臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第339號上 訴 人 黃伍陽山被上訴人 蔡恆雄 住臺中市○區○○路0段000巷0弄00號訴訟代理人 熊治璿律師複代理人 洪雅宣
張嘉麟律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國101年8月17日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭101年度中簡字第328號第一審判決，提起上訴，本院於民國102年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
前項判決所命上訴人應將門牌號碼臺中市○區○○街○○號房屋全部遷讓返還被上訴人部分之履行期間定為貳個月。
第二審訴訟費用新臺幣捌仟壹佰壹拾元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人（即原審原告）方面
一、被上訴人於原審起訴主張:㈠上訴人前於民國97年9月18日向被上訴人承租門牌號碼為臺
中市○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自97年9月18日起至100年9月17日止，租金為每月新臺幣（下同）2萬元，應於每月18日前繳納，並訂有租賃契約書（下稱第一次租約）。嗣於租約屆滿前，兩造復於100年9月12日簽訂系爭房屋第二次租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自100年9月18日起至102年9月17日止，租金為每月2萬元，應於每月18日前繳納，並訂有租賃契約書（下稱系爭租約，又稱第二次租約）。而被上訴人於出租系爭房屋予被上訴人前，即明確告知上訴人，被上訴人欲出售系爭房屋，故兩造於系爭租約之特殊條款約定：上訴人同意於出租期間讓買家看屋，並同意於系爭房屋出售後，無條件遷讓返還系爭房屋。詎上訴人於簽訂系爭租約後，僅支付2萬元押金及第一期（即100年9月18日至10月17日）之租金2萬元後，即拒絕給付各期租金，經被上訴人催討亦無效果，被上訴人自得終止兩造間系爭租約，請求被上訴人簽讓返還系爭房屋。且被上訴人已於100年11月13日將系爭房屋出售予訴外人楊淑萍，俟於系爭房屋點交後始辦理過戶，被上訴人遂於100年11月15日以存證信函將系爭房屋已出售之事實通知上訴人，上訴人並於100年11月16日收受該存證信函。
依系爭租約特殊條款之約定，系爭租約已於101年2月16日終止，上訴人自應遷讓返還系爭房屋，並給付所積欠100年10月18日起至100年12月17日止兩個月之租金4萬元（其餘未請求之租金部分則予保留）；另依系爭租約第6條之約定，上訴人並應給付自101年2月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月以10萬元計算之懲罰性違約金。爰依租賃之法律關係提起本件訴訟，並再以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。
㈡上訴人自97年間向被上訴人承租系爭房屋後，即有多次未按
時繳納租金之紀錄，且從未依約於每月18日按時給付租金，上訴人雖有匯款到原告帳戶內，但因時間及金額均不符，並非為租金之給付。事實上，上訴人於簽訂系爭租約後，僅支付押金2萬元，以及於100年10月25日給付第1個月（即100年9月18日至100年10月17日)租金，而上開押金2萬元經被上訴人抵扣100年10月18日至100年11月17日之租金，嗣後上訴人所為匯款，被上訴人已表明拒收，並俟上訴人搬遷後一併結算。又上訴人於100年9月12日所交付予被上訴人之現金5,000元與面額35,000元之支票，係為支付前次租期之最後2期（即100年7月17日至100年9月18日）租金，並非如上訴人所言係為支付100年8月18日至100年10月17日之租金，而簽收紀錄所記載之「現金＄5,000元、共計：40,000元、100.8.18-
9.17 -100.9.18-10.17共付二個房租」等字樣係上訴人事後自行填寫。
㈢並聲明：
⒈上訴人應將門牌號碼臺中市○區○○街○○號房屋全部遷讓返還被上訴人。
⒉上訴人應給付被上訴人40,000元，及自101年2月17日起至
清償日止，按年息5%計算之利息；並自101年2月17日起至遷讓返還上項房屋之日止，按月給付被上訴人100,000元。
二、被上訴人於本院補充陳述稱：㈠上訴人於100年9月12日給付之4萬元僅係給付第一次租約最
後2期（即100年7月18日至100年9月17日）之租金，而兩造第二次租約第一期（100年9月18日至100年10月17日）之租金業經上訴人於100年10月25日匯款2萬元付訖，第2期（100年10月18日至100年11月17日）之租金則經被上訴人於原審訴訟中主張以押金扣抵，是上訴人尚應再給付之租金（100年11月18日至100年12月17日止）為2萬元，自屬有理：
