臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2319號原 告 申薛鴻訴訟代理人 薛瓊美被 告 陳森郁上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國102 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號Ａ部分面積三五點四五平方公尺、編號Ｂ部分面積五八九點七一平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋）拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人。
被告應自民國一００年九月六日起至拆除前項地上物完畢之日止，按年給付原告新臺幣柒仟貳佰零貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明第一項、第二項原為「一、被告應將原告等所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上之地上物，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○ 號，面積565平方公尺之房屋拆除，將土地返還予原告全體等。二、被告應自繼受房屋稅籍移轉登記之日起至拆除房屋完畢之日止，給付原告等相當於土地租金之損害金，每年新臺幣（下同）72,320元。」，嗣於民國101 年11月19日言詞辯論期日，當庭以言詞將上開聲明第一項變更為「被告應將原告及其他共有人所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上之地上物，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○ 號，面積565 平方公尺之房屋拆除，將土地返還予原告及其他共有人。」（參本院卷第49頁）。嗣於102 年2 月21日言詞辯論期日，復依地政機關測量結果，將上開聲明第一項、第二項更正為「一、被告應將原告及其他共有人所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖編號Ａ部分面積35.45 平方公尺、編號Ｂ部分面積589.71平方公尺之地上物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○ 號房屋）拆除，將土地返還予原告及其他共有人。二、被告應自繼受上開房屋稅籍移轉登記之日即10
0 年9 月6 日起至拆除上開地上物完畢之日止，給付原告及其他共有人相當於土地租金之損害金每年75,483元。」，核原告上開更正並未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法核無不符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
（一）原告向法院標購取得坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地，面積1971.45 平方公尺（下稱系爭土地）後，再將該土地權利範圍各5 分之1 分別移轉與訴外人申學彥、薛健昇。而系爭土地上有4 棟房屋，均未辦理保存登記，原為原告父母即訴外人薛瓊美與申伯壎（申伯壎業於101 年3月26日死亡）所共有，嗣經鈞院於97年7 月25日成立調解，由薛瓊美取得門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○ 號、
157 號之建物（廠房部分），申伯壎則取得門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○ 號（面積565 平方公尺，稅籍編號00000000000 ，下稱系爭房屋）、157 號（稅籍編號00000000000 ）之建物（住家部分），原告並提供上開建物坐落之土地供薛瓊美、申伯壎無償使用。詎申伯壎因積欠他人債務，竟擅自將其所有之系爭房屋出賣予被告，並於10
0 年9 月6 日將房屋稅籍移轉登記予被告。查系爭房屋及系爭土地自始即非同屬一人所有，系爭房屋之受讓人並無民法第425 條之1 規定之適用。又原告前基於父子關係，而無償提供系爭土地供申伯壎使用，係屬使用借貸之法律關係，現申伯壎既已死亡，該使用借貸關係當然消滅，被告並未徵得系爭土地所有權人同意使用，依最高法院86年台上字3776號判決意旨，即屬無權占有。爰依民法第767條前段、第821 條規定，訴請如聲明第一項所示。
（二）又無權占用他人土地，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，被告無權占用系爭土地平白獲益，自足以造成原告及系爭土地其他共有人之損害，爰依民法第179 條規定，請求被告給付自取得系爭房屋所有權之日起至拆除系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利。查被告占用系爭土地面積計625.16平方公尺（即如附圖所示編號Ａ部分面積35.45 平方公尺及編號Ｂ部分面積589.71平方公尺），公告現值地價為每平方公尺1,600 元，依土地法第11
