臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第1608號原 告 陳寶禎訴訟代理人 吳瑞堯律師
周思傑律師被 告 江進銘
穆志誠林雪昭共 同訴訟代理人 黃進祥律師
黃建雄律師複 代理人 洪國欽律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠查門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號房屋（下稱系爭房
屋），為未作保存登記之建物，由原告出資興建，有臺中縣政府工務局使用執照足稽。緣原告與被告甲○○簽定民國92年12月29日「經營梧棲鎮私立有志托兒所合約書」，約定由被告甲○○於合約期間內使用有志托兒所之房屋、設備及名稱為經營，經營期間自93年1月1日起至101年6月30日止。被告丙○○、乙○○則為甲○○之保證人，實則被告三人為共同經營事業之股東關係。簽定上開合約書後，原告於93年1月1日將有志托兒所使用之房屋即系爭房屋交付被告甲○○使用。但約定房屋使用範圍「不包括二樓住家部分」（即如附圖所示A、B部分建物），有上開合約書第1條明文約定為證。
㈡嗣為符合幼教事業規定，原告依被告之要求，配合與被告丙
○○訂定93年4月12日房屋租賃契約書，於次日公證，並向當時之臺中縣政府教育局申請有志托兒所負責人由原告變更登記為被告丙○○。後又因被告等人希望將有志托兒所負責人變更為被告乙○○，是原告再配合與被告乙○○訂定98年5月6日房屋租賃契約書，並於同日公證，有93年4月12日及98年5月6日房屋租賃契約書足稽。該二份房屋租賃契約書亦均約定房屋使用範圍不包括如附圖所示A、B部分建物。
㈢被告等自93年1月1日開始經營有志托兒所後，竟破壞如附圖
所示A、B部分建物之門鎖，無權占用如附圖所示A、B部分建物，作為渠等堆置托兒所設備包括幼兒課桌椅、教具、塑膠地墊使用。原告曾僱請宏賓企業社何宗標修復門鎖，並多次要求被告等將系爭房屋內物品騰空返還。惟被告仍擅自進出系爭房屋，並持續無權占有使用至今，有照片為證。查被告等於合約期間內使用有志托兒所之房屋為經營，得使用之範圍不包括如附圖所示A、B部分建物，為契約所明定，亦為渠等所明知，是被告等自不得以「承租」或「誤會」為由作為占用如附圖所示A、B部分建物之權源。則系爭房屋為原告所有，被告等占有使用並無合法之權源，爰依民法第767條第1項前、中段物上請求權之法律關係，請求被告等應將如附圖所示A、B部分建物騰空，全部遷讓返還原告。
㈣次查被告等無權占用如附圖所示A、B部分建物，使原告喪失
占有使用如附圖所示A、B部分建物之利益，被告自有獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用房屋收益之損害，最高法院61年台上字第1695 號判例意旨可參。依民法第179條規定，原告得請求被告等給付無法律上原因所獲得相當於租金之利益又。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條規定參照。經查，如附圖所示A、B部分建物所坐落之房屋評定現值為新臺幣（下同）716,600元，坐落土地即臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地，面積分別為1,038平方公尺及544平方公尺，申報地價分別為1,920元/平方公尺及2,068元/平方公尺，有房屋稅繳款書及土地登記謄本足稽。則土地及其建築物申報總價為3,834,552元（計算式：1,038×1,920+54 4×2,068+716, 600＝3,834,552）。且如附圖所示A、B部分建物位置鄰近沙鹿火車站及西濱快速道路，處於臺中市梧棲區居民生活圈內，交通往來便利，市況繁榮，距離童綜合醫院僅800公尺，車程2分鐘；距離中正國小1.4公里，車程3分鐘。是認被告獲得相當於租金之利益，以土地及其建築物申報總價年息百分之10計算為適當，自原告起訴時起，請求被告等過去五年來無法律上原因所獲得相當於租金之利益1,917,276元（計算式：3,834,552×10%×5＝1,917,276），及自起訴狀繕本送達之翌日起至將如附圖所示A、B部分建物騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告31,955元（計算式：
3,834,552×10%÷12＝31,954.6）。又被告三人對於上開無權占用返還不當得利之債務，應屬不真正連帶關係。是任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內，同免給付之義務。
