臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2231號原 告 陳建龍訴訟代理人 張慶達律師被 告 中清大第社區管理委員會法定代理人 張招明訴訟代理人 陳呈雲律師上列當事人間確認停車位所有權等事件，本院於民國102 年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款、第7 款及同條第2 項分別定有明文。本件原告原係起訴主張其因拍定買受取得訴外人寶翊建設股份有限公司（下稱寶翊建設公司）坐落臺中市○區○○段○○○○○號建物之共同使用部分持分權利範圍為79分之17，而起訴於應受判決事項第二項聲明請求確認原告就被告管理中清大第社區大樓地下室17個停車位之所有權存在。嗣於訴狀送達被告後，於民國102 年3 月14日具狀主張為其拍定買受取得之上開權利範圍，因相關權狀未標示車位所有權，應更正為車位專用使用權，而變更應受判決事項第二項聲明為請求確認原告就被告管理中清大第社區大樓地下室17個停車位之專用使用權存在（見本院卷第138頁）。核其所為訴之變更乃屬基於同一基礎事實所為，證據上有其共通性，且被告對於原告訴之變更亦無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更，故依前開規定，原告上開訴之變更，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：訴外人寶翊建設公司於83年間，在坐落臺中市○○區○○段○○○ 號土地上興建門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○ 號之「中清大第」社區集合住宅大樓。寶翊建設公司當時以增加樓地板面積方式，於該大樓地下室增設79個獎勵停車位，與其他公共設施共同編列於臺中市○區○○段○○○○○號建物內，即一個停車位所占共同使用部分持分權利範圍為79分之1 。寶翊建設公司配合主建物之出售，陸續將該大樓地下室停車位出售他人，惟仍保留17個獎勵停車位之專用使用權。嗣寶翊建設公司因未繳納所得稅，遭法務部行政執行署拍賣上述建物產權，而由原告於98年8 月11日拍定取得系爭坐○○○區○○段1497建號建物之權利範圍79分之17。經原告向被告請求告知寶翊建設公司享有專用使用權之地下室停車位確切位置，並請求閱覽或影印該社區大樓規約、會計憑證等文件，惟均遭被告以投標公函未載明地下室停車位為由拒絕。則因被告拒絕交付系爭大樓規約、會計憑證等文件，並否認原告標買訴外人寶翊建設公司之不動產內含地下室17個獎勵停車位之專用使用權在內，為此爰依公寓大廈管理條例第35條規定及民事訴訟法第247 條第1 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將中清大第社區大樓報備成立迄今之規約、公共基金餘款、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用及相關管理委員會會議紀錄交付原告閱覽或影印。㈡請求確認原告就被告管理中清大第社區大樓地下室17個停車位之專用使用權存在。
二、被告則以：本件原告雖經由法務部行政執行署臺中行政執行處拍定取得訴外人寶翊建設公司之系爭1497建號建物權利範圍79分之17，共用部分仁德段1682建號、面積5672.41 平方公尺、權利範為萬分之1933，惟依臺中市中正地政事務所建物成果圖所示，系爭1497建號建物、一層、面積12.14 平方公尺，係屬於供中清大第社區大樓管理員辦公室使用，而其他共用部分之同段1682建號，則係供該社區大樓住戶之人行道、防空避難室、停車空間、樓梯間、機械室、水塔、機房、水箱等使用，並非純屬使用於停車位之比例，顯見原告主張與其他公共設施共同編列於系爭1497建號建物內，即一個停車位，所占共同使用部分權利範圍79分之1 ，尚屬有誤。
原告請求確認停車位部分，應屬無據。又原告名義上雖為共有部分之所有權人之一，但並非住戶，其訴請確認停車位，亦無任何正當性及必要性。況且一般坊間集合式住宅社區大樓之停車位價格，依臺中市目前行情，平均約新臺幣（下同）6 、70萬元以上，甚至有到約100 萬餘元之情形，且於住戶區分所有權人之建築物所有權狀上會顯示停車編號，如早期購得，亦應有社區管理委員會或建設公司所出具停車位使用編號，然本件原告所拍得之前揭系爭1497建號建物權利範圍79分之17，共用部分仁德段1682建號、面積5672.41 平方公尺、權利範為萬分之1933，並非停車位僅係共有部分之持分即應有部分，拍定後不點交，則何來有實體之使用部分，是以其最低拍定價格32萬元，該價位連坊間社區住戶大樓1個停車位之價格都不到，如何請求確認有17個停車位之理？且依法務部行政執行署臺中行政執行處公告並未註明系爭應有部分係屬停車位，而係共同使用之空間及管理員辦公室，原告之訴自無理由。況屬於停車位於共同使用部分，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位而將建物專有部分出售他人，本件原告並非被告所屬社區之區分所有權人，因此不能單獨取得車位之所有權或使用權。末按公寓大廈管理條例第35條所謂之利害關係人，應係指同條例第34條第1 項規定與區分所有權人會議紀錄有利害關係之人，本件原告並非中清大第社區住戶區分所有權人，且自中清大第社區成立迄今，原告從未參加年度之區分所有權人會議，顯非該條例第35條所定之利害關係人，其訴請交付閱覽或影印社區規約、公共基金餘款、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其它應負擔費用情形及前條會議紀錄，自乏依據。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠關於原告請求確認停車位專用權存在部分：
