臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2291號原 告 徐村煙訴訟代理人 林開福律師複 代理人 張宏銘律師被 告 陳文華訴訟代理人 林錦隆律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國77年9月12日簽訂土地買賣契約，約定被告將其所有座落臺中市○里區○○段○○○號（重測前為番子寮段健仁小段530地號）之農地，其中150坪（相當於495.87平方公尺），以新台幣（下同）180萬元出賣予原告。然因受法令限制無法分割，乃約定爾後法令許可，被告應無條件提出證件供原告辦理分割過戶。又兩造於77年間簽訂系爭買賣契約時，系爭土地因受土地法第30條及農業發展條例第30條規定，不得分割及移轉為共有。惟土地法已於89年修正刪除農地不得移轉為共有之規定。農業發展條例第30條亦同步修正。從而，本件原告請求移轉登記之時效，應於89年起算，迄今尚未罹於15年之消滅時效。再者，被告出售予原告之系爭農地之「特定部分」，僅有150坪，因受農業發展條例第16條「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之限制，而無法單獨分割。然依最高法院75年台上字第404號判例之見解，被告既因法令無法將原告所買受之特定部分土地分割移轉予原告，則原告自得要求被告將按該部分計算土地應有部分移轉登記予原告，而與被告共有該土地。系爭土地之面積為3,357.69平方公尺，出售之系爭土地特定部分面積，相當於495.87平方公尺，經計算後該特定部分之應有部分為335769分之49587。是以，原告自得要求被告將系爭土地所有權應有部分335769分之49587移轉登記予原告。並聲明：被告應將座落臺中市○里區○○段○○○號土地所有權應有部分335769分之49587移轉登記予原告；願供擔保，請准為假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠原告並未要求被告將原告買受之特定部分分割以轉登記予原
告，而係要求被告將按該部分計算之土地應有部分移轉登記予原告，自不受農業發展條例第16條農地分割面積之限制。
原告既係向被告購買系爭特定部分土地之所有權，則被告依系爭土地買賣契約及民法第348條之規定，本即負有移轉土地所有權之義務。現雖因系爭土地仍受農地分割面積限制而無法分割移轉該部分土地之所有權，然被告至少仍應將按該部分計算之土地應有部分之所有權移轉予原告，以履行其契約之義務（移轉所有權之義務）。且被告移轉上開土地應有部分予原告後，依系爭土地買賣契約，原告亦仍僅能使用該買賣契約附圖所示部分之土地，而不能使用其他部分之土地，對於被告權益並無任何影響。反之，若不許原告請求被告移轉上開土地應有部分，因買賣契約僅為債之關係，如被告將系爭土地移轉登記予第三人，則原告將無法以系爭土地買賣契約對抗該第三人，而面臨拆屋還地之窘境，對原告自顯無保障，亦非公平，更與買賣契約之本旨及精神有違。從而，本於買賣契約之本旨及誠信原則，被告亦應將上開土地應有部分移轉予原告。
㈡又系爭土地買賣契約依民法246條第1項係屬合法有效契約，
此亦為被告所同認。因此，系爭契約與最高法院上開判例之建地買賣契約均屬有效契約，兩者並無不同；案例事實均為出賣人係出售土地特定部分，買受人則要求出賣人移轉登記按該特定部分計算之土地應有部分予買受人。依最高法院見解認為，如果出賣人能移轉該特定部分予買受人，則買受人不得請求出賣人移轉按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。相較之下，本案之案例事實為系爭土地受土地農地分割面積限制無法分割，有「不能請求出賣人分割移轉該特定部分予買受人」之情形，故即屬最高法院所稱之「買受人不能請求出賣人分割移轉該特定部分予買受人」之情形。從而，依上開最高法院見解，原告自得請求被告移轉登記按特定部分計算之應有部分。至於，被告辯稱上開最高法院之案例為「建地」與本案系爭土地為「農地」而有所不同。惟上開判例見解，重點在於土地是否有「不能請求出賣人分割移轉該特定部分予買受人」，而與土地究竟「建地」或「農地」無涉。況且上開最高法院案例認定該案之土地為「建地」，並無土地分割之限制，故無「不能請求出賣人分割移轉該特定部分予買受人」之情形，故不能請求移轉登記按該特定部分計算之應有部分。然本件系爭土地為農地，受土地農地分割面積限制，而有「不能請求出賣人分割移轉該特定部分予買受人」之情形。故依最高法院75年台上字第404號判例意旨，原告自得請求被告移轉按系爭特定部分計算之應有部分。
