臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2852號原 告即反訴被告 彭金才訴訟代理人 許智捷律師複代理人 陳廷献律師被 告即反訴原告 陳錦森訴訟代理人 魏其村律師上列當事人間請求塗銷所有權事件，本院於民國102年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號、同段四一二地號土地（應有部分各千分之三十一）及其上同段六四九建號（應有部分全部）、同段六五○建號（應有部分二十分之一）即門牌號碼臺中市○○區○○○街二十七之三號房屋騰空交付反訴原告。
反訴被告應自民國一○一年八月一日起至騰空交付本判決第三項所示房地之日止，按日給付反訴原告新臺幣肆佰元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。
民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告主張兩造就坐落臺中市○○段○○○○號、412地號（應有部分各1000分之31）之土地，暨其上同段649 建號（應有部分全部）、659建號（共同使用部分，應有部分20分之1）即門牌號碼臺中市○○區○○○街27之3號建物（下稱系爭不動產）所簽立買賣契約（下稱系爭契約）有無效、得撤銷之情形，故被告於民國101年5月16日就系爭不動產所為之所有權移轉登記，應予塗銷。被告則稱系爭契約係有效成立，且原告應依約交付房屋，卻遲未履行，故反訴請求原告交付系爭不動產及給付遲延違約金等語。是本件反訴之標的與本訴之標的均與系爭契約有關，而有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，亦可行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
(一)原告主張：
1.原告自94年間即因有情緒不穩、緊張、失眠、焦慮及鬱悶等症狀，經國軍臺中總醫院中清院區診斷罹有重鬱症，且服藥後有注意力無法集中等情。原告於100 年12月間復經行政院衛生署依精神衛生法第3條第4款規定，審查認定其為嚴重病人，須強制住院。
2.原告於101 年4月9日與永慶不動產加盟店建禾不動產經紀業有限公司（下稱建禾公司）簽定銷售同意書，委託建禾公司以新臺幣（下同）240 萬元，居間銷售系爭不動產。詎建禾公司員工張又仁及被告，趁原告於101年4月28日因長期服用精神藥物、酗酒而精神錯亂、意識不清之際，與原告簽訂系爭契約，並記載買賣總價金為175 萬元。同年5月8日建禾公司要求原告於同年月10日清空系爭不動產，原告因無力支付清空及拆除費用，建禾公司先行交付9 萬多元予原告。之後代書陳麗君於同年5 月14日申請移轉系爭不動產，並於同年月16日完成移轉登記，原告始驚覺所簽訂之買賣價金並非240萬元，而係175萬元，遂阻止被告代償系爭不動產之抵押債權。同年7 月13日，被告及另三名年籍不詳之人脅迫原告至中國信託銀行辦理塗銷貸款事宜，復於同年7 月16日，被告、建禾公司、代書陳麗君在未經原告授權，亦未會同原告情形下，擅自簽署價金履約專戶明細暨點交證明書，並偽造或盜用原告印章用印於上，及自履約保證專戶提領不詳金額。
又於同年8 月間，被告為達原告搬遷之目的，多次言語恐嚇，並自行匯入10萬元至原告帳戶，原告欲退還，被告表示不願收受，並對外聲稱原告已收受搬遷費卻仍不願搬遷。
3.原告雖未經法院監護或輔助宣告，然如前所述，被告既趁原告精神錯亂、無法正確識別法律行為之際，與原告簽訂買賣總價金僅175 萬元之系爭契約，依民法第75條規定，系爭契約係原告於精神錯亂中所為之法律行為，自屬無效。故被告依同法第113 條規定，負回復原狀之義務，而應塗銷系爭不動產之所有權移轉登記。
