臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3153號原 告 祭祀公業法人台中市廖廷𨯵法定代理人 廖學志訴訟代理人 陳浩華律師複代理人 賴皆穎律師複代理人 陳雲壤被 告 廖本慶訴訟代理人 廖宜祥律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國102年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖一所示之a（面積67.49平方公尺）、b（面積24.72平方公尺）、c（面積
744.42平方公尺）、d（面積5.67平方公尺）、g（面積504.29平方公尺）、h（面積726.82平方公尺）之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖二所示之A部分虛線範圍內部分，面積5379.48平方公尺之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟叁佰柒拾柒萬肆仟柒佰伍拾貳元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆仟壹佰叁拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。本件兩造之租佃爭議，前經臺中市西屯區公所耕地租佃調解委員會於民國101年6月1日調解不成立，再經臺中市政府耕地租佃委員會於101年11月22日調處不成立，由臺中市政府移送本院審理等情，有臺中市西屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及相關附件、臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、臺中市政府101年11月27日府授地權一字第0000000000號移送函在卷可稽（見本院卷第4至16頁），是本件起訴程序合於耕地三七五減租條例第26條第1項規定。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明文。
本件原告於起訴時，原係聲明請求：「被告應將就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，清空並拆除地上物後將土地返還原告。」嗣於102年10月21日在準備程序期日變更訴之聲明請求（見本院第184頁）：「被告應將附圖一所示之a、b、c、d、g、h之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖二所示之虛線範圍內部分，面積5379.48平方公尺，返還予原告。」查原告上開變更聲明其請求之基礎事實應屬同一，且變更之部分並無需調查其他證據，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分：原告主張：
㈠被告於82年10月12日承租原告所有臺中市○○區○○段○○
○○號土地如附圖二所示A部分虛線範圍（舊有地號為港尾子296之2號，下稱系爭土地），並簽訂臺灣省臺中縣私有耕地租約書（租約字號：墩港806號）（下稱系爭耕地三七五租約），經臺中市西屯區公所核定租期自98年1月1日起至103年12月31日止。詎被告竟在系爭土地上堆置廢棄物、填滿魚池、興建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），並為商業買賣棧板以及汽車保修廠之用，經臺中市西屯區公所勘查後認被告違反農業用地作農業使用認定及核發證明辨法第7條第2、3款之規定，而不予核發農用證明，足認被告確有不自任耕作之情事。又被告承租系爭土地範圍為5379.48平方公尺，惟被告從事農業面積僅為268.91平方公尺，不足承租範圍之2.5%，是被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項規定系爭耕地三七五租約已屬無效。又兩造於94年3月10日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），被告上開行為亦違反系爭租賃契約第4條第1款「本不動產係供合法農業使用之用途」及第8條第5款「乙方違反第四條租賃物之使用限制之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物」之約定，原告於100年4月20日、100年7月6日以存證信函通知被告終止系爭耕地三七五租約，惟被告迄今仍置之不理，爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定及系爭租賃契約第4條第1款及第8條第5款之約定，請求被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖一所示之a、b、c、d、g、h之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖二所示之A部分虛線範圍返還予原告，並擇一為有利原告之判決。並聲明：如主文所示。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告提出之證明書簽立人為訴外人廖廷輝，然廖廷輝並
