臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2466號原 告 臺中市烏日區農會法定代理人 洪朝春訴訟代理人 陳昭全律師被 告 許盈瑩訴訟代理人 吳光陸律師
楊雅婷律師被 告 雷隆程訴訟代理人 周仲鼎律師複代理人 潘曉琪律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國102年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告許盈瑩就坐落臺中市○○區○○○段○○○號土地（面積3,488.03平方公尺）之租賃關係不存在。
確認被告雷隆程就坐落臺中市○○區○○○段○○○號土地（面積3,488.03平方公尺）之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告共同負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為系爭臺中市○○區○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之抵押權人，因前揭抵押權所擔保之債權，仍有本金新臺幣（下同）1億1171萬4315元及其應計利息、違約金未獲清償，原告乃於民國101年1月9日聲請本院執行拍賣系爭土地，經以101年度司執字第3753號受理在案。惟於強制執行程序進行中，雖曾兩度至系爭土地現場查封及履勘，但均僅能查得系爭土地目前係作為停車場使用，至於該土地究係由何人占用及其占用權源為何，並無法明確得知。原告經辦人員亦曾依民事執行處之囑咐，自行至系爭土地現場查訪，且多次以電話詢問該停車場工作人員，惟均無功而返。嗣民事執行處命臺中市政府警察局烏日分局前往調查系爭土地之使用情形後，始經烏日分局回報「經查上揭該地段現為作為『馬上停』停車場使用，經詢問現場負責人即被告許盈瑩稱，該址係原負責人即被告雷隆程向地主承租使用，其租賃內容並不清楚，現暫時無法提出相關租賃證明可供查證。」等語。而於接獲烏日分局上開回函後，民事執行處雖曾傳訊被告許盈瑩到場說明，然被告許盈瑩仍未到場，故民事執行處乃將「本件拍賣土地查封時作為停車場使用，占用人及其占用權源不明，拍定後不點交」乙點，列為系爭土地之拍賣條件，以致系爭土地於101年6月12日進行拍賣時，因不能點交致無人應買而流標。茲因被告自始不願配合民事執行處之調查，詳細說明實際占有系爭土地之權源，或提出相關租賃契約以為佐證，顯見被告對系爭土地並無租賃關係存在。核被告上開主張對系爭土地有租賃關係暨不願陳報渠等實際租賃內容之行為，顯已影響原告法律上之利益，故原告自得依民事訴訟法第247條規定，訴請確認被告就系爭土地之租賃關係不存在。另因民事執行處亦曾曉諭原告經辦：「因系爭土地目前係作為停車場使用，其占有權限不明，所以不點交。必須由原告透過訴訟，確認占用人並無占有之權源後，始能點交。」等語，故原告乃於第二次拍賣期日（即101年7月10日）前，暫先撤回上開執行事件，並依法提出本件訴訟以求救濟。
二、被告雷隆程及許盈瑩雖分別抗辯：「雷隆程與地主詹鎰安有租賃契約，不確定曾瓊慧是否有在租賃契約中載明出租人，要尋得租賃契約後才能確定。」、「被告許盈瑩是轉租自雷隆程，二人間有轉租及合夥之混合契約關係」等語，惟查：
(一)被告雷隆程及證人曾瓊慧於本案中，雖均聲稱雷隆程與詹鎰安有簽訂租賃契約，於本件歷次開庭或所寄送之傳票中多次要求渠等若有租約存在，應即儘速陳報，然渠等迄今均無法提出攸關二人重大權益之租賃契約以供審核，顯見被告二人上開主張不僅無據，亦無足採信。
