臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第188號原 告 高敏裕被 告 賴榮春被 告 明聖不動產開發有限公司法定代理人 潘明聖共 同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師當事人間減少買賣價金事件，本院於民國101年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國100年9月16日透過被告明聖不動產開發有限公司(下稱被告公司)仲介，向被告賴榮春購買台中市北屯區三光巷64弄11號房屋及其基地(下稱系爭房地)，其間原告質疑系爭房屋後方土地被佔用坪數不只3坪，但被告賴榮春於同日簽訂買賣契約時擔保僅佔用3坪，嗣於同年月17日鑑界結果為8坪，依公告地價減少約新台幣(下同)93萬元，嚴重影響原告權益及日後他人買賣交易價格及交易意願，原告始悉為被告賴榮春及被告公司欺騙，使原告受有錯誤而受有財產上損害，依兩造間系爭買賣契約第12條第3款及民法第360條約定請求被告賴榮春依減少土地面積之單價退還差價93萬元。
又被告公司居間仲介受有報酬，應盡善良管理人注意義務，其於受委託銷售時應已察覺面積之差距甚大，未予告知，有不完全給付情事，應負債務不履行之損害賠償責任。
二、並聲明：(一)被告賴榮春應給付原告93萬元。(二)被告明聖公司應給付原告10萬元。(三)願供擔保請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
(一)系爭契約第15條其他約定事項所稱「買賣雙方同意以現況交屋」，係指建築物以屋況或房屋加建部分以現在屋況交屋，本件爭執所在係土地界址糾紛，與屋況現況無關。本件爭執點「建物後方約3坪土地供通行」之約定是在契約書最後一頁，為最後雙方確定之約定，其前契約書所稱現況交屋，不屬於雙方最後約定的結果。
(二)不動產現況說明書第25項所載「建物後方土地」係指建物圍牆外所有道路占用空地。又鑑界依約屬於賣方獨有權利，依責任歸屬賣方及仲介應負完全擔保責任。
貳、被告則以：
(一)系爭買賣契約所載土地面積，其中於房屋圍牆外之部分空地供通行使用，此乃因為建商於起造規劃時，為使買方土地增加而將原規劃為部分通行道路之土地當作房屋基地之一部分而為登記，就此規劃方式與原屋主即被告賴榮春無關，買方即原告於現場察看系爭房屋時也已知悉，並無為任何虛偽不實或故意不為告知等隱匿之情事，蓋買賣雙方於正式簽訂買賣契約書之當時，承辦之王乃正地政士即於簽約現場提議，就上述私有土地有部分供社區道路通行使用之部分，提出兩種方案載明於不動產說明書，其一於不動產買賣契約書第15條其他約定事項加註「買賣雙方同意現況交屋」，其二是先交由地政機關鑑界測量空地所佔坪數後再行簽約，買方即原告當下同意以現況交屋處理，因此當下即與賣方即被告賴榮春簽訂系爭買賣契約，被告已詳盡告知義務，並無任何隱瞞詐欺之行為。其次，當時買方業務員葉昇鳴根據賣方地主概略陳述稱「房子後面約有三坪土地供通行，另一側圍牆外部分土地供通行面積不知多少」而於不動產說明書第25項其他重要事項加註「建物後方約三坪土地供通行」，然而房屋外牆一側亦有部分土地供通行面積不詳，亦為原告於簽約當時所知悉，且依其用語「建物後方」等字樣，其用語並非艱澀難懂或語意不明，應足使原告清楚認知所指之部分僅為建物後方，並不兼及外側圍牆部分。
