臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3339號原 告 王為生訴訟代理人 李長生律師被 告 張宏妃被 告 林宜信兼 共 同訴訟代理人 李銷容上列當事人間請求修繕房屋事件，本院於民國102 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應容許原告僱工進入其等共有之臺中市○區市○路○○○號五樓之一房屋內，施作原告所有臺中市○區市○路○○○號四樓之一房屋與被告上開房屋間之共同壁修築工程，並應共同負擔上開修繕費用二分之一比例之金額。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、
7 款及第2 項分別定有明文。查原告起訴時係主張其依民法第767 條類推適用同法第792 條之規定起訴，嗣於本院審理中，具狀陳明兩造房屋所在之臺中市○區市○路○○號建物，係設有管理委員會之區分所有建物，似應適用公寓大廈管理管理條例之規定，且其欲在系爭建物4 樓之5 之房屋內修繕長方形空洞砌牆屬原告專有部分，至於公寓大廈管理條例第12條規定維修專有部分之樓地板上下方之區分所有人共同負擔修繕費用之規定應有適用等語，顯然係追加基於公寓大廈管理條例有關住戶專有部分修繕之規定，其請求之基礎事實同一，亦不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結；被告對於此一請求權基礎之追加並無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加。依上開規定，原告此部分所為訴之追加，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴狀原本記載其所主張之四樓與五樓間長方形空洞，係位在臺中市○區市○路○○號4 樓之1 （建號748 建物）與
5 樓之間，然依據本院囑託之元辰不動產估價師事務所鑑價人員到場勘查結果，可知系爭長方形空洞係位在建號1204號（門牌號碼：市○路00號4 樓之3 ）與5 樓之間，此有鑑定報告書在卷可佐，原告並於本院102 年3 月3 日言詞辯論期日更正其欲請求修補之長方形空洞係位在建號1204建物即門牌號碼臺中市○區市○路○○號4 樓之3 房屋與被告共有之系爭5 樓房屋間等語在卷，依首揭說明，此為更正事實上之陳述，非為訴之變更，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、事實摘要：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告所有坐落臺中市○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼為臺中市○區市○路○○號4 樓之3 ，下稱系爭4樓房屋），及被告共有之同區段749 建號建物（門牌號碼為同區市○路○○號5 樓之1 ，下稱系爭5 樓房屋），分別為法院拍賣，原告標得4 樓，被告標得5 樓。茲因原4 、
5 樓前為訴外人兄弟一家人所有，而在4 、5 樓房屋內施作室內樓梯可供上下互相走動，嗣經法院分別拍賣而經兩造各自得標，並已辦理所有權移轉登記完畢，原告基於所有權及隱私權，請被告配合讓工人進入系爭5 樓房屋內施工，將兩造間之房屋共同壁修繕砌起牆壁，惟遭被告拒絕。經原告向主管機關台中市政府都市發展局申請，該局以
102 年4 月8 日中市都管字第00000000000 號函覆稱：「經查旨揭建築物原核准圖說伍層平面圖右下角惟依長方形挑空，設不銹鋼欄杆高110 公分，該區若修繕長方形空洞砌牆壁行為一節，涉建築法第73條第2 項建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，建請行為人逕向本府都市發展局使用管理科申請變更使用執照。」等語，依上開函文，原告修繕長方形空洞砌牆壁之行為，應屬合法，俟鈞院判決准予原告修繕長方形空洞砌牆壁後，原告向台中市政府都市發展局使用管理科申請變更使用執照即可。
