臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第1532號原 告 陳美齡訴訟代理人 林益輝律師被 告 盧富滄即盧復興上列當事人間請求交付土地、房屋事件，本院於民國101 年10月
2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣壹拾萬元後，將坐落如附表所示土地上建號一四○六號即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○巷十七之七號房屋遷讓交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第7款，分別定有明文。查原告於起訴時之聲明為「被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地、地目建、面積58平方公尺、同段1972－56地號土地、地目建、面積171 平方公尺應有持分10000 分之661 、同段1972－62號、地目建、面積162 平方公尺應有持分10000 分之661 等三筆土地及土地上建號1406號即門牌臺中市○○區○○路○○○ 巷17之7 房屋點交予原告，原告同時給付新台幣壹拾萬元（尚應扣除被告應付金額）予被告」；嗣於訴訟中，最後於101 年8 月22日具狀變更其訴之聲明為「被告應於原告給付新台幣壹拾萬元，同時將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地、地目建、面積58平方公尺、同段1972－56地號土地、地目建、面積171 平方公尺應有持分10000 分之661 、同段1972－62號、地目建、面積162 平方公尺應有持分10000 分之661 等三筆土地上建號14 06 號即門牌臺中市○○區○○路○○○ 巷17之7 房屋騰空遷讓點交予原告」，核屬減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。
貳、兩造之主張：
一、原告主張：
（一）被告於101 年2 月24日將所有之如附表所示三筆土地及坐落土地上之建號1406號建物即門牌台中市○○區○○路○○○ 巷17之7 號房屋（下稱「系爭土地、房屋」），以新台幣（下同）440 萬元出售予原告，此有不動產買賣契約書附卷為憑，雙方約定被告應於101 年2 月24日前備妥移轉登記證件等交予代書辦理所有權移轉登記，然代書於辦理移轉登記期間曾因上開土地、房屋遭其債權人查封，致延至101 年5 月10日始完成登記，此有完成登記之土地、建物謄本呈卷為憑。再者，原告向被告購買上開土地、房屋之總價款為440 萬元，原告已付定金20萬元，另410 萬元係承受被告上開土地、房屋之第一、二順位抵押權，餘尾款為10萬元。上開土地、房屋業已完成所有權移轉登記後，被告卻突然表示不願點交土地、房屋予原告，原告乃於
101 年5 月23日以臺中大全街郵局第391 號存證信函催告被告履行點交土地、房屋之義務，仍遭被告拒絕，爰依法提起本訴。
（二）被告辯稱伊係經由證人陳糖代書向原告借款20萬元，並非出售伊所有系爭土地及房屋云云。然查：兩造間並無借貸關係，原告係經由惠雙房屋仲介公司之業務人員仲衡介紹，購買被告所有之系爭土地、房屋，雙方於101 年2 月24日簽訂不動產買賣契約書，嗣後被告並將移轉所有權文件交予證人陳糖代書辦理所有權移轉登記，惟陳糖於101 年
3 月1 日向大雅地政事務所送件，卻因被告系爭房地被查封致退件，此有建物登記謄本上記載系爭房地由鈞院101年度司執二字第18132 號函辦理查封登記，此有謄本影本為憑，迄101 年5 月1 日系爭房地之查封已撤銷，陳糖再向被告確認可否送件移轉登記，被告要求考慮七日，於10
1 年5 月8 日陳糖會同惠雙房屋業務人員仲衡打電話予被告，經與被告確認後再辦理移轉登記，陳糖始將系爭房地送件辦理移轉登記，此經證人陳糖至鈞院結證屬實，是本件絕非如被告所抗辯因借貸關係，被告之系爭房地只是擔保作用。
（三）被告雖請求傳訊證人吳廷彥擬證明伊有向原告借貸20萬元之事實，惟吳廷彥於101 年8 月20日於鈞院所供述有關借貸乙事皆係聽自被告，並非親自見聞，是伊所知悉之事實為傳聞，無法證明被告究係借貸或系爭房地為買賣或僅作為擔保用途，此自吳廷彥於鈞院之供述即可證之。又被告自稱係京埠開發有限公司之執行長，該公司之營業項目載明有不動產買賣、不動產租賃等，顯然被告對有關不動產之買賣等或其他事項應相當專業，何以在兩造已簽訂不動產買賣契約書，且以收受價款後，再無端指為非買賣，故被告所辯殊非可採。經核對京埠開發有限公司之公司變更登記表，被告確非該公司股東，由上說明，可稽被告所辯毫無依據，兩造間確為買賣關係。
