臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2093號原 告 王至亮訴訟代理人 黃呈利律師
王戴春滿被 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 張治祥訴訟代理人 洪嘉鴻律師複代理人 鄭晃奇律師
陳志煒原告方面之參加訴訟人 台中市梧棲區農會法定代理人 王雨霖訴訟代理人 陳廷献律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟之人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被告原機關名稱為「財政部國有財產局臺灣中區辦事處」，嗣於本件訴訟繫屬中之民國102年1月1日改制為「財政部國有財產署中區分署」，法定代理人則為張治祥，有相關函文及人事派令可參 (見卷第153、154頁)，被告並於民國102年6月17日具狀聲明承受訴訟，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告於86年間向被告申請承購坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000000000地號土地，總價款新臺幣(下同)4,730,000元，經被告於86年6月27日以台財產中(二)字第00000000號函通知原告應於86年7月31日以前一次繳清，逾時即喪失承諾出售之效力，有該通知書可稽(見原證一)，是原告於繳款後兩造始成立系爭土地之買賣契約關係，嗣原告於繳款後，被告於86年7月30日出具「財政部國有財產局台灣中區辦事處土地權利變更登記原因證明書」予原告，作為辦理土地所有權移轉登記之憑證(見原證二)。
(二)被告於86年6月27日以台財產中 (二)字第00000000號通知書通知原告繳納系爭土地之承購款項，依其公文流程，原告不可能於當日即收到該通知，且依原告記憶所及，係收到被告之通知當日即繳交價款，故依原證二之土地權利變更登記原因證明書所載，原告之繳款日為86年7月30日，且被告出具之該證明書亦載明「變更原因年月日：民國86年7月30日出售」，是應認兩造之買賣契約成立生效日為86年7月30日，不可能為86年6月27日。
(三)兩造均不爭執被告讓售之系爭土地是以約定「空地」為標的物之內容，是如非屬空地，被告即未依債之本旨為給付。系爭土地自86年7月30日由原告買受以來，並未踐行點交之程序，則不論現場之排水溝、道路及其他地上物占用之事實何時發生，被告均應承擔該地上物存在之不利益，而不得享有該部分土地價金之利益，此部分之土地既非屬「空地」，亦不能交付原告使用，其所收取之價金，依民法第359條之規定，原告得請求減少價金，並以起訴狀之送達為請求減少價金之意思表示，則價金一經減少，被告即應返還相當於上開地上物占用系爭土地面積之價款。
(四)原告所承購之系爭土地面積共215平方公尺，換算每平方公尺之單價為22,000元，詎料被告交付原告之土地面積僅101.356平方公尺，其餘部分有113.644平方公尺現場為既成道路用地及排水溝及第三人占用 (見原證三)。上開113.644平方公尺之土地，被告迄今未完成交付，且在原告發現上開情事後，多年來一再請求損害賠償返還部分價款。本件系爭土地既有前開瑕疵，且被告為管理機關不可能不知，竟爾故意不告知原告，系爭土地既有非被告所承諾之空地情事，已有不完全給付情事，原告非不得請求債務不履行之損害賠償，並依民法第227條、第354條第1項、第359條、第360條，請求債務不履行之損害賠償或請求減少價金，其二者請求之金額相同均為2,500,168元 (計算式：113.644x22000= 0000000) ，為此爰依法提起本件訴訟。
(五)原告前以為系爭土地之地籍面積與實際登記面積有短少而多次申請被告機關退還「溢收」之價款，經被告分別於93年6月2日以台財產中處字第0000000000號函及101年4月13日以台財產中處字第0000000000號函，表示「依國有非公用不動產讓售作業程序第33點第2項規定，因地政機關測量登記錯誤，致土地實際面積較出售面積減少時者，得自申購人繳款之日起15年內，由申購人檢附同意無息退還該短少土地價款，並絕不另行要求其他損害賠償之同意書，申請退還溢繳價款」，有該二函文可稽 (見原證四)，即已明確表示原告之契約上權利為「自繳款之日起15年內…申請退還溢繳價款」。又本件兩造均不爭執買賣之標的物內容約定為「空地」，則被告自始有依約交付「空地」予原告之義務，乃被告不但迄今尚未履行交付之義務，且系爭土地經原告委請民間測量公司測量始知系爭土地並非登記面積與地籍面積不符，而是現場已設有排水溝、道路、磚石牆等地上物，非屬空地。被告為國有財產管理機關，其標售國有非公用土地本有誠實履行之義務，此依最高法院97年台上字第268號判決揭示，因政府機關所屬公務員怠於執行職務，如允許為時效抗辯拒絕給付將造成土地所有權與占有分離之事實狀態，徒增紛擾亦不利土地之經濟利用，而與誠實信用原則有違 (見原證五)，是就本件而言，原告之請求係在前揭函文所指「申購人繳款之日起15年內」行使，自未逾請求之時效，且被告為時效抗辯亦有違誠信。
