臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2832號原 告 太尹建設開發股份有限公司法定代理人 張之毓即張美娟
鄭採英兼上二人訴訟代理人 蔡恩惠複代理人 詹雅慧被 告 蘇佑南
林香真蘇怡誠共 同訴訟代理人 黃翎芳律師複代理人 陳韻如律師
參 加 人 林王智惠
林逸生上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國102年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
原告追加之訴駁回。
追加訴訟費用由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前3條規定；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24條、第25條、第26條之1及民法第40條第2項分別定有明文。是經撤銷登記之公司，其法人人格並非即告消滅，必須經清算程序，並俟清算完結後，始喪失其人格。又按股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第322條第1項定有明文。查原告業遭經濟部中部辦公室於民國91年12月12日以經授中字第00000000000號函廢止登記在案，且該公司並未向其事務所所在地之法院即本院聲報清算人或聲報清算完結，此有原告提出之原告股份有限公司變更登記事項卡及本院查詢表附卷可稽。又本件亦未據查報原告公司章程或其股東會另選清算人之情形，即應以原告全體董事為清算人。次查，原告公司之董事為張美娟、蔡恩惠及鄭採英，此有前揭原告公司之股份有限公司變更登記事項表及戶籍謄本在卷可憑，是本件即應以張美娟、蔡恩惠及鄭採英為原告公司之法定代理人。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又民事訴訟法第58條第1項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化。至僅有道義、感情、經濟、名譽或其他事實上之利害關係者，則不與焉（最高法院97年度臺抗字第414號裁定意旨參照）。本件參加人於民國102年5月15日具狀聲請輔助原告參加訴訟，其理由略以：編號51、61之2機械式車台停車位占有空間即臺中市○○區○○段○○○○○號公共設施部分，係附著於參加人林逸生所有同段3403建號，及鄰戶3405建號原登記所有權人為林王智惠（即林逸生之母親）之內，且參加人2人係因親友關係而同意原告借名登記，實際上系爭車位之所有權仍為原告所有，如原告敗訴，參加人依民法第349條之規定，負有權利瑕疵之責任，故與參加人有利害關係等語。而原告亦自承確有向參加人借名登記上開車位權利之事實，則原告在本件訴訟若受敗訴判決，參加人即應在其借名契約範圍內負賠償責任，其就本件訴訟顯然具有法律上之利害關係，依前開法條規定及最高法院裁定意旨，參加人具狀聲明輔助原告參加訴訟，尚無不合，應准許之。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告原起訴請求：「⒈被告蘇佑南、林香真應將佔用51號、61號的2台機械式車台停車位返還。⒉被告蘇佑南、林香真應返還不當得利24萬元之相當租金，並自起訴狀遞狀日起即101年8月20日起算至清償日止，按法定年利率百分之5計算之利息。」，嗣於訴訟進行中之102年2月27日追加被告蘇佑誠，並變更訴之聲明為：「⒈被告蘇佑南、蘇怡誠、林香真共同應將佔用51號、61號2台機械式車台停車位權利返還予原告。⒉被告蘇佑南、蘇怡誠、林香真應返還原告不當得利24萬元之相當租金，並自起訴狀遞狀日起即101年8月20日起算至清償日止，按法定年利率百分之5計算之利息。」，並經被告蘇佑誠同意；嗣再於102年5月21日將訴之聲明第一項部分並補充為被告三人應連帶返還車位，核屬據張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。至原告雖再於102年6月17日追加訴之聲明：「確認被告蘇佑南、蘇怡誠於收件字號『86年空白字第021170號』之移轉登記行為無效，並應將此持有萬分之44權利的3402建號、持有萬分之12權利的350地號等權利回復登記予林王智惠名下」，惟此已礙於訴訟之終結，且被告不同意此部分訴之追加，況本案原告並非林王智惠，故原告此部分之追加自不應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張㈠原告在84年間興建完成位於臺中市○○區○○○街○○號之「