⒈兩造於100年9月12日簽訂系爭租約之當日，上訴人有給付
被上訴人現金5千元及面額3萬5千元之支票乙紙（合計4萬元）之事實，為兩造所不爭執。上訴人主張上揭金額係給付第一次租約最後一期及第二次租約第一期，無非以被上訴人之房屋收款明細表上所載金額與其所提出之匯款記錄具有不合之處，及兩造間第二次租約契約上亦無載明尚積欠租金等字句為其論據。
⒉然查，上訴人於98年4月份便未按期繳交租金，其於98年5
月4日匯入之2萬元係為補繳98年3月17至4月18日之租金而非繳交當期租金(即98年4月17日至5月18日租期租金)。嗣上訴人又於99年2月未按期繳交租金，故其於99年3月間繳交之2萬元係為補繳98年12月17至99年1月18日租期之租金，以此類推當月繳交之租金皆係為補繳上上期之租金。直至99年11月12日上訴人除匯款2萬元予被上訴人外，又於同月23日交付被上訴人現金5,000元，被上訴人於同月29日存入帳戶並將該筆5,000元與其於同年12月7日匯入之2萬元其中15,000元，記列為99年9月17至10月18日租期租金，剩餘之5,000元再與其於100年1月17日匯入之2萬元其中15,000元，記列為99年10月17日至11月18日租期租金，以此類推至100年4月12日上訴人所匯入之2萬元，其中15,000元係列記入100年1月17日至2月18日租期租金，另「5,000元」係與5月繳交之25,000元其中之15,000元列記入100年2月17日至3月18日租期之租金，此有租金對帳單、房租收付款明細欄資料可證。準此，被上訴人實基於記載整期租金以利記帳整理方便之目的，被上訴人在房屋收付款明細表當然分別記載為15,000元及5,000元，自無不合之處。
⒊且查，被上訴人於100年4月12日收受上訴人2萬元匯款後
，3日內旋再以存證信函(台中軍功郵局101年4月14日第77號存證信函）向上訴人催告給付積欠之租金，及上訴人於其後4個月餘之期間內，3度匯款之金額均逾系爭房屋之租金額等情觀之，如上訴人並未有積欠被上訴人租金之情，何須給付超逾租金額之金錢予被上訴人？是上訴人於第一次租約期間，確實曾有未按期給付租金，並積欠被上訴人租金之情事。是上訴人100年9月12日給付之4萬元係給付第一次租約最後2期（即100年7月18日至100年9月17日）之租金，應屬真正，上訴人前開主張應不足採。
⒋另兩造於100年9月12日締定系爭租約時，系爭租約尚未生
效、系爭租約第1期之給付期限亦未屆至，衡情上訴人當無於第一次租約租期未屆滿且尚有積欠租金未付之情況下，在系爭租約生效前，即預先給付系爭租約第1期租金，而非給付先前積欠租金之理。準此，被上訴人請求上訴人所積欠之租金（100年11月18日至100年12月17日止）2萬元，於法自屬有據。
㈡兩造間系爭租約之特殊條款所約定內容之真意，乃係被上訴
人應於系爭房屋出售後應通知上訴人，並給予上訴人90天之搬遷期間，亦即兩造間系爭租約於被上訴人通知上訴人系爭房屋有出售事實後90天內仍屬有效，此後第二次租約方即終止：
⒈被上訴人主張依兩造間第二次租約之特殊條款之約定，已
於101年2月16日終止等語。而上訴人則以第二次租約特約條款之約定內容無效、且該特約條款文字用語有誤等語為辯；另於101年12月10日準備程序中，上訴人則又改稱其當時並沒有簽訂特殊約款云云。
⒉惟查，兩造於系爭租約特殊條款約定：「甲方（被上訴人
）因為預計將此房屋賣出，乙方（上訴人）同意在出租期間讓甲方客戶看屋，而甲方如果將房屋賣出之後，會在賣出房屋的前90天通知乙方，讓乙方有足夠的時間搬家，而乙方不得要求甲方任何賠償。」，而特約中規定須於「賣屋前90天」通知上訴人，僅為文字使用出入，蓋依民法第98條對於意思表示解釋之準則，意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，故探求該特別約定所欲表示之真意，自應解釋為若被上訴人將系爭房屋賣出，應給予90天讓上訴人搬遷之時間。且依社會通念，一般人並無法預知90天後會覓得買主買屋並成交，而多為賣屋後通知對方應於90天內搬遷之情形，故上訴人拘泥於文字解釋主張無法預知、不可能之事，實無理由。是上開特殊條款約定之真意，乃係被上訴人於系爭房屋出售後應通知上訴人，並給予上訴人90天之搬遷期間，亦即兩造間系爭租約於被上訴人通知上訴人系爭房屋有出售事實後90天內仍屬有效，此後第二次租約方即終止，要無可疑。
⒊甚者，觀之系爭契約特殊條款所載，乃上訴人本人親自簽
名，且其上之簽訂日期亦為100年9月12日，即系爭租約簽訂之同一日，足見上訴人空言主張並沒有簽訂兩造系爭租約特殊約款，或約定內容無效等語，實無可採。
㈢兩造自始至終均無額外口頭約定有關上訴人有優先購買權及通知房屋買方有此租賃契約之存在之兩項約款：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人雖屢次主張兩造曾有額外口頭約定有關上訴人有優先購買權及通知房屋買方有此租賃契約之存在之兩項約款，然未見上訴人舉證以實其說，且兩造既已書面約定前開特殊約款，被上訴人何須與上訴人另行口頭約定上訴人有優先購買權及通知房屋買方有此租賃契約之存在？按諸常情，應無上訴人所主張前開二項額外口頭約定之理。
