臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2664號原 告 劉寶雁兼訴訟代理人 邱清陽被 告 蔡文龍上列當事人間返還土地事件，本院於民國102年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000地號土地上所種植之鳳梨及龍眼樹等農作物全部移除，並將土地騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬肆仟玖佰貳拾貳元；另自民國一０一年五月九日起至返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟玖佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾肆萬捌仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰貳拾肆萬肆仟玖佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）乃為原告於民國100年5月9日向法院拍賣取得，並於同年月25日完成移轉登記者，原告邱清陽及劉寶雁之應有部分各為10分之9及10分之1；惟被告無權占用系爭土地種植鳳梨及龍眼等農作物，業經原告前於100年10月25日請求被告移除作物及返還土地，並申請調解，然被告均置之不理，為此請求排除侵害，是爰依民法第767條規定，請求被告除去所種上開作物並返還系爭土地予原告。被告自100年5月9日起即無權占用原告所有系爭土地，迄至101年5月8日止1年期間，則係故意不法侵害原告之權利，是依民法第184條第1項規定請求被告給付原告相當於租金之不當得利新台幣（下同）9萬3125元（計算式：每平方公尺88元×13228平方公尺×8%），及應自101年5月9日本件起訴時起至返還系爭土地之日止，每日給付原告255元（9萬3125元÷365日）等語。並聲明：（1）被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000地號土地上之農作物除去，並將土地返還原告。（2）被告應賠償原告新台幣9萬3125元。（3）被告應自101年5月9日起至返還土地日止，每日支付原告255元。（4）訴訟費用由被告負擔。（5）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其固有於系爭土地上種植農作物，然並非全部種滿，是原告逕以系爭土地之全部面積計算請求損害賠償金額，並要求返還整筆土地，已非有據。再系爭土地係其父蔡丁酉約自50年間即開始向當時所有權人三五興業有限公司（下稱三五公司）承租耕作，嗣其父蔡丁酉往生後，則由其繼續耕作並繳納租金，有租金繳納證明，此參系爭土地上之龍眼等作物均有數10年之樹齡，非短期即可長成，亦可詳知其確已於系爭土地上耕作多年。其係以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地，應屬土地法第106條之耕地租賃，且屬不定期租賃；又依民法第425條買賣不破租賃原則，雖同條第2項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之；然民法第425條第2項規定既係於88年4月2日方經立法院通過增訂，於88年4月21日經總統公布，並於89年5月5日施行，且無溯及既往之例外規定，是依民法債編施行法第1條規定，89年5月5日修法施行前所發生之租賃關係，自無適用該條第2項規定之餘地。其就系爭土地之租賃契約既成立於50年間，早於上開修法前即發生，自無適用民法第425條第2項，而仍有同條第1項買賣不破租賃之適用，是其與前地主之前租賃契約，對於受讓人之原告當仍繼續存在。況其知悉原告受讓取得系爭土地所有權後，依法繳交租金，然遭原告拒絕，其進而已辦理清償提存，足見兩造就系爭土地有不定期租賃契約存在，其在系爭土地上耕作並非無權占有，且已依約繳付租金，並無損害原告利益，故原告依民法第184條侵權行為主張損害賠償，並無理由。原告於投標買受系爭土地時，即明知其上有其耕作之作物存在，未瞭解原委仍執意購買系爭土地，且拒絕收受租金而請求交還土地，顯有違誠信等語，以資抗辯。並聲明：（1）駁回原告之訴及假執行之聲請。（2）訴訟費用由原告負擔。（3）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）系爭土地乃係原所有權人即訴外人謝維昌因積欠臺灣土地銀行股份有限公司債務，遭本院查封拍賣後，由原告於100年5月9日向本院拍賣取得，並於同年月25日完成移轉登記者，原告邱清陽及劉寶雁之應有部分各為10分之9及10分之1，其間被告雖曾主張其對系爭土地有優先承買權，然遭本院民事執行處以99年度司執字第98047號異議駁回在案，而被告之父自50餘年間起即承租使用系爭土地種植鳳梨及龍眼等農作物，被告迨至其父死亡後則承續其父在系爭土地上種植上開農作物迄今等情，有原告提出之土地登記第二類謄本、現況照片、上開裁定及本院公告等存卷足參（見本院101年度中簡字第1304號卷第9頁至第16頁），復經本院調取上開99年度司執字第98047號全部案卷查核屬實，且為兩造所不爭執，此部分自堪先認屬真實。
