臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2895號原 告 一生不動產經紀有限公司法定代理人 邱識宇訴訟代理人 賴炎飛被 告 王玉枝訴訟代理人 劉惠利律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國102年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾玖萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張
一、被告於民國101年10月16日專任委託原告公司銷售被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），委託銷售價格新台幣（下同）3千萬元，委託日期自101年10月
16 日至101年10月24日止（下稱系爭委託契約）。上開委託期間因有買方出價，請原告代為向被告議價，被告復於101年10月20日同意修正系爭土地之售價為2,970萬元整，並簽立委託銷售契約內容變更合意書。原告於101年10月23日覓得買主吳一志願以被告授權之2,970萬元買受系爭土地，即向買方收取100萬元之定金，同時簽立買方定金收款憑證，當天並告知被告已代為向買方收取定金100萬元，成交金額為2,970萬元，且約定於101年10月24日至原告公司簽立買賣契約書。詎被告事後稱伊母親不想賣了，並置之不理，原告乃於101年10月27日寄發存證信函予被告，請被告出面履約；嗣被告於101年10月29日請當地里長出面協調，隔日即101年10月30日，被告和里長、被告之母親乃至原告公司協調，該日協調後，被告之母親也同意出售。然被告卻又推說要回去問父親，事後被告請里長再致電原告公司表示不賣，至今仍置之不理，致使買方對原告公司和被告相當不諒解。原告爰依系爭委託契約第7條第5項及第11條第1項第4款，主張被告已構成違約之事實，請求被告給付仲介服務費89萬元。
二、對被告抗辯之陳述：原告於101年10月23日收到買方吳一志簽立之買方定金收款憑證，即由承辦人員黃志誠親自至被告家中將該收款憑證及吳一志簽發之100萬元支票出示予被告，並告知被告約定隔日即10月24日簽約，當日被告無意見，但隔日即來電表示不賣。原告仍希望促使系爭土地之買賣契約成立，如被告仍願以2,970萬元出售系爭土地，原告可以馬上找買主來簽約等語。並聲明：被告應給付原告89萬元。
貳、被告則以：
一、被告雖曾委託原告仲介出售系爭土地，惟委託期間僅至101年10月24日止，原告至101年10月24日止均未依約定條件尋得買主，系爭委託銷售契約自應自期限屆至止，兩造間即無委託仲介關係。
二、民法第565條等居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。本件原告既未媒介而成立系爭土地買賣契約，即不得向被告請求委任費用。
三、否認原告主張之已找到買方並約定時間簽約之事，並否認原告提出之買方定金收款憑證之真正，原告亦未於101年10月23日出交付100萬元定金支票予被告，若有，請原告提出簽收單據。若原告有於101年10月23日覓得買主，兩造即不可能再另簽訂委託銷售契約內容變更合意書，將委託銷售期間延長至101年10月27日。101年10月26日晚上7時許，黃志誠再到被告住處，告知買方已出價到2,950萬元，差額20萬元原告公司要吸收，被告認差20萬元，原告不再去努力，年紀輕輕，卻想用投機之方式，且缺乏職業道德及敬業精神，被告心生恐懼，擔心以後價款會出問題。101年10月29日被告收到原告於同月27日郵寄之存證信函，因對於合約法律知識不懂，非常緊張，才請當里長的國小同學徐文電幫忙協調。但因徐文電不瞭解來龍去脈，只針對合約內容協調，當然牛頭不對馬嘴而無結果。又因土地是被告之母親的，為了給被告之母親有個交待，也讓被告之母親瞭解狀況，才找被告之母親出面等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、本院之判斷
