臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2892號原 告 趙勇維
趙婉君共 同訴訟代理人 林春榮律師複 代理人 楊大德律師被 告 葉美雪訴訟代理人 張繼準律師複 代理 人 高馨航律師上列當事人間因債務不履行請求損害賠償事件，本院於民國102年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬玖仟叁佰元，及自民國101年11月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬玖仟叁佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告部分
一、原告起訴主張：
㈠、原告之母趙許堆於民國99年3月26日，與被告之代理人洪俊銀簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買受被告所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號建物（下稱系爭房地），約定買賣總價款新台幣（下同）18,800,000元。依系爭買賣契約第8條第6項第1款約定「本買賣建物（主建物及附屬建物不含公共設施）如有增建應隨本契約點交。若交屋前被查報通知拆除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑價依鑑價金額減少買賣價金。交屋後則由買方自行承擔風險。惟因賣方交屋前已收到通知卻未誠實告知買方，賣方仍須負賠償責任。」。被告在簽約時並出具之系爭不動產現況說明書，針對「本建物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」內容，雖勾選「是」，然針對「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」之說明，則勾選「否」。契約成立後，趙許堆以口頭約定之方式，將系爭契約上之權利與義務移轉給原告二人，由原告趙勇維貸款，趙婉君擔任保證人支付購買系爭房地之款項，並各取得系爭不動產1/2應有部分之所有權登記，此有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書、彰化第十信用社存摺存款取款憑條影本一份足證。故原告趙勇維、趙婉君確為系爭契約之繼受人，自得依系爭契約第12條第4項之規定對被告主張系爭契約所生之權利。
㈡、然被告曾於90年2月8日接獲臺中市政府都市發展局府授都廣字第2104號違章建築拆除通知單、94年5月3日府授都廣字第0000000000號違章建築拆除通知單，被告當時即已知悉系爭建物有違建且須拆除之事實。而違章建築拆除通知單本質上為行政機關之行政處分，未經行政機關拆除通知處分之違章建築，即無拆除之必要，故違章建築之種類可分為已收受拆除通知書與未收受拆除通知書之違章建築；未收受拆除通知書之違章建築，既無拆除之必要，違章建築仍具有使用收益之預期利益，此由系爭契約所附之不動產標的現況說明書將建物違建說明區分為「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」足證。故被告雖知悉系爭房地上有違章建築之存在並已受臺中市政府拆除之通知，然為達到順利出售之目的，竟仍出具登載不實之不動產標的現況說明書，被告顯然刻意隱瞞，因被告未誠實告知已收受拆除通知書，致原告對系爭不動產之違章部分無法預見其將是否被拆除，而同意買受系爭房地。被告隱瞞收受違建通知書之事實，顯已違反系爭契約第8條第6項第1款之約定，致因違章建築被拆除，使原告受到損害，二者間自具有因果關係，故原告主張系爭契約第8條第6項第1款、民法第277條第1項、第2項、第226條第2項之規定請求被告負損害賠償責任。
㈢、原告得請求被告賠償之項目及金額共1,249,300元：
１、系爭房地之違建拆除費用215,000元：系爭房地違章建築拆除之範圍依101年4月30日中市都廣字第0000000000號臺中市政府都市發展局違章建築拆除通知單為臺中市○○區○○里○○路○段○○○號陽台、屋頂第5層、天井5層、屋後，面積約150㎡，高度為1、5層約3、15公尺。