(六)聲明：(1)被告應給付原告2,500,168元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)願供擔保請准宣告假執行。
二、訴訟參加人主張：
(一)系爭土地原坐落臺中縣○○區○○段○○○段0000000000000地號，總面積共215平方公尺，係被告於86年間以「一般空地」之名出售與原告之事實，業據被告自認在卷，並在鈞院101年10月30日之言詞辯論時自承「出賣當時已經排除水溝部分，賣與原告的土地並不包含水溝地」等情屬實。足見被告係將系爭土地，以「空地」之名賣與原告無誤。原告當時以價金4,730,000元予以買受，雖已於86年7月30日完成所有權移轉登記手續，惟因被告一直故意不告知系爭土地已有面積113.644平方公尺，早成為既成道路及排水溝及由第三人占用等之瑕疵，且迄未完成「交付」義務，以致原告不知其中之瑕疵，直至系爭土地於94年間被抵押債權人即參加人聲請法院拍賣，由第三人劉麗卿拍定，經劉麗卿申請丈量結果，始發現另有溝渠、既成巷道等占用113.644平方公尺，以致拍賣公告所記載之面積，與實際之現況不符，而經劉麗卿聲請鈞院准予撤銷拍賣程序(見卷第39頁)，使參加人之抵押債權無從實現。足見被告對於系爭土地故意不告知其瑕疵，且迄未完成「交付」義務，始有執行法院撤銷拍賣程序之情事發生。被告主張其於86年7月30日已將系爭土地點交與原告，顯然不實。是本件系爭土地之買受人即原告，主張按民法第353條、第360條之規定，依關於債務不履行之規定，行使其損害賠償請求權，於法並無不合。
(二)本件原告係主張依「債務不履行之損害賠償請求權」請求被告賠償其不完全給付之損害，其消滅時效應為15年，而本件系爭土地自94年間之拍賣程序被撤銷，迄今尚未逾15年，其請求權並未罹於時效而消滅甚明；至於被告依民法第365條主張消滅時效已自物之交付時起經過五年而消滅，顯非有理。蓋民法第365條係規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」其短期消滅時效，僅適用於「解除契約或請求減少價金之請求權」，而本件原告係主張「債務不履行之損害賠償請求權」，而非「解除契約或請求減少價金請求權」，自無該法條五年短期時效之適用。況被告對於系爭土地迄今未完成點交，己有如前述。其消滅時效，依同法第373條規定，更無時效應自86年7月30日所有權移轉時起即開始起算之道理。
(三)縱被告所為時效抗辯有理，但因兩造系爭土地總面積達215平方公尺，被告明知其中已另有溝渠、既成巷道等占用113.644平方公尺，卻故意不告知其真相，而以「一般空地」之名讓售與原告，使原告不知其中之瑕疵，信以為真，以總價金4,730,000元之鉅，予以買受，直至94年間被抵押債權人即參加人聲請法院拍賣，由第三人劉麗卿拍定，經丈量結果，始發現被告所讓售與原告之「一般空地」土地總面積，僅有101.356平方公尺，與契約所約定之總面積215平方公尺，竟短少達113.644平方公尺之多，似此，被告之履行義務，顯然違反民法第148條第2項所規定之「誠實信用原則」，原告自亦得依該法律關係，請求被告賠償其起訴聲明所載之損失。
三、被告抗辯：
(一)原告係於86年間向被告以畸零地合併為由，向被告申購坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000000000地號土地。是就買賣土地之範圍、土地現狀等情，均是原告先行勘查後再向被告提出承購申請，有原告承購申請書及所附附圖可證(被證三)。換言之，被告完全是被動順應原告對土地之承購需求而僅就是否合於讓售規定作審查，而非主動出售土地。原告陳稱被告保證買賣土地為空地，其於買賣土地當時不知悉買賣土地之現狀，被告故意不告知其上有水溝等情，全非屬實。而被告於86年間即已將系爭355-70、355-71地號土地之所有權移轉與被告，並完成土地之交付義務，原告於當時並未提出異議，且對系爭355-70、355-71地號土地為合併、分割之處分，有土地登記謄本(被證二)為證，顯已承認受領被告交付之土地，被告自當完成出賣人之義務。原告竟於買賣契約履行完畢15年後，且實際已就買賣之土地為管理、處分之情形下，宣稱買賣之土地無法使用或遭人占用而應由原告負債務不履行責任，實無可取。