0 條規定，地租係以地價年息百分之8 計算，故被告共受有相當於租金之利益75,483元（計算式：589.71×1600×8%＝75483 ，元以下四捨五入，下同）。爰請求判決如聲明第二項所示。
（三）並聲明：
１、被告應將原告及其他共有人所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖編號Ａ部分面積35.45 平方公尺、編號Ｂ部分面積589.71平方公尺之地上物（即門牌號碼：
臺中市○○區○○路○○○ 號房屋）拆除，將土地返還予原告及其他共有人。
２、被告應自繼受上開房屋稅籍移轉登記之日即100 年9 月6日起至拆除上開地上物完畢之日止，給付原告及其他共有人相當於土地租金之損害金每年75,483元。
二、被告答辯略以：
（一）被告係以120 萬元向申伯壎購買系爭房屋，雙方僅口頭約定，並未簽立書面契約，由申伯壎提供印鑑證明給被告辦理房屋稅籍過戶手續，價金則由被告分數次以現金交付與申伯壎。當時申伯壎曾口頭允諾要請其子將系爭房屋坐落之土地過戶給被告，惟申伯壎並未履行承諾，嗣因申伯壎死亡而無法處理。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地為原告與訴外人申學彥、薛健昇所共有，應有部分為3/5 、1/5 、1/5 ，系爭土地上有4 棟房屋，均未辦理保存登記，原為原告父母即訴外人薛瓊美與申伯壎（申伯壎業於101 年3 月26日死亡）所共有，嗣經本院於97年7 月25日成立調解成立，系爭房屋由申伯壎取得，原告並提供系爭房屋坐落之土地即如附圖編號Ａ部分面積35.45 平方公尺、編號Ｂ部分面積589.71平方公尺，供申伯壎無償使用。嗣申伯壎因積欠他人債務，將系爭房屋出賣予被告，系爭房屋之房屋稅籍登記名義人於100 年9月6 日變更為被告，但被告並未徵得系爭土地所有權人同意而得使用系爭房屋占用之土地等事實，為被告所不爭執，並有土地登記第二類謄本、網路申領《異動索引》、調解筆錄、臺中市政府地方稅務局沙鹿分局101 年9 月24日中市稅沙分字第0000000000號函附之系爭房屋房屋課稅資料（本院卷第9 、11-15 、26-28 頁），復經本院會同臺中市大甲地政事務所至現場履勘測量詳確，此有勘驗筆錄、照片及如附圖所示之複丈成果圖附卷可憑（本院卷第87-94 頁），堪信屬實。
（二）原告主張被告所有之系爭房屋占用系爭土地如附圖編號Ａ部分面積35.45 平方公尺、編號Ｂ部分面積589.71平方公尺，屬無權占有之事實，雖為被告所否認，並以前揭情詞置辯。然按：
１、使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言。又按使用借貸與租賃不同，在借用土地建築房屋之情形，不能認為使用借貸關係，隨房屋之轉讓而繼續存在，最高法院著有49年台上字第381 號判例、69年度台上字第4120號裁判可資參照。在本件中，原告及訴外人申學彥、薛健昇原係無償提供系爭土地供原屬申伯壎所有之系爭房屋使用乙節，業已審認如前，揆諸前揭裁判意旨，申伯壎嗣後雖將系爭房屋出售予被告，但原告及訴外人申學彥、薛健昇原同意申伯壎使用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分土地之使用借貸關係，並未移轉予被告。
２、另按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制。
民法第425 條之1 第1 項定有明文。查本件原告所共有之系爭土地與被告所有之系爭房屋自始即非同屬一人所有，有系爭土地謄本及系爭房屋之房屋稅課稅資料在卷可佐，原告主張本件並無民法第425 條之1 第1 項規定之適用，堪認可採。
３、再按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。被告答辯稱：原告之父申伯壎有允諾要請其子將系爭房屋坐落之土地將系爭土地過戶給被告，惟申伯壎並未履行承諾，嗣因申伯壎死亡而無法處理等語，可知上開約定僅存在被告與申伯壎間，並未徵得系爭土地之所有人即原告及訴外人申學彥、薛健昇之同意，自無從拘束系爭土地之所有人。被告徒憑申伯壎之上開允諾，尚無從取得占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分土地之合法權源。
４、此外，被告又未能提出其他證據證明自己確有合法占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分土地之合法權源存在，原告主張被告係無權占有，洵屬有據，堪予採信。