而原告拆除完畢後，並經臺中市政府都市發展局派員現場會勘確認，此有臺中市政府都市發展局101年7月13日中市都違字第0000000000號違章建築拆除結案通知單、拆除前後照片證明，故系爭房地之違章建築範圍包括陽台、屋頂第5層、天井5層、屋後，確已依主管機關核定、確認拆除完畢。又原告因拆除上開違建，計支付215,000元之拆除費用，此有估價單及收據各一份可稽，被告自應賠償原告該215,000元之拆除費用。
２、系爭房地之回復原狀費用共374,300元：
⑴、系爭房地之「天井5層」經被告違章加蓋後，作為包廂及起
居室使用，經違建拆除後，系爭房地原天井位置之樓板、牆面、樑柱均已受損，自需進行修復，否則無法遮風避雨。另原作為包廂及起居室使用而裝設之電視、視聽音響設備、電器開關等電路配線，亦因天井違建之拆除使管線發生斷路與毀損，原連接使用之空調設備、管線及線路，亦需重新修復、連接，故「土水泥作修復費用」150,000元、「水電修復費用」45,000元、「空調修復費用」34,500元，屬拆除違建後回復原狀之必要費用。
⑵、系爭房地違章建築「屋頂第5層」拆除後，原屬密閉空間之
系爭房地第4樓即成為無遮蔽物之頂樓，另系爭房地違章建築「屋後」拆除後，原屬密閉空間之1樓起居室亦成無遮蔽物之開放空間，需施作門窗以維出入安全、阻擋風雨，故「鋁門窗修復費用」28,100元，屬拆除違建後回復原狀之必要費用。
⑶、系爭房地違章建築「天井5層」拆除，除破壞系爭房地原有1
樓營業櫃臺室內裝潢，且該位置成為三公尺×三公尺正方，高約十二米之直通屋頂無遮蔽空間，為修復1樓大廳原有使用之室內裝潢及天井牆面平整，須進行室內裝潢、壁紙重貼修復施工，另為防止工作人員不慎由施作工程之天井樓層摔落，需搭建尼龍繩編織安全網及鷹架，以維施工安全。違建「天井5層」拆除完畢後，須於頂樓天井處裝設採光罩，以遮蔽風雨。因此「室內裝潢修復」34,000元、「壁紙修復」5,400元、「天井安全網」6,800元、「鷹架」26,000元、「採光罩」27,500元，屬拆除違建後回復原狀必要費用。
⑷、完成系爭房地違章建築「陽台」、「屋頂第5層」、「天井5
層」、「屋後」拆除工程後，需施作油漆工程以復原違建拆除後新砌外牆面、頂樓牆面、天井位置四面牆面之外觀正常使用，另因拆除及復原工程致現場環境髒亂不堪，故須施作清潔打掃工程，「油漆、油漆工資」合計9,000元、「打掃」8,000元，為回復原狀之必要費用。
３、系爭房地因違建拆除而減少之建物面積補償鄭金福300,000元：
原告與鄭金福就系爭房地於101年5月12日簽訂不動產買賣契約書後，於同年月26日因系爭房地有應拆除之違建存在，雙方協議：１、建物增建之部分須拆除，費用由賣方（即原告二人負擔，並回復到使用執照所載之面積為準（以臺中市政府通報拆除面積為準），且須恢復外觀正常，可供正常使用之狀態（合於使用執照之使用）。２、拆除之後才可辦理不動產之過戶……等。另就上開協議第一項增建部分因拆除所減少之面積部分，雙方合意由賣方以現金300,000元補償給買方，因此，原告需給付鄭金福300,000元補償費。
４、系爭房地因拆除違建致使用面積減少，補償鄭金福系爭房地自101年6月至103年5月止計二年間之租金差額共360,000元：
系爭房地原由原告二人出租與蘇春滿，租賃期間自99年6月6日起至101年6月5日止，因系爭房地之所有權於101年5月12日因買賣而移轉予鄭金福，則鄭金福因此取得系爭不動產之出租人地位，由蘇春滿支付租金予鄭金福。惟因系爭房地違建部分須拆除致建物使用面積減少，則自101年6月至103年6月止，每月租金由90,000元調降為75,000元，與原告和鄭金福協議系爭房地每月租金尚有15,000元之差額，故原告需補償鄭金福360,000元（計算式：15,000元×24個月＝360,000元）。
㈣、並聲明：１、被告應給付原告1,249,300元，並自起訴狀繕本送達翌日起（即101年11月14日）至清償日止，按年息5％計算之利息。２、訴訟費用由被告負擔。３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告答辯之陳述：
㈠、原告否認被告不知受託人洪俊銀自行在「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」一欄勾選「否」一事，且縱令屬實，洪俊銀既受被告委託出售系爭房地，並為被告系爭房地買賣契約之代理人，足證洪俊銀於填寫系爭房地「不動產標的現況說明書」當時，係以被告使用人或代理人身分而為之，被告自不得於事後又否認其效力。
