臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2385號原 告 謝銘人訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 許富傑被 告 連秋瑛上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明第1項係請求判決被告給付新臺幣（下同）1,000,000元，嗣於本院審理時具狀變更聲明請求被告給付800,000元。有民事變更訴之狀1份在卷可憑，原告減縮請求被告給付之金額，核屬減縮應受判決事項之聲明，且為被告所不爭執而為本案言詞辯論，揭諸前開法律規定，原告此部分訴之變更，應與准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告於民國100年2月間就坐落臺中市○區○○○○段
○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上臺中市○區○○○○段○○○○號即門牌號碼臺中市○區○村○路○○○號建物（下稱系爭建物）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並指定被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告之借名登記人黃大裕。兩造訂立系爭買賣契約時，原告即發現系爭土地與臺中市○區○○○○段○○○○○○○號土地（下稱242-88土地）間建有一圍牆，僅留2公尺出入口，原告詢問何人所建，被告表示不知為何人所建買受時即存在，並告知系爭土地與242-88土地間並無任何通行權爭議，被告並交付242-88土地地主即訴外人李林昭順於85年10月1日書立之同意書，並於不動產說明書中關於「對外通行巷道是否發生糾紛及是否需支付通行費」勾選否。然於100年12月底，原告欲將系爭土地及建物出售第三人時，經第三人告知該圍牆為李林昭順所建，後原告委託仲介公司查詢後發現李林昭順與被告曾有通行上糾紛，該圍牆係近二年所興建，被告明知兩地有通行糾紛，仍於不動產說明書記載否，顯然被告以向原告提出保證，然該圍牆係被告與242-88土地地主李林昭順有通行糾紛所建，造成原告買受系爭土地有瑕疵，被告應對原告負物之瑕疵擔保責任。爰依民法第373條、第354條及第360條請求被告賠償如聲明所示之金額。
㈡並聲明：⑴被告應給付原告800,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：系爭土地與242-88土地間並無圍牆存在，該圍牆係242-88土地與臺中市○區○村○路○○○巷道路間之圍牆，是作為與馬路區隔之圍牆，又該圍牆早已存在10多年，因系爭土地及242-88土地地主多年未管理，造成圍牆角鐵柱生鏽傾斜，且土地上有雜草、垃圾、舊家俱等堆積，形成治安死角，並因颱風造成部分傾倒，後經臺中市政府環保局發函242-88土地地主限期清理，242-88土地地主才出面清理重新建築圍牆管理，242-88土地地主於85年10月1日書立通行使用同意書，同意系爭土地之所有權人通行242-88土地，且所留出入口寬度為4.1公尺，足供兩輛車進出，如至原告系爭土地之界址點計算寬度則為5公尺，原告主張僅留2公尺出入口等語，顯與現況不符，被告將系爭建物前閒置水泥空地作為私人停車場，出入口車輛進出順利，如有糾紛，242-88土地地主圍牆應會建築在242-88土地與系爭土地間，以縮小被告使用之停車場空間，但242-88土地與系爭土地間並無圍牆，且被告將系爭土地出售予於告後，原告也延續使用停車場，出入口之寬度仍為4.1公尺，原告於買受系爭土地前已知悉圍牆存在，並無任何損害，原告請求核屬無據，請駁回原告之訴。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告與被告於100年1月7日就系爭土地及建物訂立不動產買
賣契約，原告並指定買受系爭土地及建物之登記名義人為訴外人黃大裕。
㈡系爭買賣契約成立時，被告有提供訴外人李林昭順所簽立之同意書。
㈢原告於買受系爭土地及建物時，242-88土地上即設置有如附圖所示之圍牆。
四、得心證之理由：㈠原告主張其於100年1月7日向被告購買系爭土地及建物，並
指定登記予訴外人黃大裕，系爭土地前有訴外人李林昭順所有之242-88土地，並未面臨道路，且原告買受系爭土地及建物時，李林昭順所有之242-88 土地上有興建如附圖所示之圍牆等情，業據原告提出信義房屋買賣仲介一般委託書、不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、同意書、不動產說明書、產權調查表、所有權屬一覽表、標的物現況說明書各1份、照片6張為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡系爭土地須經訴外人李林昭順所有之242-88土地，始能與道
