臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第1094號原 告 曾崇德訴訟代理人 吳天富律師被 告 陳科程
陳坤達陳謝美麗共 同訴訟代理人 劉佳田律師
陳振昌上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國101年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人許信雄及曾慶原等人因見於多家在臺中市靜宜大學後方山上經營之夜間景觀咖啡店內可欣賞美麗夜景，亦欲合資購買平坦山坡地以經營夜間景觀咖啡店，遂於民國100年7月間，推由許信雄與被告委任之仲介人陳振賢接洽，由原告出名購買，而分別向被告陳科程購買其所有坐落臺中市○○區○○○段○路○○段00000地號、被告陳坤達所有坐落上開同小段482-2地號土地、被告陳謝美麗所有坐落上開同小段482-3地號土地（下稱系爭482-1、482-2、482-3地號土地），兩造並於100年8月15日簽訂系爭土地買賣契約。簽約前半個月，仲介人陳振賢尚曾偕同許信雄赴系爭土地勘察現場約3次，該時陳振賢均指稱系爭土地道路旁地上劃有2個紅圈處向西延伸50米、平地向南延伸至山坡地之處即為系爭土地之範圍及位置，而至簽訂系爭契約當日，原告要求必須鑑界時，被告之代理人陳振昌亦向原告陳稱因被告向前手購買系爭土地從未申請測量鑑界，故不知系爭土地之確實位置等語，且陳振賢及陳振昌2人均向原告堅稱系爭土地不會有問題等語，致原告因信任被告等人所言上情，遂同意先行簽訂系爭買賣契約。兩造簽訂之系爭不動產買賣契約約定總價金為新臺幣（下同）5,481,300元，分4期給付，第1期簽約款為80萬元、第2期用印款218萬元、第3期完稅款200萬元則須鑑界完成始同時支付、第4期尾款為501,300元，其後原告已支付第1、2期價金合計298萬元予被告。詎迨至原告申請鑑界時，地政機關則以找不到基點為由，向原告陳稱無法鑑界，嗣後再行鑑界時，則發現實際平坦之山坡地與陳振賢當初指界之面積相距甚多，誤差達7.5米，約3分之2平地係在他人土地上，而系爭土地已無足夠之平坦土地供原告從事夜間景觀咖啡事業，更甚者，被告等其實早於97年12月11日即曾申請鑑界而知悉上情，卻故意不向原告告知系爭土地有上述重大瑕疵，而致原告無法完全使用系爭土地。被告等人出售系爭土地時，原應擔保系爭土地移轉於原告時並無減少或減少其價值之瑕疵，然系爭土地卻因地形與被告出售時所指土地狀況差異甚大，致原告無法為完全使用，原告遂於100年11月24日委託律師，以系爭契約預定效用有重大瑕疵為由，催告被告等人於文到後7日返還第1、2期已受領之價金298萬元，逾期不理，即以該通知為解約之意思表示，然被告均置之不理，爰再以本起訴狀繕本送達被告，為解除系爭買賣契約之意思表示。再者，陳振賢於系爭土地買賣中，實兼具仲介及委任兩種契約性質，被告及其等簽訂買賣契約之代理人陳振昌是否告知陳振賢詳情，為被告與陳振賢間內部問題，陳振賢不應基此對買方即原告卸責，而陳振賢指界時，以他人所有平坦之土地指為出售之系爭土地，勢必影響原告買受系爭土地後無法達到預期之效用，故仲介人陳振賢上開故意欺瞞原告之行為，自屬土地買賣之重大瑕疵。而被告委託仲介人陳振賢出售系爭土地，當於簽訂委託銷售契約書之同時，將所有權證明文件提供受託人即陳振賢，則受託人陳振賢即係系爭土地之仲介人兼具代理人之資格，此為一般委託銷售之習慣；而被告從未出面帶領原告之代理人許信雄履勘現場，反倒係由陳振賢3次帶領許信雄履勘現場並加以指界，足見仲介人陳振賢不僅為仲介，亦兼具賣方即被告之代理人，實無庸置疑。