十方意境住宅大樓」社區，並規劃停車場設置地下室2樓空間，計80位停車位之機械式車台停車位之使用權利。俟辦理點交時，尚有48位停車位未出售，則由原告與該社區管理委員會簽署「停車位使用權利管理點交確認書」，其中部分停車位權益，除抵償欠繳管理費和沖償所負債務外，剩餘停車位部分已由原告交付第三人紀征志，以其妻子名義紀蔡淑卿登記託管中。嗣原告辦理清算，經友人告知始悉上開未售停車位中編號51、61之2機械台停車位（下稱系爭停車位），遭被告林香真、蘇佑南、蘇佑誠擅行佔用。惟被告3人未向原告承租，亦未經原告同意，並從未給付租金，逕自己使用該2位機械式車台長達10餘年，致原告受有相當租金之損害，迭經原告數次發函諭知被告3人，均置之不理。查被告林香真雖購買上開社區門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號4樓之5之房地，被告3人並以該處為住居所。惟被告3人並未同時承購系爭停車位，卻於90年間即先行占為己用。依上開社區「建築物使用執照」所記載停車位之情形，系爭停車位和其他停車位係屬增建性質，並由原告所承建，於該社區地下2樓停車場空間內所增建機械式車台停車位，原告對系爭停車位，依民法第513條之規定，具有法定抵押權。而被告3人無權占有使用系爭停車位，原告自得本於所有權，依民法第767條、第962條之規定，請求被告3人將系爭停車位返還之。另被告3人無權占有使用系爭停車位期間，受有占用期間相當於租金之利益，依民法179條之規定，參照最院54年度台上字第1528號判例要旨，得依該社區該棟大樓內出租車位月租金每月每一停車位租金新台幣（下同）2,000元計算，依法溯及5年之可追訴請求期間，推算被告3人自96年8月19日起至101年8月20日之投遞起訴狀日止，5年，合計24萬元之相當租金之不當得利，原告依法請求被告3人返還上開不當得利，並自101年8月20日即投遞起訴狀日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦得視作為被告3人侵害原告對系爭停車位之權利之賠償金。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭停車位係原告興建「十方意境住宅大樓」時所出資興建
，施工完成後，因無法為獨立建物之保存登記，乃以公共設施之方式辦理登記，並借名登記於林王智惠名下，則原告為系爭停車位之真正所有權人。而原告將系爭停車位借名登記予林王智惠名下時，與林王智惠約定原告仍為系爭停車位之真正權利人，擁有系爭停車位之使用權，並得為租售等處分，有原證10之約定書可稽。另依原證1之「停車位使用權利管理點交確認書-補充協議」（下稱系爭協議），原告就其所有之停車位，以其中9個停車位讓予該社區管理委員會，用以抵償欠繳之管理費，所餘40個停車位，每月皆須繳交停車位管理費予社區管理委員會，益見原告為系爭停車位之真正權利人，否則何能以讓與停車位抵償管理費？倘原告無使用權，何須繳納停車位管理費？足見原告為系爭停車位之真正權利人，擁有系爭停車位之使用權。原告既為系爭停車位之權利人，自得依民法第767條之規定，本於所有權人之地位，請求被告排除侵害，並返還所有物即系爭停車位。縱認原告非系爭停車位登記名義上之所有權人，因原告既出資興建系爭停車位，自竣工後即由原告管理使用，並與管理委員會確認管領之車位，且按月繳納管理費，顯有占有之事實，被告等既無合法權源占有系爭停車位，則原告非不得以民法第962條之規定，請求被告等排除妨害，並請求返還占有物即系爭停車位。
⒉原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，及其上343
5建號即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號4樓之5，係由被告林香真承接原有抵押貸款購買取得。並於85年10月30日登記予被告林香真指定登記名義人即其子被告蘇佑南、蘇怡誠名下共有。被告林香真另在86年1月21日登記坐落臺中市○○區○○段○○○○○號萬分之44權利範圍予其子即被告蘇佑南、蘇怡誠2人名下。惟上開不動產移轉登記書類文件係由被告林香真任職原告公司代書職務時所為。原告陸續於89年
