臺灣臺中地方法院民事裁定 101年度抗字第99號抗 告 人 林清賢相 對 人 陳世坤
陳素娟陳丕岳陳丕宗祈興國上列抗告人與相對人間聲請變更共有物之管理事件，抗告人對於中華民國101年3月28日本院101年度聲字第44號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：㈠本件相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗（下簡稱：相
對人陳世坤等），就渠等共有坐落臺中市○○區○○段第138號、第139號、第141號、第141-1號地號等4筆土地（下簡稱：系爭土地），與相對人祁興國間，訂立自民國100年12月28日起算，租賃期間為20年之土地租賃契約，雙方並約定年租金為系爭土地依當年度公告現值之百分之一計算；惟抗告人亦為系爭土地共有人之一，應有部分占系爭土地之九分之一，並就系爭土地已在 鈞院提出分割共有物訴訟（案號：100年度重訴字第314號，莊股承辦），請求裁判分割。詎相對人陳世坤等與祁興國罔顧上開分割共有物訴訟進度已至分割方案圖測繪階段，不日即可判決分割為分別所有，竟簽立上開長期租賃契約，排除抗告人對於系爭土地之使用權利。原裁定逕謂上開土地租賃契約並無何顯失公平之處，並以對於系爭土地年租金是否過低及相對人陳世坤等有無權利濫用等情，屬實體爭執事項，並非本件訴訟所得探究，應由抗告人另依其他程序聲請救濟等理由，駁回抗告人之聲請，自於法有違。
㈡又相對人陳世坤等將系爭土地長期出租予祁興國，罔顧抗告
人提起之分割共有物訴訟，即便 鈞院判決系爭土地分割為分別共有，抗告人亦因土地已出租予祁興國而無法利用分得之土地，且系爭土地位於臺中市第八○○○區○○○○路與永春東路交會地帶，縱僅以公告現值計算，系爭土地價值即有新臺幣（下同）1億3841萬1705元，遑論市價遠高於此，上開土地租賃契約約定之租金過低，顯而可見；況相對人陳世坤等均為配偶子女之關係，陳世坤與祁興國均為聚合發建設股份有限公司（下簡稱：聚合發建設）之董事及股東，關係匪淺，渠等以超低租金訂立上開租賃契約，俾以假出租之方式，排除抗告人對於系爭土地使用之權利，顯係故意以損害抗告人之權利為目的，不僅有違誠信原則，並屬權利濫用，依非訟事件法第32條第1項之規定：「法院應依職權調查事實及必要之證據。」爰提起抗告求為廢棄原裁定，並准上開土地租賃契約之租賃標的應減縮為不及於系爭土地中屬於抗告人所有之九分之一應有部分等語。
二、經查：本件經本院審理結果，認原審裁定理由第四點及第五點關於相對人陳世坤等將系爭土地長期出租予祁興國，渠等依民法第820條第1項規定就共有物所定之管理，對抗告人有無顯失公平乙節，其論斷以：『四、…次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。再按，法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。』及『五、經查：系爭4筆土地於相對人等在100年12月28日訂立租賃契約之時，為聲請人與相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗及案外人陳丕育等人所共有，其所有權應有部分如附表所示，有聲請人提出之系爭4筆土地登記謄本在卷足憑（見本院卷第19至24頁）。斯時，相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗就系爭4筆土地之所有權應有部分合計已逾2/3，故其將系爭4筆土地出租予相對人祈興國，雙方訂有書面租賃契約並經民間公證人公證在案，自其形式上觀之，自符合民法第820條第1項之規定。又相對人就系爭4筆土地所訂立之租賃契約，雙方定租賃期間為20年、每年租金按系爭4筆土地公告現值1%計算，承租人並得於該土地上舖設水泥、柏油地面以及搭建建物等（契約第12條參照），而相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗在訂立本件租賃契約後，亦就所已收取之100年度租金按各共有人應有部分比例通知聲請人領取，嗣因聲請人遲未領取，相對人陳世坤因而將應分配予聲請人之租金提存於法院等情，亦有相對人提出之租賃契約書與提存書在卷足憑。故相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗等共有人將系爭4筆土地出租予相對人祈興國後，對於依據租賃契約所收取之租金，均按各共有人就系爭4筆土地之所有權應有部分比例分配予各共有人，可見，系爭4筆土地之各共有人，對於系爭4筆土地上開出租（管理）結果（出租予相對人祈國興）並無何顯失公平之情形。』等語，認事用法均無違誤，茲予以援用。
三、本院補充理由如下：㈠揆諸上開民法新修正第820條第2項之立法理由係謂以：「共