（二）至原告主張被告係無權占用系爭土地種植農作物一節，則為被告所否認，並辯稱其父自50年間起即向系爭土地所有權人三五公司承租系爭土地耕種，其就系爭土地有不定期租賃契約存在，自非無權占用等語。是以，本件之爭點乃為被告就系爭土地是否具有不定期租賃契約存在而屬有權占有？按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件之事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號判決參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。原告主張被告占有系爭土地並無正當權源，而被告則以其占有系爭土地非無權占有等語為辯，是自應由被告就其有占有使用系爭土地之正當權源之利己事實，負舉證之責任。
（三）而查，被告就此雖提出其父與三五公司間繳納租金之收據及證明等數紙為證（見本院卷第17頁至第24頁）；然此書證之實質上真正則為原告所否認，並主張系爭土地早於75年8月27日起，均已非登記為三五公司所有，並曾數度買賣過戶予訴外人謝林治、陳武堂等人，且伊並非拍賣取得三五公司所有系爭土地，伊之前手係謝維昌，而被告與謝維昌間既無繳納租金之證明，且謝維昌於上開民事執行事件調查時，亦已陳稱其與被告間並無任何租賃關係，則被告當無主張現仍有不定期租賃契約存在之餘地等語。經查，被告辯稱系爭繳納租金之收據及證明等之實質內容均屬實在等情，固據聲請傳喚證人即三五公司負責人林淙仁到庭為證，且經證人林淙仁於102年1月24日本院言詞辯論期日中具結證稱三五公司確有向被告收取該等租金，直至系爭土地由原告拍賣取得為止等語在卷（見本院卷第37頁至第40頁），並據被告提出載明69年12月5日三五公司收取土地租金之範圍包含系爭土地之收據存卷可參（見本院卷第52頁）；然則，核諸被告所提上開租金收據或存根證明等（見本院卷第17頁至第24頁），既可見每年租金不僅均有差異，且迭有增減，尚非逐年隨土地價值成長而增加租金，抑或曾購得部分承租土地而減少租金，例如94年1月26日係繳納91年至92年間之租金1萬8000元，迨至98年1月9日方繳納95年至96年間之租金1萬2000元，然98年1月13日竟繳納93年至94年間之租金僅6000元等情，復為兩造所不爭執，亦顯與證人林淙仁於本院言詞辯論期日中證稱：「被告可能有向三五公司承租3筆土地，收據可能是3筆一起繳，後來被告有買了其中2筆，租金才變少。」等語並不相符（見本院卷第38頁），則堪認尚難逕依上開收據存根或證明查知被告其後究係繳交其向三五公司承租之何筆土地，而原告否認上開租金收據之實質真正，並主張證人林淙仁所為證述內容，無足作為有利被告之證據等語，已屬有據。再查，觀諸證人林淙仁於本院言詞辯論期日中既亦證稱：「租約應由被告自行提出，公司沒有就租金報稅之資料，應該是沒有就此租金為營業申報之資料，也沒有留下租約，除非是三七五租約的才有。」等語在卷（見本院卷第39頁），且被告就系爭土地並無三七五租約存在等情，亦經本院民事執行處於系爭土地拍賣時查核屬實，有臺中市霧峰區公所100年2月1日函附於本院99年度司執字第98047號案卷內可證，並為兩造所不爭執，益徵證人林淙仁固證稱三五公司有向被告收取該等租金收入云云，然三五公司就該等租金收入既無申報營收之資料，自尚無從認定三五公司確有收到該等租金收入，而證人林淙仁所為證述內容及被告所提上開租金收據，當無足作為認定被告就系爭土地確有按期繳納租金之不定期租賃契約存在之有利證據。
（四）況查，系爭土地自75年8月27日起，確已非登記為三五公司所有，並曾數度買賣過戶予訴外人謝林治、陳武堂等人，並曾由陳武堂於75年及76年間分別設定抵押債權予訴外人臺灣省合作金庫及謝維昌，再於91年3月4日以買賣為原因於同年月15日完成過戶登記予謝維昌，並由謝維昌於91年3月27日設定抵押權予土地銀行，其後因謝維昌積欠臺灣土地銀行債務，遭本院查封拍賣後，方由原告於100年5月9日向本院拍賣取得，並於同年月25日完成移轉登記者，原告邱清陽及劉寶雁之應有部分各為10分之9及10分之1等情，有被告所提系爭土地之臺灣省臺中縣土地登記簿存卷足參（見本院卷第12頁至第16頁）及系爭土地登記第二類謄本附於本院99年度司執字第98047號案卷內可證，並為兩造所不爭執，已如前述，是縱然被告之父前確曾自50餘年間起向三五公司承租系爭土地為真，然仍難證明其後被告繳交予三五公司之上開租金，確係用以向早已非系爭土地所有權人之三五公司承租系爭土地之用者，亦即三五公司既早非系爭土地之所有權人，即已無權出租系爭土地並收取租金，是即便三五公司確仍有持續向被告收取上開租金之事實，仍不足認定被告就系爭土地亦有取得不定期租賃權甚明。至於，證人林淙仁就此固復於本院言詞辯論期日中證稱三五公司仍為系爭土地之實質所有權人，其間僅係約定無償過戶於名義人謝林治名下，謝林治亦為三五公司股東，另謝維昌則為謝林治之子，三五公司自仍有權出租系爭土地並向被告收取上開租金等語（見本院卷第37頁至第39頁）；然查，觀諸證人林淙仁既復證稱其不知亦曾為系爭土地所有權人之陳武堂究為何人等語詳實（見本院卷第39頁），且參以系爭土地因謝維昌積欠土地銀行而遭查封拍賣期間，三五公司均未曾就系爭土地實為三五公司所有，而謝維昌僅為借名登記人等情提出任何主張或異議，終至原告因拍賣取得系爭土地，此見本院99年度司執字第98047號全部案卷可明，自足認證人林淙仁所為上開證述，顯屬無憑，從而，被告縱有逕向已非系爭土地所有權人之三五公司繳納上開租金等情，亦僅屬被告當應如何向三五公司請求歸還該等租金之問題，尚不得據此主張被告就系爭土地業已取得不定期租賃權，實甚明確。又查，原告之前手即系爭土地原所有權人本為謝維昌之人，而謝維昌前曾於100年3月29日本院99年度司執字第98047號民事執行事件調查時陳稱其不認識被告，其與被告間就系爭土地並無任何簽訂租賃契約或收取租金之情等語詳實（見該卷100年3月29日執行調查筆錄），被告對此亦不予爭執，足認被告就系爭土地，與原所有權人謝維昌間確無任何不定期租賃契約存在之事實。綜上，被告自無從援引民法第425條第1項規定，抗辯其對原告應有買賣不破租賃規定適用之餘地，而原告主張被告係無權占用系爭土地耕種，並依民法第767條規定請求被告移除其上之農作物並返還系爭土地等語，自屬有據。至優先承買權須法律有明文規定，始得主張之，我國民法或相關規定，就無權占有人對其無權占用之不動產並無有優先購買權之規定，被告主張原告應保障其優先購買權或其願向原告承購系爭土地，若原告不予出售，則應補償其上農作物之損失云云，當屬無據。蓋按原告行使其基於所有人地位之返還請求權、除去侵害請求權，乃屬權利正當之行使，既難認有妨害被告權益或違反法律安定性可言，被告自無權請求原告給予補償，附此說明。