2 月1日臺中淡溝郵局第484號、89年2月18日臺中淡溝郵局第616號、89年3月30日臺中何厝郵局第3653號、89年4月11日臺中大墩路郵局第485號等存證信函催繳系爭停車位買賣價款並請求將上開86年1月21日登記坐落臺中市○○區○○段○○○○○號萬分之44權利範圍回復登記。且被告所住社區管理委員會與原告會同清點車位數，在90年6月5日簽定系爭協議，於第㈦條記載系爭停車位為原告所有，及在「車位管理表」記載使用權登記人為原告，另在第㈡、㈢條詳載原告繳清系爭停車位在此「立約日」前所欠繳之車位管理費。該社區管理委員會於97年1月前之「停車管理資料」記載，系爭停車位「備註」欄內記載「太尹」所有，惟系爭停車位於備註欄上除記載「太尹」，另經陳俊哲10月6日以括號記載「已提供使用證明」，擬請消除太尹之字樣。可見被告對系爭停車位並無使用權利。
⒊被告林香真為原告雇用之代書業務人員，因原告開發興建十
方意境社區，並加建機械式車台停車位以使用權利方式出售使用。於該社區完工後將編號4E房地登記於原告當時法定代理人蔡恩惠之岳母「林王智惠」名下，係「借名登記」。而被告林香真向原告承購上開房地，並將該房地移轉登記於其兒子即被告蘇佑南、蘇怡誠等兄弟名下所共有，惟未向原告承購加建之機械式車台停車位，則兩造間無簽立車位使用權利買賣契約書，被告復未繳付車位款買賣價金，被告自無原告加建之機械式車台停車位之使用權利。被告提出之「停車位使用證明書」係被告林香真自行書寫，與原告發予其他承購戶之「停車位使用證明書」不同。矧，塗改編號61之停車位部分，亦未經原告指定登記名義人林王智惠用印更正；該社區復曾於92年5月8日來函通知原告催繳編號51、61之系爭停車位管理費；被告塗改之編號61之停車位於90年間仍由原告出租予社區編號2I住戶所使用，明顯有違常情。而被告提出「車位平面圖」非正本，綜觀「車位平面圖」、「停車位使用證明書」、「停車位使用管理同意書」等文件上之簽名，與被告承辦代書業務於地政單位制式公契「買賣所有權移轉契約書」上之簽名相比對，明顯係同一字跡；且「車位平面圖」經承辦人張文華所登載填報日期84年12月17日，與被告林香真購買建物移轉登記日期即85年10月30日有間，亦係在原告與該社區管理委員會於90年6月5日辦理點交簽署系爭協議前，對照該確認書第㈦條所載編號51、61之系爭停車位，亦與被告所辯非同；觀之該社區唐祺夏購買之建物謄本記載3402建號、面積3185.7平方公尺，唐棋夏持有萬分之172權利，與被告提出之「停車管理資料」欄，擁有車位者並無唐棋夏。而地下2層面積1556.67平方公尺，顯逾3402建號面積3185.7平方公尺甚多，則3402建號非被告所主張為社區停車位專有之建號，應為社區公共設施之共有部分之範圍。縱認被告持有3402建號權利範圍萬分之44，與系爭停車位有關，其權利移轉變動係在86年1月21日，徵諸被告購買中和段3435建號建物不動產之「異動索引」之移轉登記在85年10月30日，相差近3個月期間，亦難認被告辯稱系爭停車位之權利係因承接所購不動產貸款債務而來云云可採。矧復無證據證明編號51、61之系爭停車位即為3402建號權利範圍萬分之44部分。且系爭停車位售價80萬元，並非小額金錢，被告卻未提出匯款、收據、發票等憑證，核以原告提出開發該社區之財務管理「專案存摺」內收支記錄，查無收受被告林香真於當年繳付車位款項，復無立約承購之證明。而被告提出之文件，無一不是塗塗改改，簽名字跡明顯同一等違反常情之弊，足徵被告林香真所述非實，被告2人未曾承購並給付原告自行加建機械式車台之系爭停車位之價金，自無權擁有系爭停車位之使用權利。
⒋次依建管單位核發之「建築物使用執照」所記載之法定停車
空間563.1平方公尺和49輛法定停車位數量，乃平面式，惟此逐經原告改建為機械式而增設80輛機械式車台停車位數，並於90年間與該社區管理委員會清查點交確認，有「停車位使用權利管理點交確認書-補充協議」即系爭協議、「工程施工合約書」可稽，則原告依民法第757條之規定，系爭停車位既係原告出資興建，自屬原告擁有事實上處分權。又原告與他承購車位者簽立之「車位使用權利買賣契約書」詳明購買車位者可持分萬分之22之公共設施面積，以公共設施面積3185.7平方公尺換算，每一機械式車位面積7.0085平方公尺，80位停車位計560.68平方公尺，亦在法定停車空間面積之誤差範圍內，則原告未出售之機械車位持分公共設施面積，於該社區完工後，先借名登記於原告法定代理人蔡恩惠岳母「林王智惠」名下，可推證原告改建所增設80停停車位機械式車位計560.68平方公尺，並非共有權利。