延甚久始完成租賃物之返還，周佳雯或可能因不諳法律，致以為自行搬走即完成契約義務；然租賃契約終止係可歸責於柯俊宇之事由，柯俊宇於租賃契約經周佳雯終止後，亦長久不行使請求返還租賃物之權利，始以致之。因之，本院以為柯俊宇全部得請求之違約金，應予酌減為50,000元，始為適當等語。準此，原審判決係認定23個月之違約金總額2,875,000元應減至50,000元為適當，然柯俊宇起訴僅係「一部請求」即僅請求1個月之違約金，則縱認周佳雯有未點交之違約情況，原審所認定50,000元違約金應依比例減至2,174元（50000/23＝2173.91）始為適當。
6.柯俊宇於原審業已自認，系爭房屋於交屋時並未裝設瓦斯，是周佳雯因系爭租約終止所生回復原狀責任，本即無需留下瓦斯表，柯俊宇重新安裝瓦斯表之費用當不應由周佳雯負擔。並參照原審判決於上述酌減違約金部分，業已明確認定柯俊宇長久不行使請求返還租賃物權利等，確實有所過失，然就此水、電、瓦斯之回復費用8,460元部分卻認定應全數由周佳雯負擔，全未考量柯俊宇與有過失部分，當有錯誤。
7.聲明：原判決不利於周佳雯部分暨准予假執行部分均廢棄。前開廢棄部分，柯俊宇於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項如下（見原審卷二第68-69頁），並有98年6月28日房屋租賃契約書（見原審卷一第4頁）、98年7月6日之房屋租賃契約書（見原審卷一第6-7頁）、玉山銀行匯款單及大眾銀行活期性存款存入憑條（見原審卷一第48頁）、台中大隆路郵局存證號碼第01146號存證信函（見原審卷一第49頁）、市政101社區管理委員會100年8月2日101(100)函字第100080210號函（見原審卷一第118頁）、土地登記簿謄本（見原審卷二第35-38頁）、臺中市中與地政事務所101年1月11日中興地所三字第1010000373號函及臺中市政府地方稅務局文心分局101年1月6日中市稅文分字第1015050351號函（見原審卷第46-49頁）等為證，自堪信為真實，本院採為判決之基礎。
(一)兩造於98年6月28日就柯俊宇所有門牌號碼台中市○○區○○路3段131號7樓之1之房屋及該集合式住宅地下第1層第171號停車位簽訂房屋租賃契約書，由周佳雯向柯俊宇承租上開房屋，約定每月租金為25,000元，租期自98年7月10日起至99年7月10日止；嗣兩造再於98年7月6日並就同一租賃物另行簽訂房屋租賃契約書，租期變更約定為自98年8月10日起至100年8月9日止。並約定新簽之房屋租賃契約書約乃98年6月28日所定租賃契約之延伸，除新約另有約定外，餘均依原契約之約定。周佳雯則於98年8月10日遷入前揭房屋居住使用。
(二)兩造簽訂前揭房屋租賃契約書後，周佳雯迄今僅支付75,000元之押租金及1個月租金25,000元。
(三)周佳雯曾於98年10月2日以台中大隆路郵局存證號碼第01146號存證信函通知柯俊宇，表示「今天希望出租人出面親自解決所有問題，或立即撤消契約，承租人將住滿三個月（即押金柒萬伍仟元正）立刻搬走。」等語，該存證信函已經於翌日送達柯俊宇。
(四)周佳雯曾於99年10月26日持第1項○○○區○○道遙控器及該房屋大門磁扣前往系爭租賃房屋，經社區經理發現後，周佳雯始將車道遙控器及房屋大門磁扣交付社區管理中心。
(五)周佳雯於100年11月9日已經交還系爭房屋予柯俊宇受領；兩造並協議如果法院認為應以本時點為給付租金或不當得利的時點，同意計算到100年10月31日止，最末一期之租金或損害金額，以3分之2個月計算。
