臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第1871號原 告 張春南訴訟代理人 張水木被 告 廖蔚信上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國101年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國101年11月6日起至清償日止按週年利率百分之三計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
被告經訴外人有巢氏房屋臺中漢口三信加盟店即奕筑興業有限公司（下稱有巢氏三信加盟店）仲介向原告購買門牌號碼臺中市○區○○○○街○○巷○號房屋及其坐落基○○○區○○段○○○號土地（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）575萬元，並於民國101年4月20日在有巢氏三信加盟店簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），因被告簽約時未攜帶金錢，兩造即約定由被告簽發面額57萬元、到期日101年4月24日之本票1紙作為一成簽約款之擔保，被告並承諾將款項匯至銀行之履約帳戶，惟嗣後並未匯款，且反悔不買。因系爭房地是原告委託有巢氏三信加盟店出售，故有巢氏三信加盟店即於101年4月26日代原告函催被告履行契約，但被告無視契約精神、交易誠信，並未履約。原告另於同年10月12日函催被告限期履行，否則即逕行解除契約，惟被告迄今仍未履行，依系爭買賣契約書第12條違約責任第2項約定，原告於解除買賣契約後，自得沒收被告已給付之全部款項即簽約擔保金57萬元。為此，爰依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告57萬元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之三計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔。（按原告原聲請本院依督促程序對被告發支付命令，經被告提出異議，乃以原告支付命令之聲請視為起訴）被告抗辯：
㈠被告於101年4月20日經訴外人即有巢氏三信加盟店之仲介
業務員沈筱璇介紹至系爭房地看屋，系爭房地為5層公寓之1樓，屋齡25年、坪數45坪、底價620萬元、位在死巷、很安靜，被告很喜歡，即向沈筱璇表示：「可以600萬元嗎？如果可以我就買了。」沈筱璇遂邀約被告及屋主至有巢氏三信加盟店，訴外人即有巢氏三信加盟店店長郭國雄向被告表示可與屋主討論將系爭房地之價格降到575萬元，仲介費部分僅需給付系爭房地價金1%加上2萬元即可，並隨即聯絡代書來簽約。
㈡簽約時，訴外人即有巢氏三信加盟店之仲介業務員劉佳宜
告知被告系爭房地之坪數為45坪，除以總價後每坪之價格為12萬多元。因被告之住處尚未出售，不知可否再向銀行申請房屋貸款，遂提出於系爭買賣契約附註但書"待被告於101年4月23日星期一上午去銀行詢問，如果貸得到款，被告才能購買系爭房地"之要求，惟當場即遭到郭國雄及屋主拒絕。此後，被告即感到錯愕，事情不太對勁，覺得身體很不舒服，精神狀態反應很慢，想起身離開，身體卻不聽使喚。因被告前於0月0生了一場病，咳嗽咳了5個多星期，引發憂鬱症之症狀，不但每天想死，並且到了下午身體就會非常疲累。後來代書將契約寫好，被告雖然沒帶任何證件、圖章或金錢，但郭國雄等人都準備好了，蓋手印、簽本票，他們叫被告做什麼，被告就做什麼，簽完約已是晚上6點左右，被告已感到虛脫。整個購屋過程，被告僅問了4個問題：⒈600萬元可以嗎？⒉仲介費可以降到1%嗎？⒊可以寫但書嗎？⒋可以請我吃1個便當嗎？㈢嗣於101年4月22日，被告邀約沈筱璇及劉佳宜討論被告住
處出售之事宜，適逢訴外人即被告友人陳穎萍來訪，陳穎萍詢問劉佳宜有關被告所購買系爭房地之坪數及價格，劉佳宜第一次答以房屋45坪，除以總價575萬元，每坪價格12萬多元；第2次竟回答房屋35.5坪，每坪價格16萬多元，但仲介人員之前都說坪數是45坪，被告至此方知被欺騙。後來被告向原告表示要解除系爭買賣契約，不要購買系爭房地，並願給付原告及仲介人員車馬費1萬元，但均遭拒絕，並要求被告給付57萬元。
