臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2790號原 告 中港綠邸管理委員會法定代理人 楊秋貴訴訟代理人 王世勳律師被 告 嚴品麗訴訟代理人 嚴公霸被 告 林金蓮訴訟代理人 劉進輝上列當事人間請求確認停車位專用使用權不存在等事件，本院於民國102年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告嚴品麗就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物地下一樓編號第十、十二號停車位之專用使用權不存在。
被告嚴品麗應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物地下一樓編號第十、十二號停車位騰空返還全體共有人。
被告嚴品麗應給付原告新臺幣伍萬肆仟元，及自民國一○一年十一月三日起至交還坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物地下一樓編號第十、十二號停車位時止，按月給付原告新臺幣叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告嚴品麗負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。本件原告之法定代理人起訴時原為張錫鏗，嗣於訴訟進行中變更為楊秋貴，並經原告法定代理人楊秋貴具狀聲明承受訴訟，有原告所提聲明承受訴訟狀在卷可稽，核與前開規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款定有明文。查原告起訴時，原訴之聲明為：「㈠確認被告嚴品麗就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第10、12、18號停車位之專用使用權不存在。㈡被告嚴品麗應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第10、
12、18號停車位騰空返還原告之全體住戶（區分所有權人）。㈢被告嚴品麗應給付原告新臺幣（下同）180,000元及自起訴狀送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付原告4,500元。㈣確認被告林金蓮就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第16號平面停車位之專用使用權不存在。㈤被告林金蓮應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第16號停車位騰空返還原告之全體住戶（區分所有權人）。㈥被告林金蓮應給付原告60, 000元及自起訴狀送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付原告1,500元。」。嗣於本院審理中具狀變更訴之聲明為：「㈠確認被告嚴品麗就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第10、12、18號停車位之專用使用權不存在。㈡被告嚴品麗應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第10、12、18號停車位騰空返還原告之全體住戶（區分所有權人）。㈢被告嚴品麗應給付原告81,000元及自起訴狀送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付原告4,500元。㈣確認被告林金蓮就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第16號停車位之專用使用權不存在。㈤被告林金蓮應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第16號停車位騰空返還原告之全體住戶（區分所有權人）。㈥被告林金蓮應給付原告27,000元及自起訴狀送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付原告1,500元。」核其變更屬減縮應受判決事項之聲明，且被告等對於原告上開訴之變更亦已表示同意（見本院民國102年2月18日言詞辯論筆錄），與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠按公寓大廈之共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部