⒈按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害
之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴，最高法院52年臺上字第1922號判例參照。本件原告主張中清大第社區大樓地下室17個停車位相對應之共用部分之應有部分已移轉登記為其名義，而取得其所有權，得享有該17個停車位之專用權，然為被告所否認。是原告主張之權利是否存在，無法明確，足見原告在私法上之地位有受侵害之危險，是原告提起本件確認之訴以排除此項危險，於法即無不合，合先敘明。
⒉本件原告於98年8 月11日經由法務部行政執行署臺中行政執
行處91年度營所稅執特專字第78號行政執行事件，以321,00
0 元之價格拍定買受取得訴外人寶翊建設公司所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上即同段建號1497建號建物之權利範圍79分之17，暨共用部分即同段1682建號、面積5672.41 平方公尺、權利範為萬分之1933之事實，業據原告提出法務部行政執行署臺中行政執行處公告、不動產權利移轉證書及建物登記謄本等件為證，且為被告所不爭執，是原告此部分之主張，自堪信為真實。
⒊原告主張因前開1497建號建物之權利範圍係表彰車位使用權
之比例，而原告既取得系爭1497建號建物之權利範圍79分之17，故原告就中清大第社區大樓地下室即享有17個停車位之專用權云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條本文定有明文。又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」（最高法院17年上字第917 號民事判例參照）。本件原告主張其就中清大第社區大樓地下室享有17個停車位有之專用權，惟為被告所否認，則依前揭說明，自應由原告就其主張權利之要件事實負舉證責任。
②又公寓大廈發生停車位使用權糾紛之原因：按現代公寓大廈
在建築設計上，對於一定之高度以上之建築物必須設有地下層之建築構造，一則可穩固該建築物整體之結構安全，一則利用地下層成為各樓層生活上所必需之排水、給水、空調、機電設備、電梯機房、防火防空避難設備等，而逐漸成為區分所有建物不可或缺之空間，尤其隨著都市化程度昇高後，自用小客車已成為家家戶戶必備之交通工具，對停車位之需求日增月益，停車位交易價格亦趨高昂，而成為不動產買賣重要之標的，故買方於洽購停車位之產權時，一般均會先行瞭解查明停車格所在樓層、位置、面積，又前手有何權源轉讓該特定停車位之使用權。負責起建之建設公司，於大樓完成初期，往往因區分所有權仍集中於建設公司，而有多數車位使用權集中於該公司手中之情形，嗣因建物區分所有權先後經買賣或法院執行拍賣程序而陸續釋出車位，並由第三人輾轉承買或承受，區分所有權人間移轉或交換車位使用情形繁雜，又年代久遠，分管契約憑證等權利證明文件逸失，往往會導致車位使用權歸屬爭議。欲買受此等車位使用狀況混亂之大樓停車位者，益當查明交易標的之車位是否得以特定所在，及前手是否確實對於該特定車位具有專有使用權。
③公寓大廈停車位使用權歸屬之判斷依據：按專有部分係指公
寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第5 款分別定有明文。又按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔。土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。是以，「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，固無庸置疑。按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度臺上字第2025號判決意旨參照）。公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度臺上字第242 號判決意旨參照）。惟約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不當然隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故公寓大廈之停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4 條第2 項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。