(六)臺中市○○區○○路3段131號7樓之1之房屋坐落之土地即臺中市○○區○○段○○號土地98年4之申報地價為每平方公尺16,000元、99-100年之申報地價為每平方公尺17,600元。
(七)第1項房屋所在社區為地上15層、地下3層之集合住宅，社區名稱為「市政101」，位處臺中市○○區○○路上，對面為老虎城購物中心，左側為惠順停車場，右側為「寶輝世紀花園」集合住宅；附近房屋均為住宅，或興建中之住宅。交通部分由河南路右轉市政路可接中彰快速道路，或往中港路方向行駛，左轉中港路後，可接國道一號高速公路。
(八)第1項房屋每月之社區管理費為2,399元，停車位清潔費為200元。
四、兩造爭執事項（見原審卷二第69-70頁）：
(一)周佳雯抗辯系爭租賃契約已依98年10月2日以台中大隆路郵局存證號碼第01146號存證信函告知柯俊宇將於98年12月9日（住滿三個月）終止，並已將租賃物返還柯俊宇，是否有理由？
(二)柯俊宇主張依租賃契約或不當得利或債務不履行之法律關係，請求周佳雯給付積欠之租金或相當於租金之不當得利或損害賠償，是否有理由？
(三)如柯俊宇前項主張有理由，其得請求之數額為何？周佳雯抗辯兩造系爭房屋租賃契約書關於租金之約定逾土地法第97條之規定，柯俊宇就超出之部分無請求權，是否有理由？
(四)柯俊宇主張依系爭房屋租賃契約書（後約）第9條之約定，請求周佳雯給付按月相當於租金5倍之違約金，並先一部請求125,000元，是否有理由？周佳雯抗辯違約金過高應予酌減，是否有理由？
(五)柯俊宇主張依兩造系爭房屋租賃契約書之約定，管理費及車位清潔費應由周佳雯負擔，尚積欠柯俊宇此部分費用71,905元，是否有理由？
(六)柯俊宇主張周佳雯於租賃期間在系爭房屋之牆面塗鴉，搬遷後未回復原狀，請求周佳雯賠償重新粉刷費用18,000元，是否有理由？
(七)柯俊宇主張周佳雯於搬遷後未結清水、電、瓦斯費用，應賠償水、電、瓦斯費用及回復費用共8,460元，是否有理由？
五、得心證之理由：
(一)周佳雯抗辯系爭租賃契約已經其於98年10月2日以台中大隆路郵局存證號碼第01146號存證信函告知柯俊宇將於98年12月9日（住滿三個月）終止等情，業據周佳雯提出該存證信函為證，且柯俊宇並不否認已收受該存證信函之事實。依周佳雯於存證信函通知柯俊宇之事由係主張出租人即柯俊宇未於「98年7月10日準時點交附屬設備如燈炮、窗簾、深色系列衣櫥及信箱鑰匙」，及未告知系爭房屋因管理費未繳而與鴻海保全有訴訟等，且出租人未出面解決系爭房屋之水電問題，又讓承租人自行前往欣中天然氣公司請錶使用天然氣等；因而通知「今天希望出租人出面親自解決所有問題，或立即撤銷契約，承租人將住滿三個月（即押金柒萬伍千元正）立刻搬走，並請退還周佳雯本身的白色沙發組。」等語，有該存證信函可查。雖周佳雯於該信函所指關於柯俊宇應提供之水、電、天然氣等設備，及電視架、書架、衣櫥等傢俱之提供，是由周佳雯向自來水公司、電力公司申請復水、復電，或是由柯俊宇自行為之；及有關家具是由周佳雯至中壢IKEA搬運，且自行組裝，或是如柯俊宇所主張是至其彰化住處搬運，且柯俊宇有代為組裝等情，兩造爭執雖烈；然不論如何，至周佳雯於98年10月2日為前揭存證信函之通知時，系爭租賃之房屋，並無周佳雯所指未提供水、電、天然氣，或欠缺家具之事實，斯時柯俊宇就此部分之給付，自已無給付遲延之可言。惟關於窗簾部分，依98年6月28日所訂租賃契約書第16條其他特約事項約定出租人即柯俊宇須提供落地窗簾，有該租賃契約書在卷可證（見原審卷一第4頁反面）。而兩造約定之窗簾係指房屋內每一窗戶均應裝設窗簾，且因房屋浴室內有一大落地窗，必須要有落地窗簾等情，亦據證人即周佳雯委任之房屋仲介人員王佳鼎於本院證述屬實（見原審卷一第86頁）。