臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2605號原 告 李正民訴訟代理人 孫治平律師複代理人 江帝範被 告 世華金融大樓管理委員會法定代理人 陳美惠訴訟代理人 劉建成律師複代理人 林暘鈞律師上列當事人間請求返還建物等事件，本院於民國102年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。同法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被告之法定代理人在本件訴訟繫屬後，由許文籐變更為陳美惠，並於民國102年10月15日具狀聲明承受訴訟，且提出102年第二次區分所有權人會議記錄為證（見本院卷第199頁），經核與法無違，應予准許，合先敘明。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：㈠按公寓大廈之地下層，依土地登記規則第79條規定，限於性
質上非屬共同使用部分，且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物（即公寓大廈管理條例第3條第3款所稱之「專有部分」)，而辦理建物所有權第一次登記。反面觀之，若性質上為共同使用部分(即公寓大廈管理條例第3條第4款所稱之「共用部分」)者，自不能單獨成為所有權之客體。查門牌號碼「臺中市○○路○○○號底一層」區分所有建物(下稱系爭建物）固為地下層，惟已由戶政機關編列門牌號碼，並已辦理建物所有權第一次登記，自屬公寓大廈管理條例第3條第3款所稱之「專有部分」，而確為原告單獨所有，並非共同使用部分。且查系爭建物所在之世華金融大樓（下稱系爭大樓），其規約中並未依公寓大廈管理條例第23條第2項規定，將系爭建物專有部分約定為共用部分之記載，系爭建物既為原告之專有部分，且未經規約約定為共用部分，原告自得自由使用、收益、處分系爭建物，並排除他人之干涉。惟原告於民國100年2月16日以買賣為原因取得系爭建物之所有權後，經對照系爭建物測量成果圖及該樓層平面圖，發現系爭建物如附圖所示編號A部分竟遭被告長期無權占有設立車道(下稱系爭車道)，供作其收費管理之地下二層停車場之出入通道使用，原告察覺後數度向被告請求返還系爭建物，然被告均置之不理。被告既無合法權源使用系爭建物如附圖所示編號A部分，即屬無權占有，原告自得請求被告返還。
㈡原告100年2月16日取得系爭建物所有權時起，就如附圖所示
編號A部分，被告即因無權占有而顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。而系爭建物坐落於城市地方，審酌系爭建物位處商業區域、交通便利、生活機能甚佳等情，本件每年相當於租金之不當得利，按被告實際占用系爭建物面積比例，以系爭建物目前課稅現值新臺幣(下同)8,518,000元之10%計算，應屬適當。故原告請求被告應按其實際占用系爭建物面積比例，自100年2月16日起至返還占用系爭建物部分之日止，給付依每年按系爭建物價值10%計算之金額，自應准許。爰依返還所有物及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將系爭建物如附圖所示編號A部分返還原告。⒉被告應按實際占用全部建物面積比例，自100年2月16日起至返還占用建物部分之日止，給付原告依每年按建物價值10%計算之金額。⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈系爭大樓於申請第一次所有權登記前，確實並非如被告所稱