一、本件原告主張：兩造於101年10月16日簽訂系爭委託契約，由被告委託原告公司銷售被告所有系爭土地，委託銷售價格原為3千萬元，委託日期自101年10月16日至101年10月24日止，嗣雙方復於101年10月20日簽立委託銷售契約內容變更合意書，被告同意將委託銷售價格下修為2,970萬元，原告已於101年10月23日覓得買主吳一志願以2,970萬元之價格買受系爭土地，原告並向吳一志收取定金100萬元支票等情。
被告固不爭執有與原告簽訂系爭委託契約，於前揭期間以3千萬元之價格委託原告公司銷售系爭土地，嗣於101年10月20日將委託銷售價格下修為2,970萬元之事實，惟否認原告有於委託銷售期間之101年10月23日尋得買主吳一志出價2,970萬元買受系爭土地，吳一志並已給付定金100萬元支票之事實，並以前揭情詞置辯。準此，兩造主要爭執在於：原告有無於委託銷售期間內之101年10月23日尋得買主吳一志出價2,970萬元願買受系爭土地？
二、原告主張其於委託銷售期間之101年10月23日已覓得吳一志出價2,970萬元願買受系爭土地，並向吳一志收取定金100萬元支票之事實，業據其提出買方定金收款憑證、吳一志簽發發票日101年10月20日、面額100萬元、付款人合作金庫商業銀行南屯分行支票，並舉證人黃志誠、徐文電等為證。經查：
（一）本件兩造所舉之證人證述如下：⒈證人即負責仲介系爭土地銷售之原告公司營業員黃志誠
到庭證稱：「（定金收款憑證是在何時與吳一志簽立的？）101年10月23日晚上在我們公司簽立的。」、「（支票，吳一志是何時交給你的？）一樣是101年10月23日晚上在公司交給我的。」、「（你是否記得本件與賣方接觸時，都是與被告本人接觸的嗎？）對。」、「（是否有與被告的先生黃秋龍接觸？）有談過話。」、「（內容為何？）就是問候的對話而已。」、「（依照定金收款憑證，吳一志是在101年10月23日同意以2,970萬元購買系爭土地？）對。」、「（是否可以把與吳一志接觸，一直到他同意以這個價錢購買的過程詳述？）我跟吳一志接觸，是因為他是我之前別的案件廣告的客人，我與被告接觸，簽立銷售委託契約後，就告知吳一志，因為我知道他的需求，我就與吳一志約去看地，吳一志說他還要在想想，他出價2,900萬元，我就去找地主就是被告議價，後來雙方合意就是2,970萬元成交，有簽變更合意書，我就跟吳一志聯絡說，如果出價2,900萬元，對方沒有要賣，對方要賣2,970元，我約吳一志到公司，吳一志到公司後，也同意用2,970萬元購買系爭土地，才簽定金收款憑證，約定隔天簽約，時間另外確認。」、「（你跟吳一志簽立定金收款憑證後，有無通知被告就是賣方？）有，我那天晚上有到他家。我去他家的時候，也是與被告本人接觸，被告的先生是否在家，我忘記了，我當時告訴被告說，買方已經同意2,970萬元購買，被告當時沒有任何說法，我直接說客人同意購買，應該是明天簽約，時間另與買方溝通。」、「（有無把定金收款憑證、支票給被告看？）有，我有拿定金收款憑證、支票給被告看，被告沒有任何反應。被告是有說還要再想想，我有告訴被告說，買方願意以這個價錢購買，約明天簽約。」、「（被告說還要再想想，是何意思？）我不曉得，也沒有進一步問。但是隔天被告有打電話來說，他媽媽不想讓他賣這塊土地，我說買方已經同意，而且有收受定金，這樣的話，可能會有一些罰則的問題，被告說他要再想想，後來過幾天，被告就偕同當地的里長來公司，說要談這件事情，被告的母親也有來，被告的母親與被告都說太便宜，他們不想賣了，當天被告母親表示土地已經過戶給女兒了，就讓女兒就是被告作決定，但是過了一天我打電話與被告聯絡，被告又說他父親也決定不要賣了，後來就沒有再聯絡了。」、「（原告訴訟代理人：我們收斡旋金與定金是否同一天？）就本件而言，收斡旋金與定金不是同一天。」、「（原告訴訟代理人：收斡旋金那天，是不是101年10月19日？）對。是先收斡旋金，然後才是收定金的。依據我們的流程，是會先收斡旋金，因為吳一志先出2,900萬元，那時候先收斡旋金。」、「（剛剛不是說支票是101年10月23日收的？）如果是說收到支票，那我是101年10月19日就收到支票了，但是在101年10月23日簽立定金收款憑證的時候，那張支票就轉為定金了。」等語。