然柯俊宇迄周佳雯為前揭存證信函時，僅提供一個窗簾，浴室內之落地窗戶，更僅以一布幔封住，有周佳雯提出之房屋現場照片10紙在卷可證（見原審卷一第39-43頁）；柯俊宇雖主張其已依約裝設完成窗簾之設置，至於浴室應裝設窗簾之位置，及應否於某扇窗戶裝設窗簾一節，係因兩造之認知不同，因該浴室中有一部分窗戶具有採光、視覺之功能，且客觀上亦無隱私遭侵害之問題，故而柯俊宇有保留其中一部分未裝設窗簾；租約並未特別提及應於浴室內裝設如何之窗簾，縱使浴室內所裝設者非窗簾而係布幔，然此實已具備保障隱私之功能等語。顯然柯俊宇亦自承系爭房屋確有部分窗戶並未裝設窗簾，又依周佳雯提出之照片可知，於房屋浴室落地窗戶，柯俊宇並未裝置窗簾，僅以一布幔遮住，自與兩造約定應裝設落地窗簾之意旨不符；而其中尚有二個窗戶是周佳雯自行裝設百葉窗者，足認此部分窗戶，柯俊宇亦未提供窗簾；柯俊宇雖為前揭主張，然是否裝設窗簾，與採光或視覺功能並無必然之衝突；更何況周佳雯為單身女子，浴室是否設置窗簾，攸關安全及隱私，自屬契約之重要部分，依現場照片所示，仍有部分窗戶無窗簾，且布幔已有剝落，難謂具備保障隱私之功能；兩造既已特約柯俊宇必須提供，自不得再以認知不同等藉口拒絕給付，是柯俊宇此部分上訴意旨，自非可採。準此，周佳雯以柯俊宇未依約提供特約之附屬物，認柯俊宇有給付遲延之情事，應為可採。
(二)按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之，最高法院89年度台上字第1904號判決可資參照。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，
以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，亦有最高法院98年度台上字第1925號判決可考。經查，本件周佳雯於98年10月2日以台中大隆路郵局存證號碼第01146號存證信函通知柯俊宇時，已明確告以柯俊宇未依約給付契約約定之附屬設備燈炮、窗簾、深色系列衣櫥及信箱鑰匙等物，及「希望出租人出面親自解決所有問題，或立即撤銷契約，承租人將住滿三個月（即押金柒萬伍千元正）立刻搬走，並請退還周佳雯本身的白色沙發組。」等語，其意思表示之真意，顯係有向柯俊宇催告給付系爭租賃契約所約定之附屬設備之意，故要求柯俊宇親自出面解決；而其謂立即撤銷契約，承租人將住滿三個月立刻搬走等語，雖未使用終止契約一詞，惟稽之一般人對於契約之解除、終止等法律上之用語，未必能了解而得正確使用；依一般人對於租賃契約之理解，周佳雯既係表示將撤銷契約並住滿三個月立刻搬走等語，自應解為周佳雯係表示如柯俊宇不出面處理，其將終止系爭租賃契約之意思表示，始合於經驗法則及誠信原則，並與當事人所欲表示之法律效果，不相違背。柯俊宇主張周佳雯前揭存證信函僅表示希望柯俊宇出面解決其於該信函中所稱之所有問題，未明確對柯俊宇表示伊將終止租賃關係等情，應不可採。而柯俊宇就系爭租賃契約之履行，確有前揭特別約定之附屬物品未依約提供，且於周佳雯催告後，仍未提供，而有給付遲延之情事，業如前述，柯俊宇上訴意旨稱其無違約情事云云，尚無可採；準此，周佳雯抗辯系爭租賃契約於契約開始履行後，因柯俊宇就特約應提供之附屬物有給付遲延之情事，已經其催告後為終止之意思表示，並於98年12 月9日發生租賃契約終止之效力，應為可採，柯俊宇上訴主張不生終止效力，尚無可採。