(二)不動產現況說明書所載「建物後方土地」並不兼及建物圍牆外空地，且原告為專業投資客，對於不動產之買賣過程相當熟悉，自然會就土地座落位置、使用現況或權利範圍等詳加瞭解，原告也多次到現場看屋，被告賴榮春也詳細告知土地使用現況，有部分供通行使用，惟其面積多少無法確定，原告同意不動產買賣契約書第15條其他約定事項加註「買賣雙方同意現況交屋」後即為簽訂買賣契約。又原告曾對被告賴榮春提出刑事詐欺告訴，案經臺灣臺中地方法院檢察署(下稱台中地檢)檢察官以101年度偵字第3243號為不起訴處分，其不起訴處分書理由欄中載明「告訴人明知前揭不動產買賣契約簽約時在場之被告等及上開證人等人均非專業，又由前揭建物登記第二類謄本也無法明確計算系爭房地空地處之坪數下，其經審慎考量後，仍捨鑑界方式確認疑點，而同意於屋況調查表內僅記載「建物後方約3坪土地供通行」後即為簽訂買賣契約。」由上述檢察官所確認之事實，原告確實於簽約時即已經知悉，系爭供通行之土地坪數無法具體確認，僅知後方約有3坪土地，另有其他部分供通行之面積尚不清楚，需經由鑑界始能確定，因此，原告對於系爭建物後方及外側圍牆部分之實際使用情形相當清楚，被告賴榮春並無任何詐欺之情事。
(三)按系爭買賣契約上所載之土地坪數與實際上之坪數相符，被告賴榮春並無短少給付，是故本件並無瑕疵給付之存在。退萬步言之，如鈞院認為系爭買賣標的物有物之瑕疵存在，然按民法第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，而如前所述，原告在簽訂系爭買賣契約之前，就已經知悉系爭土地後方及外側圍牆有部分土地供通行使用，惟其面積無法確定，然而原告高敏裕仍然急於簽約，雖經承辦代書建議可先鑑界後簽約，然而其仍捨此方式不為，而採記載依現況交屋之方式為之，顯然原告是經過其審慎之考慮後才簽約，且已經知悉系爭標的物圍牆外空地亦有部分土地供通行使用，而被告亦無故意不告知之情形存在，依上開民法之規定被告賴榮春不負瑕疵擔保之責。
(四)被告公司居間介紹原告及被告賴榮春間系爭買賣契約，兩造亦完成簽約，被告公司已按債之本旨給付，並無不完全給付之情事存在。又被告公司在居間介紹本件買賣標的物時，即有告知原告系爭標的物之現況為何，並帶原告至現場觀看，就標的物現況並無任何隱瞞之情事，並無違反民法第567條之規定，因此原告依不完全給付損害賠償請求權請求被告公司返還居間報酬，並無理由。
(五)並均聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件經法院會同兩造於101年4月3日協商整理爭點，爭執與不爭執事項結果如下，並以之為言詞辯論之基礎：
一、不爭執事項
(一)原告與被告賴榮春於100年9月16日經由被告公司仲介，簽立買賣標的門牌號碼台中市北屯區三光巷64弄11號房屋及其基地、買賣價金為640萬元整之契約，原告已給付價金完畢。
(二)系爭買賣之不動產狀現況說明書25項其他重要事項欄載明系爭建物後方約3坪土地供通行。而於系爭買賣契約書第15條約定「買賣雙方同意以現況交屋」，經賣方賴榮春委請被告公司轉請民間測量公司測量後如起訴狀證物三編號Ｂ、Ｃ部分為25.6平方公尺。
(三)系爭買賣契約第12條第3款約定，土地鑑界結果若與買賣約定或權利登記內容不符者，雙方同意以本約土地總價款換算單位面積之單價計算找補，或另行協商解決。若無法協商找補方式，則依土地面積之單價計算找補。
