臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2110號原 告 林炫佑
林慶春共 同訴訟代理人 蔡慶文律師複代 理 人 戴君容律師
許榮峯被 告 祭祀公業法人臺中市賴振淵法定代理人 賴主清訴訟代理人 林本能律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國101年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：原告於民國101年6月15日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號（面積1826.93平方公尺，權利範圍：
全部）與426地號（面積909.33平方公尺，權利範圍：全部）土地（下稱系爭土地），約定價金新臺幣（下同）314,533,000元。原告並已依約於簽訂系爭買賣契約同時，將第一期款3,140萬元中之100萬元部分開立即期支票交予被告之管理人賴主清收執。且於簽訂系爭契約時，向被告之管理人賴主清明白表示，購買系爭土地之目的，係為興建住宅販售之用，因本件開發案投資金額甚鉅，被告務必依誠實信用原則履行系爭買賣契約。兩造並於系爭買賣契約中約定被告需提供予原告用以辦理系爭土地所有權移轉登記之相關文件，此觀諸系爭買賣契約第3條第2項約定：「第二期款（備件款）：3,140萬元整，於101年10月15日乙方（即被告）依章程規定取得過處分要件人數資印鑑證明書、派下員授權書、終止三七五租約登記完成時，由甲方（即原告）給付予乙方收訖，乙方則應備齊過戶移轉登記所需證件及蓋妥印鑑章（不含印鑑證明）……」，及第6條第1項約定：「乙方應於第參條第二期款給付同時，交付所有權正本、派下員授權書、派下員印鑑證明、法人相關證明文件……在辦理中倘需雙方補齊證件或補蓋印鑑章或出面協辦等時，雙方均無條件三日內完成，不得藉辭拖延拒絕或要求任何補償，如有違背致他方受損害時，過失之一方應以違約論，並負賠償之責任。」等語即明。詎被告於兩造簽訂系爭買賣契約後，又逕排定於101年8月5日就系爭土地為公開投標，意使出價高者取得系爭土地購買權。原告獲悉上情後即向被告表示，切勿有前開一地二賣之行為，並促其儘速履行系爭買賣契約，然被告仍一再拖延，對原告之請求置之不理，仍於101年8月7日就系爭土地對外為公開投標程序。惟原告為系爭土地之開發，已投入龐大資金及人力、物力，今系爭土地因可歸責於被告之事由致未能依約移轉予原告，導致原告相關投付諸東流，所受損害暨所失利益甚鉅。復參照系爭買賣契約書第7條第3項約定：「本約簽訂後，倘乙方（即被告）不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方（即原告）得限期間催告履行契約或表示解除契約，同時乙方應將所收價款加倍返還予甲方作為違約賠償金。因可歸責於乙方知事由時，致本約無法履行時，亦同。」。本件被告意使系爭土地一地二賣而逕就系爭土地為公開投標，已如前述，且被告亦拒絕依系爭買賣契約約定，提供相關文件以辦理系爭土地所有權移轉作業，顯見被告已無履行系爭買賣契約之誠意，足認系爭買賣契約業因可歸責於被告之事由致無法履行。原告自得依民法第226條第1項、第216條規定及系爭買賣契約第7條第3項約定，先向被告一部請求所受損害及所失利益200萬元。
二、聲明：（一）被告應給付原告200萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、原告對被告抗辯之陳述：
（一）按「祭祀公業法人派下員大會之決議，應有派下現員過半數之出席，出席人數過半數之同意行之；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員2分之1以上書面之同意。但下列事項之決議，應有派下現員3分之2以上之出席，出席人數超過4分之3之同意；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員3分之2以上書面之同意：……二、財產之處分及設定負擔。」祭祀公業條例第33條第1項，定有明文。又同條例第32條規定：「為執行祭祀公業事務，依章程或本條例規定應由派下員大會議決事項時，祭祀公業法人派下員大會出席人數因故未達定額者，得由代表法人之管理人取得第33條所定比例派下現員簽章之同意書為之。」準此，祭祀公業須先召開派下員大會，而該次派下員大會出席之派下員人數因故未達派下現員3分之2以上之出席門檻，始得藉由取得同意書之方式處分財產。次按「祭祀公業法人之章程定有高於前項規定之決數者，從其章程之規定。