又該社區管理委員會為該社區區分所有權人會議之執行管理機關，具有「法定代理人」地位，有當事人能力，則原告與該管理委員會簽署系爭協議之分持車位之權利與義務，似為「分管契約」之劃定使用，依法具有拘束效力，依法應視全體區分所有權人承受系爭協議。而系爭協議第㈦條詳載表列非屬區分所有權人擁有之剩餘停車位編號殊屬原告擁有，已第㈠條言明未出售車位殊屬原告擁有，明顯確認系爭停車位之權利與義務，則遭被告占用之編號51、61系爭停車位已劃定歸屬原告擁有，故該社區管理委員會並據此催繳原告給付系爭停車位之車位管理費。又被告占用系爭停車位多年並未給付停車位管理費，亦屬侵害原告之權利。退步言，縱加建之機械停車位劃定特定範圍為共有約定專用部分之使用，依公寓大廈管理條例第24條規定及參照最高法院48年台上字第1065號判例要旨，其他共有人之繼承人即被告等，亦應繼承原共有人之一切權利義務，則因該社區區分所有權人已委任管理委員會透過系爭協議約定，即認定原告擁有加建機械式車台之未出售編號停車位之使用權利，不論原告本於專有部分或約定專用部分的權利，系爭停車位既為系爭協議表列編號之未出售車位，確實為原告擁有。則原告即得依民法第757條之規定及系爭協議，主張原告為加建機械式車台系爭停車位之所有權人；依公寓大廈管理條例第36、37條及民法540條之規定，主張原告對系爭停車位具有權利。則原告依民法第767條、第962條，及公寓大廈管理條例第24條之規定，請求被告將占用之編號51、61之系爭停車位返還之，並得依第179條及侵權行為之規定，請求被告返還系爭停車位之不當得利。
㈢聲明：⒈被告蘇佑南、蘇怡誠、林香真應連帶將佔用之51號
、61號2台機械式車台停車位權利返還予原告。⒉被告蘇佑南、蘇怡誠、林香真應共同返還原告不當得利24萬元之相當租金，並自起訴狀遞狀日起即101年8月20日起算至清償日止，按法定年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠系爭協議係原告與管理委員會自行簽訂，被告爭執其真正。
且原告與訴外人張有法於89年11月10日簽訂以物抵債協議約定書（見本院另案101年度中簡字第2636號卷一第92頁），原告當時已將編號4下、6下、10下、11上、12下、13上、14下、15上、16下、18下、20下、75上、76下、78下、22下、24下、25上、26下、28 下、30下、24下、36下、38下、40下、42下、45上，計27個機械停車位讓與張有法，卻又於系爭協議將其中4下、6下、10下、11上、13上、14下、15上、16下、18下、20下、24下、25上、26下、28下、30下、36下、38下、40下、42下、45上、75上、76下計22個停車位約定為原告有使用權利，已有矛盾，則系爭協議之內容是否與實際停車位所有權歸屬相符，即有疑義。縱認系爭協議為真正，系爭協議僅就協議書第㈦條所載40個停車位之使用權利歸屬為確認，並非所有權，則原告依系爭協議主張其為系爭停車位所有權人，即屬無據。
㈡否認系爭停車位係原告借名登記於林王智惠名下，原告未提
出相關證物資料佐證。雖原告提出附件7○○○區○○段○○○○號土地及同段3403建號之不動產登記簿謄本主張公共設施係登記於林王智惠、林逸生名下。惟系爭停車位係登記於同段3402建號上，已無法證明林王智惠、林逸生為系爭停車位之所有權人。原告復自承林王智惠、林逸生之持分已遭拍賣，目前原告對上開社區即已無任何持分。則原告尚未就其係編號51、61之系爭停車位之所有權人之事實舉證證明，難認其得依民法第767條之規定請求被告3人返還系爭停車位。
㈢又原告於89年3月30日以台中何厝郵局第3653號存證信函通
知被告林香真其無權占用系爭停車位，顯見原告於89年3月間已知悉被告有占用系爭停車位之事實，卻遲至101年8月20日始提起本件請求，已逾民法第962 條規定之1年時效，其請求權應已消滅。縱系爭停車位於85年間已交付被告占有使用至今10餘年，原告均未依民法第962條之規定請求，參照最高法院64年台上字第2026號判例意旨，難認原告對系爭停車位有事實上之管領力，自無權請求被告3人應連帶返還系爭停車位。矧，被告3人並無明示負連帶債務，亦非法定連帶債務發生之原因，實不知原告請求被告3人連帶負責之依據何在？另原告主張其有民法第513條法定抵押權云云，惟未見提出相關證明為憑，縱認原告具有法定抵押權，何以有權依民法第767條、第962條之規定，請求被告3人返還系爭停車位，容有疑問，不足採信。
