臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第198號原 告 家新不動產仲介有限公司法定代理人 黃坤安訴訟代理人 黃幼蘭律師被 告 林文鑫訴訟代理人 林見軍律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國101年6月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾肆萬肆仟元，及自民國一００年一月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣伍仟玖佰伍拾元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告為21世紀不動產南屯加盟店，被告於民國(下同)100年12月5日與原告簽訂一般委託銷售契約書，委託銷售其所有坐落台中市○○區○○○段北勢坑小段35之1、35之22地號土地，及其上建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○○○○號房屋(下稱系爭房地)，委託銷售價格為新台幣(下同)1480萬元，委託銷售期限至101年6月30日止。又於100年12月20日，兩造再簽訂不動產專任委託銷售契約書(下稱系爭專任委託契約)，委託銷售被告所有系爭房地，委託銷售價格仍為1480萬元，銷售期間自100年12月21日起至100年12月27日止。兩造簽訂系爭專任委託契約後之同日，被告又再簽訂委託銷售契約修正同意書，將其委託銷售總價額修正為1380萬元。嗣於100年12月23日，被告又再次簽訂委託銷售契約修正同意書，將委託銷售金額修正為1360萬元，銷售期間修正至100年12月28日止，是系爭專任委託契約之條件及內容即告確定。
2、兩造簽訂系爭專任委託契約後，原告於合約期間內積極覓得有意購買系爭房地之訴外人陳霈慈，陳霈慈同意以被告委託銷售價格1360萬元購買系爭房地，並以訴外人即陳霈慈母親王秀珍名義於100年12月20日匯款20萬元予原告，作為保證金，陳霈慈復於100年12月28日下午1時許簽訂買賣議價委託書與要約書(下稱系爭買賣議價委託書)。原告乃於同日下午2時41分許及同日下午3時43分許，與被告聯繫欲告知已找到買主，惟均未獲回應。迄至同日下午9時31分許再以電話聯繫，被告仍藉詞推託，原告又於晚上9時46分許以簡訊告知被告買賣條件已達成。詎被告於同日晚上11時30分許以簡訊告知：「……店長您好，很抱歉現在才回覆，感謝幫我賣房子，先說明我很希望將房子賣出，但不是非賣不可，……，就一口價，我實拿1330萬元，如果可以請跟我聯絡，不行的話你們也會當我是奧客，要告我請便。」等語。惟依據系爭專任委託契約第11條第1項第4款約定，係以委託銷售價格百分之4即544000元作為服務報酬，故被告實拿金額應為1305萬6000元，被告顯然違反系爭專任委託契約之約定，而反悔拒絕出售系爭房地及支付服務報酬。原告不得已於101年1月4日寄發台中東興路郵局第27號存證信函催促被告於函到7日內支付上開服務報酬，但被告仍置之不理。爰依系爭專任委託契約及民法居間法律關係提起本訴等情。
3、並聲明：如主文所示。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、兩造簽訂系爭專任委託契約並未約定應以書面通知被告覓得買主之事，且業界亦無類似常態。
2、原告與陳霈慈於100年12月28日下午1時許簽訂系爭買賣議價委託書前，即曾向被告表示買方希望看屋之要求，當時被告並無意願配合，甚至於100年12月27日發簡訊通知原告，要求買方去看隔壁房屋，拒絕買方到被告家中，事後被告亦曾2次答應原告可以帶買方前去看屋，原告依約帶買方到現場後，被告卻失約不到。況原告與陳霈慈簽訂上開買賣議價委託書後，隨即與被告聯繫簽約之事，均因被告藉故推託，拒不出面，原告始於銷售期限屆至後仍持續代陳霈慈與被告聯繫，絕無對陳霈慈刻意隱瞞銷售期限，且遲至銷售期限屆至後始要求看屋之情事。況系爭買賣議價委託書所附看屋之條件，係陳霈慈對原告之要求，即使無法達成該條件，亦僅係陳霈慈與原告間之問題。實際上即使該看屋條件未達成，陳霈慈仍有購買系爭房地之意願，自不影響陳霈慈與被告間就系爭房地買賣契約之成立。
