臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第227號上 訴 人 毛櫻德訴訟代理人 黃柏霖律師被上訴人 陳保池訴訟代理人 陳文慧律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101年5月31日本院臺中簡易庭100年度中簡字第1060號第一審判決提起上訴，本院於民國102年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣捌仟壹佰元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、上訴人於原審主張：
㈠、兩造於民國99年7月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由上訴人即原審原告承買被上訴人即原審被告所有坐落臺中市○區○○段○○○○○○○號土地（權利範圍：100分之5），暨其上同段2824建號建物（權利範圍：全部，門牌號碼：臺中市○區○○○路0段00巷0號5樓）（下稱系爭房屋），以及地下第1層編號B5之平面式停車位（即共有部分：同段2832建號，權利範圍：20分之1，下稱系爭停車位）之永久使用權，買賣價金為新臺幣（下同）160萬元，系爭停車位並未單獨定價，被上訴人並保證就系爭停車位有永久使用權，且於系爭契約第15條第1項約定：「雙方合意：乙方（即被上訴人）告知地下室1樓B5車號（即系爭停車位）確實永久予本房地標的物車位使用權利」。惟嗣上訴人發現系爭停車位並無約定專用之權利，經其他區分所有權人告知，地下室之車位編號為住戶個別私下圈劃，原使用目的為法定防空避難空間，其中編號B5部分係供全體區分所有權人停車時之迴車空間，並非停車位，倘於該位置停車，則其他車輛根本無法進出，上訴人多次欲將車輛停入該位置，除遭其他住戶抗議外，實際上進出亦有困難，足證被上訴人就系爭停車位確無約定專用之權利，亦無分管契約足以排除他人使用，系爭停車位僅能供作其他住戶停車時之迴車使用，詎被上訴人竟向上訴人保證有永久停車使用之權利，被上訴人自應負買賣權利瑕疵擔保責任，依民法第353條規定，上訴人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，而被上訴人就系爭停車位既無永久使用權，則被上訴人將系爭停車位之永久使用權出售予上訴人，顯屬給付不能，且係因可歸責於被上訴人之事由所致，依民法第226條第1項規定，上訴人得請求被上訴人賠償系爭停車位永久使用權之價值50萬元。
㈡、被上訴人抗辯稱大樓住戶就系爭房屋之地下1層有明示或默示之分管契約存在，上訴人否認，被上訴人應舉證以實其說。
㈢、上訴人之弟毛櫻富於99年5月19日將系爭房屋仲介資料上傳至網路廣告，於兩造買賣前即刊登，並非於兩造買賣後上訴人立即委託出售，且上訴人目前亦有實際使用系爭房屋，被上訴人指稱上訴人仍有出售之廣告，可以獲得高額報酬云云，顯不實在。況上訴人買賣後如何處理系爭房屋，為上訴人個人支配所有物之權利，與被上訴人應負之權利瑕疵擔保責任無涉。再者，該廣告係毛櫻富個人於本件起訴前所刊登，與上訴人無涉，何來上訴人自認之舉？
㈣、兩造買賣總價為160萬元，被上訴人實際所得多寡並不影響其應負之損害賠償責任，況上訴人除交易價額之外，同樣支付稅捐及仲介費用，惟此均係由買賣雙方各自負擔，應無增減被上訴人應負之賠償責任。
二、於本院之補充陳述：
㈠、原判決認系爭房屋所在大樓之住戶就地下室之使用，存在默示分管契約，主要係以證人陳建樺證述為據。惟依證人陳建樺之證述，可知系爭房屋地下室之汽車停車位明顯不符住戶比例，當初先住進來的人先選位置，至於後住進來的人則無停車位可用，然默示分管契約之成立，需各共有人均有各自占有管理使用部分，互相容忍，互不干涉，方有成立默示分管契約之可能，或者於公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，方認共有人間已合意成立分管契約，否則如系爭大樓各住戶對地下停車位均有持份之情形，當初建商也未與各承購戶分別約定，住戶就停車位竟採先占先贏方式，排斥後來之住戶使用，豈可謂公平？又如何杜絕糾紛？原判決謂系爭停車位存在默示分管契約顯然悖於事理，應不可採。