㈣被告之前已有多次換屋之經驗，其他公司仲介人員之服務
都讓被告滿意，並無任何不實告知或糾紛發生，故被告認為仲介人員都很有誠信，沒想到有巢氏三信加盟店之仲介人員於被告購買系爭房地之過程中誤導被告，並告知不實坪數，自始至終都在欺騙被告，被告才會不履行系爭買賣契約，被告雖未給付買賣價款，但並沒有違約。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
貳、本件經整理爭點結果如下（參見本院101年10月9日言詞辯論筆錄）：
不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
㈠被告經有巢氏三信加盟店仲介，向原告購買系爭房地，買
賣價金為575萬元。雙方於101年4月20日簽立系爭契約書，被告並於當日簽發面額57萬元、到期日101年4月24日之本票1紙，用以支付簽約款。
㈡系爭契約書第12條約定：「甲（指原告）乙（指被告）
雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…」。
㈢被告並未於101年4月24日給付前開本票票款57萬元。㈣有巢氏三信加盟店於101年4月26日寄發內容為：「台端於
民國101年4月20日向張春南承購○○○區○○段○○○號持分56/5000土地壹筆暨門牌：文昌東一街89巷4號房屋壹戶，雙方合意以總價新台幣伍佰柒拾伍萬元成交，並正式簽訂不動產價金履約保證契約書，簽約同時，台端即開立本票一紙新台幣伍拾柒萬元整作為一成簽約款之擔保，惟今已逾兌現日期卻仍未給付，特發函催告台端儘速依約定履行契約，以免造成違約求償情事，敬請配合。」之存證信函予被告，被告於101年4月27日收受。
爭執之事項：
原告依系爭買賣契約書第12條第2款約定，請求被告給付57萬元，有無理由？
參、得心證之理由：原告依系爭買賣契約書第12條第2款約定，請求被告給付57萬元，有無理由？說明如下：
㈠系爭買賣契約係有效成立：
⒈被告經有巢氏三信加盟店仲介，向原告購買系爭房地，
買賣價金為575萬元，雙方於101年4月20日簽立系爭買賣契約書，被告並於當日簽發面額57萬元、到期日101年4月24日之本票1紙，用以支付簽約款（不爭執事項㈠參照）。而被告對上開事實雖不爭執，但辯稱其係遭有巢氏三信加盟店之仲介人員誤導，並告以不實之坪數而被欺騙，且於簽訂系爭買賣契約書時，其身體及精神狀態均不佳等語。
⒉經查：系爭買賣契約書第1條【不動產標示及買賣權利
範圍】記載系爭房地之建物面積為一層106.59平方公尺、附屬建物平台面積10.78平方公尺，換算結果為35.5坪；又第2條【增建或占用部分】㈠於「壹樓空地」、「防火巷」處打勾，㈢則記載：「上述增建或占用部分無所有權…甲方（即被告）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」而被告分別於立約人甲方、甲方確認及立契約書人甲方等處簽名並按捺指印。再者，被告於簽訂系爭買賣契約書前，係由有巢氏三信加盟店之仲介業務員沈筱璇陪同帶看系爭房地之現況，而被告亦陳稱其於購買系爭房地前已有多次換屋之經驗，可見被告於簽訂系爭買賣契約書時，當可知悉系爭房地之建物登記面積為何及使用現況有無增建等情事；且衡諸常情，不動產買賣動輒花費數百萬元以上，交易當事人最重視者即為不動產之面積大小及買賣價金之高低，被告於不動產買賣並非完全無經驗之新手，當無可能僅單方面聽信仲介人員之說詞，而全然不注意系爭房地之建物登記面積及增建部分之範圍大小。故被告辯稱其就系爭房地之坪數權狀登記為35.5坪，使用坪數為45坪一事並不知情，完全聽信仲介人員所言，係仲介人員告知不實坪數欺騙被告云云，核與常情不符，不足採信。另被告雖陳稱其因病致有憂鬱症之症狀、身體常會感到疲累、於簽約時身體不聽使喚，惟被告並未就此事實舉證以實其說，所辯於簽約時身體及精神狀態均不佳云云，亦無可採。
⒊證人即有巢氏三信加盟店仲介業務員沈筱璇到庭具結證
