臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3069號原 告 王鍚燈訴訟代理人 林益堂律師被 告 王森池
賴淑貞王健輝王秋松上 一 人訴訟代理人 張寶玉上列當事人間分割共有物事件，本院於民國103年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有之臺中市○○區○○段○○○○號土地(面積2112平方公尺)，依下列方法分割：如所附臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖E方案所示，即編號(a)部分(面積363平方公尺)分歸被告王森池所有，編號(b)部分(面積258平方公尺)分歸被告賴淑貞所有，編號(c)部分(面積233平方公尺)分歸被告王健輝所有，編號(d)部分(面積240平方公尺)分歸原告王鍚燈所有，編號(e)部分(面積263平方公尺)分歸被告王秋松所有，編號(f)部分(面積584平方公尺)分歸被告王健輝所有，編號(g)部分(面積171平方公尺)分歸兩造按如附表所示應有部分比例維持共有。
被告王健輝應補償原告王鍚燈新臺幣(下同)167,275元，補償被告賴淑貞118,773元，補償被告王秋松75,874元；被告王森池應補償原告王鍚燈494,622元，補償被告賴淑貞351,203元，補償被告王秋松224,355元。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分之比例負擔。
事實及理由
壹、原告主張：兩造共有臺中市○○區○○段○○○○號土地(面積2112平方公尺，下稱系爭土地)，各共有人應有部分比例如附表所示。系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不能分割期限之情形，原告自得請求分割。本件分割方案，如後附臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖C、E二方案及所搭配之找補方案，原告均可接受，由法院依職權決定。
貳、被告王森池、賴淑貞、王健輝均主張：本件應採臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示E案及所搭配之找補方案，之所以要採此留路之方案，係因渠等父親在世時就表示系爭土地要留路，且若採不留路之臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖C案，王健輝所分得的F部分，會成為大面積的袋地。
參、被告王秋松主張：本件應採臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖C案及所搭配之找補方案。被告王森池、賴淑貞、王健輝會主張要留道路，係因渠等有買入系爭土地旁的土地。且C案中原告王鍚燈之C部分與被告王健輝取得之D部分土地若對調，則王健輝取得之F部分就不會變成袋地。
肆、本院之判斷：
一、按民法第823條第1項規定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。故共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割。按耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，農業發展條例第3條第11款定有明文，依其立法理由略謂：保留為耕地之農牧用地，悉以區域計畫土地使用編定之用地別作為界定耕地之分際，符合辦理土地使用編定之精神；同時，將「依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地」、「非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地」及「國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目(指田、旱地目)規定之土地」，改列為「耕地以外之農業用地」，故耕地以外之農業用地並不受同條例第16條耕地不得細分之限制。查系爭土地之地目雖為田，惟係依都市計劃法所劃定之神岡區都市土地農業區用地，非屬依區域計劃法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，有都市計劃土地使用分區證明書(附在不動產估價報告書內)可憑，故系爭土地並非農業發展條例第3條第11款所定之耕地，其分割亦不受同條例第16條之限制。又系爭土地並無因物之使用目的，或法令規定不能分割之情形，兩造對於系爭土地亦無不分割之約定，僅就分割方法無法獲得協議等情，均為被告所不爭執，堪信屬實。從而原告請求分割系爭土地，即有理由，應進一步審酌者，係採何分割方案為適當。
二、按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有」民法第824條第1至4項定有明文。又按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決要旨參照）；共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。
