臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第1246號原 告 楊子賢訴訟代理人 常照倫律師複代理人 黃建閔律師被 告 君鼎建設股份有限公司法定代理人 詹雯琇訴訟代理人 林開福律師複代理人 沈暐翔律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102 年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟柒佰貳拾捌元及自民國101 年5月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；惟被告以新臺幣壹萬壹仟柒佰貳拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國98年11月25日向被告購買預售屋及土地，房屋坐
落台中市○○區○○○段○○○○段000000地號，面積200.33平方公尺，土地面積為132 平方公尺，建設案名「山水一品II」編號G1。依房屋預定買賣合約書第8 條約定，本建案工程自98年12月31日開工，自開工日起算400 個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日；同條第2 項約定，賣方如逾期未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方，若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依照第17條違約之處罰規定辦理。依上開所述，被告應於100 年2 月4 日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，惟被告直到100 年3 月7 日始取得使用執照。另原告於100 年2 月4 日前已繳納房屋及土地價金計184 萬元，以萬分之5 計算即為920 元。自100 年
2 月5 日起至100 年3 月7 日止，共計31日，被告應賠償原告逾期完工之遲延利息2 萬8520元(920×31＝28520)㈡另依房屋預定買賣合約第11條約定，賣方依約完成自來水、
電力、瓦斯及必要公共設施後，應即通知買方進行驗收交屋。查被告於100 年3 月7 日取得使用執照，且已完成設置水、電、瓦斯等設施，惟迄100 年12月23日始完成交屋手續，自屬給付遲延。被告自應賠償原告自100 年3 月8 日起至
100 年12月22日止，無法居租該房屋之損害。茲以系爭房屋每月租金3 萬元之行情計算，原告亦得依債務不履行及不當得利之規定，請求被告賠償相當於9 個月又15日，總計28萬5000元【計算式：30000 ×(9＋15/30)＝285000】之相當之租金之損害。
㈢又房屋之銀行貸款已於100 年7 月15日撥款予被告，惟被告
因遲延交屋，遂允諾賠償自100 年7 月15日起至100 年11月26日止之利息損失5 萬8895元。惟雙方實際完成交屋日期為
100 年12月23日，故自100 年11月27日起至100 年12月22日止之利息損害合計1 萬1728元【840 萬元×年息1.196 ×26/365＝11728 】，被告亦應賠償。
㈣依土地預定買賣合約書第2 第1 項約定，土地面積為132 平
方公尺，惟經原告實際測量結果，短少6.3 平方公尺。以原契約記載土地價金635 萬計算，每平方公尺為4 萬8106元(0000000÷132 ＝48106)，就土地面積短少部分，被告應賠償原告30萬3068元(48106×6.3 ＝303068) 。另土地面積短少，連帶亦造成房屋整體價值之貶損，此部分之損害暫以30萬元計算。總計被告因給付之土地面積短少，應賠償原告之損害合計60萬3068元(000000 ＋300000＝603068) 。
㈤被告交屋後，仍有外牆石材泛黑污損、前庭院抿石子色差不
均、圍牆石材縫隙粗糙等施工品質低劣之情形，亦屬被告給付之瑕疵，造成房屋整體價值之貶損，此部分暫請求30 萬元作為賠償。
㈥綜上，被告至少應賠償原告123 萬3560元(28520＋285000＋
11728＋603068＋300000＝0000000)㈦聲明：⒈被告應給付原告123 萬3560元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
㈧對被告抗辯之陳述：
⒈依合約書之記載，所謂完工係指完成「主建物附屬建物」
及「使用執照所定之必要設施」，被告辯稱只需完成「主要結構、主要設備及室內隔間」，要非事實。
⒉通知交屋係賣方之義務，並非賣方之權利，否則建商豈可
以不通知交屋作為無限延長交屋之手段。且合約書已約定完成水、電、瓦斯，被告即有辦理交屋之義務，並非未定期限。此外，完成交屋，當指交付無瑕疵之房屋予原告，被告之義務始完成。原告於驗收交屋時要求被告改善瑕疵，自屬當然。