(二)另被告雷隆程於本院101年10月16日庭訊時，聲稱：因為詹鎰安積欠其4147萬元之本金及利息未還，「…所以重劃前我就要求他應於重劃完成分到土地之後，提供分到的土地給我經營停車場，也有訂立租約，有定租期，租賃條件都在租約裡面…」等語，但若依證人曾瓊慧所述：「租金是每個月10萬元」，則詹鎰安積欠被告雷隆程之上開4147 萬元債務，至少可抵償34年之租金（計算方式：4147÷120＝34.5），證人曾瓊慧又如何能按月向被告許盈瑩收取10萬元之租金？（註：曾瓊慧曾證稱：「租金都是我按月去向許小姐收的…一開始就是向許小姐收的，目前也是向許小姐收租金。」況曾瓊慧亦證稱：「（法官問：妳和詹鎰安有無向雷隆程借過錢？）沒有，我也不曾聽詹鎰安講過說他有向雷隆程借過錢。」，顯見渠等二人之說詞根本互相矛盾，並不實在甚明。又曾瓊慧對於租賃之重要條件，包括：租期多久、總共收過幾年租金、以何人名義出租、其個人有無在租約上簽名、有無公證及租約開始之年份…等，均僅以：不記得或不清楚等語搪塞，故自不得僅因曾瓊慧上開模糊之證述，遽認詹鎰安與被告雷隆程間確有租賃關係存在。
(三)綜合上述，被告雷隆程既無法就系爭土地有租賃關係存在之事實，提出證據證明，則依與本案相類似之臺灣臺北地方法院90年度訴字第3287號民事判決見解，被告許盈瑩自亦無從主張對系爭土地存有租賃關係。
三、又依原告101年12月26日民事準備書狀附件債權計算書所載，原告所擁有之系爭土地抵押權所擔保之債權，迄今債權額已超過3億3896萬9650元以上，不僅已逾第一次拍賣所定之底價3億3800萬元，亦遠高於第二次拍賣所定之底價2億7040萬元，顯見本案並無被告所稱無確認利益之情事。
四、聲明：如主文所示。
貳、被告抗辯：
一、被告雷隆程部分：
(一)被告雷隆程與地主就系爭土地確實存有租賃關係：查系爭土地乃係詹鎰安（已歿）與曾瓊慧二人所共有，而共有人之一即證人曾瓊慧曾於102年4月2日到庭證稱：「（雷隆程與詹鎰安簽訂租約之土地是否即為系○○○區○○段○○ ○號土地之全部？）是的。（租約是口頭說的還是有簽訂紙本？）有簽訂紙本。（誰負責收租金、向誰收、收多久？）租金都是我按月去向許小姐收的，許小姐年約40歲左右，不知道其名，是詹鎰安叫我去向許小姐收租金，一開始就是向許小姐收的，目前也是向許小姐收租金。（最近一次是什麼時候去向許小姐收租金？）102年3月15日，許小姐是給我現金，我是每個月的15日到20日期間去向許小姐收租金。」、「（詹鎰安與雷隆程簽約的時候你在場，當時妳有無同意將系爭土地出租給雷隆程？）有的，詹鎰安說好我就好。」由此可見，被告雷隆程確曾與詹鎰安就系爭土地訂立租賃契約，而曾瓊慧對於詹鎰安將系爭土地出租與雷隆程亦欣然同意，並自系爭租賃契約生效後，截至102年3月15日止，曾瓊慧仍按月向轉租人許小姐（即被告許盈瑩）收取租金，是被告雷隆程與地主就系爭土地確實存有租賃關係。而除原告之外，並無任何人（包括土地所有權人在內）對系爭土地之租賃權有何爭議，益徵被告雷隆程與地主間確有租賃關係。
(二)本件租賃關係並不致影響原告實行其抵押權，故原告逕提起本件確認之訴，應無確認之利益：按不動產所有人於設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。又抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條笫1、2項定有明文。查原告債權額為1億1171萬4315元，復自原告所提出之原證七、九可知，系爭土地於101年6月12日第一次拍賣價額為3億3800萬元，惟查系爭土地因位處臺灣高鐵臺中站附近，屬精華地段，而臺中房地產近來價格不斷攀升，距上次鑑價時間至今業已事隔一年，是可想而知，一年前鑑價價格既為3億3800萬元，如今系爭土地價值應已高過該價格，故被告與地主之租賃關係應不致影響原告抵押權之實現，然原告逕提起本件確認訴訟，實應認原告並無任何確認之利益可言。是今若原告仍堅稱於未除去被告與地主之租賃關係前，拍賣毫無實益，亦應於本件提出相關事證以實說。
(三)聲明：原告之訴駁回。