（二）原告只是要將被告之房屋與原告之房屋的挑空空間增設一道垂直牆面去區隔兩戶，不要採填平空洞處樓板之增建方式來修繕。起訴前原告已向台中市政府申請，市政府說被告會有意見恐怕有糾紛存在不願意逕自核准變更使用執照，原告只好起訴，在訴訟未確定之前原告也無再向市政府申請。若不能經由被告之房屋修繕，原告只能考量可否用搭梯子架高的方式來修繕，但究竟能否這樣做也不確定，因為若要增設牆壁，就要把牆壁兩面都修繕好補平、上漆，免得對被告權益有損，所以針對牆壁靠被告房屋那一面的補平上漆工作，就一定要在被告的房屋內進行，所以原告仍有必要使用被告房屋進入。若屆時真的發生損害的話，原告願意修繕完成或是給付償金，以填補被告所受的損害等語。為此，爰依民法第767 條類推適用同法第792 條之規定，及依公寓大廈管理條例第6 條、第12條之規定，提起本件訴訟。並聲明：判決如主文。
二、被告則以：
（一）依原始建築規劃，4 、5 樓均為餐廳，被告共有之系爭5樓房屋，原始設計即有長方形空洞，作為採光及通風之用，有建物測量成果圖為證，原告請求將5 樓地板長方形空洞砌牆壁，自屬影響被告使用建物之權利，不應准許。上開長方形空洞是4 樓與5 樓間的挑空設計，在5 樓部分因為怕該空洞會有墜落之危險，故將該空洞之兩側以簡易的隔板隔起，詳如鑑定報告第七頁照片，另兩側牆壁是五樓結構牆，原告是要把被告之5 樓砌一個牆面垂直圍起來，該牆面要連接到6 樓，導致5 樓空間不能用，故原告請求之行為一定要符合法律規定，不要造成被告日後使用的問題。又據原告所提出台中市政府都市發展局函，該函僅稱如欲變更使用，應申請變更使用執照，建議原告得向該局申請變更使用執照等語，本件如原告向市政府提出變更使用執照，涉及妨害他人所有權之利用及違反建築相關法規，如容積率之考量等，台中市政府根本不可能同意。惟原告逕行解釋變更使用應屬合法等語，如是，則原告應儘速向該局申請，而非向法院請求，浪費司法資源。
（二）本件原告無權變更使用執照，亦非修繕房屋，無公寓大廈管理條例之適用。原告所稱長方形空洞部分，係載明於被告之系爭5 樓房屋建物登記謄本內，應為被告之專有部分，原告所有之系爭4 樓房屋建物登記謄本內，並無該空洞部分之記載，原告稱該空洞部分為4 樓之專有部分，顯有誤會。是原告之起訴，顯然無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、經本院於民國102 年2 月5 日言詞辯論期日協同兩造協議、簡化本件不爭執事項、爭點如下（見本院通常訴訟程序卷第
9 頁正反面，本院依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、本件不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
（一) 系爭建物係於75年2 月20日辦理第一次所有權保存登記，為鋼筋混凝土造建物，該棟建物共分7 層。
（二）原告於100 年1 月27日透過本院99年執四字第59724 號強制執行拍賣程序，拍定取得台中市○區○○段○○段地號
2 、2-1 等土地（應有部分10000 分之1250）及坐落其上之同小段建號748 建物（門牌號碼：台中市○區市○路○○號4 樓之1 ，位於系爭建物第四層，總面積為477.65平方公尺）、建號1203建物（門牌號碼：同區市○路○○號4 樓之2 ，位於系爭建物第四層，總面積為102.69平方公尺，坐落土地為同小段地號2 、2-1 等土地應有部分10000 分之286 ）、建號1204建物（門牌號碼：同區市○路○○號4樓之3 ，位於系爭建物第四層，總面積為123.74平方公尺，坐落土地為同小段地號2 、2-1 等土地應有部分10000分之320 ）、建號1202建物（門牌號碼：同區市○路○○號