三、被告則辯稱略以：㈠原告於77年9月12日向被告購買系爭土地中之150坪時，系爭
土地因法令之限制而無法分割，乃約定日後若法令變更，原告所購之土地部分得自被告土地分割出來而為登記時，再將系爭土地辦理過戶，意即當系爭土地可分為兩筆單獨所有之土地時，則予以分割並為登記。乃於雙方土地買賣契約書第2條約定「爾後法令許可，甲方得無條件提出證件供乙方辦理分割過戶…」。又按土地法及農業發展條例禁止農地移轉共有之限制固經刪除，惟依農業發展條例第16條規定，可知對於農地分割之面積仍受2,500平方公尺之限制。另耕地分割執行要點第11條規定，原告向被告所購買之農地之面積為150坪即495.87平方公尺，未達農地得分割之最小面積標準，是依農業發展條例第16條規定，原告之土地仍無法分割。
㈡再者，兩造於買賣土地時為免爭議，即約定土地於法令准予
分割時辦理移轉登記之停止條件，並明訂於土地買賣契約書第2條，是縱令嗣後土地法及農業發展條例禁止農地移轉共有之限制刪除，惟系爭土地之分割，仍受農地分割面積之限制而無法分割，依法不得分割出150坪之農地，因而兩造於買賣契約所約定之條件尚未成就，原告之請求權並未發生，原告主張土地法及農業發展條例禁止農地移轉共有之限制已經刪除，請求被告應將系爭土地所有權應有部分335769分之49587移轉登記與原告，實與兩造買賣土地時之共識及契約約定不符，且於法不合。
㈢至於，原告以最高法院75年台上404號判例為據，稱原告得
請求被告移轉系爭農地之持分，然本件兩造間之買賣契約已約定於不能情形除去後，始為給付；甚或就該分割過戶之物權行為訂有停止條件，即載明於該筆農地可分割為單筆後，再辦理土地過戶移轉登記。而系爭農地至今仍受農地分割面積之限制，即法令尚未許可該農地細分出面積150坪之單筆土地，是原告之分割請求權或因不能情形尚未除去，或因停止條件尚未成就，自不得為給付之請求。又最高法院75年台上字第404號判例之案例事實為「建地」，與本件買賣標的物為「農地」其中之150坪部分，於79年9月12日訂約當時，係受修正前農業發展條例農地不能細分之法令限制，全然不同。是本件於農業發展條例修正至可分割為單筆之面積為
150 坪前，其不能之情形並未除去，此與該判例意旨所指之「除出賣人有不能將該部分分割後移轉分割後移轉登記與買受人之情形外」之情形，迥不相同，自難比附援引。原告雖因上開原因，尚不得請求被告分割土地並辦理過戶，但被告因於訂約後，即將出賣之土地部分點交原告，原告並在該土地上興建建物，自77年9月12日使用至今。該建物為原告原始取得，已合法占有使用買賣之土地，兩造均依約履行上開買賣契約，原告自無任何損害可言。本件純因原告意圖為自己不法之利益，未經同意擅自無權占用被告未出售之農地面積約66坪，經被告提起拆屋還地訴訟，由鈞院民事庭以101年度訴字第1258號審理中。原告始籍詞提起本件訴訟，併此敘明。並聲明：駁回原告之訴；願供擔保請准免為假執行。
四、得心證之理由：㈠原告主張：兩造於77年9月12日簽訂土地買賣契約，約定被
告將其所有之系爭農地，其中150坪（相當於495.87平方公尺），以180萬元出賣予原告。然因受法令限制無法分割，乃約定爾後法令許可，被告應無條件提出證件供原告辦理分割過戶等情，業據原告提出土地買賣契約書為證，且為被告所不爭執，應可認為真實。又原告復主張：被告出售予原告之系爭農地之「特定部分」，僅有150坪，因受農業發展條例第16條「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之限制，而無法單獨分割。然依最高法院75年台上字第404號判例之見解，被告既因法令無法將原告所買受之特定部分土地分割移轉予原告，則原告自得要求被告將按該部分計算土地應有部分移轉登記予原告，而與被告共有該土地。系爭土地之面積為3,357.69平方公尺，出售之系爭土地特定部分面積，相當於495.87平方公尺，經計算後該特定部分之應有部分為335769分之49587。是以，原告自得要求被告將系爭土地所有權應有部分335769分之49587移轉登記予原告。並聲明：被告應將座落臺中市○里區○○段○○○號土地所有權應有部分335769分之49587移轉登記予原告等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭執點厥為：原告以系爭買賣特定部分之買賣契約請求被告將系爭土地應有部分335769分之49587移轉登記予原告，是否有理？經查：