㈣被告林香真於85年間購買十方意境社區內之不動產係與原告
公司當時之負責人張美娟洽談，因原告無力繳納被告承買之不動產上原存有之銀行貸款，故以被告林香真承接承買之不動產上貸款債務之方式，給付承買之不動產及系爭停車位之買賣價金，故縱認原證8之太尹建設開發股份有限公司之存摺為專為收受不動產買賣價金用途（被告無從得知），因被告係以承接不動產原有貸款債務方式給付買賣價金，原告自無收受被告林香真繳付價款之事實。即由被告林香真於85年9月24日以被告蘇佑南與蘇怡誠之名義向原告購買十方意境社區之坐落臺中市○○區○○段○○○○號、權利範圍萬分之145之土地及其上3435建號即門牌號碼漢成六街46號4樓之5（下稱系爭不動產），並同時承購編號51、61之系爭停車位即契約書上所記載3402建號建物。嗣原告除開立停車位使用證明書、並於十方意境住宅大樓之停車位平面圖上編號51、61停車位均填載被告林香真之名義，於十方意境社區停車管理資料亦明載編號51、61 停車位所有權人為被告蘇佑南，並附註「已提供使用證明，擬請消除太尹」之文字，如被告未購買系爭停車位，何以十方意境管理委員會製作之車位平面圖上會有上開記載？足證被告蘇佑南已取得編號51、61之系爭停車位所有權。雖被告未另簽訂車位使用權利買賣契約書，惟參照被證4之土地（建築改良物）買賣所有權移轉契約書上記載3402建號出賣權利範圍萬分之44，與參照原告提出附件1之車位使用權利買賣契約書第1條所載「編號為貳拾貳汽車車位共壹位，增加公共設施面積持分比為壹萬分之貳拾貳」之車位持分比例相符，足證被告確有承購系爭停車位。觀之被告102年1月31日提出之不動產登記簿謄本，其中3402 建號記載共有部分萬分之167、係因含有主建物共同使用部分萬分之123，加計系爭停車位權利範圍萬分之44，共有部分即為萬分之167，被告蘇佑南並於100年8月5日將買賣系爭不動產之應有部分辦理移轉登記予被告蘇怡誠。又依十方意境管理委員會101年5月16日（101）十方意境管字第0000000號函附具之95年10月至101年2 月管理費一覽表及車位管理登記表，其中戶別4-5，使用人為被告蘇佑南，登記使用車位編號51、61之系爭停車位，則被告蘇怡誠有系爭停車位之使用證明書，並按時繳納管理費用，無積欠任何管理費，被告林香真、蘇佑南如使用系爭停車位，亦係經被告蘇怡誠同意而使用，則被告3人占有使用系爭停車位具有正當合法權源。
㈤原告既不爭執被告提出之停車位使用證明書上所蓋用之公司
章及張美娟印章形式上之真正，被告並否認上開印章為被告林香真自行蓋印，上開資料為被告林香真自行填載，原告空言臆測被告林香真偽造車位使用證明書，即不足採。矧，被告確實與出賣人原告簽訂車位之不動產買賣契約書，則被告係合法取得系爭停車位之使用證明書。至被告林香真雖於當時擔任原告公司之代書，僅就公司已處理完畢之不動產文件資料交由送件辦理，並未保管或管理原告之大小章，豈有機會自行用印。另否認編號61停車位於90年間由原告出租予社區編號2I住戶使用，如有，何以該承租戶未要求被告將占用之停車位返還，顯不合常理。被告自承購編號51 、61之系爭停車位起均按時繳納車位管理費，從未積欠管理費，不知悉原告曾遭催討車位管理費事宜，原告復未提出繳交系爭停車位管理費之依據，其主張顯屬可疑。而原告提出之存證信函係寄送被告林香真及訴外人蘇隆程，未及被告蘇佑南、蘇怡誠。觀之該存證信函內容亦未明確載明被告占用之車位為何，原告前於另案101年度訴字第505號起訴狀亦未明確指出無權占用何車位，於該另案準備狀㈠稱占用編號70、75停車位，嗣並撒回起訴。現起訴主張被告3 人無權占用編號51、61之系爭停車位，已然反覆。且如原告所述，被告林香真自90年間之前即自行占用，何已長達十餘年原告均未向被告請求返還，均不合常理。至被告林香真與林徵庸間之債權債務關係，則與本件無涉。
㈥參照最高法院77年度台上字第1756號、78年度台上字第1599
號判決要旨，原告未舉證證明其為編號51、61 之系爭停車位之所有權人，且被告占有使用系爭停車位係具有合法正當之權源，已如前所述，被告並否認原告主張之無償使用系爭停車位，亦均有按時繳交管理費，原告復未舉證說明其以每月2千元之租金計算之依據，則原告請求被告3人應返還不當得利24萬元即無理由。
㈦聲明：原告之訴駁回。