係依69年1月23日修正公布之土地登記規則第69條第1項後段規定辦理，故系爭大樓之各種共同使用部分始會依照當時土地登記規則第72條規定另編建號，並單獨登記為各相關區分所有權人共有，是被告辯稱系爭建物縱登記為原告之區分所有，亦未必屬於原告之專有部分云云，顯無足採。按69年1月23日修正公布之土地登記規則第73條規定，可知公寓大廈之地下層，必須限於性質上非屬共同使用部分，且已由戶政機關編列門牌者，始能辦理建物所有權第一次登記。故以原告所有之系爭建物於72年間已得完成辦理建物所有權第一次登記乙節，益證其性質上絕非屬共同使用部分甚明。是以系爭建物既完全登記為原告單獨所有，而未有記載任何共同使用情形，自無共用部分，基於登記絕對效力原則，自不容被告藉詞否認。至於被告固提出內政部80年9月18日(80)台內營字第0000000號函示，惟該函示內容將防空避難設備認定為共有部分之前提，尚需按土地登記規則第72條規定辦理所有權登記後，始足當之。更何況，依該函示內容第二點可知，系爭建物早於72年間即已辦理所有權第一次登記，縱有防空避難空間，亦已登記為原告區分所有，而無適用上開函示內容餘地，被告以上開函示內容辯稱仍屬共有部分云云，核無足採。
⒉系爭建物之使用種類除「店鋪」外，雖亦供作「防空避難室
」之用，然其並非主要用途(主要用途為「商業用」)，僅於戰時敵機來襲或防空演習時，應提供為避難場所，並不影響所有權人平時之處分、使用及收益權利行使，亦無強制規定依法附建之防空避難設備即屬共同使用部分。是姑不論系爭車道占有位置並非位於防空避難室，縱使屬之，設置車道亦與防空避難室之使用目的未合，自不得限制原告所有權之行使。且系爭大樓確實有依公寓大廈管理條例規定訂定規約，被告辯稱系爭大樓並無公寓大廈管理條例規定適用云云，並非事實，依規約第3條規定，可確認系爭建物確屬專有部分，而非共用部分。此外系爭大樓規約並未有將系爭專有部分約定為共有部分之記載，系爭建物自未有約定為共用部分，是被告辯稱起造人及區分所有權人均同意將系爭車道占有部分供作共用部分云云，核屬無據。況退步言，縱使過去有此情事，然既未載明於規約，自不生效力，原告並不受拘束。⒊系爭大樓之地面層總計有四支樓梯及一部電梯可供到達系爭
建物內，惟系爭車道則是直通地下二樓停車場，並非通達系爭建物，故系爭車道顯非系爭建物防空避難室通往基地地面或道路之坡道，而僅是供被告經營收費管理之地下二層停車場之出入通道使用，是被告辯稱系爭車道屬系爭建物防空避難室之直通樓梯(坡道)使用，應屬共用部分云云，顯與事實未合。又起造人是否有權出售地下二層之車位，實與其有無權利使用原告所有之系爭建物設立系爭車道無涉，被告以其有權出售地下二層之車位，據以推論其有權占用原告所有之系爭建物設立系爭車道，顯有論理上之謬誤，而屬無稽。再查，依本院99年度司執字第61021號強制執行卷宗，其拍賣公告內並無記載系爭車道占用系爭建物面積情事，而系爭車道是直通地下二樓停車場，並非通達系爭建物，且系爭車道占有系爭建物部分與系爭建物之其他部分尚有牆面相隔、系爭車道占用系爭建物面積均顯非肉眼所得判斷等情，原告於買受系爭建物時確實並不知悉。
⒋系爭車道顯非系爭建物防空避難室通往基地地面或道路之坡
道，被告以系爭車道是作為地下一層防空避難室之直通樓梯(坡道)為由，辯稱原告以系爭建物價值10%計算本件不當得利請求之價額，顯屬過高云云，核屬無據。又「權利失效」法理之適用，應以有違誠實信用原則始有適用，而所有權人之權利是否行使、何時行使，原則上任由所有權人自行決之。原告以所有權遭受被告侵害為由，請求排除侵害，乃權利之正當行使，與誠實信用原則無涉，被告執此認原告行使權利違反誠信原則，尚非可採。
二、被告則以：㈠被告管理之系爭大樓坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○○號土地上，門牌號碼為臺中市○○路○○○○號，原告為系爭建物之區分所有權人。而系爭大樓之共用部分，包含登記為臺中市○區○○○段○○○○○號部分，依5832建號建物登記謄本所載，地下一層315.77平方公尺為系爭大樓之共用部分，可知原告所指起訴狀附圖所示A部分之系爭大樓地下一層通往地下二層停車場之系爭車道，係位於5832建號共用部分內，並未占用原告之系爭建物，原告請求被告返還云云，並無理由。
㈡區分所有建物之共用部分，可依土地登記規則第69條第1項