（五）又原告主張被告應自100年5月9日伊拍賣取得系爭土地起至交還所占用土地之日止，給付伊相當租金之不當得利等語；被告則辯稱其非占用系爭土地全部，且原告請求無理由等語。按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告無權占用系爭土地，致原告無法就上開遭占用之土地為使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益該土地之損害，原告自得本於不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利。而原告主張在伊起訴前被告已占有系爭土地，迨至伊於100年5月9日因拍賣取得系爭土地時起仍占用系爭土地迄今，並提出土地登記第二類謄本及現場照片存卷為證（見本院101年中簡字第1304號卷第9頁至第12頁），復為被告所不爭執，則原告依民法第179條之規定，請求被告給付自100年5月9日起至返還所占用土地之日止之相當租金之不當得利，揆諸前開說明，即屬有據。又觀諸被告既陳稱系爭土地係其父自50年間即向三五公司承租耕作，且其上長年均種有龍眼樹等農作物，其父及其每年就系爭土地均有按期繳交租金，自有承租耕作權等語在卷，且於本院言詞辯論期日中復陳稱其於系爭土地上都種植鳳梨田及龍眼樹等語詳實（見本院卷第32頁背面及第60頁背面），則被告再辯稱其雖繳交系爭土地租金，惟非占有使用系爭土地全部，是原告請求其返還系爭土地全部並以全部土地面積計算損害賠償金額，顯不合理云云，當非有據。
（六）另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項、並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。又按地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依規定地價之地方，指最近3年之平均地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，土地法第110條、第148條定有明文。本院審諸系爭土地之工商業繁榮程度、使用人即被告利用基地僅係種植鳳梨及龍眼樹，經濟價值及所受利益不高，又系爭土地為山坡地保育區，土地開發利用價值尚微等情（見本院101年中簡字第1304號卷現場照片及土地登記第二類謄本），復為兩造所不爭執，認為本件相當於租金之不當得利（地租），應以地價百分之3為適當。查系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺88元為計算基準，有土地登記第二類謄本附卷可稽（見本院101年中簡字第1304號卷卷第9頁），以被告無權占用系爭土地面積13228平方公尺，地租地價百分之3為計，被告應給付原告相當於租金之不當得利為每年34,922元（計算式：
88元×13228平方公尺×3%=34,922元，元以下四捨五入），亦即每月2,910元（計算式：34,922元÷12月=2,910元，元以下四捨五入），則原告請求自100年5月9日起至101年5月8日止共1年之相當於租金之不當得利應為34,922元；另請求自101年5月9日起至被告返還系爭土地之日止，按月應給付原告相當於租金之不當得利金額應為2,910元，是原告於上開範圍內所為之請求，當屬有據；至逾此範圍之請求，洵非有理，應予駁回。
四、綜上，原告爰依民法第767條等規定，請求被告應將坐落系爭土地之鳳梨及龍眼樹等農作物全部移除，並將占用之系爭土地返還原告；並給付自100年5月9日起至101年5月8日止計1年之相當於租金之不當得利34,922元；及自101年5月9日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,910元之部分，為有理由，應予准許；至原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，各請求准為或免為假執行宣告，而本判決第1項及第2項所命給付之金額合計已逾50萬元（系爭土地之拍定價格即本件訴訟標的價額核定為221萬元），經核兩造所為上開聲請，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，併駁回之。
五、本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證方法，核與本件判決結果並無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
民事第六庭 法 官 許惠瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 鄭晉發