二、被告許盈瑩部分：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，始得提起確認法律關係存在之訴，則本件原告主張因系爭土地上有被告之租賃關係存在，法院以不點交方式拍賣而致流標，遂提起本訴欲證明被告無權占有系爭土地，以除去不點交之拍賣條件，並認因此有確認利益，惟原告既已撤回執行，則其提起本訴自無確認利益。
(二)被告許盈瑩對系爭土地確有租賃關係存在。蓋依證人曾瓊慧證述「土地租約是詹鎰安與雷隆程簽訂的…」、「（雷隆程與詹鎰安簽訂租約之土地是否即為系○○○區○○段○○○號土地之全部？）是的。」「租金是每個月十萬，租期多久我不知道。」「（最近一次是什麼時候去向許小姐收租金？）102年3月15日，許小姐是給我現金，我是每個月的15日到20日期間去向許小姐收租金。」、「（詹鎰安與雷隆程簽約的時候你在場，當時妳有無同意將系爭土地出租給雷隆程？）有的，詹鎰安說好我就好。」，足見被告雷隆程與系爭土地地主詹鎰安、曾瓊慧間，對系爭土地確有租賃之合意，雖原告主張被告二人無法提出租賃契約，謂被告雷隆程對系爭土地應無租賃關係存在，惟參諸民法第421條第1項規定及最高法院57年度台上字第3363號判決意旨，租賃契約係諾成及不要式契約，是系爭土地之地主詹鎰安、曾瓊慧既已同意出租系爭土地予被告雷隆程，雙方並約定有租金，租賃契約自屬有效成立。復依證人曾瓊慧證述「（你說向許小姐收取租金，是去哪裡收取租金？）去烏日停車場處收。」，足見證人曾瓊慧口中之許小姐應為被告許盈瑩，從而，被告雷隆程迄今仍透過被告許盈瑩按月給付租金，縱被告二人未能提出租賃契約，仍無礙被告雷隆程與地主詹鎰安、曾瓊慧間，就系爭土地至今仍存有租賃關係。
(三)被告雷隆程確與系爭土地所有權人簽訂租賃契約，又被告雷隆程承租系爭土地後，交由被告許盈瑩經營停車場，由被告許盈瑩按月給付20萬元予被告雷隆程，並約定經營停車場若有獲利，雙方均可分配盈餘，是被告二人間存有轉租與合夥之混合契約，從而，被告許盈瑩除得對被告雷隆程主張有租賃關係外，亦得基於物權法上之「占有連鎖」關係，即次承租人得基於其與承租人之租賃關係，主張其係有權占有系爭土地，參照最高法院101年度台上字第224號判決「基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於『占有連鎖（Besitz kette）』之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。」即明，從而，原告主張被告許盈瑩對於系爭土地並無租賃關係，應不可採。
(四)原告主張詹鎰安既積欠被告雷隆程4147萬元債務，何須由被告許盈瑩按月給付租金予曾瓊慧，並援引臺灣台北地方法院90年度訴字第3287號判決，認被告無從對系爭土地主張有租賃關係存在。惟查：
1、依證人曾瓊慧之證述「（問：剛剛法官有問妳詹鎰安有無向雷隆程借錢，妳的答案到底是沒有還是不太清楚？）不太清楚。」，是證人曾瓊慧既已明白表示對於詹鎰安與被告雷隆程間之借貸關係並不清楚，自難以其表示不曾聽詹鎰安提及向被告雷隆程借貸一語，即認詹鎰安與被告雷隆程間之借貸不實。又證人曾瓊慧既已明白證稱被告雷隆程確實向其與詹鎰安承租系爭土地，被告雷隆程自對系爭土地存有租賃關係，與詹鎰安與被告雷隆程如何處理雙方間借貸無涉。況詹鎰安既提供土地供被告雷隆程使用獲利，即屬提出清償之對價，雙方間訂定者為租賃契約而非使用借貸契約，被告雷隆程給付租金乃屬當然。
2、原告援引臺灣臺北地方法院90年度訴字第3287號判決，認被告無從對系爭土地主張有租賃關係存在，應有誤會。蓋上開判決認出租人與承租人間為妨害出租人之債權人強制執行，通謀虛偽成立租賃契約，惟本件被告雷隆程於詹鎰安生前即已簽訂租賃契約，詹鎰安死亡後，原告始於101年1月9日聲請法院強制執行，換言之，被告雷隆程於原告聲請強制執行前若干年，即已承租系爭土地為停車場使用，並無通謀虛偽成立租約，以妨害原告強制執行之情事，與上開判決事實不同，自不得比附援引，又上開判決並非判例，亦不能拘束本件。