4.縱鈞院尚難認定原告在行為當時有精神錯亂之情形，則依原告與建禾公司之銷售同意書內容所載，原告主觀上出售系爭不動產之最低價額係240萬元，客觀上卻簽署175萬元，足證原告意思表示內容有錯誤，而被告、建禾公司明知並利用原告錯誤，依最高法院89年度台上字第2293號裁判意旨，原告自得將其錯誤及被詐欺所為之意思表示撤銷，並以起訴狀向被告為撤銷系爭契約之意思表示，被告自應負回復原狀之義務，爰依民法第113條、第114條、第184 條規定，請求擇一為有利於原告之判決。
5.並聲明：
(1)被告於101年5月16日就系爭不動產所有權移轉登記，應予塗銷。
(2)訴訟費用由被告負擔。
(3)原告願供擔保，請求准予假執行。
(二)被告則以：
1.被告因擬購屋自住，於101年4月下旬某日，由建禾公司經理王淑靜接洽及引導看系爭不動產，至現場後，發現系爭不動產位於5層公寓之第3層、室內面積約21坪、完工迄今近30年，屋內不僅因垃圾雜物堆置而發出異味，所有鋁門窗更完全遭拆卸不知去向（僅剩窗框），屋況並非甚佳，故在王淑靜詢問是否願意出價時，被告考量系爭不動產之現況、屋齡及日後需大幅修繕裝潢等情事，遂表示擬以170 萬元承買，並至建禾公司簽訂要約書，交付10萬元支票予建禾公司作為斡旋金。經2、3日後，王淑靜回覆稱「屋主說價格有差距」，希望被告能提高出價，被告在第二次看屋後，表示僅能再加
5 萬元，即總價175 萬元，再經2、3日後，王淑靜來電表示原告願以175 萬元成交，並約被告於101年4月28日上午至建禾公司2樓辦理簽約事宜，而在簽訂系爭契約時，現場除兩造外，尚有建禾公司店長陳世林、經理王淑靜及承辦代書陳麗君，承辦代書陳麗君在當場除製作相關契約文件，宣讀契約要點（指契約上手寫部分）外，更交付兩造閱覽後簽名或用印。又系爭不動產買賣價金175 萬元中之簽約款30萬元部分，被告於簽約當時即交付現金10萬元及即期支票20萬元予承辦代書簽收，而完稅款145 萬元部分亦依約給付，並均存入兆豐國際商業銀行思源分行原告之履保專戶。
2.因被告買賣價金給付義務已於101年5月10日全數履行完畢，遂請建禾公司王淑靜協商原告可否在所有權移轉登記完畢前，先行交屋以利修繕裝潢，惟原告表示伊沒錢可搬遷，是兩造同意原告於101年5月10日由履保專戶動用5萬2,000元，僱請其友人將屋內雜物清除，然於101年5月16日系爭不動產完成移轉所有權登記予被告後，被告詢問原告何時可將屋內騰空交付，被告在翌日即避不見面，更由王淑靜轉達「房屋不賣了」之意，嗣經建禾公司居中協調，原告得知原向中國信託商業銀行之抵押貸款餘款，不予清償塗銷，將衍生遲延利息及另先預支2萬元後，同意會同被告於101年7 月13日，至上開銀行辦理清償貸款手續，在此期間，並無原告所稱係遭不明人士脅迫情事。兩造復約定於同年月16日，至建禾公司辦理交屋及結算餘額，當天兩造及承辦代書、建禾公司店長陳世林、經理王淑靜均在場，並結算款項，約定翌日交屋，惟原告竟又出爾反爾，拒不遷讓，被告遂於101年7月18日赴臺灣臺中地方法院檢察署按鈴申告原告涉嫌詐欺罪，再至臺中市政府向消保官投訴仲介公司及承辦代書處理系爭買賣交易過程是否不當而損及被告權益。嗣建禾公司店長陳世林即再次約被告於101年8月10日至其公司辦理交屋，協調同意先再支付原告10萬元尾款，並撤回詐欺告訴，原告則交付系爭不動產鑰匙1把，承諾3天內清空屋內物品，惟被告於101年8月13日撤回詐欺告訴後，原告竟又毀諾，阻止被告進入系爭不動產。
3.原告固提出診斷證明書、身心障礙手冊等，表示患有重度憂鬱症、服藥後有意識不清等情事，然依最高法院58年台上字第3653號判例意旨，此仍尚難認原告於簽定系爭契約時，處於無意識或精神錯亂狀態中。又依國軍台中總醫院中清院區診斷證明書記載原告症狀係「情緒不穩、緊張、情緒低落…」等，並無陷入無意識或精神錯亂之相類病癥，以及102 年1月7日（民診）字第1010000845 號函復說明：「(1)彭員個案到診時意識能力清楚，診斷為重鬱症。…(3) 早晚服用之情緒穩定劑不影響其意識、認知能力，但睡前藥物服用後5至6小時內，因藥物鎮定作用，會影響其意識、認知能力。
」等語，可知原告日常時間服藥並不會使其陷入無意識或精神錯亂之狀態。況原告並未經監護宣告或輔助宣告，自難徒憑其曾受精神疾病治療，即謂其簽訂系爭契約時係陷於無意識或精神錯亂，而致系爭契約無效。