3、陳霈慈經由其母王秀珍於100年12月20日匯款支付保證金20萬元，確係針對系爭房地而為，兩造始於3日後即100年12月23日簽訂系爭專任委託契約，且不論該保證金之性質、意欲斡旋之不動產標的為何，均不影響原告已於約定期限內達成被告委託銷售之買賣條件之事實。
4、系爭房地之買賣價金高達千萬元以上，且買賣成屋焉有不看屋內狀況者，買方要求看屋內狀況可說是一般人皆有之常識，被告不可能不知。又依前述，看屋條件係買方對原告之要求，與被告無涉，被告殊無以買方與原告間之約定作為兩造間抗辯之事由。
5、依系爭專任委託契約第7條第3款約定，如買方簽立要約書，原告應即將要約書轉交被告乙節，惟此所謂「轉交」，係指將買方簽訂之要約書其中1聯交付被告(即該要約書下方記載：第4聯：賣方收據聯)，亦即被告應出面在要約書上簽名確認，完成簽約手續後，原告始有將要約書第4聯交由被告收執之可能。但陳霈慈於100年12月28日下午1時簽訂系爭買賣議價委託書，原告隨即以電話通知被告，請被告出面簽名確認，即原告在第1時間已告知被告上情，並著手準備依系爭專任委託契約第7條第3款之動作，但被告反悔拒不出面，原告自無法轉交，此屬不可歸責於原告之事由，應由被告自行負責。
二、被告方面：
(一)兩造簽訂系爭專任委託契約後，原告遲至100年12月28日晚上9時46分始以簡訊方式告知有第3人陳霈慈以買方地位簽訂系爭買賣議價委託書，然被告並未同時接獲原告任何書面提示，故認原告此一通知並未達成買賣契約之成立。況兩造間系爭專任委託契約之銷售期限至100年12月28日當晚即告屆至，被告即無於期限屆至後之翌日再配合原告要求之必要。尤其原告於100年12月29日始出示訴外人陳霈慈簽名之系爭買賣議價委託書，核其性質僅為買方之要約，況系爭買賣議價委託書附帶條件「簽約前買方需入屋內看內部格局及現況安全措施」，作為本約簽立與否之前提要件。原告卻對訴外人陳霈慈隱瞞兩造系爭專任委託契約之銷售期限已於100年12月28日24時屆至，強與訴外人陳霈慈簽約後，再要求被告於委託銷售期限屆至後配合提供看屋，被告自可置之不理，何來違約？
(二)房屋買賣事涉鉅額價金之給付，故就買方立場而言豈有率然為斷之理？而系爭買賣議價委託書趕在兩造約定銷售期限屆至前2個小時才冒出，顯然不符常情，被告否認其真正。
(三)依系爭專任委託契約第7條第3款規定，如買方簽訂要約書，受託人即應將要約書轉交委託人，而原告與陳霈慈既於100年12月28日下午1時許已簽約，自應轉交系爭買賣議價委託書予被告，然原告遲至同日晚間9時46分始以簡訊通知被告成立買賣契約之事，卻未同時出示系爭買賣議價委託書，原告之心態顯有可議。
(四)兩造於100年12月23日改簽系爭專任委託契約，取代先前簽訂之「一般委託銷售契約書」，原告雖主張於100年12月20日即有第3人王秀珍匯款20萬元予原告，但該20萬元之性質是否為保證金，被告容有疑義？縱係保證金，該保證金意欲斡旋之不動產標的是否為系爭房地，仍有疑問？原告主張皆為片面之詞，被告否認之。況原告就該20萬元保證金乙事從未通知被告。
(五)原告於委託銷售期限屆至後之翌日即100年12月29日下午2時31分始以電郵方式提出陳霈慈所簽具名之系爭買賣議價委託書，其性質仍屬買方單方面所為之要約狀態，其支付之金錢為「斡旋金」，並非「定金」，且其附帶條件表明看屋為是否價購之前提要件，此與原告主張「買賣已依被告條件達成」、「系爭不動產出售事宜，原告於100年12月28日中午即與買方談妥」云云，要與事實不符。
(六)聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告於100年12月5日與原告簽訂一般委託銷售契約書，委託銷售系爭房地，委任銷售價格為1480萬元，委託銷售期限至101年6月30日止。兩造又於100年12月20日簽訂系爭專任委託契約，亦委託銷售系爭房地，委託銷售價格亦為1480萬元，委託銷售期間改為自100年12月21日起至100年12月27日止。嗣兩造多次修正委託銷售條件，最後於100年12月23日修正委託銷售價格為1360萬元，委託銷售期間延至100年12月28日止。以上各情，有原告提出一般委託銷售契約書(編號第1185號)1件、不動產專任委託銷售契約書(登錄編號B79315號)1件、委託銷售契約修正同意書2件(100年12月20日、100年12月23日)為證。
(二)原告提出兩造交涉過程之簡訊照片內容皆為真正。
四、兩造爭執事項：
(一)原告與陳霈慈簽訂系爭買賣議價委託書是否為真正？