(五)聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、訴外人詹鎰安（已歿）、曾瓊慧為系爭臺中市○○區○○○段○○○號土地之共有人，渠二人前以系爭土地向原告辦理最高限額抵押借款，因前揭抵押權所擔保之債權，仍有本金1億1171萬4315元暨其應計利息及違約金逾期未獲清償，原告乃於101年1月9日聲請查封拍賣系爭土地，經本院以101年度司執字第3753號受理在案。又系爭土地經本院民事執行處囑託臺中市政府警察局烏日分局調查使用情形，經查係作為停車場使用，並由被告許盈瑩經營管理，惟因被告許盈瑩經民事執行處傳喚到場說明土地使用現況均未到場，致系爭土地之占用狀況及權源不明，執行處乃於拍賣公告載明「本件拍賣土地查封時作為停車場使用，占用人及其占用權源不明，拍定後不點交」為拍賣條件，經第一次拍賣無人投標，原告於第二次拍賣期日前撤回強制執行之事實，業據原告提出卷附系爭土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、民事強制執行聲請狀、查封筆錄、臺中市政府警察局烏日分局函文、執行調查筆錄、拍賣公告、拍賣不動產筆錄等件為證，並經本院依職權調閱本院101年度司執字第3753號執行案卷查核無誤，足認屬實。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年度臺上字第1922號判例意旨參照）。本件原告起訴主張被告二人就系爭土地之租賃關係不存在，被告則主張存在，是以兩造對於被告就系爭土地究有無租賃關係存在有所爭執，如不訴請確認，不惟該項法律關係之存否無法明確，且因本院前揭執行事件於系爭土地之拍賣公告上載明「本件拍賣土地查封時作為停車場使用，占用人及占用權源不明，拍定後不點交」，嗣經第一次拍賣無人投標，顯見系爭土地因占用人及占用權源不明，致拍定後無法點交於買受人之不利拍賣條件，影響應買之意願而有害於抵押權之實行，則原告對債務人所有之借款債權，無法經由系爭土地之拍賣程序獲得滿足，其在私法上之地位即有受侵害之危險。又如卷第66頁原告所提債權計算書所示，原告就系爭土地抵押權所擔保之債權，其本金、利息、違約金迄今合計已逾3億3896萬9650元，此債權額尚高於第一次拍賣所定底價3億3800萬元，亦遠高於第二次拍賣所定之底價2億7040萬元，可見本件原告確有釐清系爭土地占用狀態，除去拍定後無法點交之不利條件，提高擔保物之拍賣價值以確保其債權獲得滿足。原告債權受侵害之危險既得以對被告之確認判決除去，故原告提起本件訴訟，應認有確認利益。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又當事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證責任。且確認法律關係不存在之訴，若被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（司法院30年院字第2269號解釋、最高法院42年台上字第170號判例要旨參照）。查本件原告訴請確認被告二人就系爭土地之租賃關係不存在，核其性質屬消極確認之訴，倘被告否認原告前開主張，依前揭判例要旨，被告即應就系爭土地有租賃關係存在之事實，負舉證責任。經查：
(一)被告雷隆程於本院101年10月16日審理時陳稱：系爭土地係地主詹鎰安為參與臺中烏日高鐵站附近之土地重劃，於91、92年間向伊借貸4000萬元，加計利息後為4147萬元，嗣因詹鎰安取得系爭土地後向原告設定5億多元之最高限額抵押權，伊再設定抵押權已無實益，乃與詹鎰安以系爭土地訂立租賃契約，又因伊於95年間有積欠被告許盈瑩約1000萬元，乃將系爭土地交由被告許盈瑩經營停車場，且被告許盈瑩亦有投資該停車場，嗣因伊入監執行，故迄今尚未與被告許盈瑩分配營業利潤等語（見卷第44至45頁）。惟證人即系爭土地共有人曾瓊慧（為詹鎰安前妻）於本院102年4月2日審理時證稱：「（妳和詹鎰安有無向雷隆程借過錢？）沒有，我也不曾聽詹鎰安講過說他有向雷隆程借過錢。我好像沒有聽到詹鎰安說過他有向雷隆程借錢。（究竟妳、你的前夫詹鎰安有無個別或共同向雷隆程借過錢？）我不太清楚，我自己是沒有，也沒聽詹鎰安說過他有向雷隆程借過錢。」等語（見卷第106頁），與前揭被告雷隆程所述，因詹鎰安向伊借款4000萬元，乃提供系爭土地供伊使用收益等語，已有不符。