4.系爭不動產興建完成迄今已近30年，原告居住期間，屋內堆置垃圾雜物，異味薰鼻，復將鋁門窗拔除，是被告考量日後修繕裝潢費用，以175 萬元購買約20餘坪之系爭不動產，誠無不符一般房屋交易情形之處。又實際成交價格，每大幅低於最初委託仲介業者之售價，誠屬一般不動產交易之常態。
因此，原告主張其委託仲介出售系爭不動產之價格為240 萬元，主觀上於簽約時亦認以240 萬元成交云云，顯然悖離常情，不足採信。
5.依證人張又仁於本院審理之證述內容，且原告於101年4月24日親自簽名之委託事項變更契約書，其內容載明「壹、委託價額、買賣變更為新臺幣底價壹佰柒拾伍萬含4%服務費及增值稅」乙節，足見系爭不動產買賣價金175 萬元，係經張又仁、王淑靜居間斡旋後，兩造所同意之金額，故原告主張被告以詐欺方法，致其陷於錯誤而同意以上開價金出賣系爭不動產云云，顯屬無稽。
6.並聲明：
(1)原告之訴駁回。
(2)訴訟費用由原告負擔。
(3)如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
二、反訴部分：
(一)反訴原告主張：
1.反訴被告於101年4月28日簽訂系爭契約時，非處於無意識或精神錯亂狀態，亦未受詐欺或錯誤而同意出售系爭不動產，已如前述，系爭契約已成立生效且不得撤銷。
2.反訴被告應將系爭不動產交付反訴原告，並自101 年8月1日起至交付系爭不動產之日止，按日給付反訴原告875 元之違約金：
(1)依系爭契約第11條第1項、價金履約保證申請書第2條第1項等約定，反訴原告將全部買賣價金存入履約保證專戶後，反訴被告即有依約將房屋騰空交付與反訴原告之義務。詎101年5月30日交屋日屆至後，反訴被告竟藉詞拖延，拒不履行騰空交付房屋義務，幾經協調溝通，反訴被告固再次承諾於101年7月17日辦理交屋手續，惟又再次爽約，反訴原告因而於101年7月20日以臺中東興路郵局1327號存證信函催告反訴被告於文到3 日內出面辦理交屋手續，該存證信函雖分別向反訴被告之住居所「臺中市○○區○○○街27之3號」、「臺中市○○區○○○街○○號7樓之3 」為送達，均因無人回應而遭退件，惟依系爭不動產買賣契約書第13條第5 項約定「以本約所載之聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日」，該存證信函仍生催告效力，反訴被告即應負違約之責。
(2)依系爭契約第12條第3項前段、第4項違約金之約定，旨在強制反訴被告履行契約義務，倘反訴被告不履行交屋義務時，反訴原告除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是該違約金具有懲罰之性質。而如前所述，反訴被告經反訴原告合法催告後，仍不履行交屋義務，反訴原告自得依前開契約約定，請求反訴被告自
10 1年8月1日起至交付系爭不動產為止，按日給付以系爭不動產買賣總價金千分之0.5計算之違約金，亦即每日875元（計算式：175萬元×0.5/1000＝875元）。
3.另系爭契約之違約金計算方式，係依代書所提供制式契約書，符合一般不動產交易之習慣，並為兩造所同意，且不違公平原則，此觀系爭不動產買賣契約書第12條第2 項亦課予反訴原告相同之違約責任即明。從而，反訴被告並未舉證上開違約金約定在客觀上有何過高或違反公平原則情事，徒以違約金計算之方式高於銀行放款利息、超出土地法租金限制或猜測反訴原告無使用計畫等情，請求酌減違約金，不僅不符最高法院92年度台上字第2747號判例意旨，亦有違懲罰性違約金定之目的，自難認有理由。
4.並聲明：
(1)反訴被告應將系爭不動產騰空交付與反訴原告，及自101年8月1日起至騰空交付日止，按日給付反訴原告875 元之違約金。
(2)反訴費由反訴被告負擔。
(二)反訴被告則以：
1.系爭契約不論係屬無效或經撤銷，該契約既不生效力，已如前述。從而，反訴原告基此訴請交付系爭不動產，即屬無據。