(三)周佳雯雖以其實際上於98年12月初即已自系爭房屋遷出，迄今均未再實際占有房屋為由，而抗辯其非無權占有，無不當得利等語。然為柯俊宇所否認，並主張縱認周佳雯已合法終止租賃關係，惟周佳雯並未依約將租賃物點交予柯俊宇，周佳雯「搬離」租賃物之行為，不足以在法律上評價為「租賃物之返還」，迄100年11月9日周佳雯始將系爭房屋遷讓返還柯俊宇等語。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。而所謂返還租賃之房屋，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。
如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號判決參照）。經查，本件系爭租賃契約固已經周佳雯於98年12月9日終止，然周佳雯僅係自行搬遷離去系爭租賃之房屋，並未通知柯俊宇並將占有之租賃房屋交付柯俊宇受領，自難謂已依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有。又周佳雯雖以市政101社區管理委員會於100年8月2日101（100）函字第100080201號函檢附其社區99年1月18日之警勤工作登記簿上載周佳雯於同日搬家，聯絡不上柯俊宇，已通知柯俊宇表哥王先生等情，而抗辯其至遲於該日已未占有系爭房屋，且社區管理委員會已將周佳雯搬家之事實，告知柯俊宇於系爭社區指定之聯絡人王先生，已發生歸還之效力；縱計算不當得利之時點亦僅能計算至周佳雯實際交還鑰匙、磁扣予柯俊宇之使用人保全公司之日即99年10月26日等語。然為柯俊宇所否認；姑不論周佳雯就柯俊宇是否有委任系爭社區管理委員會代為管理系爭租賃物之事實，並未舉證以實其說，且前揭管理委員會亦係函覆本院其管理中心並不清楚屋主與房客間之租賃情況，有該函在卷可查（見原審卷一第118頁），難認周佳雯已預先通知柯俊宇。另前揭警勤工作登記簿亦僅係值勤警衛就其所見聞之事實予以記載於工作日誌上，其記載之內容，並無周佳雯將房屋之占有移轉予社區管理委員會或值勤警衛之事實；更何況系爭房屋之大門磁扣及鑰匙，是99年10月26日周佳雯自行前往系爭房屋時，遭社區經理發現，始被追回者，亦有該函可查；足認周佳雯縱已搬離系爭房屋，其鑰匙亦經值勤警衛取回，然系爭社區管理委員會或值勤警衛究非柯俊宇管理系爭租賃房屋之使用人或受僱人，復無證據證明周佳雯有於出租人遲延後，將其拋棄占有預先通知出租人之情事，而始終未依債務本旨，將租賃物標物返還柯俊宇，自仍不能免其返還義務，仍應負無權占有之責，且周佳雯既尚未盡其返還系爭房屋之義務，對柯俊宇就系爭房屋之管領使用即難謂無影響。周佳雯前揭上訴意旨，仍非可採。
(四)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項亦有明文。且土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，亦有最高法院43年台上字第392號判例可考。本件系爭租賃契約已經周佳雯於98年12月9日終止，業如前述；且周佳雯於98年8月10日租賃後僅給付支付75,000元之押租金及1個月租金25,000元，則為兩造不爭執之事實；另依兩造系爭98年7月6日所訂租賃契約書第4條約定，押租金不得抵租金，應認周佳雯於租賃後，僅給付1個月之租金，是柯俊宇依租賃契約之法律關係，請求周佳雯給付98年9月10日起至98年12月9日止共3個月之租金，自屬有據；其逾此部分之租金請求，因租賃契約既已經周佳雯合法終止，周佳雯自不負給付租金之義務，柯俊宇之請求，即乏依據。