三、參加人為輔助原告，則主張略以：系爭停車位占有空間即臺中市○○區○○段○○○○號建號公共設施部分，係附著於參加人所有同段3403建號及參加人林王智惠所有同段3405 建號建物之內，且參加人2人係因親友關係而同意原告借名登記，實際上系爭車位之所有權仍為原告所有等語。
四、法院之判斷㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
為民事訴訟法第277條前段所明定。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨、92年度台上字第2448號判決意旨參照）。本件原告請求被告3人返還系爭停車位及占有使用系爭停車位之不當得利，無非以編號51、61之系爭停車位係其所有為前提，揆諸前開說明，自應先由原告就其為系爭車位所有權人乙節負舉證責任。經查，本件十方意境社區之公寓大廈係於83年10月20日竣工，於83年11月30日領得使用執照（使用執照存根中正建使字第2385號），有原告提出之臺中市政府工務局使用執照存根附卷可稽。該案於興建完成時，法令並未明確區分法定、增設與獎勵停車位，直至86年9月20日內政部始以台內營字第0000000號函要求起造人於建照申請書中區分上開三種停車位予以標明。原告於興建停車空間時，因法令未要求區分法定停車位與自行增設停車位，故未標示法定停車位與自行增設停車位。系爭停車位之所在，位於地下2樓，係屬防空避難室兼停車空間，而車輛進出，除共用同一出、入口外，原告並未舉證證明有另外獨立之出入口，足證系爭停車位構造上及使用上並無獨立性。又區分所有建物內法定避難空間及法定停車空間之產權登記，依內政部80年9月18日台內營字第0000000號函謂「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」，85年2月27日台內地字第0000000號函及85年6月4日台內地字第0000000號函認「區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間，不得合意由某一專有部分單獨所有，必須以共同使用部分辦理登記」；另內政部81年5月30日台內地字第0000000號函訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第11點明定「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間，應為共同使用部分」，內政部93年8月20日內授中辦地字第0000000000號令再就上開規定增訂第11.4點明定「區分所有建物依公寓大廈管理條例第3條第4款所稱共同部分及第5款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：㈠共同出入區域，㈢法定避難室，㈣法定停車空間」。可見區分所有建物內之法定避難空間及法定停車空間應為共同使用部分之登記，不得與主建物分離而單獨為所有權之客體，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有。㈡依80年11月19日修正之土地登記規則第73條規定「區分所有
建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理所有權第一次登記。」（即現行第82條第1項規定），故區分所有建物之地下層，依其使用執照記載「非屬共同使用」性質，且已編列「門牌」者，始得申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。然查本件地下2層全部，依其使用執照樓層附表存根記載，係一併列入停車空間、防空避難室面積，且全部計入地下2層公共面積1556.67平方公尺，其性質自未符合「非屬共同使用」，加以原告無法就系爭停車位所在之地下2層停車空間申請獨立門牌，再依內政部80年6月6日台內營字第920627號函所示「依法應附建之停車空間為建築物必要之設備，其性質與共同走廊、樓梯相同，不必編訂門牌」，原告亦不能申請編列門牌獲准，是原告就系爭停車位實無法申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，自應認系爭停車位並無獨立所有權，應附屬於區分所有建物之共同使用部分，而由區分所有建物之所有權人共有。