臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3327號原 告 茂晉企業股份有限公司法定代理人 陳元隆訴訟代理人 陳明發律師被 告 社團法人中華關懷家庭扶助協會法定代理人 曾俊卿被 告 來達國際行銷股份有限公司法定代理人 徐志澔上二人共同訴訟代理人 朱逸群律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國102 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告社團法人中華關懷家庭扶助協會應給付原告新臺幣捌萬伍仟伍佰肆拾貳元，及自民國一０二年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告來達國際行銷股份有限公司應給付原告新臺幣捌萬伍仟元，及自民國一０二年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告社團法人中華關懷家庭扶助協會、來達國際行銷股份有限公司各負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告社團法人中華關懷家庭扶助協會如於假執行程序實施前，以新臺幣捌萬伍仟伍佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告來達國際行銷股份有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴誤將被告來達國際行銷股份有限公司（下稱來達公司）記載為「來達國際行銷有限公司」，業於民國102 年1月30日言詞辯論期日當庭更正之（參本院卷第48頁），核屬更正事實上之陳述，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第3款、第七款、第2 項分別有明定。本件原告原起訴聲明第一項、第二項為：「一、被告社團法人中華關懷家庭扶助協會應給付原告新臺幣（下同）265,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告來達國際行銷股份有限公司應給付原告285,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」，嗣於102 年4 月1 日以民事追加起訴狀暨準備書
（二）狀，追加請求被告社團法人中華關懷家庭扶助協會（下稱中華關懷協會）就租賃期限屆滿後逾期使用系爭房屋2個月，致原告受有相當於租金之損害6,000 元，並將原訴之聲明第一項關於請求金額「265,000 元」擴張為「271,000元」，復將該項遲延利息起算日「自起訴狀繕本送達翌日起」減縮為「自102 年4 月1 日民事追加起訴暨準備書㈡狀送達被告之翌日起」（參本院卷第85、86頁、第89頁背面），經查，原告追加之訴與原起訴事實，均是基於原告主張被告
2 人於租賃期限屆滿後，逾期使用2 個月之同一基礎事實，且就追加部分並無需調查其他證據，被告2 人對於追加亦無異議，而為本案之言詞辯論，有本院102 年4 月15日言詞辯論筆錄暨被告2 人於當日提出之民事辯論意旨狀在卷可佐（參本院卷第89-100頁），視為同意追加，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）被告2 人於100 年9 月30日，共同向原告承租門牌號碼臺中市○區○○路○○○ 號7 樓房屋（下稱系爭房屋）使用，並簽訂原證一租賃契約書（參本院卷第10-23 頁，下稱系爭租約），約定租期自100 年10月1 日迄101 年9 月30日，其中被告中華關懷協會每月租金23,000元，每期租金應在每月1 日前以現金給付，保證金40 ,000 元，被告來達公司每月租金25,000元，每期租金應在每月1 日前以現金給付，保證金50,000元。詎被告中華關懷協會突於101 年