4 樓之5， 位於系爭建物第四層，總面積為125.67平方公尺，坐落土地為同小段地號2 、2-1 等土地應有部分1000
0 分之329 ），並均於100 年2 月22日辦理移轉登記完畢。
（三）被告三人經由本院強制執行拍賣程序，買受同小段建號74
9 房屋（即系爭5 樓房屋，門牌號碼：台中市○區市○路○○號5 樓之1 ，總面積424.82平方公尺，坐落土地為同小段地號2 、2-1 等土地應有部分1000 分之1250），於100年5 月5 日辦理所有權移轉登記完畢。
（四）依據元辰不動產估價師事務所101 年7 月25日出具之估價報告書記載，系爭建物四樓與五樓間之長方形空洞，係位在建號1204號（門牌號碼：同區市○路○○號4 樓之3 ）與五樓之間，即該長方形空洞所在處之四樓與五樓間並無隔層地板，系爭長方形空洞由4 樓建物頂板向上延伸至5 樓建物頂板，砌牆範圍亦為4 樓建物頂板向上延伸至5 樓建物頂板。
（五）依據系爭建物5 樓之1 即建號749 起造完成後為第一次保存登記前之台中市中山地政事務所75年1 月3 日建物測量成果圖，可知系爭建物5 樓之1 之樓地板面積並未包括系爭長方形空洞之面積在內。
（六）依據系爭建物4 樓及5 樓之建築藍圖，可看出來系爭長方形空洞在起造時即已設計為挑空設計。
二、本件爭執事項厥為：原告請求被告容忍其進入被告共有之系爭建物5 樓內，修繕長方形空洞予以砌起牆壁隔開五樓與該挑空設計空間之請求，有無理由？
參、法院之判斷：
一、上述兩造不爭執之事實，有原告所提出土地登記謄本、建物登記謄本、建物所有權狀、建物現場照片8 幀在卷為證，並經本院囑託元辰不動產估價師事務所鑑定原告起訴之客觀利益，而經鑑定單位置現場堪估無訛，而製有估價報告書1 份在卷可佐（見外放估價報告書），且為被告所不爭執。又原告所有之系爭4 樓房屋與被告共有之系爭5 樓房屋之間，確有上述長方形空洞之挑空設計存在，致該長方形空洞所在處之4 樓與5 樓間並無隔層地板可資區隔，系爭長方形空洞由
4 樓建物頂板向上延伸至5 樓建物頂板，且在相當於5 樓之樓地板高度位置起至5 樓建物頂板間之位置，並未修築共同壁，起造完成時之系爭4 樓房屋樓地板面積為477.65平方公尺，系爭5 樓房屋樓地板面積則為424.82平方公尺，顯然不包括系爭長方形空洞之範圍在內乙節，有原告提出之現場照片、被告提出之系爭4 樓、5 樓之建物測量成果圖影本、上述鑑定單位勘估現場所拍攝之照片可佐，並經本院向台中市政府都市發展局調取系爭建物原核准圖說等件（包括使用執照申請人名冊、建築藍圖）核閱無訛。是原告主張系爭4 樓房屋與5 樓房屋之間，存有上開長方形挑空設計乙節，核與事實相符，合先認定。
二、按「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」、「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」，公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、第3 項及第12條分別定有明文。經查：
（一）本件原挑空設計之長方形空洞，係位在系爭4 樓房屋與5樓房屋之間，該空洞下方即為原告之房屋內部，而被告共同購買之系爭5 樓房屋樓地板面積則未包括該長方形空洞之面積在內，是該長方形空洞之挑空設計，應可認為係原告之系爭4 樓房屋專有部分，則原告之專有部分與被告共有之5 樓房屋專有部分，既分屬不同所有權人之財產，倘上述長方形空洞之挑空設計，不允許原告以修築共同壁之方式區隔，不惟兩造之隱私均無法獲得相當保障，居住使用被告房屋之人員，亦有可能在該長方形空洞處附近活動時，發生人員墜落或物品摔落至原告之系爭4 樓房屋內等危險，縱被告目前暫以木板隔起上開空洞，惟性質上仍非屬建築穩固之牆壁，仍可能因該隔間木板傾圮或破損而發生人員墜落或物品摔落系爭4 樓房屋內部之危險，對於兩造而言，均有可能發生生命、身體或財產之損害，則原告主張其有修築該共同壁之必要等語，即堪信實。