規定併入該樓層區分所有建物登記所有權；亦可依該規則第72條第1款規定合併各共用部分另編建號登記為區分所有權人共有。而有關該規則第73條規定之「非屬共同使用性質」者，地政機關之登記與實際使用情形亦有所出入，例如：內政部營建署鑒於區分所有建物之防空避難空間性質上確為供區分所有權人所共同使用者，於80年9月18日以台內營字第0000000號函明定防空避難設備應登記為共用部分，可見於80年9月18日之前，部分防空避難空間曾發生依上述土地登記規則第73條規定登記為區分所有部分，或依上開同規則第69條第1項規定併入區分所有部分為登記，致使防空避難空間實際上應供共同使用之性質產生混淆而生糾紛之情事。故上述土地登記規則第69條第1項、第72條第1款、第73條規定，純粹係當時就區分所有建物所有權之登記所為之規定，尚不得據為該登記部分依建築法令規定及實際使用性質為共用或非共用部分認定之唯一依據。因此，系爭車道之使用性質為何，自應參酌建築法令規定及實際使用情形而定，自不能僅以其所有權登記情形，驟下結論。
㈢系爭大樓之5832建號固有共同使用部分之登記，然區分所有
建物共用部分之登記，亦得依上開土地登記規則第69條第1項規定併入該樓層區分所有部分登記，依卷附之系爭建物測量成果圖記載，係依72年中工建使字第1372號使用執照設計圖或竣工平面圖轉繪計算，而依該1372號使用執照之系爭建物(地下一層)竣工平面圖所示，系爭建物約略呈L型，其右半部為「店舖」，左半部為「防空避難室」，若起訴狀附圖所示A部分之系爭車道係位於系爭建物內（假設語），系爭車道顯然位於上述竣工平面圖左半部之「防空避難室」部分，並非位於右半部之「店舖」部分，則依上開土地登記規則第69條第1項規定，得將該位於同一樓層（地下一層）左半部之「防空避難室」之共用部分，併入該樓層右半部「店舖」，合併登記所有權為系爭5554建號，亦屬合乎當時之登記法令規定，原告如何以系爭車道已登記為系爭5554建號之面積，即遽認系爭車道非為共用部分？再者，地政機關依前揭土地登記規則第73條規定，就該「非屬共同使用性質」之區分所有建物單獨登記，與上述將位於同一樓層之「防空避難室」，併入該樓層右半部「店舖」，合併登記所有權之情形尚有不同，亦不能以系爭車道位於系爭建物內（假設語），即謂系爭建物之登記並無該土地登記規則第69條第1項規定之適用，而認系爭建物之防空避難室（含系爭車道）非為共用部分。
㈣又依建築技術規則建築設計施工編第1條第30款、第35款規
定，防空避難室所在之樓層，為確實達到避難之目的，該防空避難室必須具有出入口通達基地地面或道路及其他樓層之直通樓梯（含坡道），防空避難室係供全體區分所有權人甚至公眾避難使用之樓層。依系爭大樓使用執照之系爭建物（地下一層）竣工平面圖可知，其左半部之「防空避難室」，有室內樓梯可通達地面層(一樓)，並以系爭車道為系爭大樓地下一層防空避難室通往基地地面或道路之坡道（直通樓梯），則系爭車道應屬系爭大樓防空避難室之直通樓梯（坡道），為供系爭大樓全體區分所有權人及公眾避難之共同使用部分無疑。
㈤系爭大樓係於69年間申請建造執照(69中工建建字第1259號
)，72年間興建完成取得使用執照(72中工建使字第1372號)，並於72年11月10日辦理第一次所有權登記，而公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，故系爭大樓興建完成時，公寓大廈管理條例尚未公布施行，且公寓大廈管理條例第23條第2項係於92年12月31日修正時增訂之條文，故系爭車道之使用並無公寓大廈管理條例第23條第2項規定之適用。
原告以系爭車道並未依公寓大廈管理條例第23條第2項規定約定為共同使用，即謂被告無權占有系爭車道云云，亦無可採。且查原告為川遠建設有限公司(下稱川遠公司)之實際負責人，對於建築法令及土地登記法令自屬熟悉，如系爭車道係位於系爭建物內（假設語），原告於向法院投標買受系爭建物時，對於系爭車道為防空避難室之直通樓梯（坡道）使用、依建築法令規定為共同使用部分之情形，應知之甚明。而系爭建物原為原告於99年間與第三人呂彥宏共同向法院投標買受取得，原告另於100年2月16日向呂彥宏買受其持分而取得所有權全部，故當時之拍賣公告上亦應有記載系爭建物之使用情形，如系爭車道位於系爭建物內，原告並無不知起訴狀附圖所示A部分係作為車道使用之理。
㈥系爭大樓之起造人原始規劃即是將系爭車道作為地下一層防
