臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2294號原 告 陳冠蓁原 告 陳冠綺原 告 兼上 二 人法定代理人 陳俐伶訴訟代理人 林宜慶律師複代理人 莊慶洲律師複代理人 陳興蓉被 告 廖淑惠被 告 林照銘上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國101年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、訴之聲明：
(一)先位聲明：1、被告廖淑惠應給付原告陳冠蓁、陳冠綺、陳俐伶新台幣(下同)90萬元，及自民國96年6月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自96年6月26日起至清償日止，按日給付5400元之違約金。2、願供擔保，請准宣告假執行。
(二)備位聲明：1、被告林照銘應給付原告陳冠蓁、陳冠綺、陳俐伶90萬元，及自96年6月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自96年6月26日起至清償日止，按日給付5400元之違約金。2、願供擔保，請准宣告假執行。
二、先位聲明部分：
(一)緣被告廖淑惠以被告林照銘名義，於96年5月10日與原告之被繼承人陳家仁訂立不動產買賣契約（參證二，下稱系爭不動產買賣契約，訂約名義人為林照銘，實際買受登記名義人為廖淑惠），約定由廖淑惠給付買賣價金1800萬元予出賣人陳家仁，由陳家仁將其所有之坐落地號為臺中市○○段○段1-9及1-15地號土地及其上建物地址為臺中市○○路○段75、77號、臺中市○○路○○○號之房屋（下稱系爭房地）移轉登記予廖淑惠。依系爭不動產買賣契約之約定，買受人應於96年6月26日支付尾款1000萬元予出賣人。惟廖淑惠遲至今日尚未給付尾款中之90萬元，此為廖淑惠於臺灣高等法院臺中分院100年度上更(一)字第156號刑事案件（參證三）審理筆錄所承認之事實，出賣人陳家仁得依系爭不動產買賣契約之約定，及民法第369條關於買受人應交付買賣價金之規定，請求廖淑惠給付尾款中之90萬元。
(二)因出賣人陳家仁於98年2月26日死亡，依民法第1138條第1款之規定：「遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」，陳家仁之配偶陳俐伶、其子女陳冠蓁、陳冠綺等原告三人為其繼承人。復依民法第1151條之規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」，原告三人公同共有被繼承人陳家仁對廖淑惠90萬元之買賣價金給付請求權。廖淑惠應將買賣價金90萬元給付予原告全體。
(三)利息及違約金之計算：關於利息之計算，依民法第229條第1項之規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」，系爭不動產買賣契約中訂有尾款之給付期限為96年6月26日，因此廖淑惠自該日時起，即負遲延責任。復依民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」本件係被告廖淑惠遲延給付買賣價金90萬元，原告依上開規定，得請求被告支付自96年6月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
關於違約金之部分，依系爭不動產買賣契約第7條第3款之約定，買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按買賣總價款千分之零點三違約金。廖淑惠有遲延給付之情形，依約定應賠償原告自96年6月26日起至清償日止，每日5400元（買賣價金1800萬元×0.003＝5400元）之違約金。