路聯絡，李林昭順所有之242-88土地，有土地登記謄本及地籍圖騰本在卷可憑，並經本院會同臺中市中山地政事務所至現場履勘無誤，製有勘驗筆錄，且有臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖附卷足稽，且為兩造所不爭；但查，訴外人李林昭順曾於85年10月1日出具同意書，同意其所有之242-88土地供系爭242-34土地所有權申請通行使用，此有同意書1份在卷可憑，並證人即被告之仲介人員陳雅婷於本院審理時結證稱：其擔任房地產仲介人員，系爭土地及建物，是其去找被告委任其仲介出售，被告委託其仲介出售系爭土地及建物時，有提出1張通行同意書，出售前其有去看過現場，當時該242-88土地上就有興建圍籬，圍籬有出入口，但出入口並未被擋住，且無人出面該地點是私人土地不得隨意進出，因為被告有提供同意書，所以其並沒有再向242-88土地地主確認同意書真正與否，做產權調查時並無詢問被告該242-88土地上圍牆之問題，後來原告至其任職之仲介公司洽詢買受系爭土地及建物，所以由其同事林恆揚擔任買方即原告之仲介，在原告與被告就系爭土地及建物買賣契約成立前，有帶同原告至現場看過，至於看過幾次，要問林恆揚，其曾去找過李林昭順要談通行問題，但李林昭順都不願意跟其談，兩造訂立買賣契約時，沒有聽到原告提及圍牆的問題等語明確（見本院卷第86至88頁、第89頁背面；並證人即原告之仲介人員林恆揚於本院審理時結證稱：其擔任房屋仲介，系爭土地及建物其擔任買方即原告之經紀人，當初是其同事陳雅婷接這個案子，盤點適合的客戶，其就打電話介紹給原告，告訴原告現場位置，原告看了二、三個月，看的時間比較長，因為原本是有4個人要合建，所以前後4個人輪流去看現場，他們4個人討論後決定要買，原本要蓋4間，因其中1人有營建背景，認該地點有6米防火巷的問題不適合蓋4戶，其最少陪同去看現場二到三次，去看現場時，其有告知系爭土地前面有陸地，現況是美村南路的巷子，賣方當時有鑑界，其有帶買方去看界址，其與買方去看現場時，該地點現況就有興建圍籬，圍籬裡面的空地，有租人家作為停車使用，另美村南路105號之建物是廢棄房屋，無人使用，別人土地（即242-88土地）部分是空地，上面有搭建圍籬，其與買方看了幾次，都是這樣，印象中沒有看到門，至於有無鍊子其不記得，當時並無242-88土地地主表示242-88土地為私人所有不對外開放，且交易過程中，買方（即原告）原本希望跟242-88土地地主承購，系爭土地原本有很多客戶在評估買受，希望能夠將242-88土地一併買下，所以其與陳雅婷都有去跟242-88土地地主接洽過，但242-88土地地主都不談，也沒有表示說有何糾紛，也無表示系爭土地可否通行242-88 土地，原告在買受系爭土地及建物時，即知須使用242-88土地通行，因未有鑑界，原告在買受時就知道只有該同意書而已，沒有糾紛、沒有通行費，其也沒有聽過242-88土地地主李林昭順將242-88土地圍起來拒絕原告通行情形，訂立系爭買賣契約時，有提供無償使用證明，現況調查表等，沒有印象原告表示要將圍牆拆掉等語明確（見本院卷第88至89頁），足證被告前經李林昭順同意，可通行李林昭順所有242-88 土地甚明。系爭土地固未面臨道路，而須通行李林昭順所有之土地始能至道路，然仍不影響系爭土地及建物應具備之價值、效用或品質，已難謂有瑕疵。再查，經本院會同地政人員至現場履勘及測繪結果，系爭圍牆留有4.16公尺寬度之出入口，顯足供兩輛自用小客車會車進出，並無出入口狹窄不得使用情形，且原告亦自陳李林昭順並無封住該出入口禁止原告進出情形，是原告主張被告所出售之系爭土地及建物與242-88土地地主李林昭順間有通行權糾紛之瑕疵等語，仍屬無據。況縱李林昭順嗣後有阻止原告同行242-88土地之情形，原告可依民法第787條之規定，主張通行權，已難認有物之瑕疵。次查，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。系爭土地及建物縱令有原告主張不通道路之瑕疵，然本件買賣價金既高達32,800,000元，且原告於簽約前已多次前往現場履勘，已知悉242-88土地上有興建圍牆，且委請證人林恆揚與242-88土地地址李林昭順洽詢購買242-88土地事宜，且於訂立買賣契約時即知悉被告之系爭土地就24 2-88土地部分僅有無償使用之權利，並無租賃或地上權存在等情，為證人林恆揚於本院審理時證述明確，且為原告所不爭執，是原告主張應負物之瑕疵擔保等語，尚屬無據。
㈢至原告雖提出租賃契約書，主張被告所出售之系爭土地及建
物有瑕疵等語。然查，被告出售系爭土地及建物時，原告已知被告所有系爭土地及建物對242-88土地僅有無償通行使用之權利，並無任何租賃關係或有地上權存在，且該242-88土地上已興建有圍牆而僅保留出入口供通行之情形，是原告得使用242-88土地通行聯絡至美村南路107巷並無任何瑕疵存在，而參諸原告所提出之租賃契約書，係承租242-88土地全部使用，且要求拆除242-88土地上圍牆，顯已逾通行使用之目的，是原告因個人使用目的及範圍增加，或與242-88土地所有權人李林昭順有何其他糾紛而需租賃242-88土地全部，此仍不得謂被告所出售之系爭土地及建物有何物之瑕疵存在。是原告此部分舉證，尚不足以為有利於原告之證明。
㈣綜上所述，原告以被告應負瑕疵擔保責任為由，依民法第
360條之規定請求被告賠償800,000元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息給付予原告，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 4 月 22 日
民事第一庭 法 官 戴博誠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 22 日
書記官