2.依系爭契約所載，反訴被告所留通訊地址係「臺中市○○區○○里○○鄰○○○街27之3號」，惟依反訴原告主張101 年7月20日以臺中東興路郵局第1327號存證信函通知之信封所示，該退回之信封寄送地址為「臺中市○○區○○○街○○ 號7樓之1 」，又反訴原告嗣後提出之信封及回執所示雖為上開通訊地址，但寄送日期係為101年6月12日，足見並非前開101年7月20日催告通知之信封及回執，故反訴原告前開信函並未依系爭契約第13條第5 項之約定合法送達，從而，反訴原告主張已經合法催告通知，容有誤解。
3.依系爭契約第12條第3 項約定之違約金，定性上應為預定損害額違約金。反訴原告對於系爭不動產，並無預定使用計畫，相較於目前實務上之低利放款約年息百分之2 ，前開違約金以每日875元計算，相當於年息百分之18.25，顯屬過鉅。
縱認反訴原告有減少於相當租金之損失，依土地法第97條第
1 項之規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，故請求依民法第252 條規定，酌減違約金之金額。
4.並聲明：
(1)反訴原告之訴駁回。
(2)反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
三、本件經法院試行整理並簡化本、反訴之爭點，結果如下（見本院卷第122頁及其背面）：
(一)兩造不爭執事項（並採為本判決之基礎）：
1.原告即反訴被告於101 年4月9日與建禾公司簽定銷售同意書，委託建禾公司以240萬元，居間銷售系爭不動產。
2.兩造經建禾公司居間，於101年4月28日簽訂不動產買賣契約書及價金履約保證申請書，書面記載原告即反訴被告以175萬元將系爭房地售予被告即反訴原告，並同意買賣價金全數存入履約保證專戶，由合泰建築經理股份有限公司辦理履約保證事宜。
3.被告即反訴原告於101年4月28日交付現金10萬元及簽發同日為發票日、票號0000000號、面額20萬元之支票1紙予代書陳麗君，於同年5月10日支付145萬元，均存入設於兆豐商業銀行思源分行第00000000000 號原告即反訴被告之履保專戶，合計被告即反訴原告已交付175萬元。
4.因系爭不動產交屋履約事宜，自履保專戶內先行支付原告即反訴被告部分款項，分別為101年5月10日5萬2千元；101 年5月15日2萬元；101年8月10日10萬元。
5.101年7月13日上開履保專戶代償原告即反訴被告於中國信託商業銀行之抵押債務149,186元。
6.系爭不動產於101年5月16日移轉登記予被告即反訴原告。
7.被告即反訴原告於101年7月20日以台中東興路郵局第1327號存證信函催告原告即反訴被告交付系爭不動產。
8.原告即反訴被告曾至國軍台中總醫院中清分院就診，經診斷患有重鬱症。
(二)爭執事項：
1.原告即反訴被告於101年4月28日簽訂系爭契約時，是否處於無意識或精神錯亂之狀態？亦即系爭契約是否成立生效？
2.原告即反訴被告是否因受詐欺或錯誤而同意以175 萬元出售系爭不動產，而得主張撤銷買賣之意思表示？
3.原告於本訴主張被告於101年5月16日就系爭不動產之所有權移轉登記應予塗銷，有無理由？
4.反訴原告於反訴主張反訴被告將系爭不動產騰空交付反訴原告，並依約給付反訴原告違約金，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)本訴部分：
1.原告主張其罹患重鬱症，被告利用原告長期服用精神藥物、酗酒、意識不清之際與其於101年4月28日簽訂系爭契約，但其於101 年4月9日委託建禾公司銷售系爭不動產所簽定銷售同意書，係載明同意銷售金額為240 萬元，故原告顯係受詐欺或意思表示錯誤而簽訂買賣金額為175 萬元之系爭契約，故依民法第75條、第88條、第92條規定，系爭契約有無效及得撤銷等情，然均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件首應審究者厥為：原告簽訂系爭契約時是否係在無意識或精神錯亂、受詐欺或意思表示錯誤之狀態下為之。經查：
