臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3260號原 告 陳龍富訴訟代理人 張豐守律師複 代理人 張右人律師被 告 凃盈竹訴訟代理人 莊慶洲律師複 代理人 黃鈺淳上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：原告與被告於民國101年10月8日共同向訴外人林許雅容、許惠容購買土地及建物（下稱系爭不動產），約定買賣總價金為新臺幣（下同）4,560萬元，坐落台中市○區○○段0○段00地號土地由原告承買；同段14-4、14-7、14-8、14-9、15-2、15-3地號土地及同段323至332建號之建物即門牌號碼為臺中市○區○○街○○○○○○○○○號及107至107-4號房屋、未辦保存登記之建物即門牌號碼為臺中市○區○○街○○巷○○○○○○○○○○○號房屋、臺中市○區○○街○○○巷○○○號4樓房屋由被告承買，原告支付720萬元，被告支付3,540萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書）。因原告買受之土地上有違章建築，被告承諾支付原告60萬元，作為地上違章建築拆除之補償，詎現已完成上開買賣且土地已過戶登記，被告迄今仍未給付原告60萬元，爰依契約法律關係提起本件訴訟。並聲明：1.被告應給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.願供擔保，請准假執行。
貳、被告則以：依系爭不動產買賣契約書第6條約定：「點交約定：本件買
賣雙方同意以立約時現況點交與買方管業，即14地號土地地上物他人無權佔用中，14-4、14-7等6筆土地地上房屋門牌：立德街105號等計10棟建物他人租用中，賣方概依他人佔用中及租用中現況點交與買方，雙方各無異議。」以及買賣土地標示登記清冊記載：14地號土地（面積：133平方公尺，權利範圍全部），由原告為承買人，其餘14-4、14-7等6筆土地（面積共計：587平方公尺，權利範圍全部），由被告為承買人，可知兩造雖與賣方簽訂同份不動產買賣契約書，惟係各自取得土地及地上物所有權，兩造地上物分別有他人佔用或租用中，應由原告以及被告各自向佔用人或租用人主張民法上之相關權利，是原告主張被告應給付60萬元，作為地上違章建築拆除之補償費用，顯不可採。
依訴外人即本件買賣仲介人員許良吉、白宗華、廖添財等三
人於101年11月2日簽署履約保證切結書（下稱系爭履約保證切結書）記載：「茲有台中市○區○○段地號14-4、14-7、15-2、14-8所有建築上面之房舍承租戶。租約到期，履約人願無條件，清空房舍交給所有權人。…租賃期間的租戶與所有權人有何糾紛履約人同時無給予解決…。」則原告對於其買受之土地上有違章建築等情事，應逕向上揭履約人即許良吉、白宗華、廖添財等三人，請求地上違章建築拆除之補償費，而非向被告請求。
被告本不願意承買系爭不動產，係因許良吉、白宗華、廖添
財簽署履約保證切結，且由訴外人即仲介人員黃妙冠當見證人遂同意向地主購買系爭不動產，並給付60萬元予黃妙冠、許良吉、廖添財、白宗華作為被告所承買土地之地上物清理費用，被告並不負有義務幫原告清理其承買土地之地上物等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項原告於101年10月8日與被告共同向林許雅容、許惠容購買系
爭不動產，並簽訂系爭不動產買賣契約書（見本院卷第21頁），其中台中市○區○○段○○段00地號由原告承買，另外同段14-4、14-7、14-8、14-9、15-2、15-3地號土地及同段323至332建號之建物、門牌號碼為台中市○區○○街○○巷○○○○○○○○○○○號房屋、台中市○區○○街○○○巷○○○號4樓房屋，則由被告承買，總價為4,560萬元，由原告支付720萬元，被告支付3,540萬元。
許良吉、白宗華、廖添財於101年11月2日簽署「履約保證切結書」（見本院卷第27頁）。
林許雅容、許惠容委託張子才為賣方代理人。
原告委託地政士葉宏明辦理簽訂契約、交付土地價款及辦理產權登記。
原告已支付無權占用系爭14地號土地上之訴外人搬遷補償費145萬元。
肆、得心證之理由：原告於101年10月8日與被告共同向林許雅容、許惠容購買系
爭不動產，並簽訂系爭不動產買賣契約書，為兩造所不爭執，堪信為真實。原告主張其買受之土地上有違章建築，被告承諾給付60萬元作為補償，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告承諾給付原告60萬元，為被告所否認，自應由原告負舉證責任。