(二)原告是否已於委託銷售期限屆至即100年12月28日24時前達成被告委託銷售之買賣條件？
(三)原告依據系爭專任委託契約第11條第1項第4款規定請求給付服務報酬？
五、法院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判(參見最高法院18年上字第1679號判例意旨)。另原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院18年上字第2855號判例意旨)。經查：
(一)原告與陳霈慈簽訂系爭買賣議價委託書應為真正：原告主張系爭房地之買方即陳霈慈於100年12月28日下午1時簽署系爭買賣議價委託書，而陳霈慈亦於100年12月20日即以其母王秀珍名義匯款20萬元至原告帳戶，作為保證金，當時欲斡旋之不動產標的確為系爭房地乙節，雖為被告所否認，並以上情抗辯。然本院依職權於101年6月5日言詞辯論期日訊問證人即買方陳霈慈，經其到庭具結後證稱：「系爭買賣議價委託書確係我於100年12月28日下午1時許簽訂，當時我有加註條件：『簽約前買方須入屋內看內部格局及現況安全措施』等文字，我是希望在成交前或交屋前先看屋內格局或安全措施，不希望交屋後發現內部毀損或重大變更。如果沒有看屋內格局，我還是確定要買，而且我早已決定要購買系爭房屋，並非簽約當日才決定故先匯定金至原告帳戶。至於看屋乙事，曾約過屋主看屋，屋主亦曾同意看屋，但後來到現場等，屋主卻失約，這種情形至少有2、3次。」等語明確(參見該日言詞辯論筆錄第2、3頁)。足見證人陳霈慈確於上開時間與原告簽訂系爭買賣議價委託書，及為購買系爭房地而預先支付保證金20萬元等情事，故系爭買賣議價委託書應為真正，被告空言否認，即與事實不符，不足採信。
(二)原告確於委託銷售期限屆至即100年12月28日24時前達成被告委託銷售之買賣條件：
1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。契約之要約人，因要約而受拘束。民法第153條第1項及第154條第1項分別設有規定。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立(參見最高法院68年台上字第1504號判例意旨)。本件原告主張兩造於100年12月20日就系爭房地簽訂系爭專任委託契約，嗣經2次修正，於100年12月23日確定系爭房地委託銷售價格為1360萬元，委託銷售期限至100年12月28日止之事實，已據被告自認上情在卷。另原告於100年12月20日即已尋得有意購買系爭房地之買主陳霈慈，陳霈慈亦已先行交付斡旋保證金20萬元予原告，幾經磋商，陳霈慈乃於100年12月28日下午1時許簽訂系爭買賣議價委託書，同意以總價1360萬元購買系爭房地乙節，業經證人陳霈慈於前開言詞辯論期日到庭結證屬實，並有原告提出系爭買賣議價委託書附卷可憑。又證人於上揭時間簽訂系爭買賣議價委託書後，即於同日下午9時46分以手機簡訊方式通知被告「買方已簽買賣議價委託書，已達成所託，這兩天需商討簽約事項」等語，被告於同日下午9時51分亦以手機簡訊回覆稱：「吳專員不是說買方不可能再加價了嗎？」等語，原告復於同日下午10時4分以手機簡訊回覆稱：「今日早上買方至公司洽談至中午，順利加價至1360萬元，因此今日下午一直與你聯絡，……」等語，此有原告提出手機簡訊照片可按(參見原證
13、14、15)，足見原告確於100年12月28日下午1時許即達成被告委託以1360萬元銷售系爭房地之條件，並於委託銷售期限屆至即100年12月28日24時以前先以手機簡訊方式告知被告「系爭房地已成交」之事實，故參照前開法條規定及最高法院判例意旨，被告委託原告以1360萬元銷售系爭房地之「要約」，經由原告居中傳達證人陳霈慈亦願以1360萬元價格購買系爭房地，則被告與證人陳霈慈就系爭房地成立買賣契約之意思表示即已合致，原告自屬已於委託銷售期限內達成被告委託銷售系爭房地之買賣條件甚明。
2、被告固抗辯稱買方陳霈慈在系爭買賣議價委託書附有「簽約前買方需入屋內看內部格局及現況安全措施」之條件，作為是否購買之前提要件，而原告未能於銷售期限屆至前達成此一條件云云。惟依證人陳霈慈上開證述內容，加註該項條件時已確定要購買系爭房地，祇是希望在成交前或是交屋前可以看屋內格局或是安全措施，不希望在交屋後發現內部有毀損或是重大變更，如果無法看屋，仍然確定要購買系爭房地，已如前述，可見證人陳霈慈加註「入內看屋」之條件是否達成，並不影響其購買系爭房地之意願，詎被告將該看屋條件逕自解讀為證人陳霈慈購買系爭房地之前提要件，要屬被告之主觀臆測，委無可取。