(1)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同，民法第75條亦有明文。則行為人如主張民法第75條後段規定之效果，其自須舉證證明其於行為當時係在無意識或精神錯亂之情形，始可主張其所為之法律行為係無效（參照最高法院58年台上字第3653號判例意旨）。又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。再按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1 項定有明文。又按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例可資參照）。
依前開法條及最高法院判例意旨，本件原告應就其主張系爭契約有無效、得撤銷之上開情形，負舉證之責任，合先敘明。
(2)本件原告主張其經診斷患有重鬱症，且於100 年12月間經行政院衛生署依精神衛生法第3條第4款規定審查認定其為嚴重病人須強制住院等情，固提出國軍臺中總醫院中清院區診斷證明書、行政院衛生署審查決定通知書、原告中華民國身心障礙手冊、全民健康保險證明卡等影本為證，然此僅得證明原告確實罹患有重鬱症等精神病症，惟尚不足藉此認定原告簽訂系爭契約當時全然「喪失」正常之意思能力，而屬無意識或精神錯亂情形。又本院依原告聲請函詢國軍臺中總醫院中清院區關於原告於101年4月27日至院就診時之精神狀況、診斷結果、其服用藥物每日次數、時間及服用藥物後之意識能力、認知能力等情，經該院函覆以：原告到診時意識清楚、診斷為重鬱症。原告除了情緒穩定劑早晚服用一顆外，其餘藥物均為睡前服用。早晚服用之情緒穩定劑不影響其意識、認知能力，但睡前藥物服用後5至6小時內，因藥物鎮定作用，會影響其意識、認知能力等語，有國軍臺中總醫院民眾診療服務處中清分院102年1月7日（民診）字第1010000845號函1份在卷可佐（見本院卷第60頁），益徵原告並無喪失正常之意思能力，而屬無意識或精神錯亂情形。
(3)證人張又仁於本院準備程序時證稱：「（問：是否有受原告出售本件系爭不動產？）我有幫原告賣房子。」、「（問：於101年4月28日簽訂系爭契約是否在場？）簽訂買賣契約時我在場，但是日期我忘記。這份契約書是代書簽立處理的，簽的時候我在場，但是我不確定內容是否為原證
5 。」、「（問：簽訂契約時大約何時？大概是早上約10點。」、「（問：當時還有何人在場？）被告、原告、陳代書、店長陳世林、店員王淑靜、還有我。」、「（問：當天原告如何到你們公司簽約？）我不知道原告如何來的，但是原告是自己一個人來的。」、「（問：兩造是被安排在同一個房間或是分開？從頭到尾都是被安排在同一個房間沒有分開。」、「（問：簽約時有無和原告交談過？）有。」、「（問：簽約時原告的神色、語氣、邏輯、有無喝酒、行走狀況如何？）神色正常，語氣正常，邏輯也正常，我是沒有聞到酒味但不知有無喝酒，行走狀況正常。」、「（問：簽約時是否還有跟原告提過本件買賣價金的事情？）在簽約的過程中，代書一定會先跟原告講本件買賣價金是多少，才會簽約，至於我有沒有跟他提我忘記了。」、「（問：簽約當時除了契約打字外，是否有其他特別約定？）我有聽到原告要幫被告處理漏水的狀況。」、「（問：代書在簽約時有無逐條宣讀？）有，這是代書的作業程序。」、「（問：有無給兩造閱覽？）有。」等語（見本院卷第115頁至第116頁反面）；證人王淑靜於本院準備程序時證稱：「（問：兩造簽約時，是否有在場？）有。」、「（問：簽約現場有誰在場？）代書、原告、被告、我、張又仁、店長陳世林。」、「（問：簽約的過程中，原告的精神狀況如何？）我看起來沒有任何異狀，而且原告跟被告聊的很開心，讓我覺得他們雙方之間買賣很愉快。」、「（問：兩造簽訂買賣契約當時，那天原告如何到現場？）我不知道。」、「（問：原告到場後，一開始是否有安排不同房間還是在同一房間？）是在同一個簽約室。」、「（問：當天有在針對價錢特別談？）沒有。」、「（問：簽約過程中有再提到價錢？）有，代書有提到買賣價金175萬元，合約上也有寫。」、「（問：簽約內容代書是否有逐條宣讀？）重點都有講到，我沒有對是不是每個字都有講到。」