三、本院於民國102年2月27日履勘現場，查明系爭土地使用現況，有卷第49頁以下之勘驗筆錄及現場照片在卷可參，並就當事人所有建物現況位置、面積囑託地政機關測繪成果如卷第59頁臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示。因系爭土地形狀呈長方葫蘆形，周界不整，建物座落及利用情形亦屬參差複雜，案經送鼎諭不動產估價師事務所鑑定適當可行之分割及找補方案，經其評估系爭土地各項客觀條件及當事人意願後，出具詳盡之不動產估價報告書，提出如後附臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖C、E二分割方案及各所搭配之找補方法，供本院參辦。兩造就此二分割方案之意見如前述，即原告均可接受，但被告王森池、賴淑貞、王健輝主張採留設共有道路之E案，王秋松則主張採不留共有道路之C案。事難兩全，本院詳予比較審酌後，認採E案分割較符合整體公平原則及當事人利益，理由為：1.主張E案之共有人有王森池、賴淑貞、王健輝三人，其人數及合計應有部分比例，均顯較主張C案之王秋松為多，土地分割及整體開發，應依循多數決之基本原則。2.系爭土地單面臨路，即東南面臨接臺中市神岡區10米之三民路，土地臨路面最大寬度約45.7公尺、最大深度約65.8公尺，若採C案，則王健輝所分得之F部分(面積584平方公尺)即成為無法臨路之大面積袋地，就此袋地問題，王秋松固主張將C案中王健輝取得之D部分與原告王鍚燈取得之C部分土地對調即可解決，惟王健輝並不同意調換，且此調換方案並未經鑑定成案，無所採憑，又系爭土地分割後，王森池、賴淑貞、王鍚燈、王健輝分得之土地形狀皆成狹長之條狀，若將C案中之C部分土地改分配予王健輝以解決其F部分土地通行之問題，惟此仍需於C部分土地上劃設一通行道路連接至三民路，此將造成原本即屬狹長型之C部分土地更顯細長，而降低其利用經濟價值，且若之後C部分土地及F部分土地所有權經移轉予不同之人，仍將可能再生袋地通行之問題。故採E案於系爭土地西南面留設3米寬之g部分共有道路，始能澈底解決王健輝分得系爭土地西北面大面積內地之通行問題，且兼利於增加前述王森池、賴淑貞、王鍚燈、王健輝分得之狹長狀土地內面部分之通行便利。
3.本件分割後各筆土地臨三民路面寬大小，顯為重要利害條件，本件採留路之E案，縱會使王秋松取得之e部分土地臨三民路面寬較不留路之C案E部分土地面寬為小，惟相較於其他共有人取得部分之面寬，王秋松仍佔有明顯土地臨路面寬優勢，故E案尚不致對其顯失公平。4.本件既為求共有人整體利益及對外交通之必要，有採E案留g部分土地，由兩造按應有部分比例(如附表所示)維持共有之必要，此自符合民法第824條第4項「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有」之規定。5.綜上所述，本院認依臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示E案分割，較能兼顧兩造之利益及使土地發揮最大經濟效益與使用需求，符合公平原則及促進物之經濟效用，而堪採用，爰將系爭土地分割如主文第一項所示(臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖E案中將原告王「鍚」燈誤載為王「錫」燈，應予更正)。
四、按民法第824條第3項所謂「以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，指在共有物分割前土地總價值不產生影響及變動條件下分析，運用各自取得土地價值之總計，以核算各共有人原始持分權利價值，並計算各共有人分割後取得部分權利價值與原始持分權利價值之增減而確立其補償數額，非謂各共有人皆分得與原始持分面積相當之土地，即可認已按其應有部分受分配。本件經採E案為原物分割後，因各共有人取得部分權利價值與原始持分權利價值有所增減，經鑑定單位確立找補方法為：受損之王鍚燈應受償新臺幣(下同)661,899元，賴淑貞應受償469,977元，王秋松應受償300,229元；受益之王健輝應支付361,922元，王森池應支付1,070,180元，此有不動產估價報告書可稽，爰依上開估定結果，此例計算出各當事人間具體找補數額如主文第二項所示。
五、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。民法第824條之1第2項第1款定有明文。經查，被告王森池於87年7月24日就被告王健輝所有之系爭土地應有部分四分之一設定最高限額4,000,000元之抵押權，有土地登記謄本在卷可憑。依上開規定，抵押權人王森池既同意採E案分割系爭土地，則其抵押權於分割判決確定後，即應移存於王健輝所分得之E案c、f部分土地上，附此敘明。
六、按分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，本件原告起訴於法有據，又被告之應訴亦因訴訟性質所不得不然，故本件之訴訟費用應由兩造依系爭土地應有部分之比例分擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
民事第六庭 法 官 蔡建興附表┌────┬────────┐│共有人 │應有部分 │├────┼────────┤│王鍚燈 │3/20 │├────┼────────┤│王森池 │3/20 │├────┼────────┤│賴淑貞 │3/20 │├────┼────────┤│王健輝 │2/5 │├────┼────────┤│王秋松 │3/20 │└────┴────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
書記官 王淑燕