(四)訴外人黃正男以原告被繼承人陳家仁之名義與被告林照銘於96年12月12日所訂立之和解書（見鈞院98年度訴字第622號刑事卷第133頁，下稱系爭和解書），並非出於陳家仁之意思，陳家仁亦未授權黃正男訂定系爭和解書，系爭和解書對陳家仁及原告應不生效力：1、被告主張無庸給付原告買賣價金尾款90萬元之唯一依憑係黃正男以被繼承人陳家仁之名義與備位被告林照銘於96年12月12日所訂立之和解書（下稱系爭和解書），然原告否認系爭和解書之形式及實質真正。實則陳家仁並未在系爭和解書上簽名或蓋章，可知該和解書之內容並非出於陳家仁之意思。又參照原證三臺灣高等法院臺中分院100年度上更（一）字第156號判決理由：「被告（黃正男）於上開特別接見時，均未告知告訴人陳家仁已與廖淑惠達成和解之事，告訴人陳家仁並不知悉有達成上開和解等情，亦據被告於本院前審自承：『（問：96年12月17日會客時，陳家仁是否不知道你和廖淑惠達成和解？）是』等語（本院前審卷第330頁）在卷，復佐以被告於96年12月17日在臺中看中所特別接見告訴人陳家仁時，告訴人陳家仁尚有向被告詢問『上次說那個房子，現在怎樣？』，被告復有向告訴人陳家仁表明『之前我有和國華研究過』、『現在和國華研究好了，告歸告，不用理他們，反正你人不在啊，叫他600要拿出來』等語，有本院前審當庭勘驗之96年12月17日特別接見之錄音，並製作譯文在卷可佐（本院前審卷第317頁），該處陳家仁所問之房子就是本件中華路房地等情，亦據被告於本院前審自承在卷（本院前審卷第322頁），顯見告訴人陳家仁於96年12月17日之時，尚不知被告已於96年12月12日與廖淑惠達成和解，故仍向被告詢問該訴訟進行情形，被告當時亦仍未告知業已達成和解之事。」由此可知，陳家仁對於系爭和解書之內容並不知情，即該和解書絕非出於其意思。職此，被告主張依系爭和解書之約定，由被告林照銘承擔對承租系爭不動產之許明章之押租金90萬元債務，以抵負被告積欠陳家仁之買賣價金尾款90萬元，顯屬無據。2、按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第170條第1項定有明文。查，縱使系爭和解書之形式及實質為真正，然陳家仁並未委託黃正男或授與其代理權就被告積欠陳家仁買賣價金尾款90萬元乙事為和解。黃正男係無權代理陳家仁訂定系爭和解書。是以，系爭和解書對陳家仁及原告，應不生效力。
(五)被告主張已給付許明章押租金90萬元，而無庸給付陳家仁及原告買賣價金尾款90萬元，顯屬無理由：1、按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（最高法院65年度台上字第156號判例參照）。查訴外人許明章於94年12月間，向陳家仁承租系爭房屋，約定租期自94年12月1日起自100年11月30日止，租金每月10萬元及押租金90萬元（下稱系爭押租金）。被告於96年5月10日經訴外人21世紀不動產五期精誠加盟店駿寶不動產經紀有限公司之仲介，向陳家仁購買系爭房地，並辦妥所有權移轉登記。依民法第425條規定，陳家仁與許明章之租賃契約應由系爭房地之受讓人即被告承擔之。依上開最高法院65年度台上字第156號判例之見解，民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指陳家仁與許明章依民法第421條第1項所訂定之租賃契約而言，若因擔保承租人許明章之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，原出租人陳家仁未將押租金交付受讓人即被告時，被告既未受押租金債權之移轉，對於承租人許明章應不負返還押租金之義務，被告自亦無向陳家仁請求押租金90萬元之權利。是以，要無陳家仁因有移轉押租金予被告之義務而同意以押租金逕充為本件買賣之尾款之可能。2、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查許明章僅給付陳家仁94年11月8日至95年6月10為止之租金，尚積欠陳家仁自95年7月10日起至96年5月10日止共計100萬元之租金（參證五），則系爭90萬元押租金經抵充積欠之租金100萬元，仍然不足，依最高法院87年度台上字第1631號判決見解，陳家仁已無返還許明章押租金之義務。故陳家仁應無同意被告以承擔返還許明章押租金債務之方式代替原買賣價金尾款90萬元之給付之可能。