分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款及第5款分別定有明文。依此，公寓大廈之共用部分如供特定區分所有權人使用，須經約定，其方式包括：由全體區分所有權人同意成立分管契約，或制定規約，或由區分所有建物之原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權。又依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。而系爭中港綠邸公寓大廈之地下室屬於共用部分，依上開規定應由原告管理委員會管理，應無疑義。
㈡被告嚴品麗、林金蓮分別為中港綠邸公寓大廈之區分所有權
人，其中被告嚴品麗自稱其就系爭編號第10、12、18號停車位（下稱系爭10、12、18停車位）有約定專用之權，被告林金蓮自稱其就系爭編號第16號停車位（下稱系爭16停車位）有約定專用之權，卻迄今非但仍然遲遲不肯提出取得系爭停車位專用使用權之相關資料，且每月至多僅願意繳納停車位清潔保養費500元而已；申言之，依99年7月23日99年度區分所有權人會議記錄，經與會住戶表決通過後，於住戶規約第10條第1項第2款約定，將停車位保養費一致調整為每月1,500元，詎被告嚴品麗、林金蓮卻以「系爭停車位屬於其『約定專用之用』，而不是屬於『約定共用之用』」為理由，每月短付1,000元（即1,500－500＝1,000）之差額。茲原告請求被告給付99年8月1日至101年10月31日計27個月期間，每月短付1,000元之差額，及自起訴狀送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付原告1,50 0元。其中被告嚴品麗部分，其占用系爭編號第10、12、18號等3個停車位，故被告嚴品麗應給付27個月短付之差額為81,000元（計算式：1,000元×27月×3個停車位＝81,000元）；被告林金蓮部分，其占用系爭編號第16號1個停車位，故被告林金蓮應給付27個月短付之差額為27,000元（計算式：1,000元×27月×1個停車位＝27,000元）。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴本件原告起訴並無當事人不適格之情形：
①原告主張被告等就系爭停車位並無專有使用權，係本於管理
委員會管理維護大樓事務之職權，對被告等請求交付系爭停車位，自屬其職權範圍內之事項，並得為當事人而實施訴訟，應為適格之當事人。再者，本件「中港綠邸」大樓僅有35戶，管理委員會成員僅有主任委員、財務委員及監察委員等3位管理委員，且規約內並沒有明定管理委員不得連選及連任之限制，而公寓大廈管理條例第29條第3項並非強行規定，應係任意規定；且「中港綠邸」大樓之管理委員均為無給職，有心奉獻並參與社區事務之住戶究屬極為少數，若對連選連任限制作過度嚴格解釋，反而無助於「中港綠邸」大樓社區事務之進行。從而，基於民法契約自由原則及公寓大廈之管理係著重住戶自治之精神，現任主任委員楊秋貴係經由中港綠邸全體住戶選任為管理委員，足見楊秋貴與中港綠邸社區全體住戶間自101年9月1日起至102年8月31日止管理委員（主任委員）之委任關係確實存在。
②中港綠邸社區大樓使用執照固然記載住戶全數為35戶，然觀
諸96年1月14日第一屆區分所有權人會議之簽到名冊，所謂「35戶」其中1戶為「36號公共設施」，是以，中港綠邸社區大樓實際上之住戶戶數應為34戶。上揭事實，被告嚴品麗心知肚明。倘若被告嚴品麗仍然執意抗辯住戶全數為35戶，則請被告比對「證物8」所示即99年7月23日99年度區分所有權人會議之簽到名冊（34戶），具體明確指明究竟係遺漏哪一住戶？姓名為何？ 門牌號碼為何？③至於被告雖提出內政部相關函示意見，然此均非對砥觸公寓
大廈管理條例第29條第3項之規定時之效力解釋，自不得逕以內政部上開函示遽認系爭住戶規約乃違反公寓大廈管理條例第29條第3項之規定而無效。且主管機關基於職權因執行特定法律之規定，雖得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，惟法官於審判案件時，仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束。
⑵被告等就系爭停車位並無專有使用權：
①被告林金蓮固然提出「寶翊建設股份有限公司 」之「使用
