臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第370號上 訴 人 陳玉芬訴訟代理人 劉思顯律師複 代理人 李佩珊律師被 上訴人 歡喜之樓管理委員會法定代理人 陳月美訴訟代理人 林志忠律師
潘仲文律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國101 年 8月27日本院臺中簡易庭101 年度中簡字第639 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國102年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及變更之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審訴訟程序，非經他造同意，不得為訴之變更或追加；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第44
6 條第1 項但書定有明文。本件上訴人於原審對被上訴人起訴請求：㈠被上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○○○○號所有權狀所載共有部分即同段1494建號、權利範圍100000分之5393、面積697.66平方公尺，具體標示上訴人之停車位位置，並除去妨害使用部分，交還上訴人及全體共有人。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣( 下同)36 萬4000元。嗣於提起上訴後，將第前開㈠項聲明變更為：被上訴人應就坐落臺中市○區○○段○○○○○○號房屋之地下室停車位編號為1 、2 、
3 、5 、6 、7 、17、18、19號中，特定其中一個編號交付予上訴人使用。其訴雖有變更，惟均係基於上訴人是否具有系爭建物地下室特定停車位之專用使用權之爭議，請求之基礎事實同一，揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人部分：㈠上訴人起訴主張：
⒈民國85年12月間，其經由買賣，向建商( 斯時借名登記於
訴外人簡木蘭名下) 購買坐落臺中市○區○○段○○○○○號房屋，依所有權狀上所標示共有部分為同段1494建號、權利範圍100000分之5393、面積697.66平方公尺，記載主要用途為防空避難室兼停車空間、樓梯間、機械室及水箱，且該等權利業經移轉登記予上訴人。上訴人雖非建商與地主所簽訂合建契約之當事人，惟既因買賣而取得土地與建物之應有部分之使用收益等所有權能，且建商在歡喜之樓社區房地產既已出售，買受人自同時取得分管契約之權利與約定專用停車位之使用權，此時建商應協助買受人取得約定專用之停車位，讓買方取得應有權利移轉之售後服務，是上訴人依據權狀之記載及民法第818 條之規定，應享有約定專用之停車位使用權。
⒉歡喜之樓社區於88年間舉行區分所有權人會議臨時會，以
臨時動議確認全部18個停車位中，僅地主所分得之9 個車位有標定權利位置，其餘9 個停車位則未標定，造成上訴人購買時，雖取得地下室停車位之共有權，惟實際上卻未能享有停車位之使用權，被上訴人自應將停車位返還予上訴人，並補償上訴人自86年1 月起至101 年2 月止，共18
2 個月無法使用停車位，每月以2,000 元計算之損失，合計36萬4000元。
⒊另被上訴人許文華( 嗣已由上訴人撤回) 為系爭房屋之起
造人，故而併同對其提起本件訴訟。並聲明：①被上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○○○○號所有權狀所載共有部分即同段1494建號、權利範圍100000分之5393、面積697.66平方公尺，具體標示上訴人之停車位位置，並除去妨害使用部分，交還上訴人及全體共有人。②被上訴人應給付上訴人36萬4000元。
㈡上訴人對被上訴人二人提起上訴後，於101 年12月13日準備程序中先撤回對被上訴人許文華之上訴，並補稱：
⒈本案系爭大樓之公共設施與地下室停車位係共同編列於同
一建號，上訴人既持有公共設施之應有部分，其所有權能自及於地下室之停車位。被上訴人歡喜之樓管理委員會自行將車位出租，收取租金，顯已侵害上訴人之權益。
⒉被上訴人之規約第2 條第4 項後段雖規定：「無買賣契約
書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間為約定專用部分供特定區分所有權人使用」，惟該規約係95年7 月17日修訂，而上訴人係85年12月14日購買該房屋，自不能溯及適用。
⒊系爭大樓係84年5 月11日興建完畢，因此依當時之建築技
術規則就所建大樓按總樓地板面積多寡來設置停車位。又法定停車空間必須以建物全體所有權人共有方式辦理產權登記，換言之，所有權人對於公共設施所享有持分之大小，自可以作為判斷有無地下室停車位專用使用權之依據。
⒋與建商合建之地主雖因合建契約，而取得18個停車位中之
9 個停車位之專用權，惟其餘9 個停車位，在建商出售予上訴人等其他買受人時，亦應一併隨同移轉予買受人。且依中山地政事務所101 年7 月13日中山地所一字第0000000000號函說明二記載：「經調閱本所84年數件4950號所有權第一次登記申請書，共有使用部分之協議書並未載明車位編號，故其使用應由共有人約定分管使用」之內容可知，因該協議書並未同時記載停車位之編號，地政人員初審時僅能以英文字母「P 」來表示上訴人所享有之停車空間之專用使用權。