9 月27日以台中健行路郵局第420 號存證信函，通知原告該會擬於101 年11月17日搬遷，房租得以押金抵付云云。
原告因無法同意，而於同年9 月28日分別以台中漢口路郵局第714 號（起訴狀誤載為第14號）、第715 號存證信函，請被告於租期屆滿（即101 年9 月30日）搬遷，並敘明若違約將依系爭租約第4 條、第6 條之約定行使權利。但被告2 人收函後未依約履行，僅於101 年10月1 日由被告中華關懷協會發函稱：本會出於無奈才拖延還屋，並寄上一個月租金支票二紙面額共45,000元云云，原告認被告不就近與原告協商另簽新約，卻逕以存證信函為之，實屬態度不佳，如遽予收取恐變成不定期租賃契約，且被告中華關懷協會之租金仍短少3,000 元，因此予以退回不接受。
嗣於101 年11月30日，原告又收到被告中華關懷協會台中健行路郵局第517 號存證信函，稱本會已搬遷完畢，逾期租金由押金抵付，水電費則請通知當照付云云。查被告2人上開行為已違反租約之約定，爰依系爭租約，請求被告
2 人分別給付下列金額：
１、被告中華關懷協會部分：共271,000元。⑴依系爭租約第4 條第5 項請求之違約金：230,000 元【計算式：（23,000元×5 ）×2 （個月）＝230,000 元】。
⑵依系爭租約第6 條第2 項請求之律師費35,000元【計算式：70,000元÷2 ＝35,000元】。
⑶依民法第299 條第1 項、第231 條第1 項規定及不當得利
之法律關（擇一為有利原告之判決），請求相當於租金之損害6,000 元：
被告中華關懷協會逾期使用系爭房屋至101 年11月30日，共2 個月，致原告受有相當租金之損害，每月租金23,000元，2 個月租金共46,000元，以押租金40,000元抵償，尚不足6,000 元。
２、被告來達公司部分：285,000元。⑴依系爭租約第4 條第5 項請求之違約金：250,000 元【計算式：（25,000元×5 ）×2 （個月）＝250,000 元】。
⑵依系爭租約第6 條第2 項請求之律師費35,000元【計算式：70,000元÷2 ＝35,000元】。
（三）並聲明：
１、被告中華關懷協會應給付原告271,000 元，並自102 年4月1日 民事追加起訴暨準備書（二）狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２、被告來達公司應給付原告285,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
（一）被告中華關懷協會前於97年10月間起，向原告承租系爭房屋，租期1 年，並於每年屆期時續租，嗣於100 年10月1日起，因被告來達公司設立於同址，乃由被告2 人共同承租系爭房屋，租期仍為1 年，被告2 人於上開租賃期間內，均按時給付租金，從未遲延或短付。期間，因被告中華關懷協會業務已趨穩定，曾於99年間向原告詢問是否有意願出售系爭房屋，當時原告表示願以約1,000 萬元左右出售，惟因協會理監事會未通過購置會館之決議，乃繼續向原告承租系爭房屋。而後，於100 年間，因有理事又提議購置會館，被告中華關懷協會乃再次洽詢原告，原告仍表示出售價格為1,000 萬元左右，惟該協議又遭理監事會否決，遂再與原告簽訂系爭租約。嗣於101 年間，被告中華關懷協會理監事決議通過購置會館，並於同年8 月間送請會員大會決議通過，該協會立即派員與原告聯繫洽購系爭不動產事宜，孰料原告竟將其出售價格調漲為1,500 萬元，被告中華關懷協會遂暫緩購買而繼續租用系爭房屋。