（三）按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第821 條、第767 條第1 項前段分別定有明文。查本件原告為系爭土地之共有人，且被告所有之系爭房屋無權占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分土地，原告本於民法第821 條及第767 條第1 項前段之規定，請求被告應將系爭土地上如附圖編號Ａ部分面積35.45 平方公尺、編號Ｂ部分面積589.71平方公尺之地上物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○ 號房屋）拆除，將土地返還予原告及其他共有人，即有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。
（四）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分土地，致原告無法使用收益，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。原告固請求被告應自繼受上開房屋稅籍移轉登記之日即100 年9 月6 日起至拆除上開地上物完畢之日止，給付原告及其他共有人相當於土地租金之損害金每年75,483元，但查：
１、按民法第821 條規定所謂「本於所有權之請求」，係指民法第767 條所規定之物權的請求權而言，至債權之請求權，則不在民法第821 條規定之列，僅於共有物被侵害，請求損害賠償，而其給付不可分者，依民法第293 條第1 項規定，各共有人方得為共有人全體請求向其全體為給付。故請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（司法院院字第1950號解釋、最高法院88年度台上字第1341號裁判參照）。本件原告訴請被告給付相當於租金之不當得利部分，核屬可分之金錢債權，依上說明，原告僅得按其應有部分3/5 ，請求被告返還所受利益，尚不得依民法第821 條規定，訴請被告一併返還其他共有人之不當得利。
２、復按租用基地之租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報總價年息10％為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，依平均地權條例第16條規定，應以公告地價之80％為其申報地價。土地法第105 條準用同法第97條第1 項關於基地計收租金之規定，於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院49年台上字第1230號判例、87年度台上字第2996號判決意旨參照）。準此，原告主張依系爭土地公告現值1,600元計算相當於租金之不當得利，並無依據，委不可採。此外，計算相當於租金之利益，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。
查系爭土地臨臺中市○○區○○路，交通便利，鄰近同地段120 地號上之建物係作工廠使用，系爭房屋目前為空屋，閒置未使用等情，業經本院至現場勘查詳確，並有現場照片附卷可稽（本院卷第90-92 頁），系爭土地面積1971.45 平方公尺，被告所有之系爭房屋占用如附圖編號Ａ、Ｂ部分，面積合計625.16平方公尺（計算式：35.45 ＋58
9.71＝625.16），再參以系爭土地自99年1 月至101 年1月申報地價均為每平方公尺240 元，但101 年1 月之公告現值為每平方公尺1,900 元（參本院卷第9 、97頁），可知公告現值與申報地價差距將近8 倍，本院綜合各情，認被告占用系爭土地所受相當於租金之利益，應以土地申報地價之8 ％計算為適當。從而，原告請求被告應自繼受上開房屋稅籍移轉登記之日即100 年9 月6 日起至拆除系爭房屋完畢之日止，每年給付7,202 元（計算式：625.16平方公尺×240 元×8%×應有部分3/5 ＝7202），為有理由，應予准許。逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。爰判決如主文第二項、第三項所示。
四、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項有明定。「甲為Ａ地所有權人，依民法第767 條所有物返還請求權請求乙拆除房屋返還土地，其訴訟標的之價額，應以Ａ地起訴時之交易價額為準。其並依同法第179 條附帶請求給付相當於租金之不當得利部分，依上開法條規定，不併算其價額。」，最高法院96年度第4 次民事庭會議決議可資參照。可知本件裁判費僅就原告聲明第一項部分計算之，而原告聲明第一項既獲全部勝訴，爰命被告負擔本件全部訴訟費用，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸逐一審酌論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 25 日
民事第五庭 法 官 莊嘉蕙正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 25 日
書記官 王綉玟