㈡、經鈞院發函詢問各區分所有權人有無專用停車位等情形，經回函統計，十四位住戶之回函僅有二位答稱有專用停車位（即柯飛鵬及鍾靜怡），七位回函答稱由全體住戶協調出資修繕，停車位由出資修繕者協調使用，但包括起造人張德榮及其太太張蔡嫊嬪在內的五位住戶，均答稱沒有專用停車位，張施素勤及葉英甚至希望按持分分配或清楚劃分使用，顯見系爭地下室空間根本沒有成立分管契約，否則豈會除了上訴人之外，還會有其他區分所有權人對使用情形持不同意見，是原判決謂系爭停車位存在默示分管契約顯悖於事理。
三、並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
貳、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審主張：
㈠、系爭房屋所在大樓之住戶對各自占有管領之地下室停車位部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之停車位，未予干涉，已歷有年所，自有明示或默示之分管契約存在。
㈡、被上訴人於71、72年間向訴外人張蔡嫊嬪購買系爭房屋與停車位後，被上訴人或其承租人將汽車停放於系爭停車位，並未遭受任何住戶之反對或阻撓，各住戶間也不會有擅自停放他人停車位置之情形。且被上訴人將系爭房屋與停車位點交予上訴人後，上訴人及毛櫻富已使用系爭房屋，並將汽車停放於系爭停車位，其並未受任何住戶之反對或阻撓，上訴人所稱之情形並不存在，被上訴人自無給付不能之可言。僅因上訴人之停車習慣欠佳，將汽車停放超出停車格，致對向C4停車位之住戶進出上有技術性之困難，雙方遂起爭執，經證人陳建樺向上訴人建議：如果上訴人車輛停放系爭停車位不順利，適隔壁D2車位空著無人使用，上訴人可以移來D2車位停車。上訴人聽從其建議將汽車改停放於D2車位，不料，陳建樺即順勢將自己之機車停放於系爭停車位，乃上訴人未要求返還，竟逕向被上訴人請求賠償，顯無理由。況陳建樺經被上訴人勸導後，已不再停放機車於系爭停車位，系爭停車位現已由上訴人占有使用中。
㈢、又毛櫻富為京華不動產有限公司京華興大加盟店之店主，上訴人未經被上訴人之同意，自99年5月19日起，擅自在毛櫻富所經營之加盟店網站上，張貼廣告大肆宣傳系爭房屋總價為258萬元，有停車位，迄今仍在網路上為廣告宣傳中，顯見上訴人已自認系爭房屋有特定地下停車位，上訴人現又否認系爭停車位之存在，有違禁反言原則。
㈣、上訴人僅以160萬元向被上訴人買受系爭房屋及停車位，反觀被上訴人於出賣前已經花費約30萬元修復房屋，並付出稅捐及仲介費用，實得僅122萬6883元，以如此幾近底價出售，系爭停車位幾乎係免費奉送。
㈤、依系爭契約第1條第3項停車空間載明：「有關車位之使用規則如係依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等，甲方（即上訴人）均已明確知悉並應繼續承受遵守，不得另做主張。」，則上訴人對於停車位即應遵守現行協議分管之秩序，不得於系爭契約中再擅自訂定保證特約條款。
二、於本院之補充陳述：
㈠、C4停車位之車主係為其車輛出入便利性而為考量，並非針對上訴人有無權利停車於系爭停車位乙節而為爭執，且C4、B5車位係正相對，雙方均有停車便利性之問題，C4車位車主得否片面請求上訴人改移車位，亦非無疑，上訴人據此質疑被上訴人並無分管停車位云云，與上開行之多年之默示分管契約不合，上訴人主張難謂可採。
㈡、本件就分管契約之爭執，蓋依契約、約定、口頭或書面之形式，或行為動作之外在表示及接受，或為明示或默示等不同態樣，皆得認為協議分管之判斷標準，本件系爭房屋所在大樓住戶多為第一手買賣，即使為轉賣他人，不論原住戶及新住戶都維持歷年三十餘年之停車位置，從無竊佔或不服從而有抗議或糾紛。依此即為存在協議分管之契約及事實秩序，不論鈞院所做之問卷調查回覆是否有停車位？該停車位是否專用？回覆者究竟有無相反之意見？除上訴人之外，每位住戶始終尊重三十餘年來之分管停車秩序。本件依不動產買賣契約第3條約定已經點收交付清楚，買受人毛櫻德未曾有異見，顯見本件僅因停車事實問題而誇大為損害賠償之訴，上訴人所提之上訴並無理由。
三、並聲明：上訴人之上訴駁回。
叁、本院之判斷
一、兩造於99年7月24日簽訂系爭契約，由上訴人承買被上訴人所有系爭房屋，以及系爭停車位之永久使用權，買賣價金為160萬元，系爭停車位並未單獨定價，被上訴人並保證就系爭停車位有永久使用權，且於系爭契約第15條第1項約定：