⒊被告最後一份寄予原告之「交屋催告通知書」，係100 年
12月14日左右寄出( 信封上郵戳) ，內容係通知原告於10
0 年12月23日前至該公司辦理交屋。足以證明100 年11月26日尚未完成交屋，實際完成交屋之日期應為100 年12月
23 日。
二、被告部分：㈠依房屋預定買賣合約書第8 條第1 項但書第4 款規定，因政
府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間，不計入開工天數。本件預售屋係於99年1 月31日前開工，而被告於99年11月11日早已完成主要結構、主要設備及室內隔間，並隨即向主管機關申請使用執照，惟主管機關收到申請後，因安排會勘查驗等各種行政作業，致使被告於 100年3 月7 日始取得使用執照，依上開合約書之約定，此非可歸責於被告之影響期間，自不應計入完工天數，原告請求遲延利息，自無理由。
㈡房屋預定買賣合約第11條第1 項固規定，賣方完成自來水、
電力、瓦斯及必要之公共設施後，通知買方進行驗收交屋。此所謂「通知驗收交屋」係促使買方配合辦理繳清尾款及完成交屋手續，並非賣方之給付義務。縱認為給付義務，亦屬無確定期限或雖定有期限而其屆至之時期不確定之給付義務，在買方未催告給付前，賣方自不負遲延之責。
㈢被告於100 年7 月17日以前，即通知原告辦理驗收交屋，惟
於100 年7 月17日第一次驗收時，原告臚列52項缺失要求被告改善；被告於100 年8 月14日改善完畢後通知原告複驗，原告仍不滿意，並再列出16項缺失要求改善；被告再於100年10月15日改善完畢後通知原告複驗，惟複驗時，原告又再列出新的缺失要求改善。直到100 年11月26日原告始同意交屋，並先辦理結帳完成交屋手續。倘原告可以不斷要求缺失改善而拒絕交屋，即無限期視為被告未完工，實有違公平。另本件買賣之房屋貸款已於100 年7 月15日撥付予被告，被告雖迫於無奈，同意補貼100 年7 月15日起至100 年11月26日之利息予原告，惟原告要求被告再給付100 年11月27日起至100 年12月22日止之利息，揆諸上開說明，亦無理由。
㈣依土地預定買賣合約書第2 條第3 項規定，土地標示面積以
地政機關登記為準。被告交付原告完成所有權移轉登記之土地面積，與合約書所約定之面積相符，原告卻以民間測量公司測得之面積，謂被告移轉登記之土地面積較合約書所約定之面積短少6.3 平方公尺，自屬無稽。
㈤至於原告主張系爭房屋有外牆石材泛黑污損、前庭院抿石子
色差不均、圍牆石材縫隙粗糙等施工品質低劣之情形，被告否認之。縱認有之，被告亦僅負有修繕改善之義務，原告請求給付房屋價值之減損30萬元，亦屬無據。
㈥聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告於98年11月25日與被告簽定房屋及土地預定買賣契約
書，購買台中市○○區○○○段○○○○段000000地號土地及房屋，約定買賣之房屋面積為200.33平方公尺，土地面積為132 平方公尺。
⒉依房屋預定買賣合約書第8 第1 項約定：工程應於99年 1
月31日前開工，400 個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。另第8 條第2 項約定：賣方如逾期未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。
⒊本件被告取得使用執照之日期為100 年3 月7 日。而原告
於100 年3 月7 日使用照執取得前已繳納之買賣價金為184萬元。
⒋依房屋預定買賣合約書第11條約定：賣方依約完成自來水
、電力、瓦斯及必要公共設施後，應即通知買方進行驗收交屋。本件第一次驗收時間為100 年7 月17日，第二次驗收時間為100 年8 月4 日、第三次驗收時間為100 年10月15日，而原告簽署「先行交屋切結書」之時間為100 年11月26日。
⒌銀行貸款於100 年7 月15日已撥付予被告，被告曾補償原
告100 年7 月15日至100 年11月26日之貸款利息損失共5萬8895元。
㈡兩造爭執事項：
⒈被告是否在開工後之400 個日曆天內即已實際完工？其遲
至100 年3 月7 日始取得使用執照，有無可歸責之原因？⒉原告請求被告給付自100 年2 月5 日起至100 年3 月7 日
止( 共31日) ，按已繳納之價金184 萬元之萬分之五，按日計算之遲延利息有無理由？⒊本件實際交屋日為100年11月26日或100年12月23日？⒋原告請求被告給付自100 年3 月8 日起至實際交屋日止，
未能使用該房屋所造成之損失，有無理由？金額若干？⒌原告請求被告補償自100 年11月27日起至實際交屋日止之
銀行貸款利息之損失有無理由？金額若干？⒍被告交付予原告之土地面積有無短少？原告據以請求減少