㈡原告主張被告承諾給付60萬元一節，固據聲請證人即本件
賣方代理人張子才、證人即本件不動產買賣代書葉宏明到庭作證。惟查：
⒈證人張子才於本院審理時證稱：許雅容及許惠容所有坐
落臺中市○區○○段4小段14、14-4、14-7、14-8、14-9等地號委託伊出售，只有賣給陳龍富之土地有地上物，陳龍富將14地號上的違章建築和解給付補償費145萬元，並拆除地上物，凃盈竹在訂立契約時有承諾要負責60萬元的補償費等語（見本院卷第55頁反面至56頁正面）；證人葉宏明於本院審理時證稱：許雅容及許惠容所有坐落臺中市○區○○段4小段14、14-4、14-7、14-8、14-9等地號是分開出售，陳龍富買的土地上有違章建築，凃盈竹買的則沒有，簽約時凃盈竹願意補償60萬元給陳龍富，作為地上物補償金等語（見本院卷第57 頁反面）。核與證人即本件買賣仲介人員許良吉、廖添財均證述簽約當天原告或訴外人即陳龍富之哥哥陳龍男並無要求被告就陳龍富買受土地之地上物要求凃盈竹負擔60萬元的補償費等語（見本院卷第60頁反面、61頁反面），顯不相符，則證人張子才及葉宏明證述簽約時被告願意補償60萬元予原告一節，是否屬實，已非無疑。⒉證人張子才證稱：「（問：出賣時地主有無說地上物的
部分買主要負責去處理？）有。（問：如果買受人不處理地上違章，是否地主就不賣了？）是。（問：60 萬元的數額如何討論出來？）當初陳龍男有說另一邊買的人也就是凃盈竹有說要付拆遷補償費60萬元。（問：雙方磋商多久？）陳龍男提出來的時候，凃盈竹就答應了，至於他們私底下磋商的情形我不知道。（問：雙方締約之前有無談過土地補償的問題？）有，是陳龍男有跟我講。（問：陳龍男怎麼跟你說？）只有說另外一邊的買方要給付60萬元的補償費。（問：整個磋商的過程，陳龍富有無出面？）訂約當天他有在場，其他的部分我沒有在場，我不知道。（問：就你所知，凃盈竹很乾脆就答應給付60萬元，為何現場沒有人提出要求要凃盈竹出具書面？）買賣雙方他們私下協調，我沒有必要干涉，只要他們私下講好就可以了。（問：現場有沒有人提出要凃盈竹出具同意書？）沒有。」（見本院卷第56頁至57頁正面）；另依證人葉宏明證述：「（問：當天是誰先開口要這筆補償費60萬元？）訂約的同時，買賣雙方他們有告訴我這個結論而已。（問：當天凃盈竹是直接同意還是有議價？）是直接同意。（問：既然凃盈竹直接同意，為何不要求出具同意書？）這部分我就不清楚了，當天簽完約之後，兩個買主就都有說凃盈竹要給付陳龍富60萬元補償費。（問：就這60萬元有無約定清償期限？）有約定在清償尾款的時候給付。（問：締約之前有無磋商過補償費的事宜？）這部分我不清楚，雙方只有告訴我結論。」依證人張子才所述，可知地主表示若買受人不處理違章建築，地主即不出售，顯見系爭買賣之買受人即兩造處理買受土地上之違章建築對於系爭買賣具有重要性，則原告所主張之違章建築拆遷補償費60萬元對於系爭買賣亦具有重要性，如被告同意給付原告60萬元，而該事項係對原告有利，復攸關原告是否願意拆除違章建築，地主因而願意出售之重大事項，豈會未記載於買賣契約書或另簽定書面。再者，依系爭不動產買賣契約書第6條約定：「點交約定：本件買賣雙方同意以立約時現況點交與買方管業，即14地號土地地上物他人無權佔用中，14-4、14-7等6筆土地地上房屋門牌：立德街105號等計10棟建物他人租用中，賣方概依他人佔用中及租用中現況點交與買方，雙方各無異議。」可知兩造所買受之土地上分別有地上物為他人佔用或租用中，又被告買受之土地上尚有地上物（如垃圾）須清除一情，業據證人許良吉、廖添財、黃妙冠證述在卷（見本院卷第59頁反面、61頁），並有被告提出之履約保證切結書（見本院卷第27頁）在卷可稽，且為原告所不爭執（見本院卷第87頁）。據此，兩造所買受之土地上既然均有他人佔用或租用中而需處理，何以被告願單方面給付60萬元補償費予原告且竟無當場就金額為任何磋商，故證人張子財、葉宏明之證詞核與常情未符，尚不足以證明被告承諾給付原告60萬元。此外，而原告並無其他證據可資為證，是無從遽認原告上開主張為可採。從而，原告主張被告承諾給付60萬元作為違章建築拆遷補償費，自屬無據。
綜上所述，原告請求被告給付60萬元，及起訴狀繕本送達翌
日起，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 5 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 高英賓法 官 徐右家正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 5 月 24 日
書記官 鄭俊明