⒉證人吳一志到庭證稱：「（這兩張買方定金收款憑證以
及支票，上面有你的簽名，這是你簽名、簽發的嗎？）（提示102年1月24日狀所附附件一、二並告以要旨）是的，兩份文件都是我簽的（庭呈支票原本，經核與附件二支票影本相符後，交被告閱覽後發還證人）。」、「（是否記得這張買方定金收款憑證以及支票，是在何時、何地簽的，交給何人？）支票是我看完這個土地後，隔了兩三天，仲介說要去與地主談，所以我就開了這張支票，我當時是出價2,900萬元，仲介說要賣3,200萬元。我去看土地的時間，就是我開這張支票的前兩三天，發票日期因為我習慣把發票日往後延一天，我應該是101年10月19日簽這張支票的，支票是仲介說要去與賣方談，要我先開好，我就開好後帶去原告公司青海路那邊交付給仲介黃志誠，支票就是101年10月19日簽發之後交給黃志誠的。當時我有跟黃志誠說好，幾天內給黃志誠談，但是我忘記當時約定幾天了。支票給黃志誠後過了幾天，黃志誠陸續有與我聯繫，到我們約定最後要返還給我支票那天，黃志誠說兩千九百萬不會成，但是黃志誠勸我出價2,970萬，看會不會成，我考慮後說可以，當天黃志誠說那就以2,970萬成交，所以那張支票就當成定金。」、「（照你的說法，你簽定金收款憑證的日期那天，就是101年10月23日當天？）是的。就是確定這個價錢可以成的時候。」、「（後來發生什麼事情？）後來約好要簽約，日期我忘記了，仲介說賣方那邊有狀況，仲介當時沒有說賣方不賣了，仲介只說他們要再協調一下，後續狀況再告訴我，後來就把支票還給我，說賣方不賣了，原因是賣方家裡有不同意見，我當時就反應說如果這樣，那是不是要把定金加倍返還給我。」、「（當時有無說好後續付款如何支付？）我記得有簽書面，我定金100萬元，其他付款方式都有記載，但是仲介把支票還給我後，就把書面收回去了。」、「（剛剛不是說如果違約，那仲介要把定金加倍返還給你，為何把這麼重要的文件還給仲介？）我有留下影印本。當時仲介告訴我說，他們還在協調，希望不要把事情弄僵，如果確定賣方不賣了，再看我決定怎麼做，因為我得到的訊息，是他們還在協調，不需要把事情弄複雜。」、「（當時仲介有無通知你說何時簽約，有無通知賣方等？）到了要簽約的時間後，仲介說賣方可能不想賣了或是他們家裡有意見。真正要簽約的時間我不知道，但是那張收款憑證上有記載預定要簽約的時間。因為我並沒有真正與賣方見面，只有接觸仲介而已。」等語。⒊證人黃秋龍到庭證稱：「（委託銷售期間，你是否有與
黃志誠接觸？）有，他都有來我家，我都在。」、「（就被告委託原告公司銷售系爭土地，都是被告與黃志誠洽談的，還是你代理被告與黃志誠談的？）都是我太太談的，但是我都在旁邊，我都有聽到。」、「（101年10月23日那天黃志誠是否有到你家，說那個土地已經有買方要買了？）黃志誠是101年10月20日到我家的，他拿了一張支票說有人要買，但是出價2,880萬元，但是合約價是3,000萬元，他要求我太太將合約價改為2,970萬元，我太太有同意降價。」、「（101年10月23日黃志誠是否有去你家找你太太談事情？）也許有。我沒有印象。我只記得期間他有陸續來找我太太，說買方提高買賣的金額。」、「（101年10月23日的時候，你是否在家？）在，黃志誠來我家，我都在家，但是那天我沒有印象。至於說101年10月24日要簽約的事情，黃志誠沒有告訴我們，我們都不知道。」、「（被告訴訟代理人：101年10月20日黃志誠是拿變更合意書過來家裡嗎？）對。當日他們有爭執日期是不是要改為101年10月27日，黃志誠有簽名，但是被告沒有簽名。」、「（為何被告不同意日期改為101年10月27日？）因為被告已經同意降低金額，為何還要延期，如果原告沒有能力，就不要來了。」等語。