權同意書」為憑，然查:被告林金蓮曾經在「寶翊建設股份有限公司」任職會計，故原告否認上揭「使用權同意書」形式上及實質上之真正。又倘若上揭「使用權同意書」為真正，何以被告嚴品麗無法提出相同之「使用權同意書」？益證上揭「使用權同意書」虛偽不實。
②次查，被告嚴品麗提出「買賣契約書」1份為憑，然查該「
買賣契約書」所示之停車位編號為第15號，而本件原告係請求返還編號第10、12、18號停車位，與第15號停車位沒有任何關連性，且被告嚴品麗既然可以提出買受編號第15號停車位之「買賣契約書」，何以無法提出買受編號第10、12、18號停車位之「買賣契約書」? 如此看來，被告嚴品麗1人實際上即霸佔4個停車位，難怪諸多住戶私下極為忿忿不平。又被告嚴品麗迄今遲遲仍然無法提出有關占有編號第10、12、18號停車位之證據資料，反而一再就本件訴訟之程序事項予以大作文章，其心態實屬可議。
③被告嚴品麗於102年2月18日提出系爭建物使用執照，該建物
於82年5月完工，被告提出之使用同意書是82年8月，被告所述車位號碼重編不實在，使用權同意書內容為無償使用，被告並無提出對價。且原告否認三份同意書真正，同意書記載無償使用，那轉賣之後，同意書也不應及於買受人。
④復查，兩造曾經於101年5月26日在「中港綠邸社區大樓」管
理委員會會議就有關系爭停車位之問題相互討論協商，茲提呈會議紀錄、開會過程之對話內容錄音光碟及譯文1份（證物6）。觀諸該次錄音譯文內容，被告嚴品麗在該次會議自承「先前曾經擔任中港綠邸社區大樓主任委員大約10年，始初係買受預售屋，81年搬入，原本依照當時相關法令，建設公司不能出賣停車位使用權予住戶，其本人及兄弟總共購買3戶，占用3個停車位，現在其兄弟已經搬走，所以願意讓出2個停車位予管委會」。被告嚴品麗雖否認上開「證物6：會議紀錄及錄音光碟1份」之真正，惟此可請法院勘驗該錄音光碟並傳訊當時在場之其他住戶，則案情自明。此適足資證明被告嚴品麗理虧心虛，所述不實在。
㈣聲明：⑴確認被告嚴品麗就坐落臺中市○○區○○段○○○○○
○○○○○號建物之地下一樓編號第10、12、18號停車位之專用使用權不存在。⑵被告嚴品麗應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第10、12、18號停車位騰空返還原告之全體住戶（區分所有權人）。⑶被告嚴品麗應給付原告81,000元及自起訴狀送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付原告4,500元。⑷確認被告林金蓮就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第16號停車位之專用使用權不存在。⑸被告林金蓮應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之地下一樓編號第16號停車位騰空返還原告之全體住戶（區分所有權人）。⑹被告林金蓮應給付原告27,000元及自起訴狀送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付原告1,500元。
二、被告抗辯：㈠被告嚴品麗部分：
⑴原告之管理委員未成立，楊秋貴資格不符、無權代表原告，當事人不適格：
①按95年1月18日修正公布之公寓大廈管理條例（下簡稱管理
條例）第29條第3項內容，其立法意旨，係為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況，並避免產生特定住戶把持管理委員會之現象，修正擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者，有連任次數之限制，其餘管理委員無連任次數之限制，意即管理委員依其性質分為有連任次數限制及無連任次數限制二種，故擔任有連任次數限制之管理委員，其連任後仍擔任上開性質之管理委員，無論是否為同一職務，均有前揭管理條例第29條第3項連任一次之限制，惟該職務擔任一次或連任一次後，得被選任為上開職務以外之管理委員。內政部95年4月28日台內營字第0000000000號函及內政部營建署99年7月16日營署建管字第0000000000號函參照。
②訴外人張錫鏗曾於99年7月起擔任中港綠邸（以下簡稱本社
區）監察委員、100年8月起擔任本社區主任委員，竟無視公寓大廈管理條例第29條第3項關於社區主任委員任期之規定（只能連續擔任2屆），於101年8月起又擔任本社區主任委員、101年11月改選為財務委員，其選任應自始無效。③又依中港綠邸規約第6條、管理委員會委員人數；一、為處