又兩造系爭租賃契約固約定每月租金為25,000元，惟周佳雯抗辯房屋租金之約定超過土地法第97條第1項之限制部分，柯俊宇無請求權，依前揭說明，應為可採。而其租金之數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。而查系爭房屋之課稅現值為613,900元，周佳雯上訴意旨認僅為606,200元，容係漏計「屋突」2處之現值4,500、3,200元，有系爭房屋稅籍證明書可稽（見原審卷二第49頁），尚無可採；坐落之土地即臺中市○○區○○段○○號土地98年度之申報地價為每平方公尺16,000元，土地面積為2,033.48平方公尺，柯俊宇土地之應有部分為100,000分之616，是系爭房屋坐落土地98年度之申報總價應為200,420元（計算式：16,000元×2,033.48×616/100,000＝200,420元），合計土地及其建築物申報總價為814,320元（計算式：613,900元＋200,420元＝814,320元）。且查系爭房屋坐落臺中市○○區○○段○○號土地上，門牌號碼為臺中市○○區○○路3段131號7樓之1，應屬城市地方房屋。且房屋所在社區為地上15層、地下3層之集合住宅，社區名稱為「市政101」，位處臺中市○○區○○路上，對面為老虎城購物中心，左側為惠順停車場，右側為「寶輝世紀花園」集合住宅；附近房屋均為住宅，或興建中之住宅。交通部分由河南路右轉市政路可接中彰快速道路，或往中港路方向行駛，左轉中港路後，可接國道一號高速公路。亦為兩造所不爭執，並有本院勘驗筆錄在卷可查，且有周佳雯提出之系爭房屋附近街廓地圖1紙在卷可參。是本院審酌系爭房屋坐落之台中市七期重劃區，為台中市工商甚為繁榮之區域，此為眾所週知之事實，及周佳雯利用該房屋可得之經濟價值（周佳雯原係同意以每月25,000元之代價承租者）等情事，認本件系爭房屋之租金，應以土地及其建築物申報總價額年息10%計算為適當。周佳雯主張因柯俊宇欠繳管理費，致其未能使用大樓公共設施一節，非屬因第三人就租賃物主張權利所致，周佳雯上訴意旨以其無法使用大樓公共設施認以5%計之，柯俊宇上訴意旨認應排除上開規定適用，仍以原租額計算，均非允恰。是柯俊宇得請求周佳雯給付98年9月10日起至98年12月9日共3個月之租金為20,358元（計算式：814,320元×10%×3/12＝20,358元）。
(五)另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）；而無權占有他人房屋者，其所受利益，為使用本身，「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。本件如前所述，周佳雯雖已於98年12月9日終止契約，然並未依債務本旨，將租賃物標物返還柯俊宇，仍不能免其返還義務，應負無權占有之責，是柯俊宇主張周佳雯於租賃契約終止後，未依約返還租賃物，應返還柯俊宇相當於租金之不當得利，應為有據，周佳雯抗辯其未實際占有，不負賠償責任等語，並不可採，業如前述。而本件系爭房屋之租金，應以土地及其建築物申報總價額年息10%計算為適當，已如前述，是柯俊宇請求周佳雯返還相當於租金之損害金之數額，亦應據此計算，其理由同前述，自不再贅言。系爭房屋則是迄於100年11月9日始經周佳雯交還柯俊宇受領；惟兩造同意僅計算到100年10月31日止，最末一期以3分之2個月計算。準此，周佳雯應負返還相當於租金之不當得利之期間為自98年