詎原告見被告中華關懷協會無意購買，竟又表示下年度租金將調漲1 萬元，被告2 人雖竭力與原告溝通，希望漲幅不要如此鉅大，原告仍堅不願退讓，被告2 人僅得緊急決議遷移，惟因斯時系爭租約已將屆期，被告2 人雖於短時間內徵得同址9 樓之屋主同意出讓，惟因時間不足而無法及時於租期屆滿前遷出，被告中華關懷協會乃於101 年9 月27日以原證二之存證信函，函知原告將於同年11月17日前遷離完畢，並於同年10月1 日將租金補償支票寄予原告，惟旋遭原告退回。然被告2 人已盡最大努力於同年11月11日搬遷完成，並於同年11月14日通知原告於同年11月15日至現場點交系爭房屋，惟原告故意未於該日出面點交，而故意拒不配合，被告乃於同年11月29日以存證信函將鑰匙寄還原告，並表明已依原定日期於11月17日搬遷完成。嗣原告再於102 年1 月18日來函主張系爭房屋有多處應予修復，被告2 人則於102 年1 月24日修復完成。
（二）原告依系爭租約第4 條第5 項請求被告2 人給付相當於租金5 倍之違約金，並無理由：
１、系爭租約係原告以事先印刷之制式租賃契約填上其空白處後與被告簽訂，其中關於第4 條第5 項部分，亦均為事先所印製之條款，並非雙方磋商後同意之結果，是以其性質實與定型化契約無異。審諸民法關於債編中租賃契約之規定，係以保護承租人為出發點，及消費者保護法中關於定型化契約之解釋應作為有利消費者之認定等法理，應認此等非經當事人磋商，而係由出租人本於其強勢經濟地位所備妥之定型化不公平條款，其適用上應受較大之限制，始合於誠實信用原則。
２、姑不論被告2 人未能遵期返還實有不得已之事由，縱認原告確因被告2 人未依期限返還而受有損害，數額至多亦不超過其無法即時另行出租而損失之租金，是以其損害至多亦僅與原本之租金相當而已，即每月48,000元（被告中華關懷協會部分23,000元、被告來達公司部分25,000元），參照最高法院51年台上字第19號判例意旨，原告以租金之
5 倍計算違約金，請求顯失公平，爰請求依民法第252 條規定酌減至相當於租金之數額。
３、原告不斷誇大其辭地指責被告2 人係惡意違約云云，然本件係原告見被告2 人業務穩定而有購屋計畫，而惡意調高房屋售價及調漲房租，致被告2 人無法及時搬遷造成違約，並趁勢要求被告2 人給付租金5 倍之違約金、高額之律師費、相當於租金之不當得利及主張沒收押租保證金等鉅額利益。若依原告之主張，則被告違約之結果，除押租保證金遭原告全部沒收外，另需支付該期間與租金同額之不當得利，此外還要多付租金5 倍之違約金及超過一般行情之律師費，總計高達原租金之6 至7 倍，顯與民法債編保障承租人之精神相悖；又以被告2 人高達數萬名會員，工作人員數十名之龐雜機構，能在短短一個半月內遷離已屬不易，豈可謂被告2 人係惡意違約。
４、被告於101 年11月14日即已通知原告於同年11月15日點交系爭房屋，原告雖主張被告已然違約在先，無配合點交之義務云云，然查，點交房屋並非被告單方即可完成，其性質顯係需原告協力之法律行為，今被告已提出給付而原告拒不受領，依民法第234 條規定，其遲延責任自應由原告負擔，被告自101 年11月16日起即不負遲延責任。否則，原告惡意拖延點交受領時間，卻要被告2 人繼續支付違約金，難為事理之平。故本件被告2 人縱有違約，其期間亦僅應計算101 年11月15日為止（即共計1 個月又15日之違約金）。
（三）原告依系爭租約第6 條第2 項請求被告2 人給付律師費並無理由：
１、系爭租約第6 條第2 項之約定，其真意實係以被告2 人於租賃期滿不交還房屋，致原告以訴訟請求交還房屋時，其律師費用、訴訟費用等均由被告2 人負責支付。今原告並未以訴訟請求交還房屋，則其依該等條項約定請求被告2人給付律師費用，即顯非有理，不應准許。況原告並未就其律師數額確為7 萬元提出任何單據佐實，其空言主張，自不足採。
２、況該條項亦係事先印製之定型化條款，並非雙方磋商後同意之權利義務事項，是以其解釋上更應加以限縮，而無從認其凡雙方間有訴訟時其律師費均由承租人負擔，始為公允。
（四）原告應返還押租保證金，被告2 人主張抵銷：
