臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第1099號原 告 廖政森訴訟代理人 施瑞章律師複代理人 林宏根被 告 廖政吉訴訟代理人 劉鴻基律師被 告 廖政秀上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示不動產，應分割由被告廖政吉取得。
被告廖政吉應補償原告及被告廖政秀各新臺幣柒佰貳拾伍萬壹仟玖佰叁拾叁元。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例分擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告廖政秀經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1項規定，依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造共有如附表所示土地（下稱系爭土地），應有部分各三分之一，其中臺中市○○區○○段○○○○號土地，現由被告廖政吉興建房屋使用，並無因物之使用目的不能分割之情形，亦未定有不分割之契約，因兩造不能達成分割協議，自有請求裁判分割必要。而廖政吉既提出以分割由其取得，再補償其餘共有人之方案，原告亦同意採該分割方案。依本院送請鑑價結果，應由廖政吉補償原告及廖政秀各新臺幣（下同）7,629,007元等語。並聲明：兩造共有系爭土地准予分割，於廖政吉各給付原告及廖政秀7,629,007元後，系爭土地全部分歸廖政吉所有。
二、被告則以㈠被告廖政吉以：
系爭土地中902地號土地，屬道路之公共設施用地，依都市計劃法第51條規定，不得為妨礙其指定目的之使用，即因該土地之使用目的而不能分割。又系爭土地中902地號及934地號土地，經廖政吉於民國67年間申請興建四層樓房屋（下稱系爭建物）於其中，而該二筆土地建物本身坐落地面外其餘部分，即為系爭建物之法定空地，依建築法規定不得分割、移轉，亦不得重複使用，亦不得請求分割。而本院送請鑑價之估價報告，其中七、估價金額與附件㈢土地價值鑑估分析表記載土地價值不同，且其中記載土地總價高於房地總價，應不足採。且其估價金額與廖政吉得負擔之金額亦差距過大，本件應以變價分割之方式較為妥適等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告廖政秀未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何陳述。
三、本件經整理爭點結果如下：㈠兩造不爭執之事項：
系爭土地為兩造所共有，應有部分各三分之一，上開土地並未定有不分割協議。系爭土地中934地號土地上有廖政吉所有系爭建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號之建物）。
㈡兩造爭執之事項：
⒈系爭土地是否因物之使用目的不能分割？⒉若系爭土地得以分割，應以何分割方法較為妥適？
四、法院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項及第824條第1項及第2項分別定有明文。本件原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表所示，兩造間無法達成分割協議之事實，業據提出系爭土地登記謄本為憑，並為廖政吉所不爭執，而廖政秀經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作何陳述以供審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同其已自認原告主張之事實，堪信原告之主張為真正。系爭土地既屬兩造所共有，復未訂有不分割協議，原告請求分割，依上開規定，自屬有據，應予准許。
㈡廖政吉雖抗辯系爭土地中902地號部分為道路用地，且與934
地號土地除系爭建物坐落部分外，均屬系爭建物之法定空地而有依其使用目的不得分割之情云云。經查，系爭土地中902地號土地雖確屬道路用地，然都市○○○○道路用地，僅係不得用作道路以外目的之使用，並未禁止私人持有，亦未禁止分割，僅係取得之人不得將之作為道路以外使用，而有使用上之限制，自非屬民法第823條第1項所稱因物之使用目的不能分割之情形，廖政吉此一抗辯並不足採。另查，系爭土地中902地號及934地號土地，為系爭建物之法定空地，為兩造所不爭執，應堪信為真實。然建築法第11條第1項雖規定應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。惟依該條之立法目的，無非係為避免建築物之法定空地分割後，將影響原建築物之使用，故禁止法定空地之分割，亦即若分割後並不影響原建築之使用，即不生依其使用目的不得分割之情，尚非全然不得分割，廖政吉此一抗辯，亦不足採，應認原告請求分割系爭土地，為有理由。