12 月10日起至100年10月31日止。又系爭房屋土地及其建築物98年度之申報總價為814,320元，已如前述；99、100年度之申報地價則為每平方公尺17,600元，土地面積為2,033.48平方公尺，柯俊宇土地之應有部分為100,000分之616，故99、100年度之申報總價應為220,462元（計算式：17,600元×2,033.48×616/100,000＝220,462元），合計土地及其建築物99、100年度之申報總價為834,362元（計算式：613,900元＋220,462元＝834,362元）。柯俊宇得請求周佳雯給付相當於租金之損害金如下：
1.自98年12月10日起至98年12月31日止共2/3個月之損害金為4,524元（計算式：814,320元×10%÷12×2/3月＝4,524元。
2.自99年1月1日起至100年10月31日共22個月之損害金為153,9 66元（計算式：834,362元×10%÷12×22＝152,966元）。
從而，本件柯俊宇依不當得利之法律關係，請求周佳雯給付相當於租金之不當得利157,490元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。而就柯俊宇經駁回部分，柯俊宇雖另依債務不履行之法律關係，而為請求周佳雯賠償損害，然柯俊宇依債務不履行之法律關係所得主張之損害賠償請求權，其因周佳雯未依約返還房屋所受損害即為柯俊宇不能使用收益（包括另行出租他人）系爭房屋之損害，此部分與周佳雯使用系爭土地所獲之利益應為相當；縱柯俊宇另行出租他人，其所可能之租金收益，亦不會逾周佳雯使用系爭土地所獲之利益，因其出租他人所約定之租金如逾土地法第97條第1項之限制，仍無請求權，既無請求權，即無損害可言；是柯俊宇依債務不履行所得請求之數額，顯未逾其依不當得利可得請求之範圍，是柯俊宇該部分之請求，亦不能准許，應併予駁回。
(六)柯俊宇主張依兩造系爭房屋租賃契約書之約定，管理費及車位清潔費應由周佳雯負擔，周佳雯尚積欠柯俊宇此部分費用71,905元，業據柯俊宇提出房屋租賃契約書為證，且周佳雯並不爭執其真正；雖周佳雯抗辯兩造原約定之租金每月25,000元是包括管理費，房屋租賃契約書漏載者等語。然為柯俊宇所否認，且周佳雯提出之租賃議價委託書固載有每月25,000元含管理費，惟其為周佳雯與21世紀不動產公司間之委託契約，並非與柯俊宇議價之結果，自難僅依周佳雯與21世紀不動產公司間租賃議價委託書之記載，即遽認兩造就租金之約定有含管理費。另證人即受周佳雯委託議價之仲介人員王佳鼎於本院言詞辯論時固證述系爭租約之租金有含管理費，是簽約的人員疏忽漏寫等情（見原審卷一第85頁）。然查證人王佳鼎為周佳雯方之仲介人員，且在租賃契約承租保證人處簽名，顯可認租金條件與其有利害關係；且其並非系爭租賃契約簽約時之承辦人員，又如何得知未記載租金含管理費是否是漏載之事實；縱屬漏寫，即難認經兩造意思表示一致，更不得為兩造系爭契約內容認定依據；而兩造98年6月28日租賃契約書第9條已經明定承租人應按月繳交管理費，自應以柯俊宇之主張為可採，證人王佳鼎關於此部分之證述，仍不足為有利於周佳雯事實之認定。從而，柯俊宇主張周佳雯應依系爭房屋租賃契約書之約定，給付管理費及車位清潔費，尚屬可信，周佳雯此部分上訴意旨，亦無可採。惟如前所述，兩造系爭租賃契約已經周佳雯於98年12月9日終止，租賃契約終止後，周佳雯即不再有依租賃契約給付管理費及車位清潔費之義務，柯俊宇上訴主張周佳雯仍應依該管理費之約定給付管理費，尚無理由，且周佳雯既無再依約給付管理費及車位清潔費之義務，該部分費用即由區分所有權人即柯俊宇自行負責，周佳雯就此對柯俊宇自不負何損害賠償之責。是柯俊宇得請求周佳雯給付給付管理費及車位清潔費之期間，應僅為98年8月10日起至98年12月9日止，共3個月。