１、被告2 人已於租期屆滿後將系爭房屋交還予原告，原告自應依系爭租約第3 條第2 項約定，將押租保證金返還予被告。又系爭租約第6 條第2 項固訂有被告2 人於租期屆滿不交還房屋即應支付違約金之約定，惟該2 人約定並非等同於原告於被告未依限交還房屋時即得沒收押租保證金，是原告仍有返還押租保證金予被告2 人之義務。
２、原告得請求之違約金，至多僅為相當於1 個月又15日之租金數額，依此計算，則被告中華關懷協會應為34,500 元（計算式：23000 ×1 又15/30 ＝34500 ），被告來達公司則為37,500元（計算式：25000 ×1 又15/30 ＝37500），而原告應返還予被告中華關懷協會及來達公司之押租保證金分別為4 萬元及5 萬元，爰以該押租保證金之返還與原告本件請求相互抵銷，抵充次序為先抵充逾期使用系爭房屋之6,000 元，之後抵充違約金，最後抵充律師費，經抵銷後，原告即無從再請求被告2 人為任何給付。
（五）原告追加請求被告中華關懷協會給付6,000元並無理由：查被告之遲延責任至多僅應計算至101 年11月15日，已如前述。縱認原告主張之遲延日期正確，然原告業已請求被告給付違約金，其數額如以租金同額計算，即已足以填補原告之損害，故原告不得再另行主張其受有遲延損害而請求賠償。蓋損害賠償之制度旨在填平債權人之損失，而非使其更有獲利，原告既已以違約金填平其房屋未能另行出租之損害，即不應許其再另行單獨請求該項損失，否則原告不啻反而因此獲得數倍於損害金之補償，而有違事理之平。
（六）並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、本院會同兩造整理並簡化爭點，結果如下（參本院卷第89頁背面至第90頁，部分內容依本判決用語調整之）：
（一）兩造不爭執事項（並採為本判決之基礎）：
１、被告2 人於100 年9 月30日共同向原告承租臺中市○區○○路○○○ 號7 樓房屋，並簽立原證一之房屋租賃契約書（即系爭租約，參本院卷第10-23 頁) ，約定租期為100 年10月1 日至101 年9 月30日，其中被告中華關懷協會部分，每月租金23,000元，保證金4 萬元；另被告來達公司部分每月租金25,000元，保證金5 萬元。
２、被告中華關懷協會於101 年9 月27日寄發原證二之台中健行路郵局第420 號存證信函給原告，原告於同年月28日收受。
３、原告於101年9月28日寄發原證三之台中漢口路郵局第714號存證信函給被告來達公司（參本院卷第25頁），被告來達公司於101 年10月1 日收受。
原告於101年9月28日寄發原證三之台中漢口路郵局第715號存證信函給被告中華關懷協會（參本院卷第28-29 頁），被告中華關懷協會於101 年10月1 日收受。
４、被告中華關懷協會於101 年10月1 日寄發原證四之信函暨原證五之支票2 紙給原告（參本院卷第31-33 頁），原告於101 年10月2 日寄發原證六之函文給被告2 人，並隨函退回原證五之支票2 紙。
５、被告中華關懷協會於101 年11月29日寄發原證七之存證信函暨系爭租約全部鑰匙給原告（參本院卷第36頁），原告於101 年11月30日收受。
６、原告於102 年1 月18日寄發本院卷第77-78 頁之律師函給被告2 人，被告2 人於102 年1 月24日，將該律師函所指未回復原狀處修復完畢。
７、兩造對於對造提出之書證，形式真正均不爭執。
（二）兩造爭執事項：
１、原告依系爭租約第4 條第5 項請求被告中華關懷協會給付違約金23萬元、被告來達公司給付違約金25萬元，有無理由？⑴被告2 人答辯違約期間應僅計至101 年11月15日，有無理
由？⑵原告請求之違約金是否過高，而應依民法第252 條規定予
以酌減？
２、原告依系爭租約第6 條第2 項請求被告2 人各給付律師費35,000元，有無理由?