㈢按法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物
之性質、經濟效用及全體共有人之利益而公平決定之。經查，系爭土地中934地號土地，現為廖政吉興建系爭建物使用，為兩造所不爭執，且系爭土地中902地號及934地號，亦因此而為系爭建物之法定空地，是若將系爭土地中902地號及934地號分割與廖政吉以外之共有人，將影響分得之人將來土地之利用，自非適宜。而廖政吉所主張之變價分割方式，亦將因系爭建物存立於系爭土地上而影響土地之利用，致變價之價格偏低，有害於共有人全體之利益，並非妥適。反之，原告主張將系爭土地分割與廖政吉，再由廖政吉補償其餘共有人，除使系爭建物取得使用系爭土地之權限，有助於系爭建物之保存，亦使土地與建物之所有權歸於同一，且利於土地及建物之利用，應屬妥適之方式。至系爭土地中968地號與其餘二筆土地相鄰，且僅有2平方公尺，與其餘二筆土地分歸由同一人所有，方有助於土地之完整利用，亦應予採相同之分割方式。綜上，堪認應以將系爭土地分配為廖政吉所有，並由廖政吉補償其餘共有人，方屬妥適之分割方式。㈣而系爭土地經分割後既全部歸由廖政吉所有，廖政吉自應補
償其餘共有人，找補之金額則應依兩造間應有部分比例定之。本件系爭土地經本院送請王文芳建築師事務所鑑定，土地總價應為21,755,800元，有王文芳建築師事務所101年12月7日水文鑑字第00000000號函暨所附鑑定報告書（下稱系爭鑑價書）在卷可參。兩造就系爭土地之應有部分各為三分之一，廖政吉取得其餘三分之二應有部分後，自應分別補償系爭土地總價值三分之一之金額與原告及廖政秀，其應補償原告及廖政秀之金額即為7,251,933元（計算式：21,755, 8003＝7,251,933，元以下四捨五入）。原告雖主張系爭土地之公告現值已於鑑定後調高，系爭鑑定書之價額應屬偏低云云。然查，經本院函詢王文芳建築師事務所公告現值調整是否影響鑑定結果，據該所函覆稱系爭土地之公告現值雖經調高，惟若依最新公告現值計算，試算價格計算式之調整係數及市價調整係數亦應變動，計算之價格反低於鑑定價格，故公告現值調整並不影響鑑定價格，有王文芳建築師事務所102年3月29日水文鑑字第00000000號函可稽，堪認公告現值調整並不影響鑑定結果，原告此一主張自不足採。至廖政吉抗辯系爭鑑價書其中七、估價金額與附件㈢土地價值鑑估分析表記載土地價值不同，且其中記載土地總價高於房地總價，應不足採云云。經查，系爭鑑價書附件㈢僅為依比例調整法所估得之價格，而系爭鑑價書最終之鑑定價格，則係以比例調整法與市價比較法合併判斷，亦已交代其鑑定理由，應堪採信，被告抗辯二者記載金額不同，顯有誤會。又被告抗辯土地總價高於房地總價云云，僅屬文字之誤載，業經王文芳建築師事務所以102年1月24日水文鑑字第00000000號函更正，被告此一抗辯，亦無理由，仍應認補償之金額應如前述。
五、綜上所述，本件系爭土地中雖有屬道路用地及系爭建物法定空地之情形，仍非屬依物之使用目的不得分割情形，復無不得分割之約定，原告請求分割，自有理由。而系爭土地中902地號及934地號既因廖政吉興建系爭建物使用而生法定空地問題，影響其他共有人分得土地後使用土地之權利，且將導致變賣價格偏低，不利於全體共有人，系爭土地中968地號土地則因與其餘二筆土地相鄰，且面積僅有2平方公尺，宜與其餘二筆土地分歸由同一人所有。本院審酌上情，認應以將系爭土地全部分歸廖政吉取得，並由廖政吉依系爭鑑價書各補償7, 251,933元與原告及廖政秀之分割方式，較為妥適，爰判決如主文第1項、第2項所示。
六、末以分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 吳蕙玟法 官 蕭承信附表：
┌───────────────────┐│臺中市○○區○○段○○○○號土地（地目建 ││，面積19平方公尺）、同段934地號土地（ ││地目建，面積211平方公尺）及同段968地號││土地（地目建，面積2平方公尺） │├───┬──────┬────────┤│ 編號 │ 共有人姓名 │ 應有部分比例 │├───┼──────┼────────┤│ 1 │廖政吉 │ 三分之一 │├───┼──────┼────────┤│ 2 │廖政森 │ 三分之一 │├───┼──────┼────────┤│ 3 │廖政秀 │ 三分之一 │└───┴──────┴────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
書記官 賴玉真