㈡、被告提出系爭建物之臺中市工務局使用執照之上方以手寫方式註記「93.1.14中工建字第1266號函：…」僅係將系爭建物第一層至第四層之「各層用途」，由原來的「住房（H-2）」，變更為「視聽歌唱場所（B-1）」而已，各層樓之面積均未改變。依系爭建物之變更使用平面圖，被告係於92年12月間委託建築師辦理上述建物用途變更，而臺中市政府係於94年5月3日寄發府授都廣字第0000000000號違章建築拆除通知單與被告，足認被告僅是委託建築師辦理系爭建物第一層至第四層之用途變更而已，並未處理系爭建物之違建部分。
貳、被告部分：
一、被告否認趙許堆曾口頭告知其將系爭買賣契約之債權讓與給原告趙勇維及趙婉君。蓋趙許堆第一次簽斡旋金時，係與被告葉美雪之丈夫及仲介共同簽約，此次簽約並未提及將債權讓與給原告二人之事。事隔幾日後，趙許堆與被告及其丈夫，於群義地政士事務所，雙方簽立買賣契約書時，當時契約書之買方依舊是簽趙許堆本人，且趙許堆未向被告及其丈夫提及債權讓與給原告二人之事，事後，仲介亦無告知被告債權讓與之事，故無發生債權讓與之效果。
二、被告雖於94年曾接獲違章建築通知單，然被告當時已向該里里長取得相關同意文件，並委由建築師辦理相關使用執照之事宜，故臺中市工務局之專員乃在臺中市工務局使用執照上直接註記：「中工建字第1266號函：1.1F原用途店房（G-3）變更用途為視聽歌唱場所（B-1）面積44.3㎡。2.2F 原用途住房（H-2）變更用途為視聽歌唱場所（B-1）面積61 .94㎡。3.3F、4F原用途住房（H-2）變更用途為視聽歌唱場所（B-1）各層面積61.94㎡，其餘不變，以下空白」，因被告委由建築師辦理上開之使用執照事宜後，自94年起至99年簽訂買賣契約之前，被告皆未接獲違章建築通知單。且被告與訴外人洪俊銀間，訂有買賣仲介專任委任書，故皆由受託人洪俊銀處理買賣房屋之訂約事宜，對於「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」之說明勾選「否」之一事，受託人洪俊銀並未詢問被告，係受託人洪俊銀自行勾選，與被告無關。100年1月5日原告接獲違建限期改善通知單，然此限期改善（自行拆除）通知單係訂有自行改善之期限，故原告等應在期限內主動自行改善之，因原告等怠於處理系爭違建問題，始於101年4月30日接獲違建拆除通知單。可見系爭違建遭拆除之原因，係可歸責於房屋所有人（即原告二人）未自行改善之，此拆除結果即不能歸責於被告。且買方於訂立系爭契約時即已知悉違章建築之部分，足見買方有預見將來違建被拆除之可能，縱使事後違建被拆除，此亦與賣方是否勾選曾收到違建拆除通知書無涉，故無因果關係。
三、就違建拆除費用、回復原狀費用及就減少之建物面積，補償鄭金福300,000元部分：
原告趙勇維、趙婉君與訴外人鄭金福之不動產買賣契約書及價金履約保證書之內容，雙方協議特約事項：建物增建之部分須拆除，費用由賣方負擔，並回復到使用執照所載之面積為準。依照債之相對性原則，系爭買賣契約僅能拘束買賣之雙方，而無法拘束第三人，故針對原告等與訴外人鄭金福間，關於違建拆除之特約事項，僅存在於原告等與訴外人鄭金福間，即與被告無關，被告既非上開契約之當事人，依照債之相對性原則，無須負擔拆除系爭房地之違建拆除費用、回復原狀費用、及因拆除後所減少之建物面積，而補償鄭金福之300,000元。
四、因拆除違建補償訴外人鄭金福自101年6月至103年6月所損失之租金每月15,000元，共360,000元部分：
依照債之相對性原則，系爭租賃契約僅能拘束租賃之雙方，而無法拘束第三人，故原告等與訴外人蘇春滿間，關於租金之調降內容，即與被告無關，更無需負擔租金短收之費用。又訴外人鄭金福於101年9月8日及同年10月份簽立之收據，亦與被告無涉，故被告無給付所損失租金360,000元之義務。此外原告所提之房屋租賃契約書，上開契約書之附註載有：「買方（即趙許堆）與承租方（即蘇春滿）同意若將來因房屋增建之相關情事收獲政府之罰單，雙方均分，不得異議。」即出租人（即趙許堆）與承租方（即蘇春滿）就系爭違建部分已達成協議，約定就將來可能接獲違建罰款之事，由買方（即趙許堆）與承租方（即蘇春滿）雙分均分，雙方既已就違建部分達成共識，故訴外人鄭金福自101年6月至103年6月所損失之租金每月150,000元（合計360,000元）係可歸責於原告二人，復依照債之相對性原則，就訴外人鄭金福之租金損失部分，應依雙方買賣契約之特別約定事項，向原告二人主張此部分租金之損失，與被告無涉。