土地價金及賠償房屋價值之減損，有無理由？金額若干？⒎被告交付之房屋，有無外牆石材泛黑污損、前庭院抿石子
色差不均、及圍牆石材縫隙粗糙等瑕疵？原告據以請求賠償有無理由？金額若干？
四、法院之判斷：㈠依兩造所簽定房屋預定買賣合約書第八條第一項之約定：「
本預售屋之建築工程為民國99年1 月31日之前開工，自開工日起400 個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。」由上開約定可知，倘以99年1 月31日為開工日，則400 個日曆天即為100 年3 月7 日。換言之，被告至遲應於100 年
3 月7 日前竣工，並完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施。又系爭房屋係於100 年3 月7 日由台中市政府發給使用執照，此有台中市政府100 府授都建字使字第 00323號使用執照影本一紙在卷可參。依該使用執照之記載，竣工日期為99年11月11日，早在100 年3 月7 日之前，顯見被告確實已在約定之期限內完成使用執照所定之必要設施，否則豈能提出使用執照之申請，並獲主管機關核發。況且，合約書已訂明，以建築主管機關核發使用執照為完工日，而本件主管機關核發使用執照之日期為100 年3 月7 日，亦在合約所定400 個日曆天之內，自難認有逾期完工之情形。
㈡即使如原告所主張被告實際開工日為98年12月31日，故應於
100 年2 月4 日前完工，惟本件被告已於99年11月11日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，已如前述，雖主管機關於100 年3 月7 日始核發使用執照，惟此係主管機關審查使用執照核發之行政作業所致，依房屋預定買賣合約書第八條第一項但書第4 款「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間不計入開工天數」之規定，主管機關審核使用執照核發期間，自不應計入開工天數內。故原告請求被告給付自100 年2 月5 日起至100 年3 月
7 日止之逾期完工之遲延利息，自無理由。㈢被告固抗辯原告於100 年11月26日已簽署「先行交屋切結書
」，故本件已於100 年11月26日完成交屋云云。惟查，原告雖已簽署先行交屋切結書，惟卷附之先行交屋切結書上仍記載「一樓車庫地坪車場抿石子修繕尚未完成」之文字，並經被告公司人員黃紀潔簽認在案。由此可知，原告主張100 年11月26日簽署先行交屋切結書時，仍有瑕疵尚未修補，實際上並未完成交屋等情，自非無虛。故原告主張應以100 年12月23日始完成交屋一情，可堪認定。
㈣又原告雖主張被告已於100 年3 月7 日取得使用執照，即應
通知原告交屋，惟被告因遲延通知原告交屋，且遲至100 年12月23日始完成交屋，致其受有無法如期使用房屋之相當於租金之損害云云。惟查：
⒈依房屋預定買賣合約書第十一條第一項約定：「賣方依約
完成本戶一切主建物附屬建物及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、瓦斯及必要之公共設施後，通知買方進行驗收交屋手續。」故被告通知原告交屋之時間，當係在完成自來水、電力、瓦斯及必要之公共設施後。而本件第一次驗收時間為100 年7 月17日，為兩造所不爭執，故被告係於100 年7 月17日前即通知原告交屋，亦勘認定之。
茲以被告係於100 年3 月7 日取得使用執照，計算至其第一次通知原告交屋，約間隔3-4 個月左右，當屬被告完成水、電、瓦斯之申請及完成公共設施之合理期間，實難認有拖延之情事。
⒉又依房屋預定買賣合約書第十一條第三項第3 款之約定：
「( 交屋時) 買方就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，買方應於賣方通知修繕完成三日內，繳清交屋尾款。」換言之，驗收交屋期間，原告既有要求被告修繕瑕疵之權利，自亦應賦予被告合理修繕瑕疵之時間。倘被告並無故意不修繕或不於合理期間內修繕之情事，原告尚不得以此指為被告遲延交屋，而僅能以拒絕給付房屋尾款作為同時履行之抗辯。經查，本件系爭房屋共歷經三次驗收，分別為100 年7 月17日、100 年8 月4 日、及100 年10月15日，為兩造所不爭執。而三次驗收之結果，原告分別列載52項、16項、及4項之缺要求被告改善，亦有房屋修繕單三份在卷可證。衡情，自當給予被告合理之改善期間。是原告主張被告有遲延交屋之情事，自非事實。其請求被告給付此一期間無法使用房屋之相當於租金之損害，自屬無據。
㈤承前所述，驗收交屋期間，原告有拒絕給付房屋尾款之權利
。經查，本件房屋之銀行貸款已於100 年7 月15日撥付予被告，貸款總數為840 萬元，利率為1.196%，而被告曾補償原告100 年7 月15日至100 年11月26日之貸款利息損失共5 萬8895元，為兩造所不爭執。惟查，本件實際完成交屋之日期既為100 年12月23日，已如前述，從而，原告請求被告補償