」祭祀公業條例第33條第2項，亦有明文。查，被告之章程第19條用語與祭祀公業條例第33條1項一致，並未高於前開條例所定決數，是被告若欲處分其所有之財產，自應召開派下員大會，並通過「派下現員3分之2以上之出席，出席人數超過4分之3之同意」之門檻，抑或因派下員大會出席之派下員人數因故未達法定出席人數，而藉由取得派下現員3分之2以上之同意書之方式，始得為之。被告固稱其曾於101年7月10日寄發第一屆第一次臨時派下員大會開會通知予全體派下員云云，卻僅提供大宗掛號函件交寄之執據及二份未押有郵局存證信函戳印信函，則被告該次寄發郵件之內容是否即為第一屆第一次臨時派下員大會開會通知，是否全數派下現員均業已通知，均無從稽考。又前開事項涉及被告是否依法定程序召開派下員大會，自應由被告詳實說明之。
（二）退步言，縱使被告業依法通知其派下現員，因被告並未提供其派下員名冊以供查對，則其派下現員人數是否即如其所述共有244名？又該244名為何人？觀諸被告所提之「祭祀公業法人臺中市賴振淵第一屆第一次臨時派下員大會會議紀錄」，當天出席人數126人，缺席人數119人，二者加計共245人，亦與被告所稱其派下員人數共244人不符，則101年7月22日臨時派下員大會之126名與會人士是否均為被告之現有派下員？難謂無疑。再退萬步言，縱使被告確實依法定程序通知其派下現員，且101年7月22日臨時派下員大會之126名與會人士均為派下現員，因其出席人數未達派下現員3分之2，與祭祀公業條例第33條第1項但書規定「派下現員3分之2以上之出席，出席人數超過4分之3之同意」之出席人數與決數均不相符，亦不得為處分祭祀公業財產之決議，凡此，被告以其該次決議無異議通過「如有買主願以40萬/坪以上（含40萬/坪）之價格購買景東段425及426兩筆土地時……」等語為由，辯稱系爭買賣契約約定之「38萬/坪」之價格業經派下員大會否決乙節，自不足憑採。
（三）被告一再辯稱其無法取得超過3分之2派下現員之書面同意出售系爭土地。惟依系爭買賣契約第參條第二項約定：「第二期款（備件款）：3,140萬元整，於101年10月15日乙方依章程規定取得過處分要件人數資印鑑證明書、派下員授權書、終止三七五租約登記完成時，由甲方給付予乙方收訖，乙方則應備齊過戶移轉登記所需證件及蓋妥印鑑章（不含印鑑證明）……」等語，被告於101年10月15日前自應竭盡心力取得被告派下現員3分之2以上之同意書。然觀諸「祭祀公業法人臺中市賴振淵第一屆第一次臨時派下員大會會議紀錄」第四項主席結語欄所載：「……請各房管理人繼續努力收集同意書，並於8月5日以前將所收集的同意書送交本人，以便整理統計。」等語，可證被告明知其派下員之居住所四散臺灣各地，甚且旅居海外，卻於7月22日宣佈請各房之管理人於8月5日將收集之同意書交予其統計，僅給予其各房管理人14日期間收集委託書，豈不強人所難，顯然被告並無與原告履約之誠意，悖於誠信原則。
（四）況且，以取得同意書之方式處分祭祀公業財產，應先召開派下員大會，而該次派下員大會出席之派下員人數因故未達派下現員3分之2以上之出席門檻，始得為之，業如前述。然被告於101年7月3日發給各派下員之函件中，即請各派下員於101年7月22日派下員大會時繳交三張同意書，已顯然違背前開法定程序。再者，該同意書內容為何？為何派下員需於三張同意書上均加蓋印鑑章？截至101年8月5日止，被告共取得幾份同意書？為哪些派下員簽署？均無從得知。因而，被告所辯顯然有諸多不合常理之處，顯難採認。
貳、被告則以：
一、兩造於101年6月15日簽訂不動產買賣契約書，簽約時原告並未表明其購買系爭土地之目的，故契約書上亦無載明係為興建住宅販售之用。而簽約時兩造明知系爭土地為祭祀公業法人所有，並訂有三七五租約，有不動產買賣契約書第8條：「其他約定：一、乙方（即被告）保證本契約標地之土地確定與三七五承租人訂立三七五租賃契約…。五、本宗土地乙方與三七五承租人訂有三七五租約，乙方應於101年10月15日備件款交付前，終止塗銷三七五租約登記，所應支付之補償費、手續費皆由乙方自行負責支理與甲方無關。六、本買賣標地為祭祀公業法人所有，…。」可證。被告復本於誠實信用原則履行契約，於101年7月5日即會同原告林炫佑、第三人林永欽等，在新光銀行大墩分行四樓會議室，與三七五租約承租人賴漢漳、陳文宗，開會協商終止租約事宜，但沒有達成共識而無結論；被告甚至於101年7月11日就「預計增值稅部分」應如何計算，方符合平均地權條例第77條之規定，請臺中市政府釋明，經臺中市政府地政局於101年8月10日回函。此等種種均足證被告於簽約後，乃依誠實信用原則履行契約，並無違約情事。