⒉再者，兩造於訂定系爭租約時既會另行以書面方式約定特
殊條款，倘有上訴人所主張前開二項額外約定，卻反而改採口頭方式約定，未同時或另外記載於書面上，此亦與一般人簽訂契約之常理有所不符。是上訴人前揭主張在在悖於常理，而令人難以置信。
㈣證諸被上訴人與第三人楊淑萍所簽訂系爭房屋之不動產買賣
契約書，足認系爭租約特殊條款所約定上訴人應遷讓系爭房屋之條件已成就，確為事實：
⒈查被上訴人確實已於100年11月13日與第三人楊淑萍簽訂
系爭房屋之不動產買賣契約書，顯見被上訴人確實已將系爭房屋出售予第三人，而被上訴人亦於100年11月15日以台中軍功郵局第261號存證信函通知上訴人已將系爭房屋出售，請上訴人於函到90天內搬離系爭房屋等情，上訴人並於100年11月16日收受上揭存證信函，此為兩造所不爭執，故依上開書面特別約款，第二次租約當然於101年2月16日終止，至為灼然。
⒉另查，上訴人雖主張依系爭房屋之土地建物登記謄本可知
系爭房屋尚未過戶，被上訴人與第三人楊淑萍所簽訂之買賣契約當然解除云云。惟兩造間系爭租約之特殊條款所約定內容所載，並可得知被上訴人賣出房子，即代表被上訴人與第三人簽訂債權契約後，便開始計算90天期間，且依前開買賣契約書中附件協議書之內容，亦可得知第三人楊淑萍與被上訴人實因上訴人遲遲不願搬遷，而另行協議系爭房屋之物權移轉行為於本案訴訟終結及上訴人搬遷後始為辦理，足見並無所謂如上訴人所稱買賣契約已解除之情事。是上訴人實乃刻意混淆視聽，徒以系爭房屋之土地建物登記謄本為據，謊稱被上訴人與第三人楊淑萍所簽訂之買賣契約已為解除，顯係臨訟編造之詞，不足採信。
㈤綜上所述，兩造間系爭租約已於101年2月16日終止，被上訴
人依法當然得請求上訴人遷讓返還系爭房屋。按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455條定有明文。查系爭租約特殊條款所約定上訴人應遷讓系爭房屋之條件已成就，即兩造間系爭租約已於101年2月16日終止，詳如前述，則被上訴人依上揭規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據。並聲明:上訴駁回；第一、二審之訴訟費用均由上訴人負擔。
貳、上訴人（即原審被告）方面
一、上訴人於原審抗辯：㈠上訴人自97年9月18日起即向被上訴人承租系爭房屋，嗣因原約定之租期屆滿，兩造再於100年9月12日簽訂系爭租約。
而於兩造簽訂系爭租約後，上訴人已依約給付自100年9月18日起至101年1月17日止、計4個月之租金8萬元，惟嗣後上訴人再提出租金之給付時，竟為被上訴人所無端拒收，上訴人並無積欠被上訴人租金之事實。此由上訴人之存摺匯款紀錄可知，上訴人在100年4月12日轉帳2萬元至被上訴人帳戶繳納100年3月18日至100年4月17日之租金，後又分別於100年5月10日、6月13日、7月12日及8月17日繳納租金，而100年8月17日之最後1筆匯款係為繳納100年7月18日至100年8月17日之租金，足認上訴人於100年9月12日所交付之現金5,000元及面額35,000元之支票，確為用以支付前次租期最後1期及系爭租約第1期租金，且上訴人於100年9月12日交付現金及支票予被上訴人之姊蔡龍姿時，已將載有「現金＄5,000元、共計：40,000元、100.8.18-9.17-100.9.18-10.17共付二個房租」等字樣之簽收紀錄交由被上訴人之姊蔡龍姿簽收。
㈡又依系爭租約特殊條款之約定，上訴人必須搬家之條件，為
被上訴人於系爭房屋賣出的90天前要通知上訴人，然被上訴人是否已於100年11月13日將系爭房屋出售，尚有可疑，因上訴人於100年11月22日前往被上訴人住處商談系爭租約事宜時，被上訴人係提出系爭房屋之房屋仲介買賣委託書，顯見被上訴人當時雖有意將系爭房屋出售，但尚未找到適當的買主，否則當時即應提出已簽訂完成之房屋買賣契約書，系爭房屋應尚未出售。況被上訴人亦未於出售系爭房屋之前通知上訴人，故上訴人搬家之條件並未成就，被上訴人請求上訴人遷讓房屋並無理由。另依系爭特殊條款係約定應於系爭房屋賣出前之90天通知上訴人，則系爭房屋於100年11月13日賣出前之90天，兩造尚未簽訂系爭租約，堪認系爭特殊條款不具法律效力。再者，上訴人既係合法、有權居住於系爭房屋，並無惡意拒絕搬遷之情事，被上訴人自不得依系爭租約第6條約定，向上訴人請求每月10萬元之懲罰性違約金。
二、上訴人於本院補充陳述稱：㈠原判決命上訴人給付2萬元予被上訴人部分之論述，雖非無
見，惟關於事實之認定仍有諸多違誤之處，上訴人自難甘服，是就不服部分依序論述如下：
⒈原判決採信被上訴人主張認上訴人於100年9月12日所交付