３、原告依民法第229 條第1 項、第231 條之損害賠償請求權及不當得利之法律關係（擇一為有利原告之判決），主張被告中華關懷協會、來達公司應給付逾期使用2 個月相當於租金之不當得利共計46,000元、50,000元，並分別以押租金40,000元、50,000元抵償後，於本件中請求被告中華關懷協會應給付抵償不足之相當於租金之不當得利6,000元，有無理由？
４、被告2 人主張以保證金4 萬元、5 萬元與原告本件請求抵銷，有無理由？
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張系爭租約第4 條第5 項約定之違約金係懲罰性違約金（參本院卷第80頁背面），為被告所否認，辯稱：是損害賠償總額預定之違約金性質等語，故本件首應審究者，厥為系爭租約第4 條第5 項約定之違約金性質為何？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號裁判可資參照）。
２、經查，系爭租約第4 條第5 項約定：「除甲方（按即原告）同意繼續出租外，乙方（按即被告中華關懷協會、來達公司）於租賃期滿即日將房／店屋乙誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房／店屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止，乙、丙決不異議。」，可知兩造並未特別表明此約款之違約金係「懲罰性違約金」。且細繹系爭租約，除第6 條第2 項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房／店屋，即應支付違約金．．．（按被告中華關懷協會之租約約定違約金為4 萬元，被告來達公司之租約約定違約金為5 萬元）如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」外，並無任何約款就被告2 人於租賃期滿後，若仍繼續占用系爭房屋，致生原告受有損害時，應如何賠償乙節，加以約定。揆諸前揭說明，被告2 人辯稱：
系爭租約第4 條第5 項所約定之違約金係屬損害賠償總額預定之性質等語，合於規定，堪予憑採。原告主張係懲罰性違約金云云，尚屬無據，委無足取。
（二）原告主張被告2 人於系爭租約屆滿後，逾期使用2 個月，為被告2 人所否認，並以逾期使用1 個月又15日云云置辯。故本件次應審究者為被告2 人逾期使用之期間為何？
１、按債權人除契約有特別訂定或法律有如民法第367 條、第
512 條第2 項等特別規定外，不負受領給付之義務。又按債權人遲延者，僅減輕債務人之責任，或債務人得請求債權人賠償提出及保管給付物之必要費用而已，並非債務人即因而免除其債務（司法院院字第2187號、最高法院77年度台上字第1318號、86年度台上字第1644號裁判可資參照）。另按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，依民法第241 條規定，須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅。最高法院76年度台上字第2121號裁判復可參照。
２、經查，被告2 人主張渠等於101 年11月14日即已通知原告於同年11月15日點交系爭房屋，原告故意未於該日出面點交等語，固據證人羅君玉到庭結證綦詳（參本院卷第91頁及背面），尚非無稽。但被告2 人於101 年11月12日全部搬離系爭系爭房屋後，仍由證人羅君玉持有，迄至101 年11月29日，始由被告中華關懷協會寄發原證七之存證信函暨系爭租約全部鑰匙給原告，原告於101 年11月30日收受等情，為兩造所不爭執，復經證人羅君玉到庭結證屬實，堪信實在。而按占有僅占有人對於物有事實上管領力為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人占有為生效條件。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。最高法院著有53年台上字第861 號判例、95年度台上字第1124號可資參照。
依一般生活經驗，對於建物出入門戶設有鑰匙，無非意在排除他人未經允許之進出，以確保自己對該處所之使用支配權能，揆諸前揭說明，持有建物鑰匙之人，自對該建物有事實上之管領力；至於是否放置物件在內，或有無實際使用，純屬該享有管領力者如何使用支配該建物之問題，並不影響該建物係由該有管領力者占有之事實。準此，迄至101 年11月30日原告取回系爭房屋鑰匙之前，系爭房屋仍在被告2 人占有中之事實，洵堪認定。被告2 人既無拋棄其占有之舉動，縱使原告有被告2 人所稱不配合點交之情狀，但依前揭說明，渠等於系爭租約屆滿後應負返還系爭房屋之交付義務，並不因此而消滅或免除。是以原告主張被告2 人無權占用2 個月，核與事實無違，堪予採信。
被告2 人抗辯稱渠等違約之期間僅應計算至101 年11月15日為止云云，顯不可採。