⑴按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1項定有明文。又按修正前土地法第30條第1項前段，及修正前農業發展條例第30條前段固有：「私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。」「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」等規定，惟修正前土地法第30條已於90年10月31日經公布刪除，修正前農業發展條例第30條前段之規定，亦於89年1月26日經公布修正為農業發展條例第16條前段：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」。經查，本件兩造於77年9月12日簽訂系爭買賣契約當時，係適用修正前土地法第30條第1項前段，及修正前農業發展條例第30條前段，是依當時之法令，本件系爭土地因有法令之限制，而無法為特定部分之分割，亦不得移轉為共有，此為兩造契約訂定時所明知，兩造並將其載明於系爭土地買賣契約中，此亦為兩造所不爭執。而系爭土地買賣契約書地2條約定：「爾後法令許可，甲方得無條件提出證件供乙方辦理分割過戶，不得有拖延情事」等語。顯見兩造於簽訂系爭買賣契約之當時，係以法令許可分割及移轉登記為停止條件，雙方係約定於法令許可分割及移轉登記後，被告方負有分割及移轉登記之義務甚明。而修正前土地法第30條雖已於90年10月31日經公布刪除，是私有農地之買受人需有自耕能力及不得移轉為共有之規定雖已刪除，然修正前農業發展條例第30條前段之規定，亦於89年1月26日經公布修正為農業發展條例第16條前段：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」。而原告依系爭買賣契約所買受之農地為150坪，相當於495.87平方公尺，明顯未達0.25公頃（即2500平方公尺），是以原告依系爭買賣契約向被告所買受之土地特定部分面積，未達修正後農業發展條例地16條前段之規定得分割之最小面積，系爭土地依現行法令仍屬無法分割，是兩造間所約定之停止條件尚未成就。
⑵原告雖另主張：依最高法院75年台上字第404號判例之見解
，被告既因法令無法將原告所買受之特定部分土地分割移轉予原告，則原告自得要求被告將按該部分計算土地應有部分移轉登記予原告，而與被告共有該土地等語。然查，最高法院75年台上字第404號判例意旨固云：「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地」等語。然依卷附該判例要旨所附之案例事實，係該案之被上訴人向上訴人買受五三一之二號土地內之特定部分八．八八八坪。而五三一之二號土地現為上訴人單獨所有。而最高法院認原審未查明上訴人有無不能將該部分分割後移轉登記與被上訴人之情形，遽認被上訴人請求上訴人移轉登記按該部分計算之五三一之二號土地應有部分六六○分之二九四為正當，尚嫌速斷。而將原判決廢棄發回原審法院。稽其案例事實並未載明該案中係附有停止條件之情形，與本件兩造於訂約當時，於系爭土地買賣契約書地2條約定：「爾後法令許可，甲方得無條件提出證件供乙方辦理分割過戶，不得有拖延情事」等語。顯見兩造於簽訂系爭買賣契約之當時，係以法令許可分割及移轉登記為停止條件，與最高法院75年台上字第404號判例所述案例事實迥然不同，自難比附援引。況該判例中所稱「出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形」，固與本件被告因法令之限制，無法將系爭買賣之特定部分土地分割後移轉與原告之情形相似。然本件兩造於簽訂買賣契約當時均已知悉該無法分割及移轉之情事，且亦將買賣契約中關於買賣標的之過戶，約定停止條件已如前述。可知兩造於締約當時均知悉該事實，並合意於法令許可後辦理分割及移轉登記事項，是在該停止條件並未成就前，實無准許原告請求被告移轉應有部分之理，否則兩造上開買賣契約中所為停止條件之約定，即形同具文，亦與兩造締約當時之明示之意思不同。
㈡綜上所述，本件兩造間買賣契約對於買賣標的之即系爭土地
之特定部分之移轉之停止條件，並未成就。而原告主張依最高法院75年台上字第404號判例意旨，請求被告將系爭土地之應有部分分335769分之49587移轉登記予原告，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結論無影響，爰不一一論述，附此說明。
六、依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
民事第五庭 法 官 張清洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
書記官 顏督訓