㈤對被告抗辯之陳述：
⑴原告沒有投資被告所經營之有志托兒所，也沒有入股，不是
合夥人，分紅只是租金收取方式之一。托兒園交付給被告前，原告就已在經營托兒園，照片所示物品是原告的，只是租賃期間就提供給被告等使用，然被告等無權將照片所示之物品置放於如附圖所示A、B部分建物內。且系爭房屋二樓修復後，鑰匙仍由被告等持有，原告一直沒有拿到鑰匙。
⑵又法院勘驗時如附圖所示A、B部分建物內之課桌椅、黑板、
幼兒教具、鼓及樂器，這些都是經營托兒所所必須具備的物品，是被告等承租當時都置放在托兒所內，是因為被告等認為這些物品不符合被告等的需求，才擅自搬移到如附圖所示
A、B部分建物內。㈥聲明：⑴被告甲○○、丙○○、乙○○應將門牌號碼臺中市
○○區○○街○○巷○號2樓房屋騰空，全部遷讓返還原告。⑵被告甲○○、丙○○、乙○○應給付原告1,917,276元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百之五計算之利息。並自起訴狀繕本送達之翌日起至將第一項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣31,955元。任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內，同免給付之義務。⑶願供擔保，請准為假執行。
二、被告等抗辯：㈠被告等並未占用如附圖所示A、B部分建物房地，原告請求被
告應騰空如附圖所示A、B部分建物並返還原告云云，顯屬無據：
⑴被告承租系爭房屋之初雖曾進出二樓如附圖所示A、B部分建
物，惟並無堆置被告物品。原告雖於起訴狀檢附照片以說明系爭房屋堆放有課桌椅、樂器等物品，然該照片所示物品並非被告所有。且被告等人經營有志托兒所，其所內課桌椅皆為鋼鐵材質，並無上開照片所示之木製課桌椅，該課桌椅為被告承租經營有志托兒所前即已存在之物品，連同樂器等物品，均為原告所有，並非被告等所堆置占用。另原告前曾同意被告使用系爭房屋而曾進出該二樓如附圖所示A、B部分建物。然因二樓房門開閉困難，且原告嗣後對同意被告進出該二樓部分有意見，被告乃於94年6月間，自費僱工整修該開閉困難之房門，新作鐵門花費15,800元，並於完工後，由門鎖廠商將鑰匙直接交予原告，被告即無再進入二樓如附圖所示A、B部分建物。準此，自94年6月後被告等即無法再進入如附圖所示A、B部分建物，是被告等並無原告所稱無權占用之情形。且雙方自93年即已締結租賃契約，若被告等有占有之事實，則何以原告不先提告或催告返還，卻於今年契約到期後，原告片面提高續約租金致雙方就續約無法合意後，原告竟興起訟爭。是由原告提起訴訟之時點，足徵被告確實並無違法占用如附圖所示A、B部分建物之情形，否則原告占用之時本可先催告被告返還如附圖所示A、B部分建物，何必於原告片面提高租金致雙方續約無法合意後才提起本訴。
⑵按民法第767條其前段之所有物返還請求權，請求對象為無
權占有其物之人，而中段之所有權妨害除去請求權，乃以侵奪所有物之占有以外之方法妨害所有權之謂，除行使請求權人須為所有人或依法律規定得行使所有權之人以外，尚須相對人係以占有以外之方法而妨害其所有權之人以及其妨害須在客觀上係屬不法為要件。查兩造於102年1月15日，曾偕同法官、相關人員及清水地政事務所人員，履勘涉訟之如附圖所示A、B部分建物現況，於履勘之過程中，如附圖所示A、B部分建物確實位於原告管理幼稚園之園區中內，出入皆須得到原告人員之同意，且需先通過幼稚園之管制大門後方有機會靠近，否則不得其門而入。又當天之所以得進出如附圖所示A、B部分建物之鐵門為履勘現場，係由原告手持如附圖所示A、B部分建物之出入鐵門鑰匙所開啟，方可帶領相關人員進出現場，顯見如附圖所示A、B部分建物現為原告所有支配並占有中，原告訴請被告等返還如附圖所示A、B部分建物，其論據顯有不備。
⑶再查，如附圖所示A、B部分建物內之課桌椅、樂器及黑板等
物俱為原告所有，此有現場履勘筆錄可稽，被告等亦無向原告允諾承用相關課桌椅、樂器及黑板等物，且現場尚有原告所遺留下之數組床組，足徵該如附圖所示A、B部分建物實為原告所使用支配。既屋內器材俱為原告所有，被告等未向原告承用（受）相關器材，該屋內器材物品與被告等無涉，則被告等要如何妨礙原告使用如附圖所示A、B部分建物？是原告訴請被告等應騰空如附圖所示A、B部分建物，其主張於法無據。
㈡原告主張被告等應返還相當於租金之不當得利，為無理由：
⑴被告等於94年6月迄今並無原告所稱無權占用如附圖所示A、