(四)系爭買賣契約第10條第7款約定賣方對買方負有瑕疵擔保之責。
二、爭執之事項
(一)系爭買賣標的之土地，於不動產現況說明書第25項所載「建物後方土地」究指建物後方土地或兼及建物圍牆外空地？
(二)如係兼及建物圍牆外空地，系爭買賣簽約過程中，被告賴榮春就建物後方及圍牆外空地實為8坪左右乙事是否有施用詐術致原告陷於錯誤而與之簽約?此涉及系爭建物後方及圍牆外空地之實際使用情形，原告是否知悉？
(三)如不含建物外圍牆空地，則含圍牆外空地時，就減少面積超過3坪時，是否為買賣標的物之瑕疵?如為瑕疵，被告賴榮春是否應依系爭買賣契約第12條第3款約定按系爭買賣土地單價找補之義務?其找補計價標準為何？
(四)被告公司是否應負不完全給付之損害賠償責任？
肆、法院之判斷
一、系爭買賣契約不動產現況說明書所載「建物後方土地」兼及建物圍牆外空地。
原告主張包含建物圍牆外空地，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，就此有利於原告事實，原告負有舉證之責。原告則認建物後方土地係指建物以外之空地，當然包含建物正後方及圍牆外空地。經查：
(一)有關不動產現況說明書所載「建物後方土地約3坪」之記載及系爭買賣契約第15條其他約定事項「買賣雙方同意以現況交屋」之記載，係簽約時所為，而簽約時被告賴榮春並未到場，係由其妻簡淑茹代理簽約，為兩造於檢察官偵查時陳述在卷，並有系爭買賣契約書、台中地檢101年度偵字第3243號不起訴處分書乙份附卷可稽，則就前揭記載之過程，自應以簽約時到場之被告賴榮春之妻簡淑茹、代書王乃正及被告公司人員所言為準。
(二)被告公司簽約當日到場之銷售人員葉昇鳴於台中地檢檢察官偵查時證稱：伊約於100年9月10日帶告訴人（即本件原告，下同）去看本件房屋，當場伊跟告訴人說實際使用坪數是以權狀之登記，還有拿謄本給告訴人看，但因伊是賣中古屋，仍以現況為主，在買賣時會有一個房屋現況調查表，所以有提出空地部分，伊是從地籍圖判斷約有3坪供通行，賴榮春說不知道，代書便主張是否鑑界完再簽約，且還有其他部分沒有談好，賴榮春就先離開，但之後告訴人又回公司，表示很想買，只是在意空地部分，伊僅是仲介，並非專業，實沒辦法判斷，但告訴人仍要簽約，所以就以現況點交，因賴榮春曾提過後面可通行部分約是3坪，伊比較能確定，所以就記載3坪，其他部分就不清楚等語。足認原告在意者係無法使用之空地部分面積多少，並非僅限於建物後方之空地。
(三)被告公司員工即證人陳岳良亦於台中地檢檢察官偵查時證稱：伊是負責簽約部分，在討論房子空地細節及坪數問題，代書建議先鑑界，不然就依現況點交，大家沒共識，賴榮春就回去，後來告訴人再叫伊請賴榮春出面，賴榮春說沒空，就由渠太太來簽約，而契約上註明建物後方3坪等字樣，是葉昇鳴寫的，因是依地籍圖簡單畫線估算，大家討論計算出來的，告訴人也在旁邊等語。足認系爭買賣契約簽約時，原告就建物以外之空地究為多少坪有所疑義，是以原告所在意者，仍為建物以外之空地，並非僅限於建物後方之空地而已。