空避難室之直通樓梯（坡道），且可供系爭大樓人、車出入使用（地下二層為停車場）。而系爭建物於72年11月10日第一次登記為起造人廣居開發股份有限公司、九康建設股份有限公司（應有部分各1/2）所有。嗣移轉登記予許暉繇、羅光男、東武建設股份有限公司、肯尼士股份有限公司、彰化商業銀行股份有限公司、王文苑，後於99年間由原告及呂彥宏於法院拍賣取得所有權。系爭大樓之區分所有權人及住戶於原告取得所有權前，已近30年長期使用系爭車道作為防空避難室之直通樓梯（坡道）使用，並可供人、車出入使用，起造人並銷售地下二層車位予系爭大樓區分所有部分之買受人，交屋時同時交付車位供買受人使用，如系爭大樓區分所有權人或住戶之人、車無權使用系爭車道經過地下一層之防空避難室進出系爭大樓，起造人有何權利可出售系爭大樓地下二層之車位？顯見系爭大樓起造人及全體區分所有部分之買受人間，已有將系爭車道作為共同使用部分之默示意思合致，且系爭車道早已設置在現場，上述使用情形並非一般人所不可知悉，原告於取得系爭建物時，系爭車道縱使位於系爭建物內（假設語），其亦明知系爭車道之使用受到上述建築法令及起造人與區分所有部分買受人間默示約定之限制。其於取得系爭建物後主張系爭車道為區分所有部分（專有部分）及被告無權占有云云，顯有違前述防空避難室應供共同使用之建築法令規定，且違反上開系爭大樓起造人及區分所有部分買受人間之默示約定，亦違反民法第148條第2項之誠信原則。
㈦系爭大樓於建造完成第一次保存登記時，縱認起造之建商申
請將起訴狀附圖所示A部分之系爭車道登記於系爭建物內，惟系爭車道作為地下二樓停車場人、車出入通行所必經通道，及系爭大樓使用執照記載地下一層用途除店舖外，另有「防空避難室」，暨使用執照之地下一層平面圖，載明系爭車道位於防空避難室之範圍內，該防空避難室內尚有通往一樓之樓梯及防火電動鐵捲門、甲種鐵捲門之設計等事實綜合研判，顯見系爭車道屬於全部或部分區分所有權人應共同使用之共用部分，並非區分所有部分（專有部分），故縱系爭建物登記為獨立區分所有權，亦僅是依當時之土地登記規則合併登記該共用部分之面積於系爭建物內。然系爭車道既為共用部分，被告為系爭大樓依公寓大廈管理條例所組織成立之管理委員會，依同條例第10條第2項規定對於系爭車道本有管理使用權，自非無權占有。
㈧系爭車道既屬共用部分，且被告依公寓大廈管理條例第10條
第2項規定，對之具有管理使用權，則被告管理系爭車道，即非屬無法律上原因而受利益，原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據。又系爭車道係作為防空避難室之直通樓梯（坡道），且供系爭大樓人、車進出通行使用，可知系爭車道並無法作為「店舖」使用，按其使用情形，原告請求以系爭建物價值10%計算不當得利，顯屬過高，故縱認原告得請求被告給付相當於租金之不當得利（假設語），其不當得利之計算應以系爭土地及建物申報總價額年息1%為宜。
㈨又系爭大樓起造人原始規劃即將系爭車道供系爭大樓地下二
樓所有權人出入通行，故系爭車道實際占有使用人應為系爭大樓地下二樓之所有權人，被告並非實際占有人，原告請求被告返還系爭車道，並無理由。而被告收取之清潔費，僅係基於管理、維護系爭大樓地下二樓所代收、代付之款項，亦未因此受有利益，原告請求被告給付不當得利，亦無理由等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、得心證之理由：
本件原告主張系爭建物為原告所有之情，業據原告提出系爭建物所有權狀為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。惟原告主張系爭車道位於系爭建物範圍內，並為被告所無權占有等情，則為被告所否認。經查：
一、系爭車道於系爭建物坐落之位置，業經本院於102年4月9日會同兩造及臺中市中山地政事務所人員現場履勘，並囑託地政人員測量，有臺中市中山地政事務所102年4月11日中山地所二字第0000000000號函暨所附複丈成果圖可稽（見本院卷第140頁至第141頁），復經本院囑託該所將系爭車道測量成果與系爭建物第一次登記之複丈成果圖套繪比對，其坐落位置確位於系爭建物內，有臺中市中山地政事務所102年5月23日中山地所二字第0000000000號函暨所附複丈成果圖在卷可參（見本院卷第162頁至第163頁），堪認系爭車道確實坐落於系爭建物之登記範圍內，被告抗辯系爭車道並非坐落於系爭建物內，而係坐落於系爭大樓地下一樓之共用部分內，應非足採。