二、又，兩造簽約後，被告即依據系爭土地買賣契約書第8條：「其他約定：…六、本買賣標地為祭祀公業法人所有，須依
法人章程規定辦理處分出賣土地，倘法人無法取得依規定之（支）派下員人數同意出售或無法協議達成三七五租約終止者，甲乙雙方同意解除土地買賣契約，乙方即應將所收受及銀行履約保證價金返還甲方，雙方不受本約第7條違約條款處罰。」，及參照「祭祀公業法人臺中市賴振淵章程」第8條（派下員大會職權）：「本法人派下員大會為最高意思機構，派下員大會之職權如下：一、…五、議決財產處分及設定負擔。…」規定，辦理處分系爭土地，並召開派下員大會議決。被告先於101年7月2日發函通知全體派下員，訂101年7月22 日召開法人第一屆第一次臨時派下員大會；於101年7月3日寫一份信函給派下員，報告祭祀公業轉型為法人、未來展望及召開派下員大會時，請繳交之資料等文件，於101年7月10 日以大宗掛號函件交寄，當天參加大會的派下員計有126位（含委託書），於會議中，將簽訂系爭不動產買賣契約書，提出大會討論，此有「祭祀公業法人臺中市賴振淵第一屆第一次臨時派下員大會會議記錄」可參，該記錄內並記載主席報告：「…本人已於前些日子與景東段425及426兩筆土地之買主簽訂土地買賣草約，價格為38萬/坪，相關事宜稍後請大家共同討論處理。另因本次會議出席人數未達派下現員3分之2，故出售上述兩筆土地只能依章程規定『取得派下現員3分之2以上之同意書』的方式為之，所以請各房管理人繼續努力收集同意書，同意書的份數期能達到3分之2（163份）以上，以符合章程有關財產處分之規定。…。」，而上開報告之緣由，係根據被告章程第19條（開會人數及決議）：「本法人所有會議應有成員半數以上之出席，方得開會，決議以出席人數過半數之同意行之。屬派下員大會職權之決議，若以同意書方式為之者，應取得派下現員2分之1以上書面之同意。但下列二款事項之決議，應有派下現員3分之2以上之出席，出席人數4分之3以上之同意；若以同意書方式為之者，應取得派下現員3分之2以上書面之同意：一、章程之訂定及變更。二、財產之處分及設定負擔。…。」規定所致，故被告於簽約後，確實盡力依誠實信用原則履行系爭買賣契約，但因被告章程於第9條（管理人之職權）規定，管理人並無「財產之處分權」，所以必須遵照被告章程第8條第1項第6款及第19條規定辦理，惟竟然遭到原告誤解此舉是一地二賣，被告甚感不公。
三、另，根據被告第一屆第一次臨時派下員大會之會議記錄，於會議中，就「…二、審議出售景東段425及426兩筆土地之相關事宜。決議：（1）同意出售景東段425及426兩筆土地。
（2）2個星期內由派下員尋求買主出價【買主之出價單可用郵寄但該出價單應於8月5日以前寄達…。如買主未能於8月5日以前將出價單寄達時，亦可於8月7日當天下午2時30分以前，親自到上述地點填送出價單，該出價單同樣有效。】。
（3）如有買主願以40萬/坪以上（含40萬/坪）之價格購買景東段425及426兩筆土地時，則以出價最高者取得該兩筆土地之購買權。…。」，而兩造之不動產買賣契約書，因派下員大會之決議：「以40萬/坪以上來出售，並以投標方式辦理」，此等情形為原告所知悉，故原告亦於101年8月7日就系爭土地公開投標時，派第三人林永欽到場投標，但未得標。此均足以證明：被告秉持誠信原則，履行系爭買賣契約，且原告都曾參與並知悉其事。況且，被告曾於該次派下員大會後，在101年7月31日與各房管理人多人，到原告處協商並告知：派下員大會之決議，被告尚無法依據該不動產買賣契約書第8條第6項約定，取得派下現員3分之2以上之同意書，而主張依據該條約定：「…倘法人無法取得依規定之派下員人數同意出售或無法協議達成三七五租約終止者，甲乙雙方同意解除土地買賣契約，乙方即應將所收受及銀行履約保證價金返還甲方，雙方不受本約第7條違約條款處罰。」，由雙方同意解除土地賣賣契約，詎原告嗣後卻不遵照該不動產買賣契約書第8條第6項約定履行，致事情無法圓滿解決。被告又於101年8月14日親自與原告協商，主張依據系爭土地買賣契約書第8條第6項約定履行，及退還所收受之2張支票共計100萬元，但遭到原告拒收而拖延下來。然而，觀諸系爭土地買賣契約書第8條第6項之約定，係屬附有解除條件之契約，被告已告知原告「無法取得依規定之派下員人數同意出售」，並為原告所明悉，是系爭不動產買賣契約，依民法第