（三）再按民法第250 條第2 項但書規定所謂債務人不於適當時期履行債務時，即須支付之違約金，為債務人因遲延給付所應支付。依同條項前段規定：違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。故除當事人另有訂定外，此項違約金即與民法第231 條第1 項所定因遲延而生之損害賠償總額相當。最高法院82年度台上字第641號裁判可資參照。又按出租人對於承租人於租賃屆滿後之無權占有，得依民法第231 條第1 項規定，請求損害賠償，亦得依不當得利之法律關係，請求返還其所受之利益，此即學說上所謂請求權之並存或競合，有請求權之債權人，得就二者選擇行使其一，請求權之行使已達目的者，其他請求權即行消滅（最高法院48年台上字第1179號判例參照）。查系爭租約第4 條第5 項之違約金性質，係賠償性違約金，已如前述，依前揭說明，自已涵括原告得依民法第231 條第1 項規定所得請求之損害賠償總額。故原告主張被告2 人於系爭租約屆滿後，無權占用2 個月之期間，依民法第231 條第1 項規定，應按月賠償與系爭租約租金相當之金額，即被告中華關懷協會每月賠償23,000元、被告來達公司每月賠償25,000元，既已在系爭租約第4 條第
5 項之違約金約款中，另為約定，原告又重複依民法第23
1 條第1 項規定請求，自無理由。又原告就被告2 人無權占用2 個月期間之不當得利，既已得依民法第231 條第1項規定請求，並於系爭租約第4 條第5 項之違約金加以斟酌，請求權行使之目的已達，依前揭說明，原告之不當得利請求權即行消滅，所為請求，亦無理由。
（四）又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號裁判參照）。然按關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。最高法院19年上字第1554號、51年台上字第19號判例可資參照。在本件中：
１、被告2 人辯稱：系爭租約係原告以事先印刷之制式租賃契約填上其空白處後與被告簽訂，其中關於第4 條第5 項部分，並非雙方磋商後同意之結果云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153 條第1 項有明定。故當事人締結契約一經合意成立，即應受其拘束（最高法院18年上字第1495號判例可資參照）。經查，系爭租約雖係使用制式租賃契約，但兩造對於約款內容仍多有增刪，且各約款之文字淺白，並無艱澀難懂之處，兩造又皆簽名在契約末頁，有系爭租約在卷可佐，足見系爭租約確係兩造經磋商後，雙方均同意之內容，自應受拘束。被告2 人此部分所辯，並不可採。
２、原告主張基於契約自由，被告2 人應依系爭租約第4 條第
5 項約定，每月給付按租金5 倍計算之違約金等語，參照上揭說明，固非無據。然按土地為他人無權占有，除有特別情事外，土地所有人所受之損害，通常為其在他人無權占有期間，因不能使用土地所受之損失。租賃關係消滅後，承租人仍占有租賃物致出租人受有損害者，出租人得請求賠償之金額，並不限於原定租金之數額，亦不受法定最高租額之限制，而得據實請求賠償（最高法院84年度台上字第1030號、82年度台上字第1874號裁判可資參照）。準此，本院審酌：
⑴被告2 人無權占有原告系爭房屋，可能獲得相當於租金之
利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），則原告每月至少受有相當於租金之損害48,000元（計算式：23,000元＋25,000元＝48,000元），堪先認定。
⑵被告2 人無權占有之期間不長，僅為2 個月，原告若有其
他使用收益或處分計劃，影響非鉅；再參以被告2 人若遵期返還系爭房屋，原告縱將之轉售他人，則依兩造一致陳稱之售價1,500 萬元計算，原告因被告2 人遲延返還而可能造成之損害，為價金未能收取而受有以該價金依法定利率計算之損失，即每月62,500元（計算式：1,500 萬元×年息5%÷12月＝62,500元）。
⑶惟依系爭租約第4 條第5 項之違約金約定計算，原告每月
得請求被告中華關懷協會、來達公司賠償之金額分別為115,000 元、125,000 元，且依原告主張，前開金額尚不包括被告2 人無權占用2 個月而應賠償相當於租金之損害額分別為23,000元、25,000元，足見兩造所約定之違約金數額，與被告2 人無權占有系爭房屋2 個月所致生原告之實際損害，顯相懸殊而有過高之情形。揆諸前揭說明，本院自得酌予核減違約金。
⑷本院綜合以上各情，認本件違約金應以每月按照租金之2
倍計算，方稱公允。從而，原告得請求被告中華關懷協會給付之違約金為92,000元【計算式：23,000元×2 倍×2（個月）＝92,000元】，另得請求被告來達公司給付之違約金100,000 元【計算式：25,000元×2 倍×2 （個月）＝100,000 元】。
（五）原告另依系爭租約第6 條第2 項約定，請求被告2 人給付律師費用各35,000元，為被告2 人所否認，並以前揭情詞置辯（參被告答辯意旨㈢）。經查：
１、被告2 人雖以該條項亦係事先印製之定型化條款，並非雙方磋商後同意之權利義務事項云云置辯，但系爭租約乃係兩造經磋商後，雙方均同意之內容，自應受拘束乙節，已詳如前述，被告2 人此部分所辯，並不可採。