(二)原告於申購之初，即已表明系爭355-70地號土地上有水溝存在，而要排除在買賣範圍之內，是被告乃依原告之指界製作勘查表，擬將水溝分割保留而將其餘部分讓售原告，有當時之簽辦公文及所附勘查表可證(被證四)。然經被告向地政事務所提出土地分割申請後，地政事務所回覆早於83年間即已分割完成，並無再行分割之必要，有清水地政事務所之函文可憑(被證五)。是原告於買賣當時所主張之水溝，早在83年即已從系爭355-70分割而出(應位於同段355-65地號土地上)。故而，被告乃再重新製作土地現狀勘查表，將系爭355-70地號土地之地上狀況全部改註記為雜草地，並請原告檢核確認，而經原告確認無誤後，以私章蓋印於勘查表上(被證六)。是原告於買賣當時即已確認系爭355-70、355-71地號土地為空地始為買受。益證原告於本件所稱買賣當時不知悉土地現狀，且買受土地包含水溝具有瑕疵等情，完全是編造之詞。
(三)原告買受系爭355-70、355-71地號土地之時，二筆土地均為空地，已如前述。而被告出具與原告之產權移轉證明書已註明「…除經點交管業外，合給產權移轉證明書存執。」(卷第24頁被證一)，足證被告已表明將系爭買賣土地移轉占有與原告之意思。且原告於取得系爭355-70、355-71地號土地所有權後，隨即將之與其私人所有之同段355-4地號土地進行合併、分割，而為實際之使用、處分，現今已無系爭355-
70、355- 71地號土地存在，原告竟稱被告未為點交，實屬荒謬。
(四)依據清水地政事務所於84年8月17日所出具之地籍圖，原告所爭執之水溝於84年間應係位於355-65地號土地上，此觀該地籍圖上355-65地號土地之標示，特別加註有「溝三五五-六五」可證。此核之被告於86年間申請就系爭355-70地號分割水溝時，清水地政事務所回覆早於83年間即已分割完成，並無再行分割必要之函文相符(被證五)。又原告於86年間向被告買受土地之時，已親自勘查過買受範圍之土地現狀，而在原告所製作之勘查表上註記有「本案土地經當事人親自驗核勘查表無誤」字樣處用印(被證六)。再者，原告係主動向被告申購土地，買賣土地之範圍係原告所指定，如土地上有水溝等無法使用之部分存在，原告實無不知情而仍與買受之理。是被告於86年間出賣系爭355-70、355-71地號土地與原告之時並無包含水溝等無法使用之部分，應無疑義。原告及參加人一再以強制執行程序中測量之結果，爭執原屬系爭355-70、355-71地號土地部分有水溝、既成巷道存在云云。惟查，原告及參加人所主張之測量結果，測量日期為95年10月16日，距離被告出賣系爭355-70、355-71地號土地與原告之時間已逾九年，期間又歷經九二一大地震，原告又有將該二筆土地與其他土地合併、分割，而變更土地原始之地界、面積之行為。故依經驗法則判斷，95年10月16日測量時之土地狀況與86年間之土地狀況當無可能相符。自不能以該次測量之結果回推86年買賣當時之土地現狀。同理，原告於本案再次聲請測量土地現狀，不論測量結果如何，亦無從證明原告及參加人之主張屬實。被告早於86年間即已依買賣契約之內容將系爭土地355-70、355-71過戶、點交與原告，原告並隨之進行土地之分割合併，已如前述。故而，94年間之土地狀態已非係被告履行買賣契約之狀態，所生爭議自與被告無關。
(五)是原告主張被告交付之土地具有瑕疵，實無可採。買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。而被告於86年7月30日前即已點交與原告，有產權移轉證明書之記載為憑，原告早已喪失主張瑕疵擔保之權利。是原告提起本件訴訟，並無理由。
(六)聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請鈞駁回。(2)如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
四、本院之判斷：
(一)查原告於86年3月31日以畸零地合併為由，主動向被告申請承購原為臺中市○○區○○段○○○段0000000000000地號土地(355-70號面積為210平方公尺，355-71號為5平方公尺，下稱系爭土地)，此有卷第75、76頁之承購國有非公用不動產申請書及附圖可證。又觀之該附圖，就所購系爭355-70地號土地北側，特於下方放大示意圖中標示現有排水溝1.2公尺及現有巷道約1.7公尺，堪認原告對系爭土地周遭地貌狀態知之甚明。嗣經被告於86年6月27日核定讓售價款為4,730,000元(見卷第8頁讓售國有畸零地繳款通知書)，原告繳款後，被告於86年7月30日出具「財政部國有財產局台灣中區辦事處國有基地產權移轉證明書」予原告，隨於86年8月22日辦理所有權移轉登記(見卷第113、116頁土地登記簿)。