之現金5,000元及面額35,000元之支票係用以支付第一次租約最後兩期之租金，無非係以被上訴人所提之房租收付款明細表，並參酌上訴人所提出之合作金庫銀行及三信商業銀行匯款紀錄而得出上訴人確有積欠房租之心證。然經比對房租收付明細表與匯款紀錄，卻可發見房租收付款明細表上所載金額與上訴人所提出之匯款紀錄明顯產生齟齬之處。以100年4月12日為例，上訴人以提款卡轉帳支出20, 017元（2萬元為租金，17元為轉帳費用），而被上訴人在房租收付明細表卻分別記載為15,000元及5,000元，此種紀錄方式，未見原審法院要求被上訴人說明，在被上訴人未有任何說明之狀態下，何以原判決最後能得出記載相符之心證？另查上訴人繳納租金的方式有二，一係直接匯款至被上訴人帳戶內，另一則係以現金繳納方式，但細究上開房租收付款明細表，未見被上訴人加以區分。此外，房租收付款明細表之所以會出現有5,000元或15,000元之記載，係因被上訴人在向上訴人購買茶葉時，要求上訴人將本欲繳納之租金直接用以抵償，上訴人在信賴被上訴人之情況下，聽從被上訴人之指示事後再行補足不足之租金，才會出現5,000元或15,000元之記載。豈料，被上訴人卻以此作為上訴人積欠租金之依據，實令上訴人難以置信。再者，就被上訴人主張上訴人積欠房租35,000元部分，究竟係積欠哪一期租金，亦未見原審對此問題有何發問或曉諭，而直接以被上訴人所提存證信函認上訴人確有積欠租金，並基此認定被上訴人所述堪信為真正，實令上訴人無法信服。
⒉又原判決以兩造締定系爭租約之100年9月12日時，系爭租
約尚未生效、第一期之給付期限並未屆至，衡情上訴人當無於第一期租約租期未屆滿且尚有積欠租金未付之情況下，即預先給付系爭租約第一期租金之理等語，逕認上訴人主張不足採信。然查，倘上訴人前次租約（指第1次租約）尚有積欠租金未付之情況下，被上訴人何以會再與上訴人簽訂系爭租約？被上訴人在簽訂系爭租約時，何不在契約上載明仍積欠租金等字句，是上訴人確已繳清第1期租約所有租金甚明，且預付未到期之租金乃一般租賃房屋之常態。
⒊倘依原審所認上訴人於100年9月12日所交付現金5,000元
及面額35,000元的支票，係用以支付前次租約最後兩期之租金，而上訴人於100年10月25日所匯款2萬元，係用以支付系爭租約第一期租金（即100年9月18日至100年10月17日）；而第二期租金（即100年10月18日至100年11月17日）則以押金2萬元抵償，則上訴人仍應依約給付第三期租金（即100年11月18日至100年12月17日）2萬元予被上訴人等語。惟查，雖被上訴人主張於系爭房屋出售他人之日即未向上訴人收取租金，然依上訴人華南商業銀行北臺中分行活期儲蓄存款存摺可知，被上訴人分別於100年10月25日、100年12月6日、101年1月17日及101年2月16日收受上訴人所支付各期租金2萬元，並未有被上訴人所述以押金抵償或未收租金之情況產生，何以原判決得出上訴人應給付第三期租金2萬元之結論，實令上訴人費解。
⒋再者，依系爭租約之房屋租賃契約書所載可知，押金乃沿
用至新訂之租賃契約當中，此從「房租收付款明細欄」簽收人所載「94.9.18」等字跡可稽。由此顯見，上訴人在簽訂系爭租約時所交付予被上訴人之現金5千元及面額3萬5千元之支票中，並不包含押金的2萬元。而上訴人所交付之4萬元究竟用以支付何項目，此從被上訴人所提不爭執事項第三項「上訴人已依第二次租約之約定給付押金2萬元及第一期（100年9月18日至100年10月17日）之租金2萬元予被上訴人」等語可知，被上訴人業已自認上訴人所交付的4萬元中之2萬元係用以支付第二次租約之第一期租金，而剩餘的2萬元自係如上訴人所主張係用以支付第一次租約最後一期之租金（即100年8月18日至100年9月17日），由此足徵，被上訴人所為主張及所述均與事寶不符。此外，綜觀被上訴人所提租金對帳單，純為被上訴人單方所製作，並未附上其所依憑之證據，其是否為彌補其所主張而為，實不無疑義。
㈡原判決命上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人部分之論述，亦有諸多違誤之處，上訴人細繹如下：
⒈上訴人與被上訴人簽訂系爭租約時，同時訂定特殊條款之
內容，雖僅將「甲方（被上訴人）因預計將此房屋出賣，乙方（上訴人）同意在出租期間讓甲方客戶看屋，而甲方如果將房屋賣出之後，會在賣出房屋的前90天內通知乙方，讓乙方有足夠的時間搬家，而乙方不得要求甲方任何賠償。」等另作成書面，惟兩造於訂定特殊條款當時，另訂定有：①倘甲方欲賣房屋，乙方有優先購買權；②甲方應告訴買方有此租賃契約之存在等兩項口頭約款。雖上開兩項約款未明定於特殊條款當中，但既經兩造當事人同意，自應受該口頭約款之拘束。
⒉依原判決所舉最高法院39年台上字第1053號判例意旨可知