而因陳振賢及陳振昌均一再指稱系爭土地緊靠產業道路，又有平坦土地，可供建造夜間景觀咖啡之用等語，陳振賢甚至利用該土地上雜草叢生，使許信雄在場履勘時，陷於錯誤，無法確認系爭土地之範圍，待原告命人整地後約1星期，陳振賢方告知原告稱陳振昌說原告整到他人之土地，可見陳振昌於事後復稱不知系爭土地之實際範圍云云，乃故意以不實之事偽稱上情以欺騙許信雄，且陳振賢及陳振昌2人於簽約時，又向原告保證指界毫無問題，致原告受詐欺而錯誤同意買受系爭土地，是原告另依民法第92條規定，以101年7月30日民事爭點整理狀之送達為撤銷系爭買賣之意思表示，故系爭不動產買賣契約自始無效。為此，爰依民法第354條關於物之瑕疵擔保責任及民法第92條之規定，請求被告返還原告上開已給付之買賣價金298萬元等語。並聲明：（一）被告應給付原告298萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。
二、對被告抗辯所為陳述：被告雖辯稱陳振賢有陪同許信雄走遍整片山坡，許信雄亦曾表示由Google衛星可見系爭土地地號現況、地圖及整片山坡地之情況，且原告購買系爭土地乃為辦理農保云云；然系爭土地未整地前，雜草叢生約達1人高度，根本無法進入，而許信雄係公務人員，享有公保，並無辦理農保之需要，原告則已參加勞保19餘年，亦無須辦理農保，衡之常情，如購買系爭土地，旨在辦理農保，實無庸出資購買高達500餘萬元之系爭土地，且原告之隱名合夥人即許信雄及曾慶原2人亦不可能同意購買，況陳振賢偕許信雄至現場察看地形時，確曾向許信雄告知如前所述之產業道路上劃紅點之處向西延伸50米、平地向南延伸至山坡地，方為該系爭土地之範圍，許信雄始邀同原告及曾慶原等人赴現場瞭解後再行簽訂系爭契約。而系爭土地之地目雖為「林」，惟自沙鹿往靜宜大學方向行進，係先到系爭土地，才經過公墓，公墓附近亦有10餘戶住家，並不影響原告經營夜間咖啡，且原告當時確實曾向陳振昌及陳振賢說明購買土地之用途，告知預定效用，被告之代理人陳振昌當場亦無異議，是系爭不動產買賣契約雖未載明系爭土地約定供經營夜間景觀咖啡等文字，惟兩造乃意思表示相互一致，始簽訂系爭土地買賣契約，而系爭土地之預定效用既有上述瑕疵，則原告依最高法院73年台上字第1173號判例意旨暨民法第354條等規定起訴，洵無不當。
三、被告則以：任何人均可查閱土地謄本得知系爭土地之地目為「林」，依通常效用，可種樹及種水果，符合通常交易觀念，達到通常效用。當初原告委託許信雄（名片上印臺中縣警察局清水分局小隊長）與仲介陳振賢接洽時，陳振賢亦僅聽聞許信雄購買系爭土地係為辦理農保之用，而陳振賢帶領許信雄察看整片山坡地時，即親口告知許信雄稱：「系爭土地沒鑑過界，有無靠馬路不太確定，不能蓋房屋，但農保沒問題。」等語，經陳振賢親自帶許信雄由整個山坡地往山坡底下走，許信雄亦表示由Google衛星亦可見地號現況、地圖等語，故被告及仲介人陳振賢均認許信雄及原告對系爭土地之所在位置（整片坡地）及狀況，應十分瞭解，而許信雄因對系爭土地表示滿意，遂提出1張50萬元支票作為斡旋金，拜託陳振賢斡旋，嗣被告同意後，許信雄方與原告前來簽約，並支付簽約金80萬元，且領回該張斡旋金支票。被告在簽約前或簽約時，均未見過原告本人或許信雄，被告之買賣代理人陳振昌亦僅在簽約時到場，不論簽約前、後期間，被告及代理人陳振昌均未曾聽聞原告購買系爭土地係欲供「經營夜間景觀咖啡」之用，此由簽約當下，原告未請求將「可供販賣咖啡為事業目的」等文字特定記載於不動產買賣契約以立為兩造一致知悉之「契約預定效用」等情即可得知，是兩造並無就原告所述上開目的為一特約，故原告主張有上開契約預定效用，顯於法不合，且無此事，而原告所謂催告、解約及契約自始無效等，自均屬毫無理由。被告係因年紀已大，欲籌養老金方同意出售系爭土地，期間亦僅聽聞原告欲藉此辦理農保，當初係因原告委託許信雄簽發50萬元支票拜託仲介陳振賢向被告代理人陳振昌斡旋，方有可能成交，而系爭土地482-1號面積755平方公尺、482-2號面積755平方公尺、482-3號面積1,510平方公尺，合計3,020平方公尺，買賣總價金為5,481,300元，每平方公尺買賣單價僅1,815元，顯較土地謄本上記載之公告現值每平方公尺2,300元為低，果若被告知悉原告欲購買該處經營夜間咖啡且真得為上開經營之用，被告當無可能同意將系爭土地每平方公尺出售價格調整至顯較公告現值為低後予以出售，是以，原告主張兩造間有約定上開預定效用云云，由系爭買賣價格以觀，根本不合理。