二、惟系爭車道入口在世華金融大樓鄰五權路側騎樓，直通地下二樓停車場，地下二樓全供停車使用等情，業據本院會同兩造於102年4月9日現場履勘明確，有履勘筆錄在卷可參（見本院卷第137頁）。又系爭大樓地下二樓除部分為臺中市○區○○○段○○○○○號屬系爭大樓共用部分外，其餘部分即屬獨立建號之同段5545建號範圍，且使用用途則為停車場，有該等建號之登記謄本在卷可參（見本院卷第45頁及第208頁），堪認系爭大樓地下二樓作為停車場使用之部分，即屬上開5545建號範圍，而該部分既屬獨立之產權，使用權利人即為該建號之所有權人，亦堪認定。而按公寓大廈之管理委員會之職務僅係依公寓大廈管理條例第36條規定，執行區分所有權人會議之決議，及保管、清潔、維護公寓大廈共用部分。是系爭車道既僅供通行地下二樓停放之車輛使用，並非世華金融大樓全體區分所有權人所得共同使用之範圍，亦非世華金融大樓全體區分所有權人所登記之共用部分，自非屬被告所得保管之範圍，被告對於系爭車道應無占有及處分之權能，原告請求被告返還系爭車道，並請求被告返還占有系爭車道之不當得利，自非有據。
三、原告雖主張被告就系爭大樓地下二樓定有「世華金融大樓停車場管理辦法」，並向地下二樓停車之車主收取清潔費，及出售鐵捲門遙控器，應認被告確實占有系爭車道云云。然查，系爭大樓地下二樓專供具有獨立產權之前開5545建號所有權人停車使用已如前述，實際得占有使用系爭車道之人即應為該建號之所有權人。縱被告就系爭大樓地下二樓定有停車場管理辦法，並有發給鐵捲門遙控器之情事，然依被告提出之系爭大樓地下二樓車位買賣合約書，其中第7條即約定「有關本車位之管理事項，甲方（即買主）同意由全體用戶共同組成管理委員會辦理並分擔費用」等語（見本院卷第128頁），顯見系爭車道之管理，僅係系爭大樓地下二樓所有權人委由被告代為管理，而被告基於受託管理之便利，及避免外人利用地下二樓與其他樓層相連之電梯或樓梯進入系爭大樓，故定有停車場管理辦法及設置鐵捲門控管進出，應認實際占有使用系爭車道之人仍為系爭大樓地下二樓所有權人，被告僅係基於受託人之地位代為管理，實際占有使用系爭車道及享有利益之人，仍應為系爭大樓地下二樓所有權人。至原告主張被告有向系爭大樓地下二樓停車位每月收取清潔費之情，雖據原告提出系爭大樓住戶規約為證，然該清潔費無非僅為被告代系爭大樓地下二樓所有權人清潔管理停車場所收取之報酬，並非占有使用系爭車道所得之利益，亦難以此推論系爭車道確為被告所占有使用，原告此一主張，並不足採。
四、原告另主張系爭大樓地下二樓另有機電設備等共用部分，系爭車道並非僅供系爭大樓地下二樓所有權人使用云云。然查，系爭大樓地下二樓另有機電設備等共用部分，雖為被告所不爭執，惟系爭大樓地下二樓除系爭車道外，另有電梯及四座樓梯可通達地下二樓，業據本院履勘明確，有前開履勘筆錄在卷可稽。是系爭大樓其他區分所有權人或被告，若欲前往管理使用系爭大樓地下二樓共用部分，可透過前述樓梯及電梯即可抵達，並無使用系爭車道之必要。而系爭車道之用途，既係供車輛通行使用，而系爭大樓地下二樓除共用部分外之專有部分，既專供停車使用已如前述，顯見系爭車道確係供系爭大樓地下二樓所有權人使用無訛，而與地下二樓其他共用部分無涉，原告此一主張，亦無理由。
五、至原告主張被告遲於言詞辯論時始提出系爭車道非為其所占有使用之抗辯，應有失權效適用云云。惟按未於準備程序主張之事項，於不甚延滯訴訟者，於準備程序後行言詞辯論時，仍得主張之，民事訴訟法第276條第1項第3款定有明文。
本件被告就非系爭車道占有使用人之抗辯，雖係於102年10月16日言詞辯論狀方始提出，然經本院於言詞辯論時已使原告表示意見，亦無其他需調查之證據，顯不甚延滯訴訟，依上開規定，仍應許其提出，原告之主張，並無理由，附此敘明。
六、綜上所述，系爭車道雖確實坐落於系爭建物之登記範圍內，惟被告既非系爭車道之占有人及使用人，原告請求被告返還系爭車道，並請求被告給付相當於租金之不當得利，自非有據，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 吳蕙玟法 官 蕭承信正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
書記官 賴玉真