，解釋契約應於文義上或論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能拘泥於字面或截取書據中之一二語，任意推解至失其效力。基於上開判例，原判決就兩造所明定在特殊條款上之約定，做出有利於被上訴人之判斷，然未能即時審酌兩造間尚訂有口頭約款之存在，是得否全為有利於被上訴人之判定，實應重為判斷。由兩造所簽訂之特殊條款及另訂之口頭事項可知，兩造於訂定當時均屬於法律之門外漢，是使用的字句及用語均未能如實顯現當事人立約之真意，故所為約定難免有權益相衝突之情況產生，此時則有賴於熟悉法律專業之法院，站在客觀中立第三者之立場，為當事人之真意為判斷。除上開已經原判決所為推論之特殊條款外，今應仔細審酌兩造所訂定之口頭約款，即上訴人享有優先購買權及告知買受人租賃契約的存在兩部分。先就優先購買權部分，因兩造之約定尚不具物權之效力，是縱使被上訴人將系爭房屋出賣予上訴人以外之第三人，上訴人亦無從主張或抗辯。惟就被上訴人告知買受人，系爭房屋尚有租賃賃契約存在一事，尚有討論之空間，倘上訴人應在房屋出賣後三個月內搬離，兩造又何須約定要將租賃關係告知買受人？蓋此項約定無非係要買受人繼受原租賃關係。
⒊依上可知，兩造所訂定之書面條款與口頭條款確實產生利
益衝突之處，被上訴人得否以特殊條款已成就為由，請求上訴人遷讓房屋仍存有疑義，是原判決命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，實屬率斷。
㈢綜上所述，原審判決存有諸多違誤之處，其未能依照事實而
為正確之判斷，逕為不利於上訴人之認定，難認原審判決認事用法洵無違誤等語置辯。上訴聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參、原審法院審酌兩造之攻擊防禦方法，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，被上訴人對原審判決其敗訴部分未上訴，該部分因而確定。上訴人則對原審判決其敗訴部分不服，提起上訴，並為前揭上訴聲明。被上訴人則為上開答辯聲明。
肆、本院得心證之理由：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有房（店）屋房屋租賃契約書（含特殊條款）、支票影本、存摺影本、存證信函暨掛號郵件收件回執等附卷可稽，堪信為真正：
㈠兩造於100年9月12日簽訂系爭房屋第二次租約，約定由上訴
人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自100年9月18日起至102年9月17日止，租金為每月2萬元，應於每月18日前繳納。
㈡兩造於第二次租約特殊條款約定：「甲方（按即被上訴人-
以下同）因為預計將此房屋賣出，乙方（按即上訴人-以下同）同意在出租期間讓甲方客戶看屋，而甲方如果將房屋賣出之後，會在賣出房屋的前90天通知乙方，讓乙方有足夠的時間搬家，而乙方不得要求甲方任何賠償。」等語。
㈢上訴人已依第二次租約之約定給付押金2萬元及第一期（100年9月18日至同年10月17日）之租金2萬元予被上訴人。
㈣上訴人自97年9月間起即向被上訴人承租系爭房屋，原約定
之租期為自97年9月18日起至100年9月17日止（下稱第一次租約），系爭第二次租約係兩造因第一次租約租期屆滿而更新訂定之租約，上訴人應交付之系爭第二次租約之押金2萬元乃以上訴人於第一次租約所交付之同額押金抵付。
㈤100年9月12日兩造簽訂第二次租約之當日，上訴人給付被上訴人現金5千元及面額3萬5千元之支票乙紙。
㈥被上訴人於100年11月15日以台中軍功郵局第261號存證信函
通知上訴人已將系爭房屋出售，請上訴人於函到90天內搬離系爭房屋，上訴人於100年11月16日收受上揭存證信函。
二、本件兩造之爭執厥為：㈠上訴人有無積欠被上訴人租金？㈡兩造間第二次租約之特殊條款所約定內容為何？㈢兩造間有無於第二次租約中額外訂立兩項口頭約款？㈣第二次租約特殊條款所約定上訴人應遷讓系爭房屋之條件是否已成就？㈤兩造間第二次租約關係是否已終止？茲論述之：
㈠關於兩造間第二次租約之特殊條款所約定內容為何？第二次
租約特殊條款所約定上訴人應遷讓系爭房屋之條件是否已成就？兩造間第二次租約關係是否已終止？⒈被上訴人就此爭點係主張兩造間第二次租約之特殊條款所
約定內容之真意，乃係被上訴人應於系爭房屋出售後應通知上訴人，並給予上訴人90天之搬遷期間，亦即兩造間第二次租約於被上訴人通知上訴人系爭房屋有出售事實後90天內仍屬有效，此後第二次租約方即終止；又兩造間第二次租約特殊條款所約定上訴人應遷讓系爭房屋之條件已成就，是第二次租約依上開特殊條款之約定，已於101年2月16日日終止等語。上訴人則執前詞抗辯稱第二次租約特約條款之約定無效，且該特約條款約定之條件尚未成就，兩造間第二次租約關係並未終止等語；另於本院101年12月10日準備程序中，復抗辯稱其當時並沒有簽訂特殊約款等語。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上第1053號判例意旨參照）。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。查兩造於第二次租約特殊條款約定：「甲方（被上訴人）因為預計將此房屋賣出，乙方（上訴人）同意在出租期間讓甲方客戶看屋，而甲方如果將房屋賣出之後，會在賣出房屋的前90天通知乙方，讓乙方有足夠的時間搬家，而乙方不得要求甲方任何賠償。」