況系爭土地附近雖確有1家位於晉江里晉東路731號之咖啡店，然該店址實位於另1山麓，且距系爭土地有2、3公里之遙，故被告根本不知原告購買系爭土地欲作何用途，且距離系爭土地約50公尺左右之馬路旁復有一大片十分醒目之公墓，任何人開車經過即可看見，而原告購地前已多次至現場勘查，自不能諉稱不知有上開公墓存在，而在公墓旁邊欲經營夜間咖啡屋，實為一大問題，足見原告主張其購買系爭土地乃欲經營夜間咖啡屋，且與被告曾約定該預定效用云云，顯然僅為買賣悔約之藉口。至原告另主張被告以他人平坦土地佯稱所有土地出售，故意以不實之事欺騙許信雄，且簽約時復向原告保證指界毫無問題，致原告因錯誤而同意買受，是另依民法第92條規定撤銷買賣云云，亦與事實不符；蓋如前所述，被告3人包括代理人陳振昌等在簽約前均未見過原告及許信雄，而陳振賢僅係仲介人，非被告之代理人，並經原告自認，原告嗣後又指陳陳振賢為被告之代理人，完全與事實不符，且仲介陳振賢未曾向原告或許信雄佯稱系爭土地為平地，亦未保證可經營夜間咖啡或談論此一話題，甚而向被告或代理人陳振昌轉告該情，此由仲介陳振賢在鈞院所為證述可見，故原告主張被告有詐欺情事云云，顯與事實不符。再被告購買系爭土地以來，雖曾申請鑑界又撤件，即便如此，亦與兩造間系爭買賣並無關連，而被告確實從未實際測量過系爭土地，亦不知系爭土地之界址，而原告所提出原證5之「仲介人所指地籍形狀圖」係原告自行製作，無任何證據力可言，原告據此一再聲明以該圖所示「紅點」作為指界根據云云，當無可取。而許信雄與仲介陳振賢初次察看現場時，兩人未發現地上有何紅點（紅圈），亦未曾就紅點（紅圈）作任何討論或交換意見，該紅點（紅圈）」亦非位於被告土地上，究係何人於何時所為，被告並不清楚，因系爭契約成立後，為方便測量，原告問仲介陳振賢稱須清除多少雜草，才方便測量鑑界，仲介陳振賢始發現紅點，並告知原告大概由紅點附近清除50公尺左右即可，並非在買賣當初即告知原告以「紅點」為界址，此由原告自承被告出售土地時，有向原告說土地從來沒有鑑界過，也說不知道界址在哪裡，所以才要求要鑑界等語可見，是當足以證明被告確未鑑界、不知界址，亦無可能向原告告知以所謂紅點（紅圈）向何方向延伸為系爭土地範圍。今系爭土地過戶文件均已用印完畢，且完稅（免稅）證明已核發，所有文件均在陳志郎地政士事務所，被告希望原告履約並給付完稅款，以符法制等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。（三）訴訟費用由原告負擔。
四、本院於101年7月17日會同兩造協議簡化本件爭執、不爭執事項如下：
（一）不爭執事項（兩造同意下列事實為真正，法院得逕採為判決之基礎：
（1）原告經由仲介陳振賢之居間介紹，於100年8月15日與被告（被告3人由陳振昌代理）簽訂系爭買賣契約，由原告以5,481,300元向被告購買坐落臺中市○○區○○○段○路○○段00000000000000000地號系爭土地。原證1之買賣契約書為真正（見本院卷第8至13頁）。
（2）原告事後已陸續交付被告第1期款項80萬元、第2期款項218萬元，合計共298萬元。
（3）嗣後，原告以被告所出售之系爭土地，在訂約前所為指界與系爭土地之實際狀況不符為由（至於買賣契約書內，陳謝美麗部分係由陳振昌代理，原告同意不再爭執），委由吳天富律師寄發律師函予被告，向被告表示解除契約，被告大約於100年12月1日收受。
（4）被告出售予原告之3筆系爭土地，確實不適合建造咖啡廳以經營夜間景觀咖啡之用。
（二）爭執事項：原告表示解除契約時，有無解除權？此涉及：
（1）系爭契約有無約定系爭土地可供經營夜間景觀咖啡之契約預定效用？亦即原告在訂約之際或訂約前，究係告知被告購買系爭土地係為經營夜間景觀咖啡之用？抑或欲辦理農保之用？