２、被告2 人又辯稱：該約款限於原告訴請交還房屋才有適用云云，但觀諸系爭租約第6 條第2 項係約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房／店屋，即應支付違約金．．．（按被告中華關懷協會之租約約定違約金為4 萬元，被告來達公司之租約約定違約金為5 萬元）如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」，可知僅以「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房／店屋」作為要件，並未約定限於提起交還房屋之訴訟，始有適用。而本件原告依系爭租約第4 條第5 項約定，訴請被告2 人給付違約金之緣由，既係被告2 人於系爭租約期滿後，仍有無權占用
2 個月之事實，自與系爭租約第6 條第2 項之約定相符。從而，原告依上開約款，請求被告2 人支付律師費用，即屬有據；被告2 人此部分答辯，委無足取。
３、原告主張提起本件訴訟支出律師費7 萬元乙節，業據其提出與所述相符之收據、領款簽收單各2 份附卷可稽（參本院卷第49-50 頁），堪予採信。被告2 人抗辯稱：原告未提出任何單據佐實云云，與卷證不符，自不可採。惟原告請求被告2 人各負擔二分之一，並未提出任何依據為憑，無法遽採。本院審酌被告2 人每月給付原告之租金不同，認應以各自月租金額比例分擔之，方屬公平。故原告得請求被告中華關懷協會支付之律師費用為33,542元（計算式：70,000元×23,000/48,000 ＝33,542元，元以下四捨五入，下同），得請求被告來達公司支付之律師費用為36,458元（計算式：70,000元×25,000/48,000 ＝36,458元）。茲因原告就被告來達公司部分僅請求支付35,000元，本院自應在原告主張之範圍內，准其所請。從而，原告請求被告中華關懷協會支付律師費用33,542元，另請求被告來達公司支付律師費用35,000元，為有理由；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（六）再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1 項前段有明定。對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。在本件中，系爭租約第3 條第2 項約定：「保證金新臺幣（按被告中華關懷協會部分為肆萬元，被告來達公司部分為伍萬元），於租賃期滿交還房／店屋時，甲方無息交還乙方。」，依前所述，被告2 人既已於101 年11月30日將系爭房屋返還原告，自得依上開約定，請求原告退還保證金。被告
2 人主張以原告應退還之保證金與本件原告得請求之違約金相互抵銷，洵屬有據。而經抵銷結果，被告中華關懷協會應給付原告之違約金為52,000（計算式：違約金92,000元－保證金40,000元＝52,000元），被告來達公司應給付原告之違約金為50,000元（計算式：違約金100,000 －保證金50,000元＝50,000元）。
（七）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。為民法第
229 條第1 項、第2 項所明定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告依系爭租約第4 條第5 項、第6 條第2 項約定，請求被告2 人給付違約金及律師費用，核屬未定期限之給付，既經原告起訴，而於102 年1 月22日送達民事起訴狀繕本給被告來達公司，另於102 年4 月1 日送達民事追加起訴暨準備書㈡狀給被告中華關懷協會，有送達證書及本院言詞辯論筆錄在卷可憑（參本院卷第46頁、第89頁背面），被告2 人迄未給付，應負遲延責任。綜上所述，原告依系爭租約第4條第5 項、第6 條第2 項約定，請求：①被告中華關懷協會給付違約金52,000元、律師費用33,542元，合計85,542元，及自民事追加起訴暨準備書㈡狀繕本送達翌日即102年4 月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；②被告來達公司給付違約金50,000元及律師費用35,000元，合計85,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年1 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，尚屬無據，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、本件原告勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行。原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判。被告2人就原告勝訴部分，均陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 6 日
民事第五庭 法 官 莊嘉蕙正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 6 日
書記官 王綉玟