、「（問：有無交給兩造閱覽？）代書會唸，他們兩個也有看。」等語（見本院卷第116頁反面至第118頁反面）；證人陳世林於本院準備程序時則證稱：「（問：本件雙方買賣系爭房屋簽約過程是否在場？）我有在場。」、「（問：請描述兩造簽約過程？）簽約過程沒有問題，我只記得談到漏水的問題，當初談到漏水如何處理。」、「（問：簽約時，原告精神狀況如何？）原告那天是早上來，原告來的時候都有梳洗過，精神狀況沒有意識不清楚的問題，當場代書也都有唸過契約並解釋給原告聽。」、「（問：簽約時原告如何來到現場？）原告自己來公司的，我只有看到他用走的進來。」、「（問：原告當時走路狀況如何？有無喝酒？）就滿正常的，沒有聞到酒味。」、「（問：兩造簽約時是在同一房間或是分開？）我記得在同一間，當時一樓在施工。」、「（問：簽約過程有無談到做議價？）沒有，直接簽約，我上去時已經在簽約了。」等語（見本院卷第119頁至第120頁）；證人陳麗書於本院準備程序時證稱：「（問：本件系爭房屋辦理簽約過戶是否你辦理？）是。」、「（問：簽約當天原告的精神狀況是否正常？）看起來正常。」、「（問：系爭契約書是否你製作的？）是。」、「（問：賣方簽名欄『彭金才』，是否有看到彭金才親自簽名？）有。」、「（問：系爭契約書完成後，是否有逐條或是重點解釋給買賣雙方知悉，並且交由雙方閱覽？）有。裝訂完後我有逐條念給兩造聽。」、「（問：簽約時兩造與證人到的時間先後？）簽約時被告先到，之後我到，原告再來。」、「（問：原告、被告到的時候是被安排同一房間或是分開？）我看到的時候就是一起。」、「（問：雙方是否有再談到價錢是否降價的事情？）沒有。」、「（問：如何知道價錢多少？）我們通常會先問仲介總價多少。」、「（問：簽約時有無特別再告訴原告價金多少？）有，因為價錢是重點，簽合約以後有唸給兩造，兩造也有過目。」等語（見本院卷第120頁至第121頁）。依證人張又仁、王淑靜、陳世林、陳麗君上開證述內容，足見原告當時對答如流、意識清晰、並無酒醉或精神錯亂之情形，復能自主表達系爭不動產漏水之責任負擔，並親自簽名於系爭契約上，且查，前開證人均係兩造簽約時在場之人，並就兩造簽約當時之時間、地點、在場人士、簽約過程、及原告當時精神狀況等情形之證詞，所證均互核大致相同，堪信為真實。
(4)況查，原告於101年4月28日簽訂系爭契約及價金履約保證申請書後，因系爭不動產交屋履約事宜，已自該履保專戶內，先後於101年5月10日、101年5月15日、101年8月10日受領5萬2千元、2萬元、10萬元，於101年7 月13日上開履保專戶復代償原告於中國信託商業銀行之抵押債務149,18
6 元，原告並於101年5月16日將系爭不動產所有權移轉登記予被告等情，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項4、5、6），衡情，原告於101年4月28日，若係因酗酒、服用精神藥物，而在精神錯亂、意識不清情形下，簽立系爭契約，豈可能於簽約後，於上開期日還繼續為履約之行為？又被告為成年人，且未經法院為輔助宣告或監護宣告，則為完全行為能力人，且證人即系爭契約代書陳麗君亦是依照兩造間所表明之內容記載於系爭契約，並於系爭契約寫好後，逐一將系爭契約條款唸給兩造聽，均經上開證人證述在卷，足認原告對於系爭不動產買賣確有清楚認識，並無任何無意識或精神錯亂之情形，故原告與被告簽訂系爭契約時，並非處於精神錯亂中，其斯時所為之意思表示當屬有效，洵堪認定。
(5)原告復主張其於101 年4 月9 日委託建禾公司銷售系爭不動產所簽定銷售同意書，載明同意銷售金額為240 萬元，故其於101年4月28日簽訂買賣金額為175 萬元，顯係錯誤之意思表示云云。但查，證人張又仁於本院準備程序時證稱：「（問：簽約之前有無跟原告議價？）簽約之前已經跟原告談好了，我們的作業程序在簽約之前都會簽契約變更同意書，這個在刑事那邊已經提出來過。」、「（問：契約變更同意書是寫什麼？）就是價錢變更多少。」、「（問：變更多少？）我現在忘記了，依契約書為準。」、「（問：契約變更同意書簽訂的時間地點？）地點在原告的住處，時間我忘記了。」