次依80年11月29日修正之土地登記規則第72條第1款、第2款規定「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」（84年7月12日修正後為第75條第1款、第80條，90年9月14日修正後再移為81條第1款、第94條），參照最高法院86年度台上字第1655號判決、87年度台上字第578號判決意旨認為「各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第799條規定『推定』為各區分所有人共有之餘地。」，最高法院95年度台上字第1173號判決意旨亦認為「公寓大廈之各區分所有權人有需停車位者，於買受專有部分，同時購買停車位之共同使用之應有部分，未一併購買停車位者，即無該停車位之共同使用之應有部分，故各區分所有人就共同使用之應有部分，並非當然按其區分所有建物之專有部分面積與共同使用部分面積之比例計算。」，則停車位共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有，需停車位者於買受其專有部分時，一併買受地下室停車位，始有該共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即無該共同使用部分之應有部分，在停車位與其他共同使用項目合併為一個建號登記者，購買停車位之住戶即依該戶專有部分面積占全部專有部分面積之比例計算其他共同使用項目之應有部分比例，再加計該停車位之應有部分比例，未購買停車位者則未加計停車位之應有部分比例；而在停車位單獨另編建號登記者，購買停車位之住戶即另移轉該建號之應有部分比例，未購買停車位者則未移轉該建號之應有部分比例，地下室停車位即不能依民法第799條規定推定為全體住戶共有。本件系爭地下2層停車場係原告出資興建，系爭停車位自應附屬區分所有建物由原告於興建完成後，原始取得所有權。雖未辦理保存登記，固可認係由原告原始取得所有權（參照最高法院41年台上字第1039號判例）。
㈢惟80年11月29日修正之土地登記規則第72條第2款規定「共
同使用部分之所有權，應於各相關區分所有權移轉時，隨同移轉於同一人」、84年7月12日修正之土地登記規則第80條規定「區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關區分所有建物移轉、設定或為限制登記。」，最高法院81年度台上字第2962號、88年度台上字第627號判決意旨因此認為「建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。」、「法定防空避難設備或法定停車空間係區分所有建物之共同使用部分，各共有人對該共同使用部分之設施，雖得依經濟目的，加以使用，但不得分割，且除法令另有規定外，應僅能隨同各相關區分所有建物移轉。」，可知法定避難設備或法定停車空間該共同使用部分之應有部分已登記為區分所有人所有，該共同使用部分之應有部分應隨同區分所有建物之移轉而移轉，兩者不能分離，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。查本件原告所主張借名登記名義人林王智惠、林逸生對十方意境社區之區分所有建物，業經本院民事執行處95年度執字第36791、36792、36793號於95年12月14日進行拍賣，並已核發予拍定人權利移轉證書，有本院調取上開卷宗可稽，核與參加人所提臺中市○○區○○段○○○○○號及350地號之建物及土地登記謄本相符，原告於102年4月25日言詞辯論時亦坦承原告於該社區內已無持分等語，則依強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」，核與拍定人是否辦理移轉登記無關，則原告及其主張借名登記名義人林王智惠、林逸生對系爭停車位所在之十方意境社區區分所有建物、土地既均已無所有權，揆諸上開法律規定及見解，堪信系爭停車位之共同使用部分權利，已隨同上開區分所有建物及土地移轉予他人，已非屬原告所有，原告自更無借名登記予參加人之情形。
㈣復按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之