3、被告又抗辯依據不動產仲介業界之常態，不動產仲介之受託人應於與買主簽約後，以「書面」通知委託人，原告既未於陳霈慈簽訂系爭買賣議價委託書後，以書面通知被告，買賣契約尚未成立云云。然為原告所否認，而依兩造簽訂系爭專任委託契約第7條第7款約定，必須有同條第6款但書之情形(即因委託人之事由致無法通知送達者)，受託人始應於2個工作日內寄出書面通知，將收受定金及無法送達之事實告知委託人。是就本件而言，原告既能於陳霈慈簽訂系爭買賣議價委託書當日下午9時餘以手機簡訊方式將上情通知被告，自無另行以書面通知之必要。況不動產仲介業界是否確有必須以「書面」通知委託人之習慣存在，即應由主張該項有利事實之被告負舉證責任，但被告迄至本件言詞辯論終結前均未舉證言以實其說，則被告此部分抗辯顯乏依據。
4、被告另抗辯稱依系爭專任委託契約書第7條第3款約定，如買方簽立要約書，受託人應即將要約書轉交委託人，原告與陳霈慈既於100年12月28日下午1時許已簽約，自應轉交系爭要約書，但原告遲至同日晚間9時餘始以簡訊通知被告，亦未出具系爭要約書云云。惟依原告提出原證7(即原證11)之系爭買賣議價委託書內之「要約書」記載，必須被告出面簽名確認買賣契約成立，完成買賣交易後，原告始有將系爭買賣議價委託書第4聯即賣方收據聯交付被告收執之實益及必要，而依原告提出原證12之通聯紀錄顯示，原告於100年12月28日下午2時41分、3時43分、9時31分許分別以電話聯繫被告，均未獲回應，始於同日下午9時46分以手機簡訊方式通知被告，被告收受該簡訊通知後，竟於同日下午11時30分許亦簡訊通知原告稱：「……，就一口價，我實拿1330萬元，如果可以請跟我聯絡，不行的話你們也會當我是奧客，要告我請便。」等語，此為被告不爭執，足認應係被告拒不出面履約所致，縱令原告備妥上開書面資料，亦無法當面轉交，被告所為上開抗辯應係規避違約責任之詞，顯無足採。
(三)原告得依系爭專任委託契約第11條第1項第4款規定請求被告給付服務報酬：
系爭專任委託契約第11條第1項第4款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：……。4、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認卻不履行簽訂買賣契約書之義務者。」本件原告依據系爭專任委託契約之銷售期限於100年12月28日24時以前達成被告委託銷售系爭房地之買賣條件，被告卻拒絕出面履行契約，而被告與買方陳霈慈就系爭房地之買賣契約應已成立，已如前述，則被告再三拖延拒絕簽署確認，復以要求實拿買賣價金1330萬元，否則不願出售系爭房地為由，可見被告已有反悔之意，故依系爭專任委託契約第11條規定，應視為原告已完成仲介義務，原告自得依據該項約定請求被告給付服務報酬，並以約定銷售價格百分之4計算即544000元。至被告雖抗辯稱原告遲至100年12月28日下午9時46分始告知有訴外人陳霈慈願意購買，於委託銷售期限屆至前2小時始告知有違常情云云。惟依系爭專任委託契約約定銷售期限既至100年12月28日止，則原告僅須於100年12月28日24時前達成被告委託銷售之買賣條件，並通知被告上情，即屬完成仲介義務，故被告此部分抗辯，洵無足採。
六、綜上所述，原告既於兩造約定之委託銷售期限屆至即100年12月28日24時以前達成被告委託銷售系爭房地之買賣條件，縱令被告事後反悔而拒絕出面履約簽名確認，亦不願與買方陳霈慈簽訂買賣契約，惟依系爭專任委託契約第11條第1項第4款約定，視為原告已完成仲介義務。從而原告依據上開約定，請求被告給付按銷售價格百分之4計算之服務報酬即544000元，洵屬正當，應予准許。又原告請求自起訴狀繕本送達翌日即101年1月19日起至清償日，按年息百分之5計算之利息，亦無不合，併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
參、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 6 月 19 日
民事第三庭 法 官 林金灶以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 19 日
書記官 蕭榮峰