理區分所有權人所生事務，本社區由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：㈠主任委員1名、㈡監察委員1名、㈢財務委員1名。前項委員名額，合計最多為3名委員…。而張錫鏗無擔任本屆主任委員、財務委員及監察之資格，即無擔任本屆管理委員資格，亦即本屆管理委員只有楊秋貴及吳招明二位，不足3人，未達成立管理委員會之最低人數之要件。是以，本屆管理委員既未成立，楊秋貴選任主任委員自始無效、當然無效。
④據上，本屆中港綠邸管理委員人數只有2人，不足法定最低
人數3人，不足以成立管理委員會。其召開之管理委員會議決議無效，中港綠邸101年9月～12月管理委員會議紀錄不存在。則本屆中港綠邸管理委員會未成立，楊秋貴及張錫鏗均非合法選任主任委員，無權代表原告，其起訴不合程式且不備要件即「不適格」，有違民事訴訟法第249條第1項的第6款之規定，應以裁定駁回之。
⑵被告嚴品麗確實擁有系爭編號10、12、18號停車位專用使用權：
①系爭編號10號停車位專用使用權，係被告向本大樓臺中市○
○區○○街○○號4樓之1前屋主嚴淑華購買而持有，且嚴淑華係向本大樓起造人即原始所有權人「寶翊建設股份有限公司」所購買。
②系爭編號12號停車位專用使用權，係被告向本大樓臺中市○
○區○○街○○號4樓之1前屋主嚴淑華購買而持有，且嚴淑華係由本大樓臺中市○○區○○街○○號4樓之2前屋主嚴公霸贈與而持。且嚴公霸係向本大樓起造人即原始所有權人「寶翊建設股份有限公司」所購買。
③系爭編號18號停車位專用使用權，係被告向本大樓臺中市○
○區○○街○○號4樓之1前屋主嚴淑華購買而持有，且嚴淑華係由本大樓臺中市○○區○○街○○號5樓之3前屋主張麗芬贈與而持。且張麗芬係向本大樓起造人即原始所有權人「寶翊建設股份有限公司」所購買。而嚴淑華當時係購買預售屋之
15 號車位專用使用權，但房屋蓋好後車位重新編號，原本15號在上層車位，但重新編號後15號在下層車位，所以建商才改給10、12、18號三各車位的同意書，所以原本購買的15號車位就是現在建築完成後的「編號18號」停車位。
④次依當時民法第820條第1項「共有物，除契約另有訂定外，
由共有人共同管理之。」，共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院48年度台上字第1065號判例可參。本件被告自93年購買房屋及持有系爭三個停車位專用使用權迄今，並每月均向管理委員會繳交1,870元管理費，及機械升降台及機械械車位保養費：1,500元（編號10、12、18號等3個車位）。系爭編號10、12、18號停車位均由被告使用中，且之前也未有區分所有權人出異議，被告也都依規定每月按時繳交管理費。是被告對系爭編號10、12、18號停車位卻有專用使用權存在。
⑤再查，中港綠邸社區領有82年中工建使字第799號使用執照
，計有35戶，原告稱96年1月14日第一屆區分所有權人會議之簽到名冊，「35戶」其中一戶為「36號公共設施」，尚無依據，該簽到名冊為原告所製作，已有偽造之嫌。原告另稱99年7月23日中港綠邸社區區分所有權人會議有23人出席，未達區分所有權人三分之二以上（35×2/3＝24人）。99年7月23日中港綠邸社區區分所有權人會議，依中港綠邸社區規約第3條第10款規定，討論議題涉及變更規約者，均未有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計之三分之二出席，亦未有出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之上之同意，是其決議應屬無效。則原告稱「查依據99年7月23日99年度區分所有權人會議記錄，經與會住戶表決通過後，於住戶規約第10條第1項第2款約定，將停車位保養費一致調整為每月1500元」乙節應屬無效。
⑥另原告民事準備書㈡狀所提證物6錄音光碟內容，稱被告在
該次會議自承「…」一節，與事實不符，這些都是原告自行無中生有，被告當時尚未買房、未進駐社區，被告是93年才購屋住進中港綠邸社區，何來81年搬入？又何來被告之先生擔任主委沒有10年也有8年？⑶再者，被告可以提出原本的使用執照證明，房屋是被告嚴品
麗與嚴公霸、嚴淑華買的，嚴淑華的可以證明，其他的過了20年已經遺失了。車位也是我們花錢買的，原告管委會進來後就抹煞我們買的事情，嚴淑華的合約也可以證明停車位是有對價關係有花錢的。被告有使用權可以把車位轉讓給同大樓的其他住戶，當初法規不明確，所以當初蓋的房子地下室都是這樣處理，現在卻因此損害我們的權利，車位不是建商無償贈與的，車位是被告的。