B部分建物之情形，已如前述。既如附圖所示A、B部分建物於94年6月迄今俱在原告管理支配使用中，且屋內器材、物品俱為原告所有，被告等亦無向原告承用系爭課桌椅、器材等物，被告等自毋需給付如附圖所示A、B部分建物相當於租金之不當得利價額。
⑵再依據95年度第17次民事庭決議意旨，原告欲以起訴狀請求
相當於租金之不當得利，理由顯有不備之處。因被告等於94年6月迄今並無原告所稱無權占用如附圖所示A、B部分建物之情形；而於94年6月前使用如附圖所示A、B部分建物亦是得到原告之同意，若鈞院不認同此部分，原告此部分（94年6月前）之請求權亦已罹於時效，此可參諸前開95年度第17次民事庭決議意旨，被告對此亦主張時效抗辯。
㈢退步言，若認被告曾使用如附圖所示A、B部分建物部分，惟
原告請求應返還相當於租金之不當得利計算方式亦有違誤：⑴原告所引用系爭房屋之價值不應一概以99年房地申報地價為
計算基準，應以請求每年所申報之地價為計算基礎。原告雖請求被告需給付其起訴狀送達前5年期間相當租金之不當得利價款。惟原告所提請求相當租金計算之基準卻概引99年間較高之申報地價為計算，疏漏其他年間較低之申報地價，此顯有未恰。
⑵又原告所引為計算系爭房屋之土地申報價值，應考量系爭房
屋與其坐落土地面積之占用比例為計算基礎。查系爭房屋之面積僅為193.01平方公尺，然原告所稱系爭房屋所坐落之一筆土地即臺中市○○區○○段○○○○○○○號之面積為1038平方公尺，而另一筆坐落之土地面積為544平方公尺，兩筆土地合計為1582平方公尺。惟系爭房屋面積僅有193.01平方公尺，僅佔有前開所坐落兩筆土地1582平方公尺面積之0.122倍（計算式：193.01÷1582＝0.122），原告若欲請求土地之部分顯應將使用比例一併計算進去，是原告就此部分所請顯與使用實情相悖反，計算比例亦有違誤。
⑶經查，被告所承租之租賃標的址設臺中市○○區○○街○○巷
○ 號，臺中市梧棲區並非十分繁榮熱鬧之地方，依臺中市政府網頁資訊，至101年2月止，梧棲區人口僅55,552人，除少於於北屯區之250,118人、西屯區之210,019人外，亦少於鄰近之清水區85,640人、沙鹿區83,442人、龍井區74,6 63人。是原告訴稱該地交通往來便利、市況繁榮，即有違誤。又原告另稱系爭房地處於臺中市梧棲區居民生活圈云云，惟據調取當地市況圖片，該地尚未完全開發，房舍建築疏落，並有許多閒置之荒地。原告請求以土地及其建物申報總價年息10%計算租金，顯有過高。依最高法院68年台上字第3071號判例意旨，及參酌臺中市梧棲區發展程度、基地位置及附近工商繁榮程度，被告認該房舍地處偏遠，依土地法第79條第1項規定，應以房地申報總價年息1%計算租金，以為適當。
㈣聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告甲○○於92年12月29日訂立經營梧棲鎮私立有志
托兒所合約書，約定原告將門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號未辦保存登記之建物（不包括二樓住家部分）交付被告甲○○使用經營有志托兒所，約定期間為93年1月1日起至101年6月30日止，被告丙○○、乙○○擔任被告甲○○之保證人。
㈡被告甲○○於101年6月30日合作契約終止後，已搬離前開地點。
㈢如附圖所示A、B部分建物內所堆置之物品為原告所有。
㈣原告與被告丙○○於93年4月12日就系爭房屋（不包括如附
圖所示A、B部分）有訂立租賃契約，約定租期為93年1月1日至101年6月30日。
四、得心證之理由：㈠原告主張如附圖所示A、B部分之系爭建物為原告所出資興建
，原告就系爭建物為事實上之處分權人，並兩造所訂立之租賃契約，不包括如附圖所示A、B部分之系爭建物等語，業據原告提出臺中縣政府工務局使用執照、經營梧棲鎮私立有志托兒所合約書、房屋租賃契約書及公證書、土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，此部分事實應堪採信。而原告主張被告將托兒所設備堆置在如附圖所示A、B部分之系爭建物而無權占有如附圖所示A、B部分之系爭建物等語，惟被告否認有無權占有如附圖所示A、B部分之系爭建物情形，是本件所應審究者，即被告是否有無權占有如附圖所示A、B部分之系爭建物之事實？㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段、中段固有明文。惟請求返還所有物之訴，應以現占有該物之人為被告，又行使前揭排除侵害請求權，請求拆除地上物之訴，亦應以就該地上物有事實上處分權者為被告。惟應注意者，民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。故若以原告主張他人無權占有系爭土地，既未舉證以實其說，自難認已盡舉證責任，則其依無權占有及不當得利之法律關係，請求他人給付租金及遲延利息即屬無據，不能准許。