另系爭房屋每月之社區管理費為2,399元，停車位清潔費為
200 元，合計為2,599元，為兩造所不爭執者。因此，柯俊宇得請求周佳雯給付管理費及車位清潔費為7,797元（計算式：2,599元×3＝7,797元），逾此部分之請求，即無理由，不應准許，。
(七)兩造98年7月6日租賃契約書第9條第1項約定「承租人於終止租約或租約屆滿不交還租賃物時，自終止租約或租約屆滿之翌日起，承租人應付每月租金五倍計算之違約金予出租人至遷讓完了之日止，承租人絕無異議。」有該租賃契約書在卷可證；且本件周佳雯於98年12月9日終止租賃契約後，並未依債務之本旨返還租賃物予柯俊宇收受，而係迄100年11月9日始完成租賃物之返還，業經本院認定如前所述，是柯俊宇主張被告有違約之情事，應依約給付違約金，即屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。查本件兩造如依系爭98年7月6日房屋租賃契約第9條第1項約定違約金之計算方式計算，其約定之違約金為周佳雯應自契約終止後即98年12月10日起至返還租賃物予柯俊宇之日止，按月給付租金五倍即125,000元（計算式：25,000元×5＝12 5,000元）之違約金予柯俊宇。然查兩造系爭房屋租賃契約書約定違約金之目的，在於柯俊宇為防止周佳雯於租賃契約終止後，拒不返還房屋，藉以拘束周佳雯應依約返還；而兩造系爭房屋原約定之租金僅為每月25,000元；且約定租金超過土地法第97條第1項規定部分，柯俊宇並無請求權，系爭房屋99年度以後之租金按土地及其建物申報總價額年息百分之十計算應僅為每月6,953元（計算式：834,362元×10%÷12＝6,953元）。縱以兩造原租金約定25,000 元計算，違約金之金額按月125,000元已為房租金額之5倍；如以柯俊宇法律上得請求之租金計算，其違約金金額則已近租金之18倍；柯俊宇為達周佳雯依約返還租賃房屋之目的，而課予周佳雯十餘倍房租之違約金，且應按月給付；如依兩造原約定計算方式，計算租賃契約終止之98年12月9日起，至周佳雯返還租賃物之100年11月9日止，違約金可能高達2,875,000元，已遠高於系爭租賃房屋土地及其建物申報總價額834,362元之數倍；經斟酌一般社會經濟狀況，本院認兩造約定之違約金為屬過高；況本件何以拖延甚久始完成租賃物之返還，其周佳雯或可能因不諳法律，致以為自行搬走即完成契約義務；然租賃契約終止係可歸責於柯俊宇之事由，已如前述；柯俊宇於租賃契約經周佳雯終止後，亦長久不行使請求返還租賃物之權利，始以致之。因之，本院以為柯俊宇全部得請求之違約金，應予酌減為50,000元，始為適當，周佳雯抗辯違約金過高等語，尚屬可採，是柯俊宇依系爭98年7月6日房屋租賃契約書第9條第1項約定，請求周佳雯給付違約金125,000元，應僅於50,000元之範圍內為有理由，逾此部分之金額即屬無據，為無理由，是不論柯俊宇就違約金係主張一部或全部請求，本院咸認以50,000元為柯俊宇全部可請求違約金為適當，該金額非因柯俊宇起訴係一部或全部請求為比例斟酌之，周佳雯上訴意旨認應依比例減至2,174元云云，尚無可採。
(八)柯俊宇主張周佳雯於租賃期間在系爭房屋之牆面塗鴉，搬遷後未回復原狀，請求周佳雯賠償重新粉刷費用18,000元，固據柯俊宇提出收據1紙為證，然為周佳雯否認，並抗辯柯俊宇並未舉證被告點交系爭房屋予柯俊宇時，房屋內部情況與交屋時有何不同，自難空言主張此部分之粉刷費用等語。經查，柯俊宇雖提出收據1紙為證，然此僅足證明柯俊宇曾委由他人就柯俊宇所有系爭房屋為油漆之事實，至於為何必須油漆，其必須重新油漆之原因為何？是否確如柯俊宇所言是周佳雯在其房屋塗鴉所致？範圍為何等事實，均未見柯俊宇舉證以實其說，是其此部分主張，難認已盡舉證之責，應不可採。