（2）被告在訂約時或訂約之前，有無向原告指界出售系爭土地之範圍為產業道路上劃紅點之處向西延伸50米、平地向南延伸至山坡地等語，致使原告誤信上開3筆系爭土地可供經營夜間景觀咖啡之用而簽訂系爭契約之情？
五、本院得心證之理由：
（一）原告乃於100年8月15日與被告簽訂系爭土地買賣契約，向被告購買系爭土地，約定總價金為5,481,300元，分4期給付，第1期簽約款80萬元、第2期用印款218萬元、第3期完稅款200萬元（於鑑界完成同時支付）、第4期尾款501,300元，原告其後已支付第1、2期價金合計298萬元予被告；然因被告出售予原告之上開3筆系爭土地，實不適合建造咖啡廳經營夜間景觀咖啡之用，原告遂以被告所出售之系爭土地在訂約前之指界，顯與系爭土地之實際狀況不符為由，委由吳天富律師寄發律師函予被告，向被告表示解除系爭買賣契約，被告約於100年12月1日收受等情，乃為兩造所不爭執，復有系爭土地買賣契約書附卷可參（見本院案卷第8頁至第14頁），自堪信為真實。
（二）按受命法官為闡明訴訟關係，得為下列各款事項，並得不用公開法庭之形式行之：三、整理並協議簡化爭點；當事人就其主張之爭點，經依第1項第3款或前項為協議者，應受其拘束；次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第270條之1第1項第3款及第255條第1項第2款分別定有明文。查兩造原於101年7月17日本院言詞辯論期日中，僅就系爭買賣契約有無約定該土地可供經營夜間景觀咖啡之契約預定效用；原告在訂約之際或訂約前，有無告知被告購買系爭土地係為經營夜間景觀咖啡之用抑或辦理農保之用；被告在訂約時或訂約之前有無向原告指界出售土地之範圍，致使原告誤信上開3筆系爭土地可供經營夜間景觀咖啡之用等節予以爭執（詳見本院案卷第65至66頁）；惟原告其後另於101年7月30日具狀主張原告係受詐騙方簽訂系爭不動產買賣契約，另依民法第92條第1項、第93條規定，撤銷意思表示，該買賣契約視為自始無效，並請求列入爭點事項等語。而原告起訴乃主張其向被告購買系爭土地，因被告指界範圍有誤而為承買之意思表示，基於系爭土地未達應有預定之效用，乃解除該買賣契約請求返還價金等語；嗣於本院言詞辯論期日中追加主張其因受被告詐欺而簽訂系爭契約，欲撤銷錯誤承買系爭土地之意思表示等語，核原告所為訴之追加，與原起訴主張之法律關係，均基於同一原因事實，揆諸上述說明，原告所為訴之追加應予准許，先予說明。是本件所應審究者，自為原告主張解除系爭契約及撤銷系爭契約之意思表示，有無理由？爰分述如下：
（１）物之瑕疵擔保責任解除契約部分：
1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」；「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負瑕疵擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項、第355條、第359條分別定有明文。又「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許。」，亦有最高法院49年台上字第376號判例意旨可資參照。則依上開判例意旨以觀，足認出賣人出賣土地，登記之地目既為建築用地，自負有擔保建築所用，交付前土地如非建築用地，係運河碼頭用地或公共設施保留地等其他用途，因不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，符合民法第359條之規定；反之，倘若出賣人出賣土地，登記之地目非建築用地，係田，土地使用分區為市場用地，所有權私有部分為公共設施保留地，顯然，出賣人出賣土地，並無法建築所用，自不負有擔保建築所用，因本不得為任何建築，則不惟其通常效用並無有所減少，抑且亦無減低經濟上之價值，並不符合民法第354條之規定甚明。