(六)綜上所陳，陳家仁並未授權黃正男與被告訂定系爭和解書，且陳家仁已無返還許明章押租金之義務，被告主張依系爭和解書之約定，由被告林照銘承擔對許明章之返還押租金90萬元債務，以抵負被告積欠陳家仁之買賣價金尾款90萬元，而無庸給付陳家仁及原告買賣價金尾款90萬元，顯屬無理由。
三、備位聲明部分：系爭不動產買賣交易中，無論是價金之給付或是系爭房地之登記名義人皆為被告廖淑惠，其應為實際之買受人，此亦為買賣雙方所認知之事。據此，原告全體得以請求廖淑惠給付尚未支付之尾款90萬元、利息及違約金。惟慮及系爭不動產買賣契約形式上之買受人為被告林照銘，因而將其列為備位被告，鈞院如認先位被告廖淑惠非系爭不動產買賣契約之買受人時，原告即改以備位被告林照銘作為買受人而為前述請求。
貳、被告均抗辯：
一、訴之聲明：1、原告之訴均駁回。2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、答辯理由：
(一)本件系爭買賣被告廖淑惠始為買受人，被告林照銘為廖淑惠的姪兒，其只是代廖淑惠出面簽立系爭不動產買賣契約而已，買賣關係應該是存在廖淑惠與陳家仁之間，故本件糾紛與林照銘無關。
(二)本件廖淑惠業於96年12月12日和經陳家仁委任並授權之代理人黃正男簽立系爭和解書，和解當天除了廖淑惠與黃正男在場之外，雙方也都有律師到場，廖淑惠一方是黃英傑律師，對方是陳國華律師。和解時業約定買賣尾款90萬元由廖淑惠承擔陳家仁對承租系爭不動產之許明章之90萬元押租金債務抵付，即由陳家仁取得90萬元押租金，而由廖淑惠負責返還許明章90萬元押租金。而廖淑惠嗣亦於97年2月21日以配偶林福恭名義退還該筆90萬元押租金給許明章，有收據影本(見本院卷第34頁)可憑。是廖淑惠已依和解內容履行給付尾款之義務，原告再為請求即無理由。
參、本院之判斷：
一、查訴外人黃正男為21世紀不動產五期精誠加盟店駿寶不動產經紀有限公司（下稱駿寶公司）之實際負責人，而原告三人之被繼承人陳家仁於96年5月間，委託駿寶公司出售坐落地號為臺中市○○段○段1-9及1-15地號土地及其上建物地址為臺中市○○路○段75、77號、臺中市○○路○○○號之房屋（下稱系爭房地），經林照銘於96年5月10日以1800萬元與陳家仁簽立系爭不動產買賣契約（買受人為林照銘，登記名義人為廖淑惠，駿寶公司為該契約見證人），並交付定金300萬元，另約定於同年6月12日交付500萬元，於同年6月26日交付1000萬元。詎96年6月26日林照銘、廖淑惠等因認陳家仁未履約而未依約交付1000萬元，遂生買賣糾紛。其後，陳家仁乃簽立委託書（日期為96年8月10日，見臺灣臺中地方法院檢察署97年度他字第2183號卷第41頁），載明就其林照銘間有關系爭房地買賣事宜，全權委託黃正男代為處理，並授權黃正男有特別代理權；陳家仁又簽立授權書（日期為96年11月30日，見同上他字卷第40頁）予黃正男，載明授權黃正男就系爭房地之買賣或租貸等一切事務之委任全權代理。陳家仁並於96年8月22日對林照銘提出本院96年度重訴字第349號回復原狀事件民事訴訟。俟陳家仁因案遭通緝，於96年12月5日與黃正男喝酒之際，為警逮捕，自該日起入臺中看守所執行觀察勒戒。陳家仁入所執行後，黃正男先乃於96年12月12日與廖淑惠就系爭房地買賣糾紛訂立系爭和解書（見本院98年度訴字第622號刑事卷第133頁），約明：「就本院96年度重訴字第349號回復原狀民事訴訟，雙方協調達成和解條件如次：一、就該筆買賣尾款之給付方式分四次付款：
(一)…(四)新台幣玖拾萬元整為乙方(甲方指林照銘、乙方指陳家仁)原向許明章收取之押金、逕充為本件買賣之尾款，並視為乙方已將對於許明章之押金已移轉予甲方。…三、