等語，已詳如前述兩造不爭執事項第2項，依上開約定之全文觀之，上開約定之目的除明確將被上訴人欲出售系爭房屋乙節告知上訴人，保留被上訴人於第二次租約租期中得因出售系爭房屋而提前終止第二次租約之權利外，並給於上訴人足夠之搬遷時間之保障。而按房屋之買賣，需買賣雙方就標的物及價金達成合意，何時有買主出現、能否與被上訴人就買賣價金達成合意，均屬未定之數，並非被上訴人有意出售系爭房屋，即必能於一定期間達成出售之目的，系爭房屋何時、能否出售，既非取決於被上訴人一方，自非被上訴人所得預期、掌控，是上開特殊條款約定「……甲方如果將房屋賣出之後，會在賣出房屋的前90天通知乙方，讓乙方有足夠的時間搬家……」之真意，乃係被上訴人應於系爭房屋出售後應通知上訴人，並給於上訴人90天之搬遷期間，亦即兩造間第二次租約於被上訴人通知上訴人系爭房屋有出售事實後90天內仍屬有效，此後第二次租約方即終止，而上開約定並無違背強制規定或公序良俗，亦無無法履行之情事，是上開約定自屬有效，則上訴人猶執前詞抗辯稱第二次租約特約條款之約定無效云云，洵無足採。又上訴人固另於本院101年12月10日準備程序中抗辯稱其當時並沒有簽訂特殊約款等語。惟觀之第二次租約特殊條款所載，乃上訴人本人親自簽名，且其上之簽訂日期亦為100年9月12日，即第二次租約簽訂之同一日，足見第二次租約之特約條款應為兩造所親簽者，即堪採信為真正，則上訴人猶空言抗辯稱其沒有簽訂兩造第二次租約特殊約款云云，亦無可採。
⒊承上，第二次租約特殊條款之約定真意，乃係被上訴人應
於系爭房屋出售後應通知上訴人，兩造間第二次租約於被上訴人通知上訴人系爭房屋有出售事實後90天內仍屬有效，此後第二次租約即告終止，而被上訴人業已於100年11月15日以台中軍功郵局第261號存證信函通知上訴人已將系爭房屋出售，請上訴人於函到90天內搬離系爭房屋，上訴人已於100年11月16日收受上揭存證信函等情，復為兩造所不爭執，已如前述，則被上訴人主張兩造間第二次租約已於101年2月16日終止，自屬有據。至上訴人雖另以被上訴人是否已於100年11月13日將系爭房屋出售，尚有可疑云云，資為抗辯。然查，被上訴人確實已於100年11月13日將系爭房屋出售與訴外人楊淑萍乙節，有被上訴人提出之不動產買賣契約書附卷可參，考諸被上訴人所提出之不動產買賣契約書上除有買賣雙方之簽名，並附有買賣雙方及經訴外人信義房屋房屋仲介股份有限公司、安信建築經理股份有限公司簽章之代辦履約保證委任契約書，於該買賣契約書交款記錄並有履約保證之安信建築經理股份有限公司代收買賣價金之簽收紀錄，顯見被上訴人與楊淑萍確依該買賣契約履行中，足證被上訴人主張其已於100年11月13日將系爭房屋出售與訴外人楊淑萍乙節，應為真實可採，則上訴人前開所辯，核與事實未符，亦不足採。
⒋按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條亦有明文。查兩造間第二次租約已於101年2月16日終止，已詳如前述，則被上訴人依上揭規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據。
㈡關於上訴人有無積欠被上訴人租金？
⒈被上訴人就此爭點係主張於100年9月12日兩造簽訂第二次
租約之當日，上訴人固有給付被上訴人現金5千元及面額3萬5千元之支票1紙（該紙支票並已於100年9月30日兌現），然該款項僅係給付第一次租約最後2期（即100年7月18日至100年9月17日）之租金，而兩造第二次租約第一期（100年9月18日至100年10月17日）之租金業經上訴人於100年10月25日匯款2萬元付訖，第2期（100年10月18日至100年11月17日）之租金則經被上訴人於原審訴訟中主張以押金扣抵，是上訴人尚應再給付之租金（100年11月18日至100年12月17日止）為2萬元等語。上訴人則執前詞抗辯稱於100年9月12日兩造簽訂第二次租約之當日，上訴人所給付被上訴人現金5千元及面額3萬5千元之支票1紙，係用以支付第一次租約最後1期及第二次租約第1期租金，上訴人並無積欠被上訴人租金2萬元等語。
⒉經查，上訴人抗辯稱上揭金額係支付第一次租約最後1期
及第二次租約第1期之租金，無非以經被上訴人之姐蔡龍姿簽名之字據為其論據。然微論被上訴人否認蔡龍姿簽名時該字據上已有「現金＄5,000元、共計：40,000元、100.8.18-9.17～100.9.18-10.17共付二個房租」等字樣之記載，上訴人就蔡龍姿簽名時，字據上確有上開記載乙節，並未舉證以實其說，即無得採信為真實。且查，被上訴人主張：上訴人於98年4月份便未按期繳交租金，其於98年5月4日匯入之2萬元係為補繳98年3月17至4月18日（按：應為98年3月18至4月17日，其日期部分應係筆誤，以下均同理）之租金而非繳交當期租金（即98年4月17日至5月18日租期租金）。