經查，系爭土地登記之地目非「建」，而為「林」，使用分區係空白，屬公示之內容，原告本得隨時查閱等情，乃為兩造所不爭執，且有土地登記第二類謄本存卷可參（詳見本院案卷第35頁至第37頁），則系爭土地顯然原非為建築所專用，且在兩造簽訂系爭土地買賣契約前、後既無任何改變，乃為山坡地，而土地之通常效用為何，本應依其使用分區、土地狀況及相關法令規定視之，如訂約前、後並無變更，自難認其不具通常效用；又系爭土地實際上是否可供經營夜間景觀咖啡使用，本應依各縣市政府所頒佈之山坡地開發相關法令，向各縣市主管機關另行申請，至後續進行評估、整體開發能否核准，則非本院就系爭案情所審酌之範圍。故而，本院僅得就系爭土地「無法供建築使用」能否構成契約預定效用之瑕疵部分，由買賣雙方之契約視之，被告是否有保證系爭土地可供建築使用之情以為判斷，否則，系爭土地縱使無法供建築使用，亦難認有何契約預定效用欠缺之瑕疵。
2、再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照。出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。首以，觀諸兩造於100年8月15日簽訂之系爭土地買賣契約書，既可見其上並未載明系爭土地能否為建築所用或經營夜間景觀咖啡等特定事項，而就土地之性質或其使用之用途復未予特別約定，亦未見被告有何就系爭土地可供建築使用而為保證之記載等情，乃為兩造所不爭執，復有系爭土地買賣契約書存卷為證（詳見本院卷第8頁至第13頁），且核諸證人即代書林志郎於101年12月6日本院言詞辯論期日證稱：「（問：契約書內有無約定它預定的效用要經營夜間咖啡？）簽約當時沒有講，有講我會寫在契約書上。（問：原告有沒有說他這塊土地要買來做夜間景觀咖啡？）我去的時候雙方大概講好，他們說什麼我不知道，因為我沒有介入。」（詳見本院案卷第155頁反面至166頁）等語，自已堪見原告於101年6月19日本院言詞辯論期日中陳稱：「（問：原告購買的時候，有沒有跟被告3人說你要經營夜間咖啡廳？）有。簽約時，我有跟許信雄、仲介、陳振昌3個人說我購買土地的用途是要經營夜間咖啡廳。在此之前沒有說過。」等語，難認有據，且前述原告所主張之事項，實未成為系爭契約之內容無疑，從而，被告辯稱系爭契約書並未載明上開預定效用，乃因兩造間並無上開約定等語，尚非無憑。
3、至原告就其主張簽訂系爭土地買賣契約書時或簽約前，曾向被告及其代理人陳振昌、仲介人陳振賢等人表示系爭土地需有可供經營夜間景觀咖啡之契約預定效用，其亦非為投保農保才購買系爭土地等情，固舉證人許信雄於101年9月24日及101年11月1日本院言詞辯論期日所述：「（問：有無告知陳振賢購買這塊土地要做夜間咖啡？）有。有平地我們才會買，至少有200坪，因為有平地就可以做景觀咖啡。（問：這塊土地到底是何人委託你去？）陳振賢介紹。我認為這塊土地景觀不錯，所以我就找我朋友原告及他二哥3人共同出資購買這塊土地，由原告代表出名購買。（問這買賣簽約之前這段，你有到現場看過幾次？）我去至少5次，我帶原告及其二哥各1次。（問：有無領過土地地籍謄本？）有。（問：他有沒有告訴你這塊土地的地目？）他說保護區。（問：本件有無查過購買土地的分區使用？）沒有。…是證人陳振賢帶我去現場看，簽約前他有說紅點向西延伸50公尺，向南至山坡。他一直要叫我父親買，我父親說不能種植所以不買，我與桃園的朋友說這塊地風水不錯，我桃園的朋友跟我去看1次說要作夜間咖啡，原告後來也有去看…」等語為據；然此則為被告所否認，並以上情置辯。而查，證人許信雄既亦陳稱其明知系爭土地尚未鑑界，則其如何能確認該處山坡地之面積應足以搭建開設景觀咖啡店，加以證人許信雄身兼原告之隱名合夥人身分，是其所為上開證詞，已不免有所偏頗，自非無疑；況被告辯稱伊與伊代理人或仲介人等均未曾聽聞原告告知系爭土地欲購入作為開設夜間景觀咖啡之用，僅仲介人陳振賢曾向被告表示由許信雄處得知購買系爭土地乃為辦理農保之用等情，業據證人即仲介人陳振賢先後於101年9月24日、101年11月1日本院言詞辯論期日時具結證稱：