⒌上訴之聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應就坐落臺中市○區○○段○○○○○○號房屋之
地下室停車位編號為1 、2 、3 、5 、6 、7 、17 、
18、19號中，特定一個編號交付予上訴人使用。⒊被上訴人應給付上訴人36萬4000元。
二、被上訴人部分：㈠被上訴人於原審答辯略以：
⒈目前社區大樓共規劃有18個停車位，地主與建商在建造時就有約定由地主分得9 個停車位，建商分得9 個停車位。
目前其餘9 個停車位是由管理委員會在管理使用。上訴人主張之所有權範圍，依照公寓大廈管理條例第7 條之規定，共用部分不得作為專用部分獨立使用，是上訴人僅有所有權，並無使用權，且無法明確特定以圖示標示其權利位置。而依照社區大樓住戶規約第2 條第4 項之規定：停車空間使用是經區分所有權人大會會議決議授權管理委員會處理，車位之租金收入充作公共管理基金，用於公共事物，得利之人為全體住戶，管理委員會並無得利之問題，也未作為個人收益，是上訴人請求補償86年1 月起至101 年
2 月為止之停車位租金之損失36萬4000元為無理由。⒉聲明：上訴人之訴駁回。
㈡於本院補稱：
⒈上訴人固主張建商出售系爭房屋時向伊表示包括地下室之停車位，惟查建商許文華已否認上開事實。
⒉上訴人於原審提出之系爭房地之土地買賣所有權移轉契約
書，其中出賣權利範圍欄位雖註記「P 」，及土地登記申請書，其中出賣權利範圍欄位雖亦註記「P 」，然經原審向鈞院公證處函調之公證買賣契約書，並無任何「P 」之記載。另上訴人亦未能提出其前手簡木蘭與建商間關於購買停車位之分管契約書，其主張有地下室停車位之使用權，自屬無據。
⒊系爭大樓之區分所有權人對於地下室共有部分之持有權利
比例，並不因是否具有停車位之使用權而有差異，上訴人主張其對地下室之持分，與其中一位地主之持分相同，自應與地主一樣享有停車位之使用權，亦無理由。
⒋聲明：上訴駁回。
三、本件爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項
⒈上訴人於85年12月間向訴外人簡木蘭購買坐落台中市○區
○○段○○○ ○號、地目建、面積3463平方公尺、應有部分463000分之24969 之土地，及其上同段第1493建號即門牌號碼為台中市○區○○路○○○ 巷○○號8 樓之2 房屋，並包含共同使用部分即同段第1494建號，權利範圍為100000分之5395。
⒉依建物登記謄本所載，上開建物之共有部分即第1494建號
部分( 地下室) ，主要用途為：防空避難室兼停車場空間、樓梯間、機械室、水箱。
⒊系爭建物之地下室於84年興建時，經建商規劃為18個停車
位，並由建商與當初合建的地主簽訂合約書，約定其中編號8 、9 、10、11、12、13、14、15、16由合建的地主專用使用，並得併同買賣權利移轉。另依該社區88年4 月20召開第88年度區分所有權人第一次臨時會議之決議，其中編號8 、9 、10、11、12、13、14、15、16等9 個停車位，約定由當年與建商即峻東建設有限公司( 負責人：許文華) 合建之地主即劉育庭、游明昌、游明宗、游明鳳、陳月美、張秀玉、劉柏村、劉姿伶等人專用使用，並得與主建物合併買賣移轉。其餘車位則由被上訴人出租與社區之其他區分所有權人，租金收益則充作社區之公共基金。⒋依建商與地主當初簽定之合建契約，關於地下室之停車場
、停車位部分，係由地主與建商各分得50% 。而該社區之總戶數約為61戶。
㈡主要爭點：
⒈建商出售系爭大樓之房屋予承購戶時，有無劃分特定之停
車位一併出售？亦即建商與購得社區房屋之區分所有權人間，就地下室之停車空間有無約定分管契約？⒉若建商出售房屋時，就地下室已劃分特定停車位出售，上
訴人向前手簡木蘭承購之房屋，有無包含特定之停車位？若有，其特定之位置為何？⒊上訴人請求被上訴人應就系爭建物地下室除地主所使用之
停車位外，交付剩餘停車位其中一個予上訴人占有使用，並請求賠償自86年1 月起至101 年2 月止，無法使用停車位之損害，有無理由？
四、法院之判斷：㈠按地下層停車空間如係由全體或部分區分所有人以共有狀態
，取得所有權登記者，則經由全體區分所有人間訂立契約，約定某些特定人就某特定部分取得使用權，應無不可。次按公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之所有人，於分別出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立之分管契約，各立約之區分所有權人及知悉該約定之受讓人，應受其拘束。惟約定專用權人應依約定之方法使用之，且不得違反共用部分之設置目的，致妨害該共用部分所在建築物之安全。再按我國區分所有建築物不動產交易實務上，以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立「分管約定」，即將「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。次按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分之應有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條2 項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821 條但書規定之適用。
㈡查上訴人主張其經由買賣，購買坐落臺中市○區○○段○○○○