又證人曾瓊慧並證稱：「（租約基本內容為何，租金、租期如何約定？）租金是每個月十萬元，租期多久我不知道。」、「租金都是我按月去向許小姐收的…一開始就是向許小姐收的，目前也是向許小姐收租金」等語（見卷第106頁），則以詹鎰安積欠被告雷隆程4147萬元債務，以每月10萬元租金計算，被告雷隆程以其對地主之借款債權，足以抵付約34年之租金【計算式：00000000元÷（000000元12月）＝34.5年】，則承租方之被告雷隆程、許盈瑩豈有可能再按月支付地主方之曾瓊慧10萬元租金？是被告雷隆程與證人曾瓊慧所言關於系爭土地有租約存在一節，內容多所矛盾且悖常理，均非可採。
(二)被告另辯稱租賃契約為諾成、不要式契約，證人曾瓊慧既證稱被告雷隆程與其前夫詹鎰安確有以系爭土地之全部訂立租賃契約，簽約時其亦在場並為同意出租之意思表示，並約定租金每月10萬元，迄今仍由其按月向被告許盈瑩收取等情，而認依民法第421條第1項規定，租賃契約已然成立，與被告雷隆程及詹鎰安間有無借貸關係等情無涉云云。惟證人曾瓊慧於本院詢及租賃契約之相關重要約定等細節時，係證稱：「（租約基本內容為何，租金、租期如何約定？）租金是每個月十萬元，租期多久我不知道。」、「（那妳總共向許小姐收過幾年的租金？）不記得了。」、「（妳租約到底用誰的名義出租？）那麼久了，我不清楚。（妳是否記得租約有簽名？）不記得了。（妳是否記得租約有無公證？）不知道。（妳回想看看租約民國幾年開始？）不知道，很久了。我人也不太舒服」等語（見卷第106、107頁），就此利害關係重大之高價不動產出租事宜，竟對於訂約日期、出租名義人、租賃期間、有無於租約上簽名、租賃契約有無公證等基本重要事項均推稱不清楚、不記得、不知道，又以其自稱有在場參與租賃契約簽訂過程並因此認識被告雷隆程，對於租約之重要約定內容卻一問三不知，所證顯違常理而無可信；又其證稱每月租金10萬元，均由其按月至烏日停車場向被告許盈瑩收取，惟未給付收據，且於收取後即行交付其他親戚以清償債務云云，則以該租金數額甚高，然不僅以現金直接一次給付，又全無租金收付證明，已殊於一般常情，且參以被告雷隆程上開陳述，該停車場係伊與被告許盈瑩合夥經營，營業利潤由雙方分配等語，則租金支出自為重要之營業成本，然竟無任何租金支付憑證，亦無相關會計帳冊紀錄，則雙方如何會算分配營業利潤？是證人曾瓊慧所言租金授受乙節，亦難採信。況查，被告雷隆程於本院101年10月16日言詞辯論期日，即已表示有訂立書面租賃契約，並將於庭後查報等語，惟至本院102年5月14日言詞辯論終結時，長達7個月之久仍未能提出租賃契約到院，是其主張系爭租賃契約存在一節，顯乏實據。至於證人曾瓊慧於102年5月10日具狀寄達本院之文件，核僅為不動產仲介業之定型化租賃契約封面封面（見卷第129至130頁），毫無內容，自無從證明租約存在。
(三)承上，被告雷隆程主張就系爭土地間存有租賃關係一節，既無從使本院形成有利之心證，應認被告雷隆程就系爭土地無租賃權利，而依任何人均不得將大於自己之權利讓與他人之法理，被告雷隆程自無權使被告許盈瑩占有使用系爭土地，是被告許盈瑩主張基於占有連鎖之法律關係，就系爭土地有合法占有權源，亦屬無據。本件被告未能證明渠等就系爭土地有租賃關係存在，則依前述舉證責任分配之原則，應認原告之主張為可採，即其請求確認被告雷隆程、被告許盈瑩就系爭土地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
民事第二庭 法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
書記官 王淑燕