有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。」等語，可知其規範目的確係為保障少數不同意之共有人，當多數決之共有人依多數決決定，對於共有物之管理確有顯失公平時，少數不同意之共有人得聲請法院依調查證據，暨審酌全卷事證資料，判斷是否有顯失公平等情，因而作出有利於【全體共有人】之裁判，俾便保障【全體共有人】之利益。意即當法院依全卷事證判斷後，除作出有利於全體共有人之裁判外，仍須此裁判符合合法、可能及確定之要素，自不待言。惟本件抗告人於原審及本院之聲明，均以「上揭租賃契約之租賃標的應【減縮】為不及於抗告人之應有部分九分之一」為主要訴求，按民法物權編所謂「應有部分」（俗稱：持分），係指共有人對共有物所有權所得行使權利及負擔義務的比例，應有部分是抽象的存在於共有物上之任一點，並非存在於共有物的特定部分而言。準此，抗告人固已就系爭土地提起共有物分割訴訟，此據本院調取上開100年度重訴字第314號分割共有物民事全卷，查閱屬實。然於上開分割共有物民事事件未經法院判決確定前，抗告人就系爭土地應有部分仍與其他共有人保持共有狀態，即仍有民法物權編第817條以下共有相關規定（包括同法第820條第1、2項規定）之適用，怠無疑義。況查抗告人前揭主張相對人以超低租金訂立上開租賃契約，俾以假出租之方式，排除抗告人對於系爭土地使用之權利，顯係故意以損害抗告人之權利為目的，不僅有違誠信原則，並屬權利濫用等情，均為實體事項，均應經嚴謹之通常訴訟程序審理之，方不致有害雙方當事人之權益，抗告人捨通常訴訟程序不為，而以非訟程序聲請，即有未洽，且抗告人於原審聲請變更共有物之管理，亦僅請求本院以裁定變更前述租賃契約，使相對人間租賃契約之租賃標的（租賃期間自100年12月28日起20年），減縮至相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗各自之所有權應有部分範圍，而不及於抗告人對系爭土地之應有部分九分之一，並未確實表明系爭共有土地究應如何變更其管理內容及共有物管理狀態，始合於全體共有人之公平，揆其抗告聲明及理由，亦顯有未洽。
㈡復按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限。」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。查系爭土地之99年申報地價，依次為⑴系爭138地號土地為7273元/平方公尺。⑵系爭139地號土地為6030.4元/平方公尺。⑶系爭141地號及第141-1地號土地均為5120元/平方公尺，業據抗告人於原審提出系爭土地之土地登記第二類謄本附卷可稽。則系爭土地依上開土地法第105條準用第97條第1項規定，以申報總價年息百分之十計算其法定租金上限為1,637,573元【計算式：（988.51x7273+1211x6030.4+183.92x5120+183.93x5120）x10%=00000000（小數點以下四捨五入）】；然依系爭土地租賃契約之約定，以當年度公告現值之百分之一計算其年租金為1,384,117元【計算式：（61909x988.51+50699x1211+43000x183.92+43000x183.93）x1%=0000000（小數點以下四捨五入）】。經兩相比較，可知依系爭土地租賃契約之約定，以當年度公告現值之百分之一計算本件之年租金，已達上揭法定租金上限之84.52%（計算式：00000000000000=0.8452），亦無抗告人所云有以超低租金訂立上開租賃契約之情事。此外，審諸原審全卷稽證，暨經本院調取本院101年度存字第285號提存卷宗查核結果，相對人陳世坤就共有物管理之收益即系爭土地租賃契約之租金，均有依各共有人之應有部分分配並給付之，其中抗告人拒收部份，亦已依法提存在案，足證系爭共有物之管理尚無抗告人所指摘有何不合理甚或顯失公平之處，其理至明。則抗告人猶執前詞空泛指摘相對人陳世坤等將系爭土地長期出租予祁興國，渠等依民法第820條第1項規定就共有物所定之管理，對抗告人有顯失公平云云，洵屬無據。
四、綜上所述，抗告人之抗告聲明及理由均於法不合，且相對人陳世坤等與相對人祁興國就系爭土地簽訂之土地租賃契約，經核渠等上開依民法第820條第1項規定，就系爭共有物所定之管理，尚無權利濫用等顯失公平之情事，原裁定駁回抗告人於原審之聲請，即無不合，本院認抗告人提起抗告為無理由，應予駁回。並確定抗告費用額為1,000元，由抗告人負擔。
五、依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 7 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 林筱涵法 官 呂明坤正本係照原本作成如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本1份及繳納再抗告裁判費新台幣1,000元）。
中 華 民 國 101 年 6 月 7 日
書記官 楊月雲