稱：「（問：兩造間的買賣契約你有無經手處理？）一開始我接到被告的電話說她要買房子，我準備兩、三戶，帶他去看其他物件，第一、二件她都說她看過了，她看房子有一段時間，但一直未找到理想的房子，…三天後我接到原告委賣的房子，我覺得符合被告部分條件，該屋有4房，坪數45坪，權狀35.5坪，前院可以停車，價位也符合，…當天即101年4月20日，約下午4點半看屋，看了之後被告有喜歡，房子除了我在賣，全國房屋也在賣，我們先到，我們先看，我們在後院晒衣服處她看完說她有喜歡，我說屋主有委託售價620萬元，被告請我幫她講講看，我說若喜歡的話，我們去幫你談談價格。…我說：你是否要請你先生幫忙看一下？她說不用，房子都是她在做主。我說如果喜歡就可以簽約，沒有錢，可以開本票，視同現金。這些都是在房屋現場說的，…後來被告也帶她老公過來看屋，她先生看完後她就送她先生回去，她又回來。她就說價位可否再談低一點，我說回公司再談，價位我盡量幫你敲。所以我們就全部回到公司。（提示不動產買賣契約書、附表《現況說明書》問：這些資料是你寫的？）那些是我們有巢氏房屋仲介的特約代書寫的，在我們公司寫的，一開始談價格，談到使用坪數、權狀坪數時，我們有上網去調出這房子的測量成果圖，前院部分已經作車庫，後院有增建餐廳、儲藏室，被告有看過現場，所以她知道哪些部分是增建的，增建部分就是我所提出的測量成果圖橘色部分。（問：你在不動產買賣契約書第二條增建及占用部分，就一樓空地及防火巷有打勾，與該測量成果圖的關係？）一樓空地是指前院停車部分，防火巷是指屋後的餐廳、廚房、小儲藏室、晒衣間。（問：不動產買賣契約書第二條權利告知部分，買賣雙方是在何時簽名？）當天晚上7、8點左右，簽完約我們還在公司吃飯。…（問：證人當時有無算給被告看？）有，我們有告訴她登記35.5坪，使用45坪，所以我才會調建物成果圖給她看，這份成果圖就是應被告的要求而調的。（問：你們寫一層面積的坪數時，是依據什麼寫的？）屋主有提供權狀及土地、建物謄本，我們就是依據此資料寫的。」等語（參見本院101年11月6日言詞辯論筆錄），並提出於101年4月20日調閱之建物測量成果圖附卷佐參。由此可知：⑴現況說明書之資料是依據屋主提供之權狀及土地、建物謄本等資料填寫，且有上開建物測量成果圖可為憑據；⑵被告至系爭房地現場看屋後，應已瞭解系爭房地是有增建部分；⑶被告除請沈筱璇幫忙講價外，並帶其夫至現場看屋後始簽訂買賣契約，可見被告購買系爭房地並非出於輕率，且簽約當時，關於系爭房地之重要資訊應已充分揭露予被告知悉。
⒋據上，兩造間之本件不動產買賣契約，並無被告所稱係遭仲介人員詐欺之情事，故屬有效成立。
㈡被告因未依約履行而違約，原告已依系爭買賣契約書第12條第1款約定解除契約：
⒈系爭買賣契約書第12條約定：「甲（指原告）乙（指
被告）雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…」（不爭執事項㈡參照）。準此可知，原告於被告不依約履行時，須先限期催告履行，於被告逾期仍不履行時，始得解除契約後沒收被告已給付之全部款項。
⒉兩造簽訂系爭買賣契約書時，是由被告簽發本票1紙作
為簽約款（不爭執事項㈠參照），但被告並未於101年4月24日給付該57萬元票款（不爭執事項㈢參照）。原告為此即委託有巢氏三信加盟店代為函催被告限期履行，有巢氏三信加盟店乃於101年4月26日寄發內容為：「台端於民國101年4月20日向張春南承購○○○區○○段○○○號持分56/ 5000土地壹筆暨門牌：文昌東一街89巷4號房屋壹戶，雙方合意以總價新台幣伍佰柒拾伍萬元成交，並正式簽訂不動產價金履約保證契約書，簽約同時，台端即開立本票一紙新台幣伍拾柒萬元整作為一成簽約款之擔保，惟今已逾兌現日期卻仍未給付，特發函催告台端儘速依約定履行契約，以免造成違約求償情事，敬請配合。」之存證信函予被告，被告於101年4月27日收受（不爭執事項㈣參照），惟仍未履行。原告乃再於本件訴訟中之101年11月12日寄發內容為：「台端（指被告）於中華民國101年4月20日經有巢氏房屋公司仲介購買本人所有標的物門牌為台中市○區○○○○街○○巷○號不動產一戶，並正式簽訂不動產買賣契約書一份，至今尚未履行合約兌現簽約款，今書信告之，敬請台端於中華民國101年10月20日下午3時前，履行合約兌現簽約款，即新台幣伍拾柒萬元整，逾時視為違約，依照不動產買賣契約書第十二條違約責任第一項，本人得逕行解除不動產買賣契約及追訴違約損害賠償之責。」之存證信函（被告自承業已收受），並於101年11月6日言詞辯論期日再次對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，故系爭買賣契約已經原告合法解除，誠無疑義。