(一)與承租人間之糾紛由甲方自行處理。(二)九十六年五月十日至九十六年六月二十日止之租金請求權乙方同意讓與甲方，甲方應於向許明章收取租金後交付乙方。自九十六年六月二十一日起之租金由甲方收取，與乙方無關。自民國九十六年六月二十一日至九十六年十二月十三日止，以玖佰壹拾萬元整按年息3%計算之利息、即每月以貳萬貳仟柒佰伍拾元整之利息，補貼乙方、於九十六年十二月十三日給付。五、雙方其餘請求均拋棄，乙方應向台中地方法院撤回訴訟或以本和解書之條件、於法院簽該和解筆錄。」以上事實，業經調閱臺灣高等法院臺中分院100年度上更(一)字第156號黃正男被訴背信等刑事案件（一審案號：本院98年度訴字第622號，起訴案號：臺灣臺中地方法院檢察署97年度偵字第25533號，下稱系爭刑案）全部卷證核實，並同為系爭刑案二審刑事判決所認定之事實。
二、原告雖否認黃正男有獲得陳家仁之授權簽立系爭和解書，惟查：陳家仁於系爭刑案對黃正男提告意旨，係指黃正男於與廖淑惠簽立系爭和解書後，將代為收受廖淑惠所交付之和解款項，即受款人為陳家仁、金額合計348萬9531元之4張支票兌領侵占入己，而未將票款交回給陳家仁。97年7月22日檢察官偵訊時，黃正男即提出前述陳家仁簽立之系爭委託書（臺灣臺中地方法院檢察署97年度他字第2183號卷第41頁）、授權書（見同上他字卷第40頁），以證明其有取得陳家仁之委任及授權，代為處理系爭房地之買賣事務及代收價金票款。陳家仁當庭並未爭執系爭委託書、授權書之真正，僅爭執其未同意黃正男刻印背書兌領上開支票款項(見同上他字卷第36、37頁筆錄)，嗣於97年11月28日檢察官偵訊時，陳家仁復坦認授權書上「陳家仁」之簽名為其本人所簽具，簽授權書是說要代理其開庭等語(見臺灣臺中地方法院檢察署97年度偵字第25533號卷第60頁)，且核陳家仁於上開偵訊筆錄末簽名之筆順、字跡，確與系爭委託書、授權書上「陳家仁」之簽名相符，足徵陳家仁確有親自簽立系爭委託書、授權書予黃正男。而觀之系爭委託書、授權書之內容，陳家仁已明確委任並授權黃正男處理系爭房地之買賣或租貸等一切事務，並使用「有特別代理權」、「全權代理」等強調授權完整性之文字，是黃正男當然有權代理陳家仁與被告方面就系爭房地買賣糾紛為和解。且查系爭和解為訴訟外一般私法契約之和解，並非訴訟上之和解，原告以黃正男未受陳家仁依民事訴訟法第70條規定訴訟上和解之特別委任為由，否認黃正男有權代為和解，顯無理由。是原告否認黃正男有受合法授權為系爭和解，據以聲請本院再開言詞辯論，並請求傳訊黃正男為證，核無必要，應駁回其聲請。
三、系爭和解書既屬有效，且和解條件內容業明確約定被告即買方就系爭房地應付之價金尾款90萬元，以賣方陳家仁原向系爭房地承租人許明章收取之押金90萬元逕充之，「並視為賣方已將對於許明章之押金移轉予買方」，又系爭房地之租金收益以96年6月21日為界，分歸買賣方。而買方即被告廖淑惠嗣復已於97年2月21日以配偶林福恭之名義返還系爭90萬元押租金予許明章，有收據影本(見本院卷第34頁)可憑。是廖淑惠確已依和解內容履行給付買賣尾款90萬元之義務，並因而免除賣方陳家仁與其繼承人即原告等對許明章所負返還押租金義務。原告所引最高法院65年度台上字第156號判例意旨謂「押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務」，適用於本件事實之結果，僅為承租人許明章無權直接向未實際受取押租金移轉之買方廖淑惠請求返還押租金，而不影響系爭和解書所定，由買方承擔賣方返還押租金債務，以抵付90萬元買賣尾款之和解條件之有效性。又買賣雙方於96年12月12日訂立系爭和解書時，既已約明以押租金抵付尾款，及各期租金收益權利之分配，則許明章若有欠租情事，原告應直接向其請求，而不得反於和解條件，再以承租人許明章積欠其租金為由，主張90萬元押租金應改抵充積欠之租金。
四、綜上所述，被告業與受陳家仁合法授權之黃正男訂立系爭和解書，並依有效之和解條件，履行給付系爭房地90萬元買賣尾款之義務。從而原告主張被告未履行給付尾款義務，而依民法買賣規定及系爭不動產買賣契約之法律關係，為上述先位、備請聲明之請求，皆無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 29 日
書記官 王淑燕