非系爭土地之所有權人，亦非原告祭祀公業之管理人，其所簽立之證明書當不具效力，又該證明書後段加註部分，亦與廖廷輝之筆跡不同，簽署人又為被告，該證明書不足證明原告同意被告興建系爭鐵皮屋。
⒉兩造於94年3月10日簽訂之系爭租賃契約係修正原耕地
租約，且內容僅針對租金做調整，其餘仍援用原耕地租約，故系爭租賃契約與系爭耕地三七五租約係並存，並未取代原耕地租約，亦無改變耕地三七五租約性質。
被告則以：
㈠被告確實在系爭土地上種植果木蔬菜、養殖錦鯉，並未違
反農業發展條例所稱農業使用之規定，與耕地租賃契約之目的相符。被告因錦鯉魚池年久失修，整理過程中將原魚池中之磚石取出，而非在系爭土地上堆置廢棄物，並填滿原錦鯉魚池。系爭鐵皮屋雖掛有棧板買賣及唯翔汽車招牌，惟被告並未從事棧板買賣及汽車保養維修服務。另依101年11月22日臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄之調處決議之主文及理由記載，足證被告在系爭土地上確有自任耕作之事實，並未違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定。
㈡兩造除簽訂系爭耕地三七五租約外，並於94年3月10日另
行簽訂系爭租賃契約，依系爭租賃契約前文已敘明「立契約書人出租人祭祀公業廖廷𨯵，管理人廖本賢（以下簡稱甲方)承租人廖本慶（以下簡稱乙方），茲因土地租賃事件，特訂立本契約，雙方同意遵循下列各項條款（本租約係依原耕地三七五租約之修正協議）」，顯見94年3月10日簽訂系爭租賃契約係依據原耕地三七五租約所作成之修正協議，且原告管理人係依系爭土地使用現狀和被告重新訂立契約，將系爭土地之租金由原本1年新臺幣（下同）1萬餘元，調整為每年12萬元，顯見兩造有更新契約之意思，系爭租賃契約性質為一般土地租賃契約，已取代原有之系爭耕地三七五租約。系爭土地自94年3月10日至今均未改變使用狀態，足徵原告對於系爭土地使用情形知之甚稔，而系爭租賃契約係依據系爭耕地三七五租約修正而來，原告亦自承系爭耕地三七五租約與系爭租賃契約同時並存，則被告本於系爭租賃契約使用系爭土地並給付租金迄今，自屬有權使用系爭土地，原告依系爭租賃契約第4條第1款及第8條第5款主張終止租約並不合法。
㈢系爭鐵皮屋係訴外人即被告之父廖學良與原告前管理人廖
廷輝協議在系爭土地上蓋房自住，因廖學良無法耕作，故由被告接續於系爭土地上從事耕作。依廖廷輝於71年6月1日出具之證明書可知原告於71年6月1日即已知系爭鐵皮屋係供被告作為房舍使用等語置辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利益判決請准供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，請求被告拆除地上物，返還土地，並無理由：
㈠原告就其所有之系爭土地，於82年10月12日與被告訂有系
爭耕地三七五租約，經台中市西屯區公所核定租期自98年1月1日至103年12月31日，兩造並於94年3月10日就系爭土地簽訂系爭租賃契約，此有原告提出之臺灣省臺中縣私有耕地租約書及土地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第48、149至150頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第120頁反面、172頁反面），堪信為真實。
㈡按89年1月26日修正公布之農業發展條例第20條第1項規定
：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」同條第2項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」原告主張兩造僅就系爭耕地三七五租約租金為調整之約定，因而於94年3月10日另行簽訂系爭租賃契約，兩造並未就系爭土地另成立租賃契約，為被告所否認。經查：系爭租賃契約固然記載「本租約係依據原耕地三七五租約之修正協議」，然相較於原耕地三七五租約之內容，系爭租賃契約除明載租賃範圍、期限及租金繳納方式外，另就租賃物之使用限制（約定於第4條，共五款事由）、危險負擔、違約處罰（約定於第6條，共二款事由）、應受強制執行之事項、其他特約事項（約定於第8條，共七款事由）等為約定，可見兩造已重新議定租賃條件。倘若僅就租金數額為調整，何須將雙方權利義務關係另為約定，基此，兩造對於租賃物、租期與租金等必要之點已有合意，已改變原三七五租約之性質，雙方應已另行成立一新的土地租賃契約，並已合意終止原系爭耕地三七五耕地租約，而新成立的系爭租賃契約，依修正公布農業發展條例第20條第1項規定，即不適用耕地三七五減租條例。至於耕地租約是否業經鄉（鎮、市、區）公所辦理登記或註銷登記，係本於保護佃農並謀舉證上便利之目的而設，本與耕地租約是否存續暨其效力之有無無關，自不能僅以耕地租約是否業經登記或遭行政機關註銷登記，作為認定耕地租賃關係是否存在之唯一依據。故系爭耕地三七五租約雖經台中市西屯區公所核定租期自98年