⑷聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
㈡被告林金蓮部分：
⑴被告自83年4月7日向「寶翊建設股份有限公司」購屋時，同
時購買地下一樓編號第16號車位之專有使用權，被告車位之價錢已經包含在屋款裡面。當初被告和建商在房屋預定買賣合約書條文就有停車位要向建商購買的內容，房屋蓋好後才會發使用同意書給被告，當初建商就有說被告可以使用的停車位為編號第16號，但是因建商已經不存在了，所以被告無法提出證明。被告自83年開始即按照當時委員會之規定，購買車位使用權之住戶每期繳納車位清潔保養費500元，至今被告仍保有委員會出據之繳費收據證明。另101年5月份月例會被告並未參加，是被告之配偶劉進輝代表參加，原告提出之錄音內容怎麼會有被告之陳述？且被告之配偶劉進輝也沒有講這些話。
⑵次查中港綠邸社區規約96年1月24日原始版第2條第4項、99
年7月23日與100年8月12日修訂版第2條第6項內容：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」，即是指各區分所有權人向建設公司經買賣取得之「車位之專有使用權」。
⑶中港綠邸社區規約96年1月24日原始版第15條第1項第1款、
99年7月23日與100年8月12日修訂版第14條第1項第1款內容：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分…」。故向建設公司經買賣取得之「車位之專有使用權」區分所有權人，其車位之使用每月所需支付給管理委員會之保養費、清潔費，顯然與沒購買「車位之專有使用權」區分所有權人理應有差別。故被告10多年來都只是支付委員會所規定的5OO元，而無車位的住戶每月需支付1,500元，此法院可向「中港綠邸社區管理委員會」調閱歷年來的社區收據存根聯，即可還原真相。
⑷中港綠邸社區規約96年1月24日原始版第11條第1項第2款：
「機械升降台及機械車位保養費：500元/月」，即是依據訂定本規約前10多年來的收費標準訂定的，但無「車位之專有使用權」的住戶，則仍然收取1,500元，其中1,000元的差額即是另外多繳類似租金性質的費用。另中港綠邸社區99年7月23日區分所有權人會議中討論議題中第三案之決議記錄文所載－「公開抽籤方式承租…1,500元/月；並納入住戶規約」，顯見該1,500元費係指無「車位之專有使用權」的住戶每月之租金費用，且實際上「車位之專有使用權」的住戶每月仍然只繳機械車位保養費500元。（可請管委會提供收據存根聯查證）。然而「社區規約99年7月23日修訂版」第10條第1項第1款第2小項內容：「機械升降台及機械車位保養費：1,500元/月」，顯然與區分所有權人會議紀錄所稱之「公開抽籤方式承租…1,500元/月」，出現文字記載相互不一致的瑕疵。
⑸聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號、52年臺上字第1240號判例意旨參照）。本件被告主張其享有系爭停車位之專用使用權，為原告所否認，則此項法律關係之存否，並非明確，且被告占用系爭停車位，並對外表示其方為系爭停車位之專用使用權人，已妨害原告行使其主張對系爭停車位之共有物使用管理權，故原告在法律上地位有受侵害之虞，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，則揆諸前揭判例意旨，原告訴請確認被告對系爭停車位之專用使用權不存在，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡復按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己
之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號判決要旨參照）。觀諸非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40第3項定有明文；又按「管理委員會有當事人能力」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」、「管理委員會之職務包括：共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」、「又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」、「住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，公寓大廈管理條例第38條第1項、第10條第2項前段、第36條第11項、第9條第2項前段、第4項分別定有明文，皆承認管理委員會具有訴訟當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。