○號房屋，於權狀上標示共有部分為同段1494建號、權利範圍100000分之5393號、面積697.66平方公尺，記載主要用途為防空避難室兼停車空間、樓梯間、機械室及水箱，該等權利業經移轉登記於原告名下等事實，業據提出建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，可堪信為真實。次查，系爭社區大樓曾由訴外人即原地主劉育廷、劉柏村、劉姿伶、游明鳳、陳月美、張秀玉等人，與峻東建設有限公司（負責人為許文華，下稱峻東公司）於84年5 月11日書立協議書，協議內容為：劉育廷等七人，係臺中市政府工務局（84）中工建使字第833 號使用執照之起造人，興建臺中市○區○○里○○路○○○ 巷○○號等61戶，其主建物已由全體起造人協議分層分區所有；至於共同使用部分（即防空避難室兼停車空間、樓梯間、機械室、水箱），由起造人協議其主建物占用共同使用部分權利範圍如後等語。其中本件上訴人嗣後所購得部分（門牌號碼為臺中市○區○○里○○路○○○ 巷○○號8 樓之1）權利範圍為100000分之5393，此固與上訴人所提出之建物登記謄本相符，惟查，上訴人所提出之上開協議書並未針對事後所設立之停車位具體約定分管事宜，自不能作上訴人取得特定停車位專用使用權之依據。至於上訴人所提出之地下室平面圖，雖標示有地下車位編號位置圖，然亦未具體表示車位之分管事宜。另上訴人所提出之土地買賣所有權移轉契約書出賣權利範圍欄位雖註記為「全部/P」及土地登記申請書於出賣權利範圍欄記載463000分之24969 之左下方亦有「
P 」之記載，惟僅係該買賣登記文件之個別記載事項，與其買賣時對於系爭大樓地下室停車位是否有分管約定究屬二事，尚難據此推認原告購買系爭房屋時，前手已依照分管約定取得系爭大樓地下室之專用車位使用權。更何況，上訴人所提出之土地登記申請書，與原審向本院公證處、或本院向台中市地方稅務局大智分局所調取之土地買賣所有權移轉契約書上並無「P 」之記載相異，是尚難依上訴人上開主張，而認為其得享有系爭大樓地下室停車位之專用使用權。
㈢證人即系爭房屋之前手簡木蘭於本院審理時證稱：系爭房屋
是建商以我的名義登記的，登記所有權時，並沒有地下室特定停車位之使用權等語( 見本院102 年3 月7 日準備程序筆錄) 。另證人即峻東公司之負責人許文華亦證稱：依合建契約，建商共分得一半約30戶，賣出去的30戶並沒有同時移轉停車位之專用使用權，建商雖有分得9 個停車位，但因停車位比戶數少，怕有糾紛，因此沒有連同停車位一起出賣等語
(見同日筆錄) 。綜上可知，系爭大樓所設置之停車位，除其中一半( 即9 個) 因建商與地主簽有合建契約，因而由合建之地主取得專用使用權外，其餘9 個停車位，在建商出售時，並未劃定特定位置出售予持定之買受人。茲上訴人既係直接向建商所借名登記之前手簡木蘭購買系爭房屋，自應承受其前手之權利狀態。故上訴人主張其享地下室停車位之專用使用權，自屬無稽。況且，上訴人於上訴聲明中雖請求被上訴人應交付停車位供伊使用，惟迄無法特定係那一個編號之停車位，倘其與建商或前手與建商間就地下室之停車位訂有分管契約，何以無法特定停車位之編號。綜上可知，建商於出售系爭大樓時，與買受系爭大樓之區分所有權人，包括上訴人在內，就地下室停車位之使用並未約定分管契約，已堪認定㈣另依歡喜之樓公寓大廈規約第2 條第4 項約定：停車空間應
依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分，無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。茲上訴人係透過買賣，於85年12月14日向前手簡木蘭所購得，然上訴人並未能提出其前手與起造人或建築業者關於購買停車位之買賣契約書或分管契約書，已如前述。而歡喜之樓社區於88年4 月20日所召開之88年度區分所有權人第一次臨時會議之臨時動議亦決議：歡喜之樓地下室停車位設備，共有18個停車位，其中9 個停車位，即編號8 、9 、10、11、12、
13、14、15、16為劉育廷、游明昌、游明宗、游明鳳、陳月美、張秀玉、劉柏村、劉姿伶等八人擁有主權，為約定專用部分，無償使用，此約定專用部分，得併同買賣權利轉移，此有上訴人於原審提出之歡喜之樓88年度區分所有權人第一次臨時會議之會議記錄附卷可參，是上開會議決議內容僅針對訴外人劉育廷、游明昌、游明宗、游明鳳、陳月美、張秀玉、劉柏村、劉姿伶等八人擁有專用停車位，得併同買賣為移轉，並未決議其他部分，是上訴人主張被上訴人未依上開決議內容，將停車位交付伊使用，亦非可採。
㈤綜上所述，上訴人主張其擁有系爭建物地下室停車位之專用
使用權，即屬無據，從而，上訴人依據民法第767 條及公寓大廈管理條例之相關規定，訴請被上訴人給付自86年1 月起至101 年2 月止，此一期間無法使用停車位之損害36萬4000元，為無理由，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上訴人於第二審為訴之變更，請求上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號所有權狀所載共有部分即同段1494建號、權利範圍100000分之5393、面積697.66平方公尺，具體標示上訴人之停車位位置交付予伊使用，參照前開說明，亦無理由，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 洪挺梧法 官 高英賓上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 鄭淑英