嗣上訴人又於99年2月未按期繳交租金，故其於99年3月間繳交之2萬元係為補繳98年12月17至99年1月18日租期之租金，以此類推當月繳交之租金皆係為補繳上上期之租金。直至99年11月12日上訴人除匯款2萬元予被上訴人外，又於同月23日交付被上訴人現金5,000元，被上訴人於同月29日存入帳戶並將該筆5,000元與其於同年12月7日匯入之2萬元其中15,000元，記列為99年9月17至10月18日租期租金，剩餘之5,000元再與其於100年1月17日匯入之2萬元其中15,000元，記列為99年10月17日至11月18日租期租金，以此類推至100年4月12日上訴人所匯入之2萬元，其中15,000元係列記入100年1月17日至2月18日租期租金，另「5,000元」係與5月繳交之25,000元其中之15,000元列記入100年2月17日至3月18日租期之租金；100年5月10日上訴人所匯入之2萬5000元，其中15,000元係列記入100年2月17日至3月18日租期租金，另「10,000元」係列記入100年3月17日至4月18日租期之租金；100年6月13日上訴人所匯入之2萬5000元，其中10,000元係列記入100年3月17日至4月18日租期租金，另「15,000元」係列記入100年4月17日至5月18日租期之租金；100年7月12日上訴人所匯入之2萬元，其中5,000元係列記入100年4月17日至5月18日租期租金，另「15,000元」係列記入100年5月17日至6月18日租期之租金；100年8月17日上訴人所匯入之2萬5000元，其中5,000元係列記入100年5月17日至6月18日租期租金，另「20,000元」係列記入100年6月17日至7月18日租期之租金等情，業據其提出租金對帳單、房租收付款明細欄資料附卷可證，互核相符。是依上可知，上訴人於100年9月12日給付被上訴人現金5千元及面額3萬5千元之支票1紙（該紙支票並已於100年9月30日兌現），即應係給付第一次租約最後2期（即100年7月18日至100年9月17日）之租金，即堪可認定。上訴人就此僅擷取上開租期中之短暫期間之匯款紀錄，憑以抗辯稱其無積欠原告租金云云，委難逕採。審之被上訴人實基於記載整期租金以利記帳整理方便之目的，被上訴人在房屋收付款明細表當然分別記載為15,000元及5,000元，即無不合之處。則上訴人僅以被上訴人之房屋收款明細表上所載金額與其所提出之匯款記錄具有不合之處，即據為上訴理由，自無足採。
⒊況查，兩造於100年9月12日締定第二次租約時，第二次租
約尚未生效，第二次租約第1期之給付期限亦未屆至，衡情上訴人當無於第一次租約租期未屆滿且尚有積欠租金未付之情況下，在第二次租約生效前，即預先給付第二次租約第1期租金，而非給付先前積欠租金之理。再參諸被上訴人所提出卷附台中軍功郵局101年4月14日第77號存證信函、租金對帳單及房租收付款明細欄內容所載，可知被上訴人於100年4月12日收受上訴人2萬元匯款後，確有餘3日內旋再以存證信函向上訴人催告給付積欠之租金，上訴人亦有於其後4個月餘之期間內，3度匯款與被上訴人，而其每次匯款之金額均逾系爭房屋之租金額等情觀之，如上訴人並未有積欠被上訴人租金之情，其何須給付超逾租金額之金錢予被上訴人？是由上益見，本件上訴人於第一次租約期間，確實曾有如被上訴人所主張未按期給付租金之情事，被上訴人前開主張上訴人於100年9月12日給付之4萬元僅係給付第一次租約最後2期（即100年7月18日至100年9月17日）之租金等語，自堪採信為真實，則上訴人猶執前詞抗辯，應不足採。
⒋承前所述，兩造系爭租約已於101年2月16日終止，則自系
爭租約000年0月00日生效至系爭租約終止時止，上訴人應給付租金之期間為自100年9月18日至101年2月16日，而其中第1期（100年9月18日至100年10月17日）之租金業經上訴人於100年10月25日匯款2萬元付訖，第2期（100年10月18日至100年11月17日）之租金則經被上訴人於本件訴訟中主張以押金扣抵（見原審卷第102-1頁），是上訴人尚應再給付之租金為第3期（100年11月18日至100年12月16日）之租金計2萬元。從而，被上訴人憑以請求上訴人應給付被上訴人2萬元之租金，自應予准許。
㈢關於兩造間有無於第二次租約中額外訂立兩項口頭約款？
⒈上訴人固抗辯稱其與被上訴人簽訂系爭租約時，同時訂定