共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。區分所有建物共用部分，各共有人對於該共用部分之設施，雖可依其共用部分之經濟目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的，又屬於停車位之共同使用部分，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位而將建物專有部分出售他人，已如前所述。又地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。而84年6月18日公布之修正前公寓大廈管理條例第45條第2項固規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」，將專用使用權之設定對象限於區分所有權人。惟在84年之前，建築業者將公寓大廈之共用部分，設定專用使用權與區分所有權人以外之特定第三人或組織之情形不乏多見（例如由特定人在地下室設置停車場、在外牆設置廣告看板、在頂樓加蓋房屋或行動電話基地台等），在不影響安全或非由區分所有權人使用不可之情形下，約定由「特定之人」專屬使用者，為發揮共用部分之最大經濟效用及遵重私法自治及契約自由原則，法律實無干涉或限制該「專用使用權」之設定對象僅限於區分所有權人之必要。本院因認於84年6月28日修正前公寓大廈管理條例第45條第2項規定公布施行之前，區分所有建物之共用部分，得由非屬該共用部分之區分所有權人以外之第三人或組織取得該共用部分之專用使用權。惟參諸最高法院48年台上字第1065號判例意旨：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議固著有釋字第349號解釋足供參佐。則共有人與其他共有人訂立共有物分管特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉或可得而知，並無受不測損害之虞時，共有人原訂定之分管契約，對於受讓人仍繼續存在。本件原告所提出之系爭協議，固將系爭停車位使用權利列為原告所擁有，惟姑不論系爭協議係由原告與十方意境住戶管理委員會（下稱管委會）於90年6月5日所簽訂，已在被告林香真於85年9月24日以被告蘇佑南、蘇怡誠名義買受十方意境社區所在即坐落臺中市○○區○○段○○○○號持分土地及其上3435建號全部建物暨3402建號持分之共有部分之後，亦在84年6月28日修正公寓大廈管理條例第45條第2項規定公布施行之後，被告3人復否認系爭協議之效力，難謂被告3人應繼承系爭協議之約定。而系爭協議性質上亦僅屬債權契約，對契約以外之第三人自無拘束力；至管委會寄發予原告之存證信函亦僅屬管委會單方對原告之意思表示，尤無拘束第三人之效力，原告復無法提出其對系爭停車位之使用權源證明文件，尚難認其徒據前開文書即有權使用編號51、61之系爭停車位。遑論，原告與訴外人張有法於89年11月10日所簽訂之「以物抵債」協議約定書，已將編號4下、6下、10下、11上、12下、13上、14下、15上、16下、18下、20下、75上、76下、78下、22下、24下、25上、26下、28下、30下、24下、36下、38下、40下、42下、44下、45上計27個機械停車位使用權利讓與張有法，卻於系爭協議中又將其中之4下、6下、10下、11上、13上、14下、15上、16下、18下、20下、24下、25上、26下、28下、30下、36下、38下、40下、42下、45上、75上、76下，計22個車位約定為原告擁有使用權，則系爭協議與前揭抵債協議之內容既有出入，系爭協議之內容是否與實際停車位之使用權利歸屬相符，亦非無疑，原告自無從依系爭協議主張權利。
㈤本件原告未能舉證證明其為系爭停車位之所有人或約定專用
使用權利人，其並自承被告3人自90年間起占用編號51、61之系爭停車位，難認原告就系爭停車位有事實上管領力，為系爭停車位之占有人，原告自無從依民法第962條規定請求，又原告既自承與被告間係就房、地為買賣關係，本案自亦與民法第513條規定無涉。則原告依民法第513條、第767條、第962條之規定，請求被告林香真、蘇佑南、蘇怡誠共同將占用編號51、61之2台機械式車台停車位權利返還予原告，均無理由。其另主張被告3人占用系爭停車位，係損害原告之權利，應返還占用權益即相當於租金之不當得利，亦屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與勝負之判斷不生影響，自無庸予以調查或逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段。
中 華 民 國 102 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 25 日
書記官