五、退萬步言，若認被告之行為違反契約而生債務不履行致使原告受有損失，然依據原告趙勇維、趙婉君與訴外人鄭金福之不動產買賣契約書，雙方約定之買賣價金為23,000,000元，與當初被告與訴外人趙許堆之買賣價金為18,800,000元，系爭房價即有4,200,000元之差價，故原告等出售系爭房屋即有4,200,000元之轉手利潤，實際上何以受有財產損害？既無損害，即不發生賠償問題。故原告主張依系爭房地買賣契約書第8條第6項第1款約定及民法第227條第1項、第2項、第226條第2項規定，請求被告負損害賠償責任，即屬無理由。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
叁、兩造爭執與不爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠、原告之母趙許堆於99年3月26日，與被告之代理人洪俊銀簽訂系爭買賣契約書，買受被告所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號建物，約定買賣總價款1880萬元。
㈡、系爭買賣契約書第8條第6項約定：「㈠本買賣建物（主建物及附屬建物不含公共設施）如有增建應隨本契約點交。若交屋前被查報通知拆除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑價依鑑價金額減少買賣價金。交屋後則由買方自行承擔風險。惟因賣方交屋前已收到通知卻未誠實告知買方，賣方仍須負賠償責任。本買賣標的現有增建之違章建築：陽台、平台、法定空地、天井。㈡買方同意公設或其他非約定專用之增建違章建築依簽約當時之現況承受之，如有查報（拆除）通知或被拆除，不影響本契約且不減少賣賣價金。㈢訂約後買方不得以本買賣標的物有上開違章建築，主張不履行契約或物有瑕疵而行使相關權利。」第12條第4項約定：「本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力」。
㈢、被告委由代理人洪俊銀在系爭房地之「不動產標的現況說明書」，其中關於「本建物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」一欄，勾選「是」，於「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」一欄，則勾選「否」。
㈣、被告曾接獲臺中市政府90年2月8日府授都廣字第2104號違章建築拆除時間通知單、94年5月3日府授都廣字第0000000000號違章建築拆除時間通知單、100年11月9日中市都違字第0000000000號建築拆除時間通知單。
㈤、臺中市政府於100年1月5日寄發府都違字第000000000000號之限期改善通知單予原告趙勇維、100年11月9日寄發中市都違字第0000000000號建築拆除時間通知單、101年4月30日寄發中市都廣字第0000000000號違章建築拆除時間通知單予原告二人。
㈥、原告另將系爭房地出售與訴外人鄭金福，並於101年5月12日訂立不動產買賣契約書。
㈦、原告與鄭金福於101年5月26日因系爭房地有應拆除之違建存在，雙方協議：1、建物增建之部分須拆除，費用由賣方（按：即原告二人）負擔，並回復到使用執照所載之面積為準（以台中市政府通報拆除面積為準），且須恢復外觀正常，可供正常使用之狀態（合於使用執照之使用）。2、拆除之後才可辦理不動產之過戶...等。另就上開協議第一項增建部分因拆除所減少之面積部分，雙方合意由賣方以現金30萬元補償給買方。
㈧、系爭房地原由原告二人出租與蘇春滿，租賃期間自99年6月6日起至101年6月5日止，因系爭房地違建部分須拆除致建物使用面積減少，自101年6月至103年6月止，每月租金由90,000元調降為75,000元，原告與鄭金福協議系爭房地每月租金之差額15,000元由原告補償鄭金福。
㈨、原告所提（附件1-14）之房屋租賃契約書，上開契約書之附註載有：「買方（即趙許堆）與承租方（即蘇春滿）同意若將來因房屋增建之相關情事收穫政府之罰單，雙方均分，不得異議（無論罰款之名義為甲方或乙方，均以一次為限）」
㈩、兩造就原告就系爭房地拆除相關違建，曾花費如民事起訴狀附表1編號1至12等項目之費用不爭執。
二、兩造爭執之事項：
㈠、原告之母趙許堆是否已將其就系爭買賣契約之權利義務讓與給原告二人？
㈡、被告就洪俊銀於系爭房地「不動產標的現況說明書」所為之記載，是否應負同一責任？