(四)又證人即當日到場之代書王乃正於台灣高等法院台中分院檢察署（下稱台中高分檢）檢察官偵查時證述「買方是否於訂約前就知悉系爭房地有部分空地供通行之用？）在簽約前我不能確定，簽約前是仲介公司跟他接洽，但在簽約的當下他知道，簽約當下仲介公司有拿地籍圖給買方看，有告訴他哪些部分有佔到路地，買方一直追問佔用的部分，是多大的面積，我就建議說如果要知道確實的面積要鑑界，我跟雙方建議，有二種方式，一種是鑑界完點交，一種是現狀點交，當時買賣雙方都沒有意見，就是他們沒有表示要如何做，所以我就契約書上在其他約定的事項部分載明，以現況交屋，如果買方有疑義的話，他應該會堅持在鑑界完點交。」，亦有台中高分檢101年度上聲議字第631號處分書乙份在卷可按，證人王乃正既證稱原告就仲介公司所稱供通行土地面積多少一直追問，則不動產現況說明書所稱屋外空地係指供人通行實際上無法單獨使用之空地，其意當係兼含建物後方空地及圍牆外空地自明。
(五)綜上，原告於簽約時，其在意者係供他人通行無法使用之空土地面積為何，是以衡諸當事人真意，不動產現況說明書所指「建物後方約3坪土地供通行」，自應包含建物正後方及圍牆外空地，非僅指建物後方之空地，以符當事人真意及交易實情。
二、建物後方空地真意係兼及建物圍牆外空地，就減少面積超過3坪時，被告賴榮春不負物之瑕疵責任，亦無故意不告知瑕疵情事，自不負民法第360條後段債務不履行之損害賠償責任。
原告主張系爭買賣標的土地實際供他人通行面積為8坪，較被告賴榮春所擔保之3坪減少約5坪，應按買賣單價找補差價或賠償所受損害93萬元，為被告賴榮春所否認，並以前揭情詞置辯，就被告賴榮春有擔保減少面積時願按買賣價金減少價金此有利於己事實，原告負有舉證之責。經查：
(一)證人葉昇鳴既於台中地檢檢察官偵查中證稱：「....代書便主張是否鑑界完再簽約，且還有其他部分沒有談好，賴榮春就先離開，但之後告訴人又回公司，表示很想買，只是在意空地部分，伊僅是仲介，並非專業，實沒辦法判斷，但告訴人仍要簽約，所以就以現況點交，因賴榮春曾提過後面可通行部分約是3坪，伊比較能確定，所以就記載3坪，其他部分就不清楚...」等語；證人陳岳良亦於同日偵查中證稱：「伊是負責簽約部分，在討論房子空地細節及坪數問題，代書建議先鑑界，不然就依現況點交，大家沒共識，賴榮春就回去，後來告訴人再叫伊請賴榮春出面，賴榮春說沒空，就由渠太太來簽約，而契約上註明建物後方3坪等字樣，是葉昇鳴寫的，因是依地籍圖簡單畫線估算，大家討論計算出來的，告訴人也在旁邊」等語；證人王乃正於台中高分檢檢察官偵查時亦證稱「....簽約當下仲介公司有拿地籍圖給買方看，有告訴他哪些部分有佔到路地，買方一直追問佔用的部分，是多大的面積，我就建議說如果要知道確實的面積要鑑界，我跟雙方建議，有二種方式，一種是鑑界完點交，一種是現狀點交，當時買賣雙方都沒有意見，就是他們沒有表示要如何做，所以我就契約書上在其他約定的事項部分載明，以現況交屋，如果買方有疑義的話，他應該會堅持在鑑界完點交。」等語，另證人簡淑茹即被告賴榮春之妻於台中高分檢檢察官偵查中證稱：「（當時是誰提出要鑑界後再點交？）代書。我們在場討論時，我知道有些佔用到道路的土地，但我不知道多少，代書就建議先鑑完界再點交，或是用現況點交，對方也同意就簽約了。」等語。綜合觀之，系爭買賣契約簽訂時，因原告在意建物外供人通行土地面積多少，但當時無法立即確認，僅依葉昇鳴依地籍圖粗略估算約3坪，代書王乃正建議按現況交屋（含土地點交）簽約或等地政機關鑑界後再簽約，買賣雙方未能合意，代書即在系爭買賣契約書第15條加註依現況交屋，並應原告要求在不動產現況說明書上由被告公司員工葉昇鳴加註估算之建物後空地約3坪土地供人通行之文字。