因各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分之停車位由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分之停車位，又該專用權人亦得再將其停車位使用權移轉予同社區之其他區分所有權人，自與其所持有之專有或共有應有部分之多寡無必然關係。從而判定何人有停車位之使用權，並不能以單以停車位所在相關建物其應有部分之多寡為據，尚須究明其是否基於分管契約而為特定車位之專有使用權人。且區分所有權人會議，若未經特定停車位專用權人之同意，亦無權以決議逕行變更或剝奪其使用該停車位之權利。
④本件原告雖拍定買受取得系爭1497建號建物之權利範圍79分
之17，惟依卷附建物登記第二類謄本及臺中市中正地政事務所建物測量成果圖之記載，系爭1497建號建物之面積僅12.1
4 平方公尺，主要用途為「商業用」與「管理員辦公室」（見本院卷第4 頁、第38頁）；且法務部行政執行署臺中行政執行處之拍賣公告上載明底價僅320,000 元，其他事項欄並註明「因查封拍賣之標的為持分即應有部分，拍定後不點交」（見本院卷第11頁），可見原告取得之系爭1497建號建物應有部分79分之17，依原始產權登記文件及成果圖資料，並無法用以對應表彰特定停車位之使用權，法務部行政執行署臺中行政執行處於拍賣程序中，亦未曾表示拍賣標的為系爭中清大第社區大樓地下示之停車位，即依拍賣標的內容及程序，並未使拍定人產生可取得系爭中清大第社區大樓17個停車位使用權之合理信賴基礎。
⑤況依臺中市中正地政事務所101 年10月2 日中正地所一字第
0000000000號函所載：．．．二、按「... ㈠區分有建築物內法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分區分所有建築物區分所有權人所共有。... 」、「有關停車位以共同使用部分登記者，其產權登記方式，得由申請人於申辦登記時，選擇依內政部八十年九月十八日台（八○）內營字第八○七一三三七號函、八十一年八月一日台八一內營字第八一八日七五九號函、八十一年八月一日台八一內營字第八一八四七五九號函示所示之現行登記方式，或依左列方式辦理：一、在區分所有建物共同使用部分標示部備考欄加註『停車位共計○位』，並另於現行區分所有建物共同使用部分附表增列『車位編號』欄，並於該欄位登載車位編號，其權利範圍則於上開附表備考欄記載『含停車位權利範圍×××分之××』，及於建築改良物所有權狀主任署名欄位上方空白處分別登載『車位編號○號』。....」分別為內政部80年9 月18日台（80）內營字第0000000 號函及內政部85年
9 月7 日台（85）內地字第0000000 號函所明定，合先敘明。三、參依前開規定法定停車空間之車位編號及車位權利範圍之登載係於85年9 月以後始登載於地籍資料，查旨揭建號建物於83年6 月間由寶翊建設公司申辦建物所有權第一次登記，該棟主建物（仁德段1497建號）所占共有部分仁德段1682建號登記權利範圍登記為10000 分之1933，因其辦理登記時間尚無車位編號及車位權利範圍之登記，故依其公設之權利範圍是否含有車位，本所無從得知。○○○區○○段1682建號共有部分其主要用途為人行道、防空避難室、停車空間、停車場、樓梯間、機械室、水塔、機房及水箱（見本院卷第60頁）。亦可知僅憑系爭1497建號建物應有部分之取得，尚難遽認原告即享有中清大第社區大樓地下室特定停車位之專用權，而係須依承購戶與寶翊建設公司間之原始買賣契約及車位分管資料之記載，始能界定停車位使用權之具體範圍。
⑥由被告依原告之聲請而提出之系爭中清大第社區停車位使用
人名冊可知，中清大第社區地下室停車位共123 位，現分別由區分所有權人各自享有特定編號停車位之使用權，而寶翊建設公司則未享有任何特定停車位之使用權（見本院卷第12
8 至132 頁）。至原告雖以該停車位使用人名冊未編列編號79至100 號之停車位使用狀況，而質疑其真正，惟被告法定代理人業已陳明當初建商如何編列車位編號伊等並不清楚，而建商交付停車位使用人名冊時即未編列編號79至100 號之停車位等情（見本院卷第126 頁背面），且經核中清大第社區停車位配置圖之停車位編號情形確未編列有編號79至100號之停車位，亦有該停車位配置圖在卷可稽（附於本院卷證物袋內），堪認被告提出之該中清大第社區停車位使用人名冊應屬真正。則依中清大第社區停車位使用人名冊之記載，益難認訴外人寶翊建設公司享有中清大第社區大樓地下室17個停車位之專用權。
⑦至原告雖以依中清大第社區停車位使用人名冊所載，中清大