本件原告主張系爭停車位被告等人均無專有使用權，本於管理委員會職權對被告請求交付系爭停車位，依其請求形式上審查，係針對管理維護大樓事務所為，揆諸上開規定及說明，自屬其職權範圍內之事項，並得為當事人而實施訴訟，是其為適格之當事人。被告辯稱原告就系爭停車位無權請求返還，就本件訴訟當事人之適格欠缺云云，尚不足採。又本件原告雖非系爭2598、2633建號等建物之權利主體，惟係依公寓大廈管理條例所賦予職權範圍內之事項，為當事人而實施訴訟，核其性質應為訴訟擔當，然權利歸屬於全體區分所有權人，自屬當然，併予敘明。
㈢原告主張被告嚴品麗無權占有系爭10、12、18停車位、被告
林金蓮無權占有系爭16停車位等語，業據原告提出建物登記謄本2份、100年8月12日住戶規約、及101年度5月份管理委員會委員月例會會議紀錄、101年度區分所有權人大會會議紀錄、第一屆區分所有權人會議紀錄為證。被告則以前詞置辨。是本件所應審究者，即被告嚴品麗就系爭10、12、18停車位、被告林金蓮就系爭16停車位是否有約定專用事實存在。經查：
⑴兩造對於系爭2598建號係屬中港綠邸社區之公共設施使用空
間，並作為停車空間使用一事，並不爭執，且有建物登記第二類謄本及使用執照在卷可憑，堪信為真正。然對系爭10、
12、18、16停車位是否屬被告約定專用部分則有爭執。查，公寓大廈管理條例固於84年6月28日經總統令公布施行，依照當時條例之第52條之規定，係自公布日施行，然施行前已存在之公寓大廈應如何適用法律，並無明文規定，惟參照當時條例第43條第2項（條例施行前已取得建造執照之公寓大廈得不受當時條例第7條各款不得約定專用部分之限制）定有不溯及既往之條款。又按公寓大廈區分所有人數逾附屬於建築之地下層車位數時，基於停車空間有限之考量，區分所有權人欲取得車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，並非區分所有權人共有共同使用部分，即得所有或使用車位。是實務上，建築業者在與消費者簽訂房地買賣契約書，訂立分管約定條款，使未購買車位之人，拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242號民事判決參照）。經查：
①依兩造所不爭執之中港綠邸房屋預定買賣合約書所示，建設
公司與消費者之房地買賣契約，就登記為共有之地下室，由共有人全體劃分停車位，以供特定之區分所有人停車使用，並由建設公司提供車位使用承諾書作為房屋買賣契約之附件，堪認全體共有人就該地下室有分管協議。
②又查，被告嚴品麗確有向訴外人嚴淑華買受門牌號碼臺中市
○○區○○街○○號4樓之1建物，並登記為系爭2598建物之區分所有權人，此有房屋預定買賣合約書及建物登記謄本在卷足證，且為原告所不爭執，堪信為真正。而依訴外人嚴淑華之房屋預定買賣合約書第4條第1項所示，訴外人嚴淑華僅向建設公司購買一停車位，並參諸系爭房屋預定買賣合約書所載簽約日期為81年4月10日，並系爭建物之使用執照係於82年5月21日核發（見本院卷第46頁），足認系爭18停車位確係訴外人嚴淑華向建設公司出資購買而有分管協議由嚴淑華取締系爭18停車位之約定專用權利。
⑵再按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（參最高法院98年度台上字第633號判決意旨）。另該受讓人嗣將其專有部分之應有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（參最高法院91年度台上字第242號判決意旨）。查，訴外人嚴淑華於93年4月21日將門牌號碼臺中市○○區○○街○○號4樓之1建物出售並移轉所有權登記予被告嚴品麗，且就系爭2598、2633建號之所有權應有部分併同移轉登記予被告嚴品麗，此有建物登記謄本在卷可參。揭諸上開寓大廈管理條例第4條2項規定，訴外人嚴淑華所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約，是被告嚴品麗所辯其繼受訴外人嚴淑華就系爭18停車位之分管契約而有約定專用權利等語，應屬可採。