上開「財政部國有財產局台灣中區辦事處國有基地產權移轉證明書」業載明「查本局出售左列中縣字第860322號基地一宗，業…繳清價款承購在案，除經點交管業外，合給產權移轉證明書存執」等語，足徵被告業於86年7月30日將系爭土地交付原告使用，且原告於取得系爭土地所有權後，隨於88年7月15日與其所有之同段355-4、355-38地號土地進行合併、分割(見卷第7頁附表、第25頁土地登記謄本、第93、94頁地籍圖謄本)，故系爭土地嗣已被併入現今之同段355-4、355-80、355-81、355-82、3 55-83、355-84、355-85地號等7筆土地中，是原告早有管用處分系爭土地之行為，是原告及參加人主張被告迄未完成交付系爭土地之義務一節，顯無可採。
(二)按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第359條、第360條、第227條定有明文，此為物之瑕疵擔保及不完全給付效力之基本規定。本件原告係主張系爭土地部分存有排水溝、道路及其他地上物占用之瑕疵，而依上開規定請求減少價金及債務不履行之損害賠償。查原告於申購系爭土地之初，即已表明系爭355-70地號土地上有水溝存在，而要排除於買賣範圍外，是被告乃依原告之指界製作勘查表，擬將水溝分割保留而將其餘正常部分讓售原告。然經被告向地政事務所提出土地分割申請後，地政事務所回覆早於83年6月2日間即已分割完成，並無再行分割之必要。被告乃再重新製作土地現狀勘查表，將系爭土地之地上物狀況全部註記為雜草地，並請原告本人檢核確認，而經原告確認無誤後，於86年7月28日蓋印私章於勘查表上等事實，有卷第74頁至第80頁被證二至被證六之申請書、分割請示單、清水地政事務所函、勘查表及第112頁之土地登記簿等為證。可見原告於買受系爭土地前早已充分查對系爭土地之使用狀況，並要求被告割出水溝之不良地，嗣並蓋印於卷80頁之勘查表而確認地上物狀況，殊無不知或誤認買賣當時地上物狀況之情事。而被告機關係應原告申請被動出售系爭畸零土地，又出售國有土地之利害盡歸國家，被告機關承辦人員並無私人利得，復有上述擬將水溝分割保留之舉，殊無原告所指故意隱瞞地上物狀況、故意不告知瑕疵之可能。況原告於88年7月15日即將系爭土地與其所有之同段355-4、355-38地號土地進行合併、分割予以處分使用，倘如原告所稱被告交付、移轉系爭土地所有權時，系爭土地地上物狀況瑕疵早已存在，且不良地面積廣達113.644平方公尺，則在進行分割、合併之鑑界測量過程中，原告豈會毫無所覺。故原告所稱購買系爭土地時地上物狀況存有瑕疵一節，並非可採。本件被告確於兩造買賣系爭土地時，依債之本旨移轉所權並交付系爭土地予原告，業如前述，並無原告所指稱地上物狀況瑕疵或可歸責出賣人之不完全給付之情事。
(三)按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。承上述，被告業於86年7月30日依債之本旨將系爭土地移轉並交付原告使用，是自斯時起，關於系爭土地所發生之利益及危險概應由原告承受。經比對卷第93、94頁地籍圖謄本及第187頁清水地政事務所102年8月12日函附臺中市○○區○○段大庄小段355-4、355-80、355-81、355-82、355-8
3、355-84、355-85等地號土地鑑定圖所示土地現況，兩造買賣之系爭土地原有範圍內，現似存有原告所主張之部分遭道路、水溝、他人建物占用之情形，惟此現況並無從回溯推認即屬86年7月30日買賣當時系爭土地之況狀，原告無從以之證明被告於交付系爭土地時，該土地已存有其所述之瑕疵。且被告亦陳明其移轉交付系爭土地予原告後，歷經88年921大地震，造成系爭土地所在台中港特定區土地之中心樁嚴重偏離，衍生諸多土地地籍圖重測之情形，此據提出媒體之相關報導為證(見卷第198頁)。故系爭土地若因此天然災變所造成之地界挪移、地貌變更等土地利益減損，並非可歸責於被告，且依上開規定，該不利益之結果應由原告負擔，故原告主張依買賣契約物之瑕疵擔保及債務不履行之法律關係，請求被告減少價金或損害賠償而給付原告2,500,168元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，均非有理。
(四)又按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，民法第365條第1項定有明文。被告業於86年7月30日交付系爭土地予原告，故就原告主張買賣物之瑕疵擔保請求權部分，亦早逾上開5年除斥期間而消滅。
(五)綜上，本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第二庭 法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 王淑燕