99 條第2項：「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」規定，業已失其效力，兩造間已無契約關係存在。故原告若仍執意提起本件訴訟，主張系爭土地因可歸責於被告之事由，致未能依約移轉與原告，則其主張當非可採。
四、原告雖指責被告意圖使系爭土地一地二賣而逕就系爭土地為公開投標，拒絕依系爭買賣契約約定提供相關文件以辦理系爭土地所有權移轉作業等，顯見被告已無履行系爭買賣契約之誠意，系爭買賣契約因可歸責於被告之事由致無法履行。原告自得依系爭買賣契約第7條第3項約定，請求被告加倍返還已收取之價金云云。惟根據系爭買賣契約書第7條第3項：
「…三、本約簽訂後，倘乙方不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行或表示解除契約，同時乙方應將所收價款加倍返還予甲方作為賠償金。因歸責於乙方之事由，致本約無法履行時、亦同。」約定來看，被告並無違反本項約定之事由，原告亦無限期催告履行或表示解除契約之動作，更無因歸責於被告之事由，致本約無法履行之情事，如前所述，本件契約無法履行，實係因解除條件之成就所致。至於公開投標，乃是派下員大會所決議，原告不但明知此事也曾參與投標，亦如上述。而原告所謂被告拒絕依系爭買賣契約約定提供相關文件以辦理系爭土地所有權移轉作業等節，更是推測虛構之事實，自不足以採信。蓋依據系爭買賣契約書第6條：「產權移轉：一、乙方應於第3條第2期款給付同時，交付所有權正本、派下員授權書、派下員印鑑證明、法人相關證明文件，第三期款給付同時交付法人印鑑證明等產權應備全部證件；…」，及第3條：「其付款方式如次：…二、第二期款：（備件款）3,140萬元整，於101年10月15日乙方依章程規定取得過處分要件人數資印鑑證明書、派下員授權書、終止三七五租約登記完成時，由甲方給付予乙方收訖，乙方則應備齊過戶移轉登記所需證件及蓋妥印鑑章（不含印鑑證明）…」等約定來看，被告縱使有義務依約提供相關文件，以辦理系爭土地所有權移轉作業，然上開契約約定時間是在101年10月15日，原告竟於101年8月13日即提起本件訴訟，亦未通知被告且因期限未到，被告當然無義務提供文件，也無可歸責之事由，本件應無系爭買賣契約書第7條第3項約定之適用。
五、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
叁、得心證之理由：
一、原告主張其於101年6月15日與被告簽訂不動產買賣契約，向被告購買系爭土地，約定價金為314,533,000元，然被告於101年8月7日就系爭土地對外為公開投標程序等語，業據其提出不動產買賣契約書及招標文件各1件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告另主張上開買賣關係成立後，被告竟又就系爭土地為公開招標，且拒絕依上開買賣契約辦理土地所有權移轉，而認系爭買賣契約因可歸責於被告之事由致無法履行等情，則為被告所否認，並辯稱：系爭買賣契約已因約定解除條件成就而解除，被告自得就系爭土地對外為公開投標程序等語。是本件首應審究者，即為系爭買賣契約之約定解除條件是否已成就？經查：
（一）系爭買賣契約第8條第6項明訂「本買賣標的為祭祀公業法人所有，須依法人章程規定辦理處分出賣土地，倘法人無法取得依規定之派下員人數同意出售或無法協議達成三七五租約終止者，甲乙雙方同意解除土地買賣契約，乙方即應將所收受及銀行履約保證價金返還甲方，雙方不受本約第7條違約條款處罰。」，有原告提出之不動產買賣契約書在卷可稽，則上開「法人無法取得依規定之派下員人數同意出售」及「無法協議達成三七五租約終止」，自係系爭買賣契約之解除條件自明。
（二）又觀之被告提出之第一屆第一次臨時派下員大會會議紀錄，主席報告事項略為「一、…為籌措與佃農解除『三七五租約』及『建立宗祠』、『興建納骨塔』所需之經費，所以，本人已於前些日子與景東段425及426兩筆土地之買主簽訂土地買賣草約，價格為38萬/坪，相關事宜稍後請大家共同討論處理。另因本次會議出席人數未達派下現員3分之2，故出售上述兩筆土地只能依章程規定『取得派下現員3分之2以上之同意書』的方式為之，所以請各房管理人繼續努力收集同意書，同意書的份數期能達到3分之2（163份）以上，以符合章程有關財產處分之規定。二、審議出售景東段425及426兩筆土地之相關事宜。」，而該次派下員大會會議決議內容則為「無異議通過下列事項：（1）同意出售景東段425及426兩筆土地。（2）2個星期內由派下員尋求買主出價【買主之出價單可用郵寄但該出價單應於8月5日以前寄達臺中市○○區○○路○○○號（收件人：賴主清），逾期寄達者，該寄出之出價單視為無效。