(二)本件不動產現況說明書既記載建物外空地約3坪供人通行，則經實際丈量後確認供人通行之空地實為8坪，則就不足之土地面積5坪，被告賴榮春是否應負物之瑕疵擔保責任？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、355條第1項分別定有明文。本件建物外空地實際面積短少5坪，依前開規定，被告賴榮春原應應負瑕疵擔保之責，但如買受人於契約成立時知有前項瑕疵時，被告賴榮春不負物之瑕疵擔保責任。從而，本件系爭買賣標的物確有土地面積減少之瑕疵，被告賴榮春否認應負物之瑕疵擔保責任，對此有利於被告賴榮春之事實，被告賴榮春負有舉證之責。被告賴榮春則以證人葉昇鳴、陳岳良、王乃正、簡淑茹於偵查中所為前揭證言為其舉證方法。經查，前已言之，有關系爭買賣契約簽約過程，於簽約時被告賴榮春並未在場，而因買賣雙方就建物外空地面積是否短少曾有爭議，代書王乃正建議嗣鑑界後再簽約或按現況交屋，買賣雙方未能合意，代書即於系爭買賣契約第15條加註按現況交屋及仲介公司人員葉昇鳴應原告要求於不動產現況說明書記明建物外空地約3坪供人通行，已如前述，解釋當事人意思表示，本件既然原告在意屋外空地面積多少，且經兩造及仲介公司人員按地籍圖粗算約3坪，代書並表示按現況交屋（含土地點交）或鑑界後再簽約，原告既選擇簽約，並於第15條加註現況交屋之文字後用印及蓋章，尋譯當事人真意，應係按現況交屋（含建物外供他人通行之土地），即買賣雙方合意賣方就減少面積賣方不負物之瑕疵擔保責任，易言之，買方即原告就建物外空地可能面積大於3坪乙情為其可能得知之事實，其仍願意立即簽約，並於系爭買賣契約第15條加註「買賣雙方同意以現況交屋(含土地)」，難認賣方之被告有何故意不告知瑕疵情事，依民法第360條後段規定，出賣人即被告賴榮春自不負該條後段所規定之債務不履行責任，原告請求被告賴榮春給付93萬，即屬無據。
三、買賣雙方約定以現況交屋，排除系爭買賣契約第12條第3款之找補義務，縱未排除，亦因原告無法證明未附著房屋之空地單價，無從計算被告賴榮春應給付之差價找補數額。
原告又主張依系爭買賣契約第12條第3款約定，被告賴榮春應負差價找補義務等語，為被告賴榮春所否認，並以前揭情詞置辯，就此原告負有舉證之責。經查，系爭買賣契約第12條第3款約定「買賣標的若有非屬房地結合體之土地，應於繳稅前完成土地鑑界作業，鑑界規費由乙方(即被告賴榮春)負擔。土地鑑界結果若與買賣約定或權利登記內容不符者，雙方同意以本約土地總價款換算土地面積之單價計算找補，或另行協商解決。若無法協商找補方式，則依土地面積之單價計算找補」，是以被告賴榮春負有找補義務，係以系爭土地空地部分有鑑界必要，且鑑界結果與買賣約定或登記權利內容不符，並無法協商時，始有找補義務為前提。經查：
(一)前已言之，買賣雙方就是否現況交屋或建物外空地約3坪乙事，何者為當事人真義，有所爭執，如係係按現況交屋，依其文義應係不論建物外空地是否超過3坪，均不負系爭買賣契約第12條第3款之差價找補義務，如係建物外空地約3坪，經鑑界後建物外空地面積超過3坪時，即應依系爭買賣契約第12條第3款負有減少面積按差價找補義務，買賣雙方既選擇立即簽約，即按現況交屋，而不選擇不經鑑界即行簽約，而依契約文義解釋，應已排除系爭買賣契約第12條之找補義務。