（四）茲依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第七條所載「本件不動產乙方應於價款付清即點交甲方接管使用」，被告應於原告給付尾款同時將系爭房屋點交予原告，故更正後訴之聲明如主文第一項所載。
二、被告抗辯：
（一）當初是透過陳糖代書跟原告借款20萬元，伊第二順位已經設定給李先生並借款60萬元（也是透過陳糖介紹）。因為陳糖要求要作為保障，所以簽訂買賣契約書，此事陳糖都知道，原告伊沒有見過。伊有簽立本票，可以證明係向原告借款。簽立買賣合約、本票是因為借貸契約才簽，一般買賣不會簽本票。
（二）伊是京埠開發有限公司之設立時之原始股東，原告以變更後的內容作為證明文件，變更後沒有伊的名字，伊的確不是股東，但是公司成立時，伊的確是股東。因為是股東信任關係，信任陳糖，透過她幫忙找金主辦理借貸，陳糖找到原告作為借貸金主。因為借貸當時沒有辦法立刻辦理設定登記，陳糖就說要質押所有權狀、印鑑證明並簽立買賣合約作為擔保質押。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：
（一）兩造於101 年2 月24日（日期請兩造確認）簽署如原證一所示之不動產買賣契約書（見卷第8 至15頁）。
（二）原告因與被告簽署上開契約後，因而交付被告20萬元；而被告則於101 年5 月10日將上開房地移轉登記予原告所有。
二、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：兩造簽署如原證一所示之不動產買賣契約書之真意為何？究係買賣不動產？抑或作為被告向原告消費借款之擔保？（見本院卷第41頁）
三、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。至主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。最高法院18年上字第2855號、48年台上字第88
7 號判例意旨參照。末按，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348 條第1項亦有明文。依此規定，出賣人之義務，除負有使買受人取得該物所有權或其權利之義務外，尚負有交付其物因其權利所占有一定之物之義務。
（二）查兩造於101 年2 月24日簽訂系爭土地、房屋之買賣契約後，原告因而給付被告20萬元，嗣系爭土地、房屋於101年5 月10日辦理移轉登記至原告名下完畢之事實，此經原告主張在卷，並提出不動產買賣契約書、系爭土地之土地登記第二類謄本、系爭房屋之建物登記第二類謄本各1 份為證，被告對此亦不爭執，合先認定。此外，證人陳糖業於本院審理中具結證稱：系爭不動產買賣合約書為伊所寫，被告要賣房子透過惠雙房屋的仲介仲衡先生來找伊，伊就介紹原告來買，伊是惠雙專屬的代書，兩造簽契約書的目的是真的買賣，不是作為借款的擔保。2 月24日那天傍晚簽約，簽約時原告在彰化上班沒有來，伊先寫好契約書給被告簽名，簽好後伊就去彰化給原告簽名，順便跟她拿20萬元，伊等約好隔天禮拜六10點半，被告到伊辦公室拿20萬元，伊跟他說這幾天是228 放假四天（所以沒有辦法調查產權），就跟他說用履約保證的，他不肯，他說「沒有關係，妳拿20萬元給我，我押壹張商業本票在代書處，等產權辦理完畢再還給我」。結果3 月1 日房地就被查封，所以伊就沒有辦法辦理，就趕快跟被告聯絡，也有發存證信函。因為是信用貸款被查封，到101 年4 月底的時候有去撤銷查封。伊就趕快跟被告聯絡過戶事宜，被告有說不賣了，要賠20萬元給原告，要伊跟原告溝通，伊有去與原告溝通，她說可以，問題被告都沒有拿錢來，一直要來跟伊拿權狀，當時仲先生也在場，也與仲先生吵架。5 月
1 日伊等有時間給被告，他說要給他7 天的時間拿錢過來，伊說可以，就到5 月8 日，結果他都沒有拿過來，都要跟伊拿權狀，且找一大堆的人來。5 月8 日伊當著仲先生面前打電話給被告，被告回伊說既然時間到了，就過戶了，所以就5 月9 日過戶。伊是在隔天拿20萬元給被告的時候，被告在三本合約書簽完名後，伊就交給他合約書。本票伊沒有還給他，是因為被查封，到5 月8 日伊打電話給他，說要過戶的時候，仲介仲先生也在場，可是過完戶伊要跟他房屋點交，但不點交，所以本票才沒有還他。點交還要給他本票10萬元等語綦詳。此外，依照系爭不動產買賣契約書第10條第1 項約定「乙方（按即被告）前向土地銀行設定抵押權登記新台幣420 萬元正目前實借新台幣35