⑶另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。復按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，最高法院42年台上字第170號著有判例意旨可資參照。就系爭
10、12停車位部分，被告嚴品麗仍應就其有分管契約而取得系爭10、12停車位之約定專用權利負舉證之責。查，被告嚴品麗辯稱系爭10停車位是訴外人張麗芬無償讓與被告嚴品麗使用，系爭12停車位係嚴公霸無償讓與被告嚴品麗使用等語，固據被告嚴品麗提出系爭10停車位之使用權同意書1份（見本院卷第70頁）及建築改良物登記簿2份（見本院卷第145至148頁）為證，然依建築改良物登記簿所載，訴外人嚴公霸係向建設公司買受門牌號碼臺中市○○區○○街○○號4樓之2建物及系爭2598、2633建物之應有部分，並於82年7月15日所有權移轉登記予訴外人嚴公霸完畢，嚴公霸則於83年11月28日將上開門牌號碼臺中市○○區○○街○○號4樓之2建物及系爭2598、2633建物之應有部分出售予訴外人林俊榮，並於83年12月19日所有權移轉登記予訴外人林俊榮，並由林俊榮取得系爭2598建物應有部分三十五分之二，此亦有建物登記謄本在卷可證；另訴外人張麗芳係於82年7月5日向建設公司買受門牌號碼臺中市○○區○○街○○號5樓之3建物及系爭2598、2633建物之應有部分，並於82年7月15日所有權移轉登記予訴外人張麗芬完畢，而該門牌號碼臺中市○○區○○街○○號5樓之3建物及系爭2598、2633建物之應有部分，已出售予訴外人温清福，並於94年12月26日將所有權移轉登記予訴外人温清福完畢，有建築改良物登記簿及建物登記謄本在卷足證。而依公寓大廈管理條例第4條第2項及土地登記規定之規定可知，「共同使用部分」之停車位應依土地登記規則關於共用部分之方式辦理登記，且移轉對停車位之使用權時，仍須辦理該停車位所屬建物之產權移轉登記，又停車位辦理產權移轉登記時，須與「專有部分」一併辦理移轉而不得將兩者分離而單獨為移轉。查本件原由張麗芬所有臺中市○○區○○街○○號5樓之3、嚴公霸所有臺中市○○區○○街○○號4樓之2建物，及系爭10、12停車位所屬之系爭2598、2633建物所有權應有部分既已分別移轉與訴外人温清福、林俊榮，足見，訴外人張麗芬、嚴公霸並無單獨保留對系爭10、12停車位使用權之權利，亦無可能於所有權移轉登記後將系爭
10、12停車位使用權無償讓與被告嚴品麗。被告嚴品麗復未提出其他證據證明就系爭10、12停車位有繼受分管契約而取得約定專用權利存在，被告嚴品麗既未能舉證以實其說，其此部分所辯自不足採。是原告主張被告嚴品麗就系爭10、12停車位之約定專用權不存在，並請求被告嚴品麗返還系爭10、12停車位予全體區分所有權人等語，核屬有據。
⑷查，被告林金蓮確有向建設公司買受門牌號碼臺中市○○區
○○街○○號5樓之1建物，並登記為系爭2598建物之區分所有權人，此據被告林金蓮提出車位之使用權同意書（見本院卷第37頁）為證，而依兩造所不爭執空白及訴外人嚴淑華之房屋預定買賣合約書第4條第1、2項約定內容為：「本戶購置地下室停車位編號（嚴淑華之房屋預定買賣合約書部分係記載為15）號（為機械式停車位），為維護管理地下停車場之車位，另簽立車位使用承諾書，如（附件六）。」、「地下層除汽車停車車位是向乙方（即建設公司）另行承購者使用收益外，其餘空間…。」等語（見本院卷第102頁），另參諸訴外人嚴淑華之車位使用承諾書第一條：「立承諾書人購買坐落：臺中市○○區○○段土地內…房屋壹棟，其地下層停車場雖屬公共設施，由上述建照所有所有權人共同持分共有，但購買機械式地十五號汽車停車位除外，且歸屬承諾書人使用收益。」、第五條：「立承諾書人如將本社區內房地所有權移轉時，有告知承受人其對地下層之權利。除購置第十五號（使用權同意書則記載18號，詳後述）汽車停車位外，不包括其他車位之使用收益權利。」等語（見本院卷第127、128頁），又依房屋預定買賣合約書第20條所示：「本約之附件視為本約之一部分並與本約所坐落基地之土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行。…本約一式貳份，雙方各執壹份為憑，並自簽約日起生效，甲方（即買主）同意憑本合約書及相關附件憑證換取所有權狀，辦理交屋手續。」（見本院卷第114頁）等語，又被告林金蓮提出車位之使用權同意書與訴外人嚴淑華就系爭18停車位之使用權同意屋之內容，除停車位編號不同外，其餘內容均屬相同，而系爭18停車位依前開訴外人嚴淑華之房屋預定買賣合約書及附件之車位使用承諾書所示，確係訴外人另向建設公司購買而取得約定專用部分，堪認被告林金蓮所辯其係向建設公司買受其所有門牌號碼臺中市○○區○○街○○號5樓之1建物並同時買受系爭16號車位，因無法就車位本身辦理所有權移轉登記予被告林金蓮，而由建設公司出具車位使用承諾書作為分管協議而由被告林金蓮取得系爭16車位之約定專用。