1 月1日至103年12月31日，仍不能據此認為原耕地租約仍存續。是原告上開主張，尚不足採，被告抗辯系爭租賃契約取代系爭耕地三七五租約，應屬可採。據此，兩造間於
94 年3月10日另行成立之租賃關係，乃係民法規定之租賃關係，而非耕地三七五減租條例規定之耕地租賃契約，原耕地三七五租約業經兩造合意終止而不存在，則迄本件言詞辯論終結日止，被告係基於系爭租賃契約而占有使用系爭土地，原告猶據已不存在之系爭耕地三七五租約，依耕地三七五減租條例第16條第2項主張被告有不自任耕作，而契約無效之事由，而據以請求被告拆除地上物返還土地，自無理由。
原告主張被告於系爭土地上從事買賣棧板之商業行為，違反
系爭租賃契約第4條第1款事由，依第8條第5款終止系爭租賃契約，為有理由：
㈠系爭租賃契約第4條第1款約定：「租賃物之使用限制：一、本不動產係供合法農業使用之用途」第8條第5款約定：
「乙方（即本件被告）違反第四條租賃物之使用限制之各款限制時，甲方（即本件原告）得終止租約，收回租賃物」依上開約定此可知，若被告未將系爭土地作為農業使用，原告得依第8條第5款主張終止系爭租賃契約。本件原告主張被告於系爭土地上從事棧板買賣，為被告所否認，辯稱其本欲從事棧板買賣，但並未實行，該棧板係其向他人所收取，用以燒水云云。查：觀之臺中市西屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄檢附之101年3月26日照片所示（見本院卷第27頁），系爭土地上有堆置棧板，鄰近棧板不遠處之系爭鐵皮屋上掛置「棧板買賣」招牌，而該招牌為被告所有，此為被告所不爭執（見本院卷第75頁反面、77頁正面），上開招牌掛於系爭鐵皮屋明顯之處，外觀完好，系爭土地空地處復堆置大量棧板，顯見被告有營業之意圖，倘若棧板係作為自用，何以未將招牌卸下，且堆放之棧板數量非微，放置於戶外不免受潮，與被告作為燒水之需要不合，被告上開所辯，自難憑採，原告此部分主張，應屬可採。是以，被告既然於系爭土地上從事棧板買賣，已違反作為農業使用用途之約定，原告主張被告有系爭租賃契約第4條第1款事由，並依第8條第5款終止系爭租賃契約，自屬有據。又原告於100年4月20日以被告於系爭土地從事商業用途等事由主張終止租約等語寄發存證信函予被告為終止系爭租賃契約之意思表示，被告於同年7月6日收受，此為被告所不爭執（見本院卷第50、51、152頁），是系爭租賃契約已生終止契約之效力。系爭租約既已終止，被告自無占用之權限。從而，原告基於所有物返還請求權之法律關係，請求被告將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖一所示之a、b、c、d、g、h之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖二所示之A部分虛線範圍內部分，面積5379. 48平方公尺之租賃範圍土地，返還予原告，即屬於法有據。又原告主張被告從事棧板買賣並據此終止租約既有理由，則原告另主張被告於系爭土地上興建鐵皮屋之行為亦違反系爭租賃契約一節，即與本件判決結果不影響，本院即無庸審酌，附此敘明。
㈡被告另抗辯依臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄之
調處決議主文，可證被告有耕作事實云云。然觀諸卷附臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄（見本院卷第5至9頁），其主文固然記載：「承租人既有耕作事實，准由承租人繼續承租系爭耕地。」惟該主文下方之對造人即原告勾選不同意，足見該調解並未成立，決議自不發生效力，被告此部分所辯，尚不足採。
綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應
將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖一所示之a（面積
67.49平方公尺）、b（面積24.72平方公尺）、c（面積744.42平方公尺）、d（面積5.67平方公尺）、g（面積504.29平方公尺）、h（面積726.82平方公尺）之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖二所示之A部分虛線範圍內部分，面積5379.48平方公尺，返還予原告，為有理由，應予准許。
被告雖聲請傳喚證人廖本賢、廖本亨、廖本行到庭，證明系
爭土地長期以來係作為養殖錦鯉、種植蔬菜、住家使用等，然縱使上情屬實，亦未能證明被告並未於系爭土地上從事棧板買賣，故被告此部分調查證據之聲請，並無必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓法 官 徐右家【附圖】本判決後附附圖二份（即臺中市中興地政事務所民國102年月13日、102年8月20日土地複丈成果圖）正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
書記官 鄭俊明