㈢原告依系爭買賣契約書第12條第2款約定，請求被告給付57萬元，核屬有據：
⒈系爭買賣契約書第12條第2款約定：「…如甲方毀約
不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…」（不爭執事項㈡參照），核其性質及探求契約當事人真意，應屬債務不履行之違約金約款。
⒉兩造於該買賣契約書第4條雖約定簽約時被告應給付簽
約款57萬元，但因被告未帶現金，乃簽發面額57萬元之本票1紙用以擔保支付簽約款，然被告嗣後並未給付該票款，已如前述。於此情形下，原告雖無「被告已給付之全部款項」可為沒收，惟被告既然違約不買，其對原告即負有違約責任，從而原告依系爭買賣契約書第12條第2款約定，請求被告給付57萬元作為違約金，應屬有據。
㈣上開約定之違約金過高，應予酌減：
⒈按基於契約自由原則，違約金故得任由當事人約定定之
，惟違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不能無救濟之道。茲為保護債務人，民法第252條爰規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院90年度台上字第857號民事裁判要旨可資參照。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，依此規定，違約金之核減，應為法院之職權，原無待當事人之主張，最高法院亦著有88年度台上字第716號民事裁判要旨可供參憑。⒉原告就被告違約不買所受之損害情形，於本院審理時陳
稱：「（問：這棟房屋後來有再賣出去嗎？）沒有。（問：經過本次買賣解除契約後，你的損失是多少？）我的損失不是很大，但我房子委託仲介公司處理，仲介公司要4%的佣金約20幾萬。（問：本件仲介有無要求你付仲介費？）還未付，要等這件官司結束後再付。」（參見本院101年11月6日言詞辯論筆錄）。由此可知，原告因被告違約不買所受之損害，應僅有委託有巢氏三信加盟店出售系爭房地須支付之佣金，及系爭房地至今尚未售出所生之閒置成本或再次出賣可能之價差。而衡諸目前國內經濟因全球景氣影響較為不佳，且不動產成交量亦因開徵奢侈稅、實價登錄等政策而呈現下滑，而不動產仲介業為達成不動產交易之成立，常有調降佣金收取成數之情形，而本件原告向被告請求給付57萬元違約金，該數額已達系爭房地成交價之10%，應遠超過原告因被告違約不買可能受到之損害，故屬過高，本院自得予以核減。茲審酌被告之違約情節，其有負契約誠信之非難程度，及原告所受損害尚非重大等情事，認為原告請求被告給付之違約金，應酌減為30萬元為適當。原告逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。本件原告對被告之違約金債權，依系爭買賣契約書第12條第2款約定，須待原告解除契約後始得行使，故屬無確定期限之給付，應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。而原告係於101年11月6日言詞辯論期日向被告為解除契約之意思表示而解除系爭買賣契約，已如前述，故原告自斯時起始得向被告請求給付違約金，準此，被告就該違約金債務，亦應自101年11月6日起始負遲延責任。原告請求被告自支付命令送達之翌日即101年6月7日起給付遲延利息，於逾上開範圍部分，其請求尚非有據。
綜上所述，原告請求被告給付30萬元，及自101年11月6日起
至清償日止按週年利率百分之三計算之利息，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分（即本判決主文第一項及命被告負擔訴訟
費用部分），為所命給付金額未逾五十萬元之判決，爰依職權宣告假執行，並依職權宣告被告預供相當擔保金額後免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
本件訴訟費用，應由兩造依其勝敗之比例分擔。
肆、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
書記官