臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3062號原 告 何友勛訴訟代理人 柳正村律師被 告 張以儒訴訟代理人 楊博堯律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國102年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國101年3月5日經群義房屋介紹訂立不動產買賣契約，由被告將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，及其上同段1629建號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）出售與原告，總價金為新臺幣（下同）21,000,000元，並已於101年3月19日辦妥所有權移轉登記完畢。而系爭房屋當時已出租與訴外人林世偉，租期自98年11月1日起至101年10月31日止，原告同意出租至租約期滿。
詎租期屆滿後，原告不再續租，林世偉則搬至對面即門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○號承租房屋，於原告找人看屋承租時，林世偉即當場對於前來看屋之人聲稱系爭房屋為凶宅，曾發生交通事故撞到系爭房屋騎樓樑柱當場死亡等語，原告始知悉系爭房屋為凶宅，且造成系爭房屋無法順利出租損失重大。從而系爭房屋既屬凶宅，顯然已有減少其價值之瑕疵，原告自得依民法第354條規定請求減少買賣價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於81年間購買系爭房屋後，即未居住於系爭房屋，而係居住於臺中市南屯區，二處相距甚遠，並不知系爭房屋前曾發生交通事故，原告主張被告故意隱瞞與事實不符。且依目前房地產市場對「凶宅」之定義，係指「曾發生兇殺或自殺致死之房屋」，系爭房屋並未發生凶殺或自殺，自非屬「凶宅」。且交通事故係發生於系爭房屋前之道路上，死者亦係撞擊地面後受傷倒臥系爭房屋柱子外魚缸旁之馬路上，又非當場死亡，而係於送醫後不治死亡，其死亡與事故之發生已相距10小時之久，死亡原因更與系爭房屋無關。又系爭房屋坐落於十字路口，本即容易發生車禍，若以道路發生車禍即推論影響周遭房屋之交易價值，則十字路口之房屋交易價值應低於偏僻巷道內之房屋，此顯與一般交易行情有違，顯見原告之推論毫無依據。況證人林世偉亦證稱未續租是因租約到期，與該事故無關，顯然並未影響承租人續約之意願，足認系爭房屋交易價值並未減損等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經整理爭點結果如下：㈠兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）⒈於100年8月20日下午2時27分許，在系爭房屋前之路口曾發
生交通事故（下稱系爭事故），訴外人張元誌為機車乘客，於該事故後倒臥系爭房屋前，經送醫後於100年8月21日0時36分不治死亡，事故發生情形如卷附道路交通事故現場圖。⒉兩造於100年3月5日經群義房屋介紹就系爭房屋及座落土地
達成買賣契約，約定總價金21,000,000元，並已於101年3月19日辦妥所有權移轉登記完畢，價金亦已全部給付。系爭房屋於出售前由被告出租於證人林世偉。
㈡兩造爭執之事項⒈系爭房屋是否因系爭事故而減損其交易價值？⒉原告主張物之瑕疵請求減少價金有無理由？
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件系爭房屋前發生系爭事故，並致訴外人張元誌送醫後不治死亡，衡諸社會民眾一般觀感，於精神及心理上或生不安全感，惟是否即屬買賣標的物之瑕疵，仍應考量具體事故之情狀及居住者生活品質是否有受影響等因素而決之，非謂曾發生系爭事故，即必然導致房屋價值、效用、品質之減損，而有物之瑕疵情事。
㈡查本件原告雖主張系爭房屋因系爭事故而成為凶宅云云，然
依目前實務上多數見解及民間一般觀念，均認稱「凶宅」者，指發生兇殺或自殺致死等事件之房屋。本件系爭事故係發生於系爭房屋前騎樓外，尚非於系爭房屋內所發生，且亦非屬兇殺或自殺情形，僅屬交通意外事故，顯與一般所稱「凶宅」有所不同，原告主張系爭房屋因系爭事故而成凶宅，並無理由。原告復主張系爭房屋因系爭事故減損其交易價值，故屬類似於「凶宅」之情形，仍有物之瑕疵云云。惟查，系爭事故發生時，訴外人張元誌係因事故而倒臥於系爭房屋前，在現場時仍有生命跡象，後經救護車送醫急救等情，業據證人即系爭房屋前承租人林世偉於本院準備程序中證述甚詳（見本院卷第34頁至第35頁），且為兩造所不爭執，應堪認定。張元誌既非於系爭房屋前即已死亡，較諸與當場死亡之情而言，對於社會民眾一般觀感之影響自較為輕微。且林世偉亦證稱系爭房屋前因係路口，經常發生車禍，事後亦無跟當時的房東反應，因為只當成單純的車禍等語明確；證人即被告委託銷售系爭房屋之仲介孟惠民於本院準備程序中亦證稱伊問鄰居有無兇殺、自殺或其他不太好的事情，鄰居沒有說，事後再詢問鄰居時，他們說覺得系爭事故沒有什麼，甚至有的人不知道有傷亡的事情等語明確（見本院卷第35頁反面至第36頁）。應足認系爭房屋前發生系爭事故，對於鄰近住戶並無影響，自難認系爭事故就居住者之生活品質有何妨害。
㈢況該事故係發生於系爭房屋騎樓前，並非於建物內所發生，
對於系爭建物之影響本即較微，且系爭建物復位處交通繁忙之道路旁，發生交通事故之可能亦屬甚高，自難認僅因系爭事故之發生，即會導致系爭房屋之交易價值有何減損。至原告主張系爭房屋即係因該交通事故之緣故，始終乏人問津云云，無非係原告自行臆測之詞，亦無提出任何證據加以證明，難為有利原告之認定。且證人林世偉於事故發生後，仍於系爭房屋繼續經營早餐店，至原告取得系爭房屋所有權後，仍繼續承租系爭房屋經營至原租約期滿，為兩造所不爭執，堪認系爭事故並未對實際承租使用系爭房屋之林世偉造成影響，更足認系爭房屋並未因系爭事故有何價值減損。且縱使系爭事故之發生，或可能導致目擊之民眾或鄰近住戶心理上產生些微不安，然系爭事故發生之處，既屬人車往來頻繁之道路，該心理上不安亦甚易消除，是縱認系爭事故對於系爭房屋居住者生活品質有所影響，其減少之程度亦屬無關重要，仍不得指為瑕疵，原告主張系爭房屋有物之瑕疵，並無理由。又本院既已認定系爭房屋並未因上開事故有何交易價值減損，原告請求鑑定系爭房屋因該事故減損之交易價值，自無必要，附此敘明。
五、綜上所述，系爭房屋既未因系爭事故而有減損其交易價值情形，自無物之瑕疵可言。此外原告復未能提出其他證據證明系爭房屋有何物之瑕疵情事，其依民法第354條第1項規定，請求減少買賣價金，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，因敗訴而失所依附，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 黃渙文法 官 蕭承信正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
書記官 賴玉真