(九)另柯俊宇主張周佳雯於搬遷後未結清水、電、瓦斯費用，應賠償水、電、瓦斯費用及回復費用共8,460元，業據柯俊宇提出台灣電力股份有限公司收據4紙、欣中天然氣股份有限公司及台灣自來水公司收據各1紙為證，自堪信其確有此部分之支出之事實。周佳雯雖抗辯其搬離系爭房屋業已通知柯俊宇，柯俊宇本即自行注意水、電、瓦斯等繳費情況，柯俊宇放任每期款項累積欠繳，導致該等設施遭停用，其不負賠償責任，柯俊宇就該回復費用與有過失，不應由周佳雯全數負擔等語。然依兩造98年7月6日租賃契約書第5條約定因使用租賃物所生之電費、自來水費及天然瓦斯費等均應由承租人即周佳雯負擔，有該租賃契約書在卷可查。依柯俊宇所提前揭單據所示欠繳期間之始期，是在自周佳雯租賃期間，依前揭約定，周佳雯自負有繳納義務；又周佳雯雖已於98年12月9日終止系爭租賃契約，然並未依債務本旨返還租賃物予柯俊宇，迄100年11月9日始交付房屋予柯俊宇占有，是在此期間，因周佳雯未依約繳費致因欠繳各項費用遭停用，而有回復水、電、天然氣之需，所支出之費用，自仍應由周佳雯負擔，難認柯俊宇與有過失而應依比例分擔之。是柯俊宇請求周佳雯給付此部分金額8,460元，為屬有據，應予准許；周佳雯此部上訴意旨，亦非可採。
(十)基上所述，本件柯俊宇得請求周佳雯給付之金額為積欠之租金20,358元、相當於租金之不當得利157,490元、積欠之管理費及停車位清潔費7,797元、違約金50,000元及水、電、瓦斯等相關費用8,460元，合計為244,105元（計算式：20,358元＋157,490元＋7,797元＋50,000元＋8,460元＝244,105元）。
(十一)另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。本件系爭租賃關係消滅後，承租人即周佳雯確有積欠租金、管理費，及未依約返還租賃務而有應返還柯俊宇相當於租金之不當得利，並應給付柯俊宇違約金、積欠水、電費及回復原狀費用等，均已如前所述。且兩造系爭租賃契約被告已經於締約時交付柯俊宇押租金75,000元，柯俊宇迄未返還被告等事實，為兩造所不爭執者，依前揭說明，周佳雯所交付之押租金，即應先抵充積欠柯俊宇之款項，且周佳雯亦為此抗辯，經予抵充後，周佳雯應僅給付柯俊宇169,105元（計算式：244,1 05元－75,000＝169,105元）。
六、綜上所述，原審就柯俊宇依之租賃及不當得利之法律關係，判命周佳雯給付169,105元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權宣告假執行，另駁回柯俊宇其餘逾此範圍之請求，經核並無違誤。兩造各就敗訴部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，渠等上訴，均應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴，為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第454條、第463條、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 王 銘
法 官 李慧瑜法 官 吳崇道以上為正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
書記官 黃珮華