(二)縱認事後被告賴榮春委請民間測量公司鑑測系爭土地空地部分面積之事實，足認排除現況交屋僅免除物之瑕疵擔保責任，並不排除系爭買賣契約第12條第3款之找補義務，本件系爭土地並無登記權利內容不符，不生權利瑕疵問題，僅有「土地鑑界結果與買賣約定不符」情事，即與買賣雙方約定「建物外空地約3坪」乙節不符問題，既經雙方協商不成，依約定應「以本約土地總價款換算單位土地面積之單價找補」。惟本件依系爭買賣契約第5條約定系爭房地買賣總價款為640萬元，係採房屋、土地總括併算買賣價金總額，並未區分房屋或土地部分各別價金，復遍觀契約全文，亦無房屋、土地各占買賣總價金比例之約定(本院卷第27頁至第30頁、第76頁至第89頁參照)，無法區分系爭土地買賣價金為何，原告主張按公告地價找補差額，難認有據，準此，本院無從計算出系爭土地有建物附著部分土地及無建物附著之空地部分單價為何，自亦無從計算系爭土地空地減少5坪應找補之差價為何，原告依系爭買賣契約第12條第3款約定請求被告賴榮春給付差價找補價金，舉證仍有不足，不能為原告有利判斷。
四、被告公司業已盡善良管理人之注意義務，不負不完全給付之損害賠償責任。
原告主張被告公司未及時察知系爭建物外空地面積大於3坪，有違其與原告間之仲介契約應盡之善良管理人注意義務，應負債務不履行損害賠償責任，為被告公司所否認，並以前揭情詞置辯，就被告公司未盡善良管理人注意義務此項有利於己事實，原告負有舉證之責。經查：系爭買賣契約簽訂前，被告公司人員帶原告至現場履勘現場，就建物外空地予以勘驗無訛，僅就系爭建物外供人通行之空地面積是否超過3坪乙節，於簽約前至簽約時，買賣雙方均無法確認，而原告又在意其面積多少，於簽約時經被告明聖公司銷售人員葉昇鳴當場會同原告、被告之代理人即其妻簡淑茹、代書王乃正等人以地籍圖粗略估算為約3坪，代書並建議兩個方案，其一為按現況交屋（即不論建物外空地是否超過3坪，均不負差價找補義務），其二為鑑界後再簽約（如建物外空地面積超過3坪時，即按減少面積負差價找補義務），原告既選擇立即簽約，即按現況交屋，其後買賣雙方並已移轉系爭房地所有權登記、點交系爭房地及履行交付價金義務，難認被告公司有何不完全給付情事，原告主張被告公司未盡善良管理人注意義務，難認有據。
五、綜上所述，系爭建物外供人通行之土地面積超過3坪情事，為原告可得而知之事，被告賴榮春不負物之瑕疵擔保責任，且被告賴榮春亦無故意不告知瑕疵情事，是原告依據民法第360條後段規定請求被告賴榮春給付土地減少面積差價93萬元，為無理由，應予駁回。又系爭買賣契約第12條第3款之約定，既因現況交屋而排除無適用餘地，縱有適用餘地，亦因原告無法證明系爭土地未附著建物空地部分單價為何，而無從確認得找補差價為何，是原告依系爭買賣契約第12條第3款約定請求被告賴榮春差價找補價金93萬元，亦無理由。
另系爭建物供人通行土地面積超過3坪乙情，為原告可得而知之事，被告公司員工亦當場依地籍圖估算約3坪，以被告公司非專業測量公司之事實，其所為估算供人通行土地面積約3坪，且原告同意以現況交屋，則估算面積是否正確，難認有何違反善良管理人注意義務，其依不完全給付損害賠償請求權請求被告公司給付10萬元，亦無理由，應併予駁回。
六、本件原告之訴既經駁回，其聲請供擔保請准宣告假執行，失所依據，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於本件事實之認定及判決結果無礙，茲不一一論列，併為敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 6 月 22 日
民事第四庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 22 日
書記官