「（問：你跟許信雄是怎樣介紹本案土地？）我有1個竹子園，我都在那裡除草，他父親都從那裡經過，他跟我提議說他那個土地是共有物分割拍賣，我就說這些錢進來再來買土地，他說好，如果有土地就幫他介紹，如果要介紹土地就要找他兒子許信雄，然後經由他父親介紹我跟許信雄認識，之後就介紹他3筆土地，其中有成交這2筆土地，其中有1筆，我跟他說這是娛樂區山坡地可以做農保，農保可以不受地形限制。陳振昌說要賣8,000元，要我賣8,500元，許信雄出5,000元，我說價差太大，我不敢講，要我跟陳振昌說要作農保，這是山坡地也不能做什麼，要我跟陳振昌講，開給我斡旋金50萬元，他說開5,000元，但陳振昌說要6,000元，我又打電話給許信雄，他就說好。陳振昌說他兒子在國外讀書須要錢，所以要賣土地。因為這是保護區，要整地要申請。（問：何人作農保？）證人許信雄說的，他沒有說誰要做農保，他要我向陳振昌說這塊要做農保而已。山坡地是一看就知道，許信雄拿50萬元當斡旋金的時候，我就跟許信雄說土地的實際狀況，我不能確定真正的位置，因為沒有鑑界，也沒有臨路不知道，我是要他去看衛星空照圖。（問：簽約前或簽約時買方有沒有說過要經營夜間咖啡？）沒有，我沒有聽過。也沒有聽到他們討論過。（問：就證人許信雄稱本件曾向陳振賢告知購買系爭土地是要經營夜間咖啡？）這部分是林地保護區是不可以蓋咖啡屋，1坪也才6,000元，公告現值1平方公尺2,100元，1坪大概6,900元，價值比公告現值還要低，原因是證人從來沒有跟我說要經營夜間咖啡。他說買了要做農保，他有送訂金50萬元，是他父親要買，他總共透過我買3筆土地，有1筆已經登記，這筆土地是他父親要買，是他父親介紹，他說他兒子也有在開仲介，要我打電話與證人聯絡，我與證人許信雄有約定，仲介費1人一半，證人跟我說要作農保要求便宜一點，本來出5,000元，後來多500元，被告還是不願意，斡旋後就以6,000元成交。（問：本件仲介費如何1人一半？）本件斡旋金是許啟宗出具，但後來是原告來購買，我也不知道是什麼原因完成，我有跟證人追款，但他說這已經別人買跟他沒有關係。許信雄才留原告的電話給我跟他催款。許信雄負責買的人傭金，我負責賣的人的傭金。我的傭金也還沒有收，因為沒有完成。（問：證人稱你在現場曾經跟他指界有何意見？）因為草比較長，地政不鑑界，紅點是第2次鑑界要割草，再拉布尺的時候才發現紅圈。我是說大概要割草可以割這樣的範圍，因為我也不知道界址在那裡，並不是說土地的界址是這樣。第1次去鑑界時，地政還問誰知道界址在那裡，沒有人知道，那次去的有我、原告、被告，但證人許信雄沒有去，所以才不知道這種情形。」等語詳實，且互核相符，又原告對兩造於買賣系爭土地時確有上開斡旋金等過程亦未予爭執，自益見系爭土地之仲介人陳振賢確無向原告或其代理人兼合夥人許信雄隱瞞系爭土地之使用分區、現況之情，且原告及其代理人許信雄對系爭土地之上開資訊亦非無所知悉至明，蓋因依一般商場上交易常情而言，代原告出面洽談之許信雄倘若得以較低於市價或土地公告現值之價格取得系爭土地，不論將來係從事何種用途、甚至轉賣，對其等而言均無不利，故其與本件仲介人陳振賢洽談購買系爭土地時，自無由刻意告知陳振賢購買系爭土地作何用途，以免增加日後與被告買賣談判降價之空間為是。準此，足見證人陳振賢所為上開證述，顯較證人許信雄所為證述之情節，合於常理，方為事實。