、「（問：當時有誰在場？）就是我跟原告。」、「（問：你剛所提契約變更書是否為臺灣臺中地方法院檢察署101年度偵字第22384號偵查卷附之委託事項變更契約書？）是。」、「（問：上開契約書手寫的部分是誰寫的？）是我寫的，但是簽名是原告簽的，而且原告那邊也有壹份委託事項變更契約書。」等語（見本院卷第116頁至第117頁），業經本院調取上開偵查卷宗查核屬實，並有委託事項變更契約書影本1 份在卷可證（見本院卷第157頁），是原告於101年4月9日與建禾公司簽立銷售合約書後，復於101年4月24日與仲介即證人張又仁簽訂委託事項變更契約書，亦臻明確。而該契約書之內容既載明「經雙方同意變更部分條款如下：壹、委託價額：買賣變更為175 萬元含4%服務費及增值稅。變更委託期間自101年4月24日起至102年1月23日止。」等語，足見原告於委託建禾公司銷售系爭不動產期間，已表明要將原委託價額240萬元，變更為175萬元等情，則兩造於101年4月28日簽訂之系爭契約，兩造就系爭不動產買賣價金既以17
5 萬元達成意思表示合致，即並未低於原告於簽約前所變更之委託價額甚明。是原告主張系爭契約約定之買賣價金175萬元，與先前銷售合約書約定之240萬元未合，故其訂約時之意思表示有錯誤等情，委無可採。此外，原告歷次答辯及書狀內容均未提及原告詐欺被告之事實經過為何？且原告又未能提出任何證據證明被告有何積極或消極之詐騙行為，致其陷於錯誤而簽訂系爭契約，自不能依民法第88條第1項、第92條第1項前段規定，撤銷其意思表示。
(6)至原告雖另聲請本院傳訊證人即鎖匠「阿奇」到庭作證，以證明其於101 年4 月28日簽立系爭契約後，因未帶鑰匙曾找鎖匠，該證人可證明原告當時精神狀態等情，惟查，證人阿奇並非兩造簽立系爭契約當時在場之人，亦無從證明原告於簽約時是否有無意識或精神錯亂之情形，故本院認該名證人縱使到庭，其證詞亦無礙於本院前揭審認，原告前揭證據調查之聲請，已屬不必要之證據調查，併此敘明。
2.綜上所述，堪認原告主張其罹患重鬱症，因長期服用精神藥物、酗酒而致在意識不清、精神錯亂情形下簽訂系爭契約，以及遭被告詐欺或意思表示錯誤而簽訂買賣金額為175 萬元之系爭契約云云，均係悔約卸責之詞，並不可採，本件兩造間所簽訂之系爭契約自仍有效存在。故被告本於已成立生效之系爭契約，取得系爭不動產之所有權移轉登記，該物權轉讓之行為亦為有效。從而，原告提起本件訴訟，請求被告塗銷就系爭不動產所為之所有權移轉登記後，回復為原告所有，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失其附麗，亦應併予駁回。
(二)反訴部分：
1.反訴原告請求反訴被告應將系爭不動產騰空交付反訴原告乙節，為有理由：
承前所述，反訴原告主張兩造間就系爭不動產之買賣契約已經成立，應屬可採，而反訴被告復未舉證證明系爭契約有何契約無效或得撤銷之事由存在，系爭契約自屬有效成立。又反訴原告已於101年4月28日簽訂系爭契約時，即當場交付現金10萬元，並簽發同日為發票日、票號0000000 號、面額20萬元支票1紙予代書陳麗君，復於同年5月10日支付剩餘之14
5 萬元買賣價金，並存入兩造約定設於兆豐商業銀行思源分行第00000000000 號即反訴被告之履保專戶等情，亦為兩造所不爭執，是反訴原告依系爭契約支付買賣價金175 萬元之義務業已履行完畢，則依系爭契約第11條第1 項約定，反訴被告即應將系爭不動產騰空交付反訴原告。故而，反訴原告請求反訴被告應將系爭不動產騰空交付反訴原告，為有理由，應予准許。
2.反訴原告請求反訴被告自101 年8月1日起至騰空交付系爭不動產之日止，按日給付反訴原告400 元之違約金乙節，為有理由，逾此部分之請求，即無理由：