100 年11月27日起至100 年12月22日共計26日之利息損失合計1 萬1728元【計算式：840 萬×1.196%×(26/365)＝11728( 小 數點以下四捨五入) 】，為有理由，應予准許。
㈥原告主張被告移轉登記之土地面積僅有125.7 平方公尺，與
土地預定買賣合約書所約定之面積132 平方公尺，短少6.3平方公尺，固據提出中興測量有限公司之計算成果圖一份為憑。惟查，中興測量有限公司之計算成果圖上已註明係依業主指界進行測量，則原告是否有指界錯誤而致測量失真，自非無疑。且被告移轉登記予原告之土地，依卷附土地登記簿謄本之登載，確實為132 平方公尺。茲經本院再委由內政部國土測繪中心測量結果，系爭房屋之投影平面全部坐落在系爭土地之地籍線內，且土地之面積大於房屋坐落之面積甚多。而房屋坐落之面積為126.82平方公尺，亦有內政部國土測繪中心之鑑定書一份存卷可按。倘如原告所述，土地面積僅有125.7 平方公尺，則測量結果，房屋坐落之位置應當會超出土地之地籍線才對，由此益證，中興測量有限公司之計算成果圖並不準確。另依土地預定買賣合約書第二條第三項之規定，土地標示面積係以地政機關登記為準，茲被告交付原告完成所有權移轉登記之土地面積既與合約之約定相符，且原告亦無法證明地政機關之測量有誤，自難認被告未依債之本旨履行。從而，其請求被告負不完全給付之賠償責任，亦無理由。
㈦被告另主張系爭房屋至今仍有外牆石材泛黑污損、前庭院抿
石子色差不均、及圍牆石材縫隙粗糙等瑕疵，嚴重減損房屋之價值云云。惟經本院委由台中市建築師公會鑑定結果認為：「( 外牆使用的) 石材為天然生成的建築用飾面材料，會因生成時之化學成分或生成過程中周圍溫度、地質壓力條件等，造成本身構成紋路肌理產生的差異，並非材料的瑕疵或施作上的疏忽所造成。一般在石材切割加工過程會將差異較大的區域捨棄，或另外處理加工；本案選用的花崗石面材，整體色澤均勻細緻，對於深色紋路偶而出現，會讓人產生品質不佳、影響整體美感的印象。」；又「天然石材為一多孔隙材料，其表面易吸入外來污染而破壤其美感，依現況研判應為外部水分的影響，造成含鐵化合物的生成或沈積。」；另「圍牆使用的石材採用砂岩粗鑿面鋪貼，因為材質本身的性質無法精確切割，表面凹凸也隨之有所變化，反而呈現石材天然粗糙的質感；一般專業的師傅貼作時，每一石材會加以調整或調換使其接縫處的差異較小，整體感較為完整。該鑑定標的物之圍牆石材貼作，部分縫隙過大未能調整，且填縫工法不一，有的部位經過填縫及修補，有的部位即無；另外牆面轉角處( 陽角) 之接合邊採用磨斜45度角結合方式，一般採用此方法接合均為厚度即硬度較高之磁磚類產品，已達到接合面線條直挺及精緻，但此舉並不適合該石材的特性，因為每片石材再接合邊的厚度不完全一致，磨角之後的接合也無法呈現出接合的整體感及精緻感，反而更顯草率。」；至於「地坪抿石子的色差，應當是施作時特意將不同區塊，搭配不同的石粒及色粉，並非材料變質或遭到污染。」等情，此有台中市建築師公會鑑定報告書一份在卷可稽。由上可知，原告所指「瑕疵」，或因建材之特性，或因施工方法的差異，或因原本設計之方式等所造成，尚難認係材料或施工不良所造成之瑕疵。且鑑定書更認為：「( 上開情形)對於實質買賣的市價並不會產生價差的情況，建議建築外牆石材採用清洗及修復的方式處理，圍牆部分針對瑕疵明顯部位及轉角部位重新施作即可」。茲系爭房屋既不會因為原告所指「瑕疵」而有所減損其房屋之價值，則原告請求被告賠償房屋減損之價值30萬元，亦無理由。
㈧另原告於最後言詞辯論期日，請求再次鑑定圍牆重新施工之
相關費用，惟該部分並非原告起訴請求之範圍，與本件之爭點無關，併此敘明。
㈨綜上所述，原告請求被告應給付遲延交屋造成房屋貸款利息
之損失1 萬1728元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年5 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告請求被告給付逾期完工之遲延利息( 違約罰款) 、遲延交屋致無法使用系爭房屋之損害、土地面積短少造成之損害、以及房屋整體價值之減損等，均無理由，應予駁回。
㈩本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟
法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保免為假執行，亦核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之；至於被告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 13 日
書記官 鄭淑英