4、此外，系爭土地位於山坡上，距離市區○○○段距離，系爭土地面對道路往右側約40至50公尺處尚有一片墳墓區，再往上200公尺則為晉江里11鄰社區，而至相距最近之晉江里東晉東路731號之MITAKA 3e CAFE庭園咖啡為約2、3公里，另1鳥居庭園咖啡店須再往下約幾十公尺等情，業據本院至現場勘查屬實，復有現場照片及本院勘驗筆錄存卷可參（詳見本院案卷第174至179頁反面），且兩造所不爭執，足見原告所購買之系爭土地並非處於商業繁榮地帶，當無都市地帶土地容易脫手之情；再者，系爭482-1號面積755平方公尺、482-2號面積755平方公尺、482-3號面積1,510平方公尺，合計3,020平方公尺，而系爭土地之契約簽訂買賣總價金為5,481,300元，每平方公尺買賣單價僅1,815元，顯較土地謄本上記載之公告現值每平方公尺2,300元為低等情，亦有上開土地謄本及系爭契約書存卷足參比對，並為兩造所是認，足見系爭土地之上開交易價格，當係因兩造均知悉系爭土地有前開所述各種現況，難有建築從事商業活動之經濟效益，經買賣雙方協調、斡旋後，被告方同意以上開顯然較低之價格出售予原告無訛，蓋以設若系爭土地係可供建築使用之土地，則以現今臺灣地窄人稠，土地價格高漲之程度，買賣價格焉有低於公告現值之可能。基上，本院斟酌全卷資料，認原告所舉證明既無從確認兩造確曾合意就系爭土地有預定作為建築夜間景觀咖啡店之用，又查無被告尚曾保證系爭土地有可供建築夜間景觀咖啡店使用之情事，是縱系爭土地確實不適合供夜間景觀咖啡店使用，已如前述，亦非可認系爭土地買賣已然構成物之瑕疵情形且被告應負該物之瑕疵擔保責任，從而，原告以上述事由為據，依民法第354條、第359條規定解除系爭契約，為無理由，要難採憑。
（２）撤銷被詐欺之意思表示部分：
1、按「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」，民法第92條第1項固定有明文。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院亦著有44年台上第75號判例意旨可資參照。原告主張依民法第92條第1項規定撤銷其簽訂系爭契約之意思表示，無非係以其上述所稱之瑕疵事由為據，且認被告之仲介人陳振賢兼有代理人性質，原告因信任陳振賢指界系爭土地之範圍，誤信系爭土地可供經營夜間景觀咖啡之用，始與被告簽訂系爭土地買賣契約；然此同為被告所否認，並辯稱系爭買賣契約簽訂前並無上開指界之情，又陳振賢僅為仲介人，簽約代理人則為被告陳科程及陳坤達之父親、被告陳謝美麗之親家陳振昌等語。而查，證人陳振賢於本案系爭土地之買賣關係中，僅為仲介人身分並有收取仲介費約定等情，此據證人陳振賢於101年9月24日及101年11月1日言詞辯論期日時分別證稱：「我是專業仲介，在仲介公司工作10幾年。」及「（問：本件仲介費如何1人一半？）本件斡旋金是許啟宗出具，但是後來是原告來購買，我也不知道是什麼原因，我有跟證人許信雄追款，但他說這已經別人買跟他沒有關係。許信雄才留原告的電話給我跟他催款。許信雄負責買的人傭金，我負責賣的人的傭金。我的傭金也還沒有收，因為沒有完成。」等語在卷，且經原告於101年6月19日本院言詞辯論期日中陳稱：「（問：陳振賢與被告是何關係？）應該只是仲介，簽約是在仲介的事務所。（問：兩造訂立買賣契約之後，有沒有給付陳振賢報酬？）因為有糾紛，目前還沒有給。當時有約定要給，金額要問許信雄才知道。」等語，及證人許信雄於101年9月24日本院言詞辯論期日時證稱：「（問：陳振賢以何身分帶你去？）他是仲介，代表地主帶我去。」等語詳實，復觀諸兩造所簽立之系爭土地買賣契約上既已書具被告之代理人乃為陳振昌，而證人陳振賢僅係在場之見證人無訛，則原告再以前詞片面指稱證人陳振賢係屬被告之代理人云云，當非可採。
2、又查，證人許信雄於101年9月24日本院言詞辯論期日固另證稱：「（問：後來他們同意買之後，要簽訂買賣契約書在原告沒有簽名之前，原告有沒有向賣方的人表示他要求被告再鑑界？）有。當時簽約時是陳振昌代表被告，其他3人從來都沒有見過。（問：原告要求之後，簽約當時陳振賢有沒有在場？）有。當時賣方是陳振昌及陳振賢在場。（問：當初原告要求鑑界時被告如何反應？）陳振昌有答應要鑑界。（問：簽約之前有沒有鑑界？後來有沒有鑑界？）簽約之前沒有鑑界。後來沒有去。（問：你們為何簽名？）當時相信陳振賢所指的界。」等語在卷；然而，證人陳振賢於上開同期日中則證稱：「（問：何人作農保？）