㈢、原告主張依系爭房地買賣契約書第8條第6項第1款約定及民法第227條第1項、第2項、第226條第2項規定，請求被告負損害賠償責任，是否有理由？如有理由，原告得請求被告給付之金額為何？
肆、本院之判斷：
一、原告之母趙許堆已將其就系爭買賣契約之權利義務讓與給原告二人：
㈠、按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，與通知有同一之效力。民法第297條定有名文。復按債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人固不生效力，惟法律設此規定之本旨，無非使債務人知有債權讓與之事實，受讓人對於債務人主張受讓事實行使債權時，既足使債務人知有債權讓與之事實，即應認為兼有通知之效力（最高法院22年上字第1162號判例意旨參照）。
㈡、經查，原告之母趙許堆與被告簽訂系爭買賣契約，後將系爭買賣契約之權利義務轉讓予原告一節，業經證人即原告之母趙許堆於本院審理時證述明確（本院卷第117頁背面），且訴外人趙許堆於簽訂系爭買賣契約後，係由原告2人登記為所有權人，亦為兩造所不爭，足認訴外人趙許堆確已於系爭買賣契約成立後，將系爭買賣契約之權利義務讓與給原告，而原告於起訴時以受讓人地位告知被告，依上開說明，其已對為債務人之被告為通知，是其債權讓與已對被告生效，自堪認定。
二、被告就代理人洪俊銀於系爭房地「不動產標的現況說明書」所為之記載，應負同一責任：
按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。經查，被告就系爭房地係委由代理人洪俊銀與訴外人趙許堆簽約，有不動產買賣契約書在卷可參（本院卷第8頁至第12頁）。而被告之代理人洪俊銀於不動產標的現況說明書上，在「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」欄中，勾選「否」，亦有不動產標的現況說明書在卷可佐（本院卷第17頁）。則依民法第103條第1項規定，代理人洪俊銀之行為直接對被告發生效力，應視同被告本人所勾選，被告辯稱此與被告無關，顯屬無據。
三、被告依系爭買賣契約書第8條第6項第1款約定應負損害賠償責：
㈠、依系爭買賣契約書第8條第6項約定：「㈠本買賣建物（主建物及附屬建物不含公共設施）如有增建應隨本契約點交。若交屋前被查報通知拆除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑價依鑑價金額減少買賣價金。交屋後則由買方自行承擔風險。惟因賣方交屋前已收到通知卻未誠實告知買方，賣方仍須負賠償責任。本買賣標的現有增建之違章建築：陽台、平台、法定空地、天井。㈡買方同意公設或其他非約定專用之增建違章建築依簽約當時之現況承受之，如有查報（拆除）通知或被拆除，不影響本契約且不減少賣賣價金。㈢訂約後買方不得以本買賣標的物有上開違章建築，主張不履行契約或物有瑕疵而行使相關權利。」（本院卷第9頁背面）。而被告於出賣系爭房地前，曾於90年2月8日、94年5月3日收受臺中市政府違章建築之拆除通知，惟其於出賣系爭房地時，在不動產標的現況說明書上勾選其未曾收受拆除通知，為兩造所不爭，且有臺中市政府都市發展局違章建築拆除時間通知單2紙及不動產標的現況說明書1紙在卷可佐（本院卷第27頁、第28頁、第17頁），是依系爭買賣契約第8條第6項第1款規定，被告交屋前已收到拆除通知卻未誠實告知買方，仍須負起賠償責任。雖被告辯稱訴外人趙許堆於買受系爭房地時，已知悉上開違建之存在，即可預期違建將來有被拆除之可能，該違建被拆除，與賣方是否勾選曾收到違建拆除通知無涉等語。然查，違章建築之種類可分為已收受拆除通知與未收受拆除通知者，未收受拆除通知之違章建築，於行政機關尚未立案，尚無拆除之必要，仍具有使用收益之預期利益，與已收受拆除通知者，將立即被拆除之情形有所不同，買受人因此所願給付之價金即有不同。況此部分是否已收受拆除通知，既經買賣雙方明定於契約內應行告知，足認是否已收受拆除通知，對系爭房地之使用收益預期上即屬重要，被告於出賣時卻隱瞞未告知，依前開契約第8條第6項第1款約定，自應負損害賠償責任，更徵明確。
㈡、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。茲就被告應負損害賠償責任之部分，分述如下：