如買主未能於8月5日以前將出價單寄達時，亦可於8月7日當天下午2時30分以前，親自到上述地點填送出價單，該出價單同樣有效。】。（3）如有買主願以40萬/坪以上（含40萬/坪）之價格購買景東段425及426兩筆土地時，則以出價最高者取得該兩筆土地之購買權。」等語，準此，該次派下員會議既已決議「如有買主願以40萬/坪以上（含40萬/坪）之價格購買景東段425及426兩筆土地時，則以出價最高者取得該兩筆土地之購買權。」，則原告以每坪38萬之價格欲購買系爭土地，顯未經該次派下員會議通過。雖原告又主張：該次派下員大會，被告是否已全數通知派下現員？又當日之會議，與會人士是否均為被告之現有派下員？均屬未明，又縱認該次派下員大會，被告已全數通知派下現員，且當日之會議，與會人士均為被告之現有派下員，然依被告章程第19條及祭祀公業條例第33條第
1 項之規定，被告欲處分其財產，應有派下現員三分之二以上之出席，出席人數超過四分之三之同意，而上開派下員會議，並未達前揭決議之規定，自難認該次派下員會議業已否決系爭買賣契約云云。然查，系爭買賣契約附有「法人無法取得依規定之派下員人數同意出售」之解除條件，已如前述，則縱上開派下員大會有前揭召集程序上之瑕疵或決議人數未達祭祀公業條例第33條第1項之規定，僅係上開決議有無召集程序或決議方法違反法令之情形，而有得撤銷之事由，亦無從認被告業已取得依規定之派下員人數同意以每坪38萬元出售系爭土地與原告。而原告亦未能提出其他證據證明被告業已取得依規定之派下員人數同意以每坪38萬元出售系爭土地與原告，則原告據此主張系爭買賣契約解除條件不成就，亦無理由。
（三）原告又主張依系爭買賣契約第3條第2項之規定，被告於101年10月15日前，應盡力取得派下員之同意書，然被告明知其派下員居住所四散臺灣各地，卻於7月22日宣告請各房之管理人於8月5日將收集之同意書交其統計，僅給予14日期間收集同意書，顯悖於誠信原則云云。然查，系爭買賣契約第3條第2項之規定僅為兩造對於付款方式之約定，原告將該條款解釋為被告於101年10月15日前，應盡力取得派下員之同意書，已屬無據。又按民法第101條第2項所定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為，促其條件之成就者，視為條件不成就」，所謂促其條件之成就，必須有促其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列（最高法院67年台上字第770號判例參照）。本件縱認被告所給予收集同意書之14日期間，確有不足，然亦僅係被告方面之過失行為，尚難以此即認被告係故意使條件成就，是原告主張被告上開所為，顯悖於誠信原則云云，同屬無據。
（四）況查，被告於101年8月7日就系爭土地投標時，原告方面亦派訴外人林永欽到場投標，投標金額則為每坪406,100元，有被告提出之切結書等資料在卷可參，且為原告所不爭執，足見系爭買賣契約之解除條件確已成就無疑，否則原告又何需再指派他人參與投標，並以高於原買賣契約之金額作為投標金額，益證被告抗辯系爭買賣契約之解除條件已成就乙節，並非無稽。
（五）按附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，無待當事人另以意思表示為之。是以附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力（最高法院99年度台上字第2446號判決參照）。查系爭買賣契約所附之解除條件即「法人無法取得依規定之派下員人數同意出售」，既已成就，則系爭買賣契約即當然失效。至被告另抗辯系爭買賣契約另一解除條件即「無法協議達成三七五租約終止」亦已成就，本院認已無審究之必要，附此敘明。
二、綜上所述，原告主張系爭買賣契約業因可歸責於被告之事由致無法履行，並請求被告應給付原告200萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 101 年 10 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 29 日
書記官 呂偵光