系爭不動產所在之中港綠邸社區地下室停車位，係共同使用建號2598建物之部分，雖屬全體區分所有權人所共有，各有其應有部分，然既已劃分停車位供特定之區分所有權人停車使用，縱使有部分區分所有權人有無法使用車位之情事，系爭不動產所在大樓之全體區分所有權人均應受分管契約之約束，不得嗣後任意反異。至原告雖稱被告林金蓮提出之使用權同意書僅係建設公司所出具無償予被告林金蓮使用，應屬無償使用借貸而非約定專用，然揭諸上開房屋預定買賣合約書第20條內容所示，建物之買受人應提出房屋預定買賣合約書及附件換取所有權狀等語，是被告林金蓮辯稱其於交屋時將房屋預定買賣合約書及附件之車位使用承諾書一併交還建設公司而換取該車位之使用權同意書及所有權狀等語，非屬無據。又該使用權同意書既係基於房屋預定買賣合約書及附件之車位使用承諾書而取得，則使用權同意書雖記載為建設公司無償予買受人使用，其真意應係依原始之車位使用承諾書為分管約定，況系爭停車位之所有權應有部分均併同房屋出賣，則建設公司基於買賣契約本應將系爭停車位所坐落之地下層建物之所有權應有部分一併移轉登記予建物之買受人，衡情建設公司並無任何權利將系爭停車位無償借予予特定之人，是原告主張該使用權同意書僅係建設公司無償借予被告林金蓮等語，尚屬無據。原告復未提出其他證據證明被告林金蓮有偽造該使用權同意書之情形。是被告林金蓮抗辯其就系爭16停車位有約定專用等語，核屬有據。又系爭16停車位既已有由被告林金蓮約定專用之分管契約存在，則原告主張被告林金蓮無權占用系爭16停車位等語，即無理由。
㈣綜上所述，本件原告主張被告嚴品麗就系爭10、12停車位約
定專用權利不存在，並依公寓大廈管理條例第9條第4項請求被告嚴品麗將系爭10、12停車位騰空返還予全體共有人，為有理由，另原告主張被告嚴品麗就系爭18停車位、被告林金蓮就系爭16停車位約定專用權利不存在等語，尚屬無據。㈤又依據民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益。且按依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有權人主張無權占有人占有系爭土地所得之利益，相當於法定租金之數額。本件被告嚴品麗無權占有系爭10、12停車位，自獲有相當於租金之不當利益，並使原告受有不能使用、收益系爭10、12停車位之損害，原告請求被告嚴品麗返還無權占有系爭10、12停車位所得之不當得利，自亦有據，參以系爭中港綠邸社區之住戶規約第10條第1項第2款，該社區之區分所有權人會議決議之車位管理費及租金合計為每月1,500元，而兩造不爭執被告嚴品麗就系爭10、12停車位自99年8月1日起至101年10月31日止僅繳納500元，是應認原告所受相當於租金每月1,000元之損害，以系爭10、12停車位每車位1,000元為基準，計算原告請求自99年8月1日起至101年10月31日止之相當於租金之不當得利，其金額應為54,000元【計算式：1,000（元／車位）×27個月＝27,000元；27,000元×2個車位＝54,000元】，是原告請求被告嚴品麗給付99年8月1日起至101年10月31 日止之相當於租金之不當得利54,000元，並請求被告嚴品麗自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭10、12停車位止，按月給付原告3,000元，核屬有據，逾此請求部分，則非有據。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第9條第4款之規定，請求被告嚴品麗應將系爭10、12停車位返還全體區分所有權人，及依據不當得利之法律關係請被告嚴品麗給付99年8月1日起至101年10月31日止之相當於租金之不當得利54,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月3日起至交還系爭10、12停車位止，按月給付原告3,000元，為有理由，應予准許；其餘逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
民事第一庭 法 官 戴博誠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
書記官 王麗麗