（二）次查，原告欲修築共同壁之位置，係位於相當於被告房屋樓地板起算至5 樓樓頂板之高度，原告固非不可僱工自其屋內架設鷹架至該挑空設計之5 樓樓頂板，再以自系爭5樓房屋外部砌牆之方式，修築牆壁，惟依一般屋內共同壁之修築厚度，通常係跨築在兩造之建物分界線上，各占有兩造房屋之一部分面積，且在牆壁修築完畢後，若要將該牆壁內外側（以原告而言，內側係指朝向原告屋內之牆面，外側則指朝向被告屋內之牆面）均以水泥補平及油漆粉刷，則就朝向被告屋內該面牆壁之補平粉刷工作，勢必要進入被告之系爭5 樓房屋內部施工，方可完成。是以，原告主張其有必要僱工進入被告之房屋內修築上開共同壁等語，非不可採。揆諸上開規定，原告請求被告容許其僱工進入系爭5 樓房屋內，進行上開共同壁之修築工程，於法尚無不合，應予准許。
（三）末查，本院囑託元辰不動產估價師事務所鑑定結果，系爭長方形挑空設計部分，若予砌共同壁方式修補的話，參照原告提供之廠商估計修補費用及鑑定單位自行訪價所得之其他廠商估計費用事例（如力翔營造有限公司、盛祥土木包工業），依不同權重加權計算而得之砌牆費用，應以21萬5,000 元為合理等語，此觀之上開估價報告書第43至44頁之記載即明。審酌系爭長方形空洞之挑空設計，乃是起造人資寶建設有限公司於申請建造執照時即已存在之建築式樣，且起造人於建築系爭建物完畢後，向主管機關申請核發使用執照時，亦經主管機關核與發給使用執照在案，此經本院調閱上開建築圖說核閱無訛。觀之卷附使用執照申請人名冊，可知系爭建物之起造人為資寶建設股份有限公司，亦即，系爭建物全部樓層於興建完成申請取得使用執照時，均為資寶建設股份有限公司一人所有，故該起造人於使用系爭4 樓、5 樓房屋之際，並無上下樓層或不同區分所有權人間難以區隔其權利、使用範圍之困擾，然原告、被告均係事後經由法院拍賣程序而分別取得系爭4 樓、5 樓房屋之所有權，則上開長方形空洞之挑空設計周圍，未以共同壁區隔系爭4 樓、5 樓房屋之缺失，自屬不可歸責於兩造區分所有權人之任何一方所致，依首揭規定，其修繕費用自應由兩造共同負擔，是本院認為兩造各自負擔之比例應為二分之一，較為合理。是以，原告依公寓大廈管理條例第12條規定，請求被告共同負擔上開共同壁修築工程之修繕費用乙節，為有理由，應予准許。
（四）至於原告另依民法第767 條準用第792 條規定所為之請求云云。按民法第792 條所規定鄰地使用權，係指土地所有人雖有容許鄰地所有人營造或修繕建築物時，使用其土地之義務，既明定為使用鄰地所有人之土地，自不包括鄰地之建築物在內，其使用他人之建築物，仍應得該他人之同意，自不能本於該條之規定，為取得請求權之依據。至公寓大廈管理條例適用對象，依該條例第1 條明定係以公寓大廈為對象，本件兩造之房屋屬公寓大廈之區分所有建築物，自應適用公寓大廈管理條例第6 條之特別規定，而無從適用民法第792 條之規定，是原告此部分主張，尚屬無據，附此說明。
三、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6 條及第12條主張其有施作系爭共同壁之必要，需使用被告共有之系爭5 樓建物進入修繕，而訴請被告應容忍原告僱工進入渠等共有之系爭
5 樓房屋內部，進行共同壁修砌工程，並按二分之一比例負擔上開共同壁修築工程之修繕費用，為有理由，應予准許。
肆、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
書記官 許瓊文