0 萬元正雙方同意以左列辦法處理之：第二順位新台幣60萬元‧‧‧3 、自點交房屋之日起，由甲方（按即原告）承受，依約繳付本息。並配合銀行規定會同辦理債務人（或債務人）等之變更或重新設定登記，並自價款中抵銷滅除之。」參以原告於101 年8 月20日言詞辯論時向本院陳稱被告第一順位實際貸款350 萬元，後來又設定了第二順位是貸款60萬元等語，經被告自認在卷，加以系爭土地、房屋之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本上，確有關於被告於100 年4 月13日設定420 萬元之最高限額抵押權予債權人台灣土地銀行股份有限公司，又於101 年2月4 日設定100 萬元之最高限額抵押權予債權人李國勳之記載乙節，有上揭土地、建物登記第二類謄本附卷可稽，被告亦於101 年7 月10日言詞辯論時陳明第二順位已經設定給李先生並借款60萬元等語在卷（見本院卷第31頁），互核相符。堪認原告就此部分之主張為真。
（三）承上所述，本件原告提出系爭不動產買賣契約為證，及經證人陳糖證述明確，依該契約上述文義記載，揆之上揭意旨，已足以證明兩造間就買賣標的物及價金達成合致，而在兩造間有買賣契約關係存在，被告抗辯契約係其向原告借款所簽訂之借款擔保契約，並非買賣契約，依據舉證責任分配之原則，自應由被告負舉證責任。然被告所舉證人陳糖之證述，核與原告主張之事實相符，至被告所舉證人吳廷彥，並未親自見聞兩造簽訂系爭不動產契約之過程及見聞原告於簽訂上開契約後，交付20萬元予陳糖轉交被告收執之過程，僅係事後聽聞被告對伊陳述因為被告在外有信用卡債及私人借貸，無法償還，故找陳糖商談可否借錢，陳糖幫被告向李經理借60萬元，事後因為被告60萬元不夠，又要找陳糖找另一位金主借20萬元，利息20萬元等語，堪認證人吳廷彥之證述不僅為傳聞證據，亦核與原告上開舉證結果及證人陳糖之證述不符，尚難令本院因而形成對被告有利之認定。加以，倘被告係為供擔保原告之借款債權而與原告簽訂系爭不動產買賣契約，豈有同意由證人陳糖於101 年5 月10日代為辦理系爭土地、房屋所有權移轉予原告之理。是被告就其抗辯所為舉證，難認可採。
（四）綜此，原告就其主張兩造間存有買賣關係，被告須負點交系爭房屋予原告之義務乙節，既已舉證以實其說，惟被告就其抗辯兩造係消費借貸關係乙節舉證之結果，猶難令本院信其抗辯為真，其所辯自無可採。是兩造係簽訂系爭不動產買賣契約，雙方約定被告應移轉財產權於他方，原告應支付價金，業經認定如前，可知被告既為系爭土地、房屋之出賣人，自負有交付其物於買受人即原告，並使原告取得系爭土地、房屋所有權之義務。本件經原告於簽約後交付頭款20萬元予被告，餘410 萬元價金須由被告點交系爭土地、房屋予原告後，由原告繼續清償系爭土地、房屋上之仍留存之貸款，另尾款10萬元則須俟被告交付系爭房屋時同時給付，從而，原告本於買賣契約之法律關係，依據兩造約定，訴請判決如主文所示，為有理由，應予准許。至被告抗辯伊曾為京埠開發有限公司設定登記時之原始股東，公司變更後，伊已非該公司股東等情，均與本件契約效力之認定無關，而兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌亦均無礙於本件之判斷，於此爰不一一贅述。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
書記官 許瓊文附表┌─┬──────────────┬───────┬──────┐│編│土地資料 │應有部分 │備註 ││號│ │ │ │├─┼──────────────┼───────┼──────┤│一│臺中市○○區○○段一九七二－│全部 │被告於101 年││ │四九地號土地；地目建；面積五│ │2 月24日將左││ │十八平方公尺。 │ │列三筆土地及│├─┼──────────────┼───────┤其上建號1406││二│臺中市○○區○○段一九七二－│一萬分之六六一│號建物出售予││ │五六地號土地；地目建；面積一│ │原告，嗣於10││ │百七十一平方公尺。 │ │1 年5 月10日│├─┼──────────────┼───────┤移轉左列三筆││三│臺中市○○區○○段一九七二－│一萬分之六六一│土地及上開建││ │六二地號土地；地目建；面積一│ │物之所有權予││ │百六十二平方公尺。 │ │原告 │└─┴──────────────┴───────┴──────┘