許信雄說的，他沒有說誰要做農保，他要我向陳振昌說這塊要做農保而已。山坡地是一看就知道，許信雄拿50萬元當斡旋金的時候，我就跟許信雄說土地的實際狀況，我不能確定真正的位置，因為沒有鑑界，有沒有臨路不知道，我是要他去看衛星空照圖。」等語，並與被告於101年6月19日本院言詞辯論期日陳稱：「…該地以前也是被告向別人購買的，當初購買時，前手也沒有鑑界給被告，所以被告也不知道位置。」等語相符，又核諸本院向臺中市清水地政事務所函查系爭土地申請複丈資料後，業經該所函覆略以：「系爭482-2地號自89年迄今未曾向本所申請鑑界，另482-1、482-3地號於97年（本所收件436900、437000號土地複丈申請書）申請鑑界後撤回，100年（本所收件424300、424400號土地複丈申請書）申請鑑界後駁回，100年（本所收件441200、441300號土地複丈申請書）申請鑑界並測量完竣。」等情在卷（詳見本院案卷第95頁），足徵系爭土地確實直至100年因本件買賣原告申請鑑界後方測量完成，而於系爭土地買賣簽約之前，被告則從未實際鑑界過以確認系爭土地範圍甚明，否則原告亦無需再於簽約之前要求被告需進行鑑界之餘地，基此，足認被告辯稱伊於簽約前亦不知系爭土地之確定界址，如何指界等語，尚堪採信。換言之，系爭土地在簽約出售之前既從未鑑界確認土地範圍，則非專業地政人員之證人陳振賢在無任何鑑界資料之前提下，且系爭土地又有部分為山坡地之情形，又如何能向原告之代理人許信雄進行詳細指界，且有何依據逕指「地上劃有2個紅圈之處向西延伸50米，平地向南延伸至山坡地」等位置為系爭土地之確實範圍，已誠屬可疑；況且，原告與其隱名合夥人許信雄，既然曾至現場查看多次，又其等亦明知系爭土地未經鑑界，當無不合理懷疑系爭土地之實際範圍究止於何處，並可調閱系爭土地之衛星空照圖等查知以為確認為是。是則，倘若原告認為上開所述土地界址不明等因素，對其未來使用系爭土地之效用有所影響，何以原告不經申請鑑界或調取衛星空照圖等資料確認上開事宜，即與被告完成簽約，又依憑原告及其合夥人之年齡、社會智識及歷練等，一般人均可想像原告對於系爭土地及環境已有一定程度之觀察及瞭解，才有簽訂系爭土地買賣契約之可能，故而，原告主張其僅憑信任仲介人陳振賢所述上開土地範圍，不經地政機關確認系爭土地之實際界址，而遭被告或其仲介兼代理人陳振賢為上開欺瞞詐騙，方與被告簽訂系爭買賣契約云云，亦委無可取。綜上，足見原告於簽約當日顯然知悉系爭土地於簽約之前尚未實際界定範圍固然有所風險，惟此仍無礙於原告已爭得以低價向被告購買系爭土地之意願，方猶仍先行簽訂系爭土地買賣契約無疑，從而，依原告所舉上開證據以觀，既尚無從證明被告有何以積極虛構事實或故意隱匿事實之方式，使原告陷於錯誤而訂立系爭土地買賣契約等情，則原告主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，當非有據。
（三）綜上所述，原告解除系爭土地買賣契約及撤銷締結系爭土地買賣契約之意思表示等主張，均難認有據，既經本院審認如前，則原告以解除契約或撤銷意思表示之成立為前提，主張依民法第259條第2款回復原狀之規定或依民法第179條返還不當得利之規定，請求被告共負返還上開買賣價金298萬元及其遲延利息云云，自均屬無據，要難准許。
從而，原告所為上開請求，為無理由，當予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所依據，自應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決之結果無影響，毋庸再予贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
民事第四庭 法 官 許惠瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
書記官 鄭晉發