㈢本件原告主張被告破壞被告占用如附圖所示A、B部分之建物
之門鎖以堆置托兒所之課桌椅、塑膠地墊、教具、樂器等物品而無權占用等語。被告則辯稱如附圖所示A、B部分之系爭建物內所堆置物品均為原告所有，並非被告堆置，且於94年
6 月自費修繕進出如附圖所示A、B部分之系爭建物二樓房門後，即由修繕廠商將鑰匙交付原告，被告並無鑰匙進出二樓部分等語。經查，如附圖所示A、B部分之建物內共有8間房間及1間廁所，房間內堆置有課桌椅、黑板、幼兒教具、玩具及樂器，另其中有4間房間內有放置床、大型書桌及辦公椅、塑膠地墊等物，此據本院會同兩造及臺中市清水地政事務所至現場勘驗、測量無誤，並製有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑，且有臺中市清水地政事務所102年2月18日清地二字第0000000000號函及附件之鑑定圖附卷可稽。又，上開堆置之課桌椅、黑板、幼兒教具、玩具、塑膠地墊及樂器均為原告所有，且原告於本院審理時自陳該課桌椅、黑板、幼兒教具、玩具、塑膠地墊及樂器於租約或經營合作契約期滿後，被告均應交還原告，並無移轉所有權予被告，且該課桌椅、黑板、幼兒教具、玩具、塑膠地墊及樂器於被告承租時認不符合被告之需要，又被告甲○○已於101年6月30日合作契約終止後搬離等語明確（見本院卷10 2年1月15日勘驗筆錄、102年4月8日言詞辯論筆錄），是以課桌椅、黑板、幼兒教具、玩具、塑膠地墊及樂器既屬原告所有，且於被告承租時亦不符合被告經營托兒所所需，被告即無收受該課桌椅、黑板、幼兒教具、玩具、塑膠地墊及樂器之義務，縱認被告將該課桌椅、黑板、幼兒教具、玩具及樂器置於原告所有如附圖所示A、B 部分之建物以返還原告，亦難認被告有何無權占有如附圖所示A、B部分之建物之意思，且兩造已於101年6月30日合作契約終止，被告甲○○亦已搬離該地點，原告復未舉證證明被告於搬離後仍於如附圖所示A、B部分之建物內置放被告所有之物而占有之情形；另如附圖所示A、B部分之建物內所放置之床、大型書桌及辦公椅等物，原告自承為其所有且為原告所自行放置，足徵如附圖所示A、B部分建物為原告為原告所實力支配管領，亦無從證明被告有何占有如附圖所示A、B部分之建物之情形。此外，原告復未提出其他積極證據證明被告有無權占用如附圖所示A、B部分之建物之事實，則原告主張被告無權占有如附圖所示A、B部分之建物等語，即屬無據。
㈣再按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，
最高法院29年上字1061號著有判例意旨可資參照。查，本件並無證據證明被告有占有使用如附圖所示A、B部分之建物，已如前述，且兩造於101年6月30日經營合約及租賃契約終止後，被告業已將租賃標的物返還原告，並經點交予原告，此有101年6月30日之點交明細在卷可憑（見本院卷第54頁），且被告亦已於租賃及合作契約終止後搬離該處，此為兩造所不爭執，則被告既於合作及租賃契約終止後，搬離該地點，且原告所主張置放之物品均為原告所有，亦如前述，縱原告起訴時兩造就系爭房屋（不包括如附圖所示A、B部分）仍有租賃契約，然於租賃契約終止後，被告業已返還租賃物予原告，現亦無占有系爭房屋，亦非現占有如附圖所示A、B部分建物之人，則原告基於民法第767條前段之所有物返還請求權，請求被告將如附圖所示A、B部分建物騰空返還原告等語，仍無足採。
㈤綜上，原告主張被告無權占有如附圖所示A、B部分建物之事
實，既未舉證以實其說，已難採信，則原告依據所有物返還請求權及不當得利、不真正連帶之法律關係，請求被告將如附圖所示A、B部分之建物騰空返還原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至將附圖所示A、B部分之建物騰空返還原告時止，按月給付原告31,955元之相當於租金之不當得利等語，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
民事第一庭 法 官 戴博誠上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。
中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
書記官