第社區之區分所有權人賴語蓁、林黃秀吟、林金嬌就系爭1497建號建物之應有部分亦均為79分之2 ，且各享有2 個停車位之使用權，而認有傳訊渠等到庭，以證明原告就系爭1497建號建物之權利範圍79分之17，即應享有17個停車位之使用權云云。惟依中清大第社區停車位使用人名冊及建物第二類登記謄本所載，中清大第社區之區分所有權人林黃秀吟、林金嬌就系爭1497建號建物之應有部分雖均為79分之2 ，且各享有2 個停車位之使用權，但依中清大第社區車位使用人名冊及建物登記謄本亦可知，訴外人賴語蓁係享有中清大第社區編號5 、38、125 號3 個停車位之使用權，但其就系爭1497建號建物之應有部分僅為79分之2 ；訴外人曾寶葳係享有中大第社區編號37、44號2 個停車位之使用權，但其就系爭1497建號建物之應有部分僅為79分之1 ；佐以中清大第社區地下室停車位高達123 位，但系爭1497建號建物之共有人僅69人，兩者亦顯不相當，益足認關於系爭停車位使用權之歸屬，應回溯原承購戶與寶翊建設公司之買賣契約中之車位分管原始約定，參以其後區分所有權人間就停車位使用權之移轉歷程，作為判斷依據，而無從憑系爭1497建號建物應有部分之多寡即據以為斷。是以本院認應無傳喚證人賴語蓁、林黃秀吟、林金嬌之必要，故不予傳訊，併此敍明。
⑧關於停車位使用權之歸屬，應回溯原承購戶與寶翊建設公司
之買賣契約中之車位分管原始約定，參以其後區分所有權人間就停車位使用權之移轉歷程，作為判斷依據，已如前述，本件原告既未能舉證證明系爭1497建號建物之權利範圍即係表彰車位使用權之比例之基礎事實，而僅依一無從標定連結至特定停車位使用權之系爭1497建號建物應有部分多寡為據，即以此消彼漲、憑空對號入座之推測方式，主張其就系爭中清大第社區大樓地下室享有17個停車位之專用權云云，自無足採。
⒋綜上所述，本件原告並未能舉證證明其因拍定取得系爭1497
建號建物應有部分79分之17之所有權，暨共用部分即同段1682建號、面積5672.41 平方公尺、權利範為萬分之1933，而同時取得系爭中清大第社區大樓地下室17個停車位之專用權。從而，原告求確認其就被告管理中清大第社區大樓地下室17個停車位之專用使用權存在，即屬無據。
㈡關於原告請求查閱中清大第社區大樓報備成立迄今之規約、
公共基金餘款、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用及相關管理委員會會議紀錄部分：
⒈按利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金
餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕，公寓大廈管理條例第35條定有明文，尋繹其立法意旨係本於社區自治理念及精神，有關管理之事務及資訊，自應力求公開及透明，並受全體住戶之監督而設，明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄等權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕。又所謂利害關係人係指有法律上利害關係之人（參閱民事訴訟法第1 編第2章 第3 節訴訟參加及行政程序法第174 條之規定），至僅有道義、感情、經濟、名譽或其他事實上之利害關係者，則不與焉。
⒉查本件原告雖非中清大第社區專有部分之所有權人，亦非該
社區住戶，但原告既取得中清大第社區之系爭1497建號建物之權利範圍79分之17，暨共用部分即同段1682建號建物之權利範為萬分之1933，尚堪認其應係公寓大廈管理條例第35條所稱之利害關係人。惟本件原告聲請查閱上開中清大第社區大樓報備成立迄今之規約、公共基金餘款、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用及相關管理委員會會議紀錄，無非係欲證明、釐清其是否因取得系爭1497建號建物之應有部分，即享有中清大第社區大樓地下室特定停車位之專用權，惟就被告所執有文件中，此僅需調閱停車位使用人名冊及停車位配置圖即可查明，非有必要閱覽或影印被告大樓報備成立迄今之規約、公共基金餘款、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用及相關管理委員會會議紀錄之必要，且被告亦已提出中清大第社區停車位使用名冊及車位配置圖，足認原告此部分之請求欠缺權利保護要件。是原告主張依公寓大廈管理條例第35條規定請求被告將上開資料供其閱覽與影印，洵屬無據。
四、從而，原告本於公寓大廈管理條例第35條規定，請求被告將中清大第社區大樓報備成立迄今之規約、公共基金餘款、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用及相關管理委員會會議紀錄交付原告閱覽或影印，並依民事訴訟法第247 條第1 項規定，請求確認原告就被告管理中清大第社區大樓地下室17個停車位之專用使用權存在，均無理由，應予駁回。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。雖原告另請求傳訊證人魏隆淵，主張證人魏隆淵為被告第一任主任委員，而欲證明寶翊建設公司是否配置並保留車位，然被告否認魏隆淵曾擔任被告管委會主任委員，而原告亦無法就此提出相關釋明，且本院認關於系爭1497建號建物之權利範圍是否係表彰車位使用權之比例部分事證已臻明確，亦應無傳訊證人魏隆淵之必要，故不予傳訊，併此敍明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 劉惠娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 22 日
書記官 莊金屏