(1)依系爭契約第13條第5 項約定：「甲乙雙方互相間所為之洽商，徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應依本約所載之聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日」，本件反訴被告固不爭執兩造於系爭契約所約定反訴被告之通訊地址為「臺中市○○區○○里○○鄰○○○街27之3 號」，惟辯稱：反訴原告所提出寄送上開地址之存證信函寄送日期為101年6月12日，非其主張101年7月20日催告通知之存證信函，顯見反訴原告未合法催告通知云云。惟查，反訴原告於102年6月21日言詞辯論期日，當庭提出催告反訴被告之臺中東興路存證號碼001327號之存證信函1 份（並當庭拆封），經本院當庭檢視該信封及內容，確與反訴原告提出之卷附影本相符，且觀諸該存證信函郵遞日為101年7月20日，送達地址為反訴原告前揭通訊地址即「臺中市○○區○○里○○鄰○○○街27之3 號」，於同年月101年7月21日、101年7月24日經投遞上開通訊地址無人回應後遭退回，此有該存證信函信封及內容各1 份附卷可證（見本院卷第163頁至第165頁）。是反訴被告所稱該寄送日期為101年6月12日等情，容有誤會。本件反訴原告之送達既合於系爭契約第13條第
5 項約定，則其於郵遞上開存證信函時即101年7月20日，依約即視為送達反訴被告生效之日。從而，反訴原告主張
101 年8月1日起視為合法催告反訴被告之日，洵屬有據。
(2)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1 項、第2項定有明文。足徵違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。本件依兩造所訂系爭契約第12條第3 項前段約定：「乙方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即反訴原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至乙方（即反訴被告）完全給付時為止」，觀之內容僅約定反訴被告不按契約內容履行義務而有給付遲延之情形時，應按日賠償反訴原告按買賣總價款千分之0.5 計算之違約金，並未特別約明該條所定違約金係懲罰性質之違約金，且參酌系爭契約其他約定，亦無從認該約定係屬懲罰性質，則此項約定之違約金，性質應認係債務不履行所生損害賠償總額預定性之違約金，故於當事人之一造發生違約情事時，他造無需證明實際損害額之多寡，即可依據違約條款，請求預定金額之賠償。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文規定；又違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。最高法院19年上字第1554號、49年台上字第807 號判例均可參照。本件反訴原告依系爭契約約定將本件買賣價金交付代書及約定之履約帳戶，兩造約定自該帳戶先行支付反訴被告部分款項合計僅為17萬2千元（見兩造不爭執事項4.），故反訴原告不致肇生過大損失；本院復審酌反訴被告確有罹患重鬱症而屬中華民國身心障礙人士，此有其中華民國身心障礙手冊影本表附卷可稽，因其給付遲延，致反訴原告無法使用系爭不動產之不利益，並參目前經濟成長狀況、房市交易、出租等情，認本件違約金以系爭不動產買賣總價額175萬元之千分之0.5算得每日違約金為875元，核屬過高，應酌減每日違約金為400元，始為適當。是反訴原告依系爭契約第12條第3 款前段約定，請求反訴被告自101 年8月1日起至騰空交付系爭不動產之日止，按日給付反訴原告400 元之違約金，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件反訴原告雖未全部勝訴，惟其遭駁回部分係因法院審酌違約金應予酌減，依民事訴訟法第79條規定，本院認仍應由反訴被告負擔反訴全部之訴訟費用，方為妥適，末此敘明。
七、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 莊嘉蕙法 官 潘曉玫上正本係依照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
書記官 林育蘋