「雙方合意：乙方（即被上訴人）告知地下室1樓B5車號（即系爭停車位）確實永久予本房地標的物車位使用權利」，兩造已辦畢所有權移轉登記，被上訴人並已將系爭房屋及共同使用土地部分交付上訴人之事實，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可憑，堪信為真實。上訴人主張系爭房屋所在大樓住戶並未成立分管契約（明示或默示），其關於系爭停車位並無如系爭契約約定之專用之權利，被上訴人應負債務不履行之損害賠償責任，則為被上訴人所否認。是本件之爭點厥為：㈠系爭房屋所在大樓之住戶就地下室之使用，有無成立分管契約？㈡上訴人主張依民法第353條、第226條第1項規定，請求被上訴人負損害賠償，有無理由？如有理由，其金額應為何？
二、按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例、98年度台上字第633號、1570號判決意旨參照。查，依據證人陳建樺於原審證稱：「（問：你是否台中市○○○路○段○○巷○號2樓大樓的住戶？你們社區大樓的停車位使用情形？請說明。）答：我是住台中市○區○○○路○段○○巷○號2樓的住戶。我住該大樓已經1、20年。我父親在大樓蓋起來就買了該房子。我一直都住在這邊。大樓住戶總共20戶，汽車停車位大概共有11位。我們是先住進來的人先選好位置，就一直沒有變動過，後面在住進來的人，也沒有意見或爭執。我們沒有就停車位寫分管契約。」等語（參原審101年4月6日言詞辯論筆錄），另據本院發函各系爭房屋所在大樓之其他住戶關於大樓地下室停車場有無專用車位部分，有部分住戶回覆以：其無停車位或前屋主告知其並無停車位之使用權（見本院卷第126、127、131頁）；另有部分住戶函覆：有專用車位，並陳明車位編號（見本院卷第156、160頁），其餘則回覆無專用車位；另關於使用車位有無產生任何紛爭部分，依據各住戶回函顯示，並未有住戶表示其所使用之車位經他人出面主張無使用權之情形。雖有住戶表示其不知自己的車位在哪裏等情，亦可能係因一開始購買房屋時即未包括車位使用之部分。是以綜觀系爭房屋所在大樓停車場關於停車位之使用，自七十年間該大樓興建後至今約三十幾年未產生任何紛爭，關於停車位之使用已形成一穩定之秩序，被上訴人之前手、被上訴人以至上訴人使用系爭停車位亦未有他人出而主張其無停放該停車位之權利，堪認被上訴人主張系爭停車位有默示之分管協議存在乙節，尚屬可信，上訴人既為被上訴人之系爭房屋之繼受人，自應受此默示之分管協議存在之拘束。至上訴人主張其停放於系爭停車位時，C4停車主表示其車輛出入不方便，而請上訴人不要停車在系爭停車位等語，而據證人陳建樺於原審證稱：因系爭停車位在最內側，有柱子，不好停，旁邊D2車位沒有人停，可以停在D2停車位，後來伊機車停在D2位置，上訴人又將其機車移置系爭停車位，上訴人將車子停在D2車位（見原審101年4月6日言詞辯論筆錄）。顯見C4停車主僅係為其車輛出入便利性而為考量，並非係針對上訴人有無權利停車於系爭停車位乙節而為爭執，且C4、B5之停車位係正相對，雙方均有停車便利性之問題，C4停車主是否得以片面請求上訴人改移車位，亦非無疑；且依據證人陳建樺所述，其係因考量上訴人之便利性始建議可以停在當時無人停放之D2車位，並非謂上訴人關於系爭停車位無永久使用權。故上訴人執以前情質疑被上訴人並無分管停車位云云，尚與上開行之多年之默示分管契約不合，上訴人之主張難謂可採。
三、綜上所述，本件系爭停車位因有默示之分管協議存在，上訴人繼受該分管協議，而被上訴人已實際交付停車位給上訴人，自無債務不履行之情形，上訴人主張依民法第353條、第226條第1項規定，向被上訴人請求損害賠償，於法無據。從而，原審判決認被上訴人並無債務不履行之情形，判決上訴人請求被上訴人應給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，並駁回其訴及假執行之聲請，並無不合。上訴人執以前詞並請求將原判決廢棄改判，核屬無據，其上訴為無理由，應予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 1 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳添喜法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 4 日
書記官 林國雄