１、拆除及回復原狀相關費用：原告拆除系爭房地之違建，所花費之拆除費用215,000元、土水泥作修復150,000元、水電修復45,000元、空調修復34,500元、鋁門窗修復28,100元、室內裝潢修復34,000元、壁紙修復5,400元、天井安全網6,800元、鷹架26,000元、採光罩27,500元、油漆4,000元、油漆工資5,000元、打掃8,000元，為被告所不爭，且經原告提出估價單、收據共27紙及照片21張為證（本院卷第37頁至第53頁、第101頁至第111頁），而此部分費用均為拆除系爭房地上開違建所必要之拆除及回復正常得使用之原狀所需費用，是原告請求被告給付部分費用共計589,300元（計算式：215,000+150,000+45,000+34,500+28,100+34,000+5,400+6,800+26,000+27,500+4,000+5,000+8,000＝589,300），為有理由，應予准許。
２、系爭房地因違建拆除而減少建物面積致原告補償鄭金福之金額：
原告與鄭金福就系爭房地於101年5月12日簽訂不動產買賣契約書後，於同年月26日因系爭房地有應拆除之違建存在，雙方協議就拆除所減少之面積部分，由賣方（即原告）以現金30萬元補償給買方（即訴外人鄭金福），有原告與訴外人鄭金福之不動產買賣契約書在卷可參（本院卷第35頁背面）。
此30萬元，係屬系爭房地因拆除違建後，買受人因可使用面積減少之所降低之預期利益，且與系爭買賣契約書第8條第6項第1款約定：「本買賣建物（主建物及附屬建物不含公共設施）如有增建應隨本契約點交。若交屋前被查報通知拆除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑價依鑑價金額減少買賣價金」意旨相符，足認此部分應為原告所失之利益，故原告請求被告為此部分之給付，洵屬有理，應予准許。
３、因拆除違建補償訴外人鄭金福自101年6月至103年6月所失租金部分：
原告原與訴外人蘇春滿簽訂租賃契約，惟其將系爭房地出賣予訴外人鄭金福後，由鄭金福立於出租人地位將系爭房地出租予蘇春滿，由鄭金福就系爭房地為使用、收益，而因系爭房地違建部分拆除致使用面積減少，故由原告與訴外人鄭金福協議系爭房地每月租金之差額15,000元，由原告補償鄭金福自101年6月至103年6月止，共36萬元之租金差額，並據原告提出附約㈡及收據在卷可參（本院卷第58至第61頁）。惟訴外人鄭金福於買受系爭房地時，原告已收受違建拆除通知，並告知鄭金福此事，雙方遂於買賣契約中就拆除違建將減少之面積為30萬元買賣價金之補償，為兩造所不爭。而此部分減少之買賣價金應由被告賠償原告已詳如前述，故就此部分系爭房地使用收益面積減少所致之預期利益減損，已反映在訴外人鄭金福所願應買之價金上，並於本件判由被告賠償原告，不應再由被告重複賠償訴外人鄭金福因租金降低所致之損失。況訴外人鄭金福買受系爭房地時，既已知悉違建將拆除情事，其對系爭房地將來得使用收益之預期應為拆除違建後之狀態，則其此部分使用收益預期利益之降低，既反映在其願應買之價金上，該部分租金減少之利益，顯與被告出賣系爭房地時，未告知已收受拆除通知間，無因果關係，故此部分原告請求被告賠償，即屬無理由，應予駁回。
４、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第8條第6項第1款，得請求原告賠償之金額為889,300元（計算式：589,300＋300,00
0 ＝889,300），逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項及第203條亦有明文。本件原告對被告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，且本件起訴狀繕本於101年11月13日送達被告，有送達證書為憑（參見本院卷第66頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即101年11月14日起至清償日止，按年息5％給付法定遲延利息，為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約約定，請求被告賠償889,300元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即101年11月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
民事第三庭 法 官 柯雅惠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
書記官