（二）依證人黃志誠前揭證述，證人吳一志確有於101年10月23日同意以2,970萬元購買系爭土地，並於當日晚上在原告公司簽立買方定金收款憑證，黃志誠旋於當晚至被告住處告知被告此一訊息，出示定金收款憑證、支票予被告，告知被告，應於翌日與買方簽約，當時被告並無反對之意思。核與證人吳一志證述卷附買方定金收款憑證以及支票確為其所簽，其確有於101年10月23日出價2,970萬元購買系爭土地等情相符。另證人吳一志證述其先前往查看系爭土地後，原出價2,900萬元購買，乃交付卷附面額100萬元支交予黃志誠作為與被告斡旋之斡旋金，嗣其出價2,970萬元後，該支票即轉為定金，惟至約定簽約日即101年10月24日，仲介告知賣方可能不想賣或是他們家裡有意見，故未簽約等情，亦與證人黃志成前揭證述之情節大致相符。
復有日期為101年10月23日之買方定金收款憑證及吳一志簽發發票日101年10月20日、面額100萬元、付款人合作金庫商業銀行南屯分行支票附卷可稽。足見原告主張其已於委託銷售期間內之101年10月23日尋得買主吳一志出價2,970萬元願買受系爭土地，吳一志並簽訂買方定金收款憑證、交付卷附100萬元支票，惟被告於約定簽約日表明不願出售等情，應可採信。另證人徐文電證述，去年10月間，伊有幫被告跟原告協調關於被告出售系爭土地之事，當時有被告本人、賴炎飛、被告的母親，被告是伊同學，找伊幫忙協調，被告告訴伊說，她不要賣，當日被告的母親有說他不要賣等語。若原告未尋得買主吳一志出價達被告委託原告出售之最低價格2,970萬元，並無不願意出售、不想賣之問題，亦足以佐證原告主張被告事後反悔稱伊母親不想賣乙節屬實。至於證人黃秋龍證述就被告委託原告公司銷售系爭土地一事，均由被告本人與原告公司營業員黃志誠直接洽談，此核與證人黃志誠證述之情節相符，應堪信為真實。雖證人黃秋龍證稱：黃志誠來找被告時，伊在旁邊，均有聽到云云，但關於黃志誠是否於101年10月23日至被告住處找被告談事情乙節，證人黃秋龍則證稱：也許有，其沒有印象等語。是證人黃秋龍是否知悉黃志誠每一次至被告住處與被告洽談之細節，自非無疑，尚不能憑以證明原告未於委託銷售期間內覓得買主、收受定金、約定簽約等事。
（三）兩造於不動產專任委託銷售契約書第11條第1款第4目關於違約處罰約定：「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約之義務者。」「視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人」等語，有兩造簽訂之不動產專任委託銷售契約書在卷可稽。本件被告委託原告銷售系爭土地，其委託銷售價格原為3,000萬元，嗣被告於101年10月20日將委託銷售總額修正為2,970萬元，而原告已於101年10月23日尋得買主吳一志出價2,970萬元願買受系爭土地，吳一志並簽訂買方定金收款憑證、交付卷附100萬元支票，惟被告於約定簽約日表明不願出售等情，已如前述。則本件買方吳一志依其簽訂之買方定金收款憑證書面承購價格2,970萬元，已達委託人即被告之最低委託出售價格2,970萬元，而委託人即被告卻拒絕簽署買賣契約確認，依兩造前揭約定，視為受託人即原告已完成仲介之義務，被告仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予原告，以為違約之處罰。本件被告委託銷售價格為2,970萬元，其百分之四為1,188,000元，原告請求被告給付89萬元，核屬有據。從而，原告依不動產專任委託銷售契約書第11條第1款第4目約定，請求被告給付89萬元，為有理由，應予准許。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
民事第四庭 法 官 黃渙文上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
書記官 陳靖騰