特殊條款之內容，雖僅將「甲方（被上訴人）因預計將此房屋出賣，乙方（上訴人）同意在出租期間讓甲方客戶看屋，而甲方如果將房屋賣出之後，會在賣出房屋的前90天內通知乙方，讓乙方有足夠的時間搬家，而乙方不得要求甲方任何賠償。」等另作成書面，惟兩造於訂定特殊條款當時，另訂定有：①倘甲方欲賣房屋，乙方有優先購買權；②甲方應告訴買方有此租賃契約之存在等兩項口頭約款。雖上開兩項約款未明定於特殊條款當中，但既經兩造當事人同意，自應受該口頭約款之拘束等語。然此為被上訴人所否認，並陳稱：兩造自始至終均無額外口頭約定有關上訴人有優先購買權及通知房屋買方有此租賃契約之存在之兩項約款等語。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。查上訴人雖執前詞主張兩造曾有額外口頭約定有關上訴人有優先購買權及通知房屋買方有此租賃契約之存在之兩項約款，然此既為被上訴人所否認，揆諸首開舉證責任之法則，上訴人就其前開抗辯事實，自應舉證以實其說，審之本件迄仍未見上訴人就其前開抗辯舉證以實其說，且兩造既已書面約定前開特殊約款，依論理法則，被上訴人何須與上訴人另行口頭約定上訴人有優先購買權及通知房屋買方有此租賃契約之存在？且按諸常情，兩造於訂定系爭租約時既會另行以書面方式約定特殊條款，倘有上訴人所主張前開二項額外約定，當會以同一書面為之。詎依上訴人抗辯，卻反而改採口頭方式約定，未同時或另外記載於書面上，此亦與一般人簽訂契約之常理有所不符。是上訴人前揭抗辯，除舉證未足外，顯與論理法則有違，復悖於一般常情，自難採信為真實。
三、末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上第1612號判例意旨參照）。查兩造於第二次租約第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新台幣壹拾萬元違約金至遷讓完了之日止……」等語，上開約定之目的乃在保障被上訴人於系爭租賃關係消滅時，得能即時順利收回系爭房屋使用收益，故上揭約定用語雖記載為「租期屆滿」時，然其真意應係租賃關係終止時，上訴人如有不遷讓返還系爭房屋之情事，被上訴人即得依上開約定請求違約金，否則顯不足保障出租人之被上訴人即時收回租賃物使用收益之權益。兩造間第二次租約關係已於101年2月16日終止，已詳如前述，則上訴人於第二次租約終止時，自應負遷讓交還系爭房屋之義務，茲上訴人拒絕遷讓交還系爭房屋，被上訴人自得依上開約定，請求上訴人給付自101年2月17日起至遷讓交還系爭房屋日止之違約金，惟依第二次租約之約定，系爭房屋之約租金額為每月2萬元，本院衡酌依該租金之客觀事實及社會經濟通常情況，系爭房屋使用收益之利得每月應為與該租金額相當之數額，而被上訴人已將系爭房屋出售，上訴人拒不遷讓返還系爭房屋，將造成被上訴人須對買受人負交付標的物遲延責任等一切情狀，認被上訴人請求上訴人給付按月以10萬元計算之違約金為過高，應予核減為按月以2萬2千元計算為允洽。從而，被上訴人請求上訴人自101年2月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬2千元為有理由，應予准許。至被上訴人逾上開範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求上訴人給付租金2萬元，及自101年2月17日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息，另並請求上訴人應自101年2月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2千元之違約金，為有理由，應予准許。至被上訴人逾上開範圍之請求，則無理由，不應准許。原審就前開准許被上訴人請求部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨就其敗訴部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、又按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同」。民事訴訟法第396條第1項定有明文。本件依上訴人提出之租賃契約書3份，可知其乃自94年9月18日起即租賃系爭房屋居住迄今，已長達七年餘，足認其有以之長久居住之預期，而該房屋向為上訴人與其配偶共同生活之處所，審之上訴人配偶全身癱瘓無法自理，須聘請看護全天照顧，此有其配偶之身心障礙手冊存卷可稽，堪信屬實，一旦遽令上訴人立即遷出，上訴人與其配偶不免面臨無處居住之窘境，受相當之損害，爰斟酌上訴人之境況，使上訴人有充裕之時間另覓住所，並兼顧被上訴人之利益，暨衡酌被上訴人自陳同意給予上訴人搬遷緩衝期間等情，爰就本判決所命上訴人應將門牌號碼臺中市○區○○街○○號房屋全部遷讓返還被上訴人部分，定履行期間為二個月，以資兼顧。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用為第二審裁判費8,100元，爰諭知如主文第3項所示。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之1第3項、第449條第1項、第396條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 1 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 蕭承信法 官 呂明坤上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 102 年 2 月 1 日
書記官 黃泰能