臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3343號原 告 林美娜被 告 臺中市太府天寶C區管理委員會法定代理人 程如鳳訴訟代理人 黃國鎮上當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張
一、原告係因前太府建設董事長陳立興夫婦介紹，於民國82年5月間以高價購入本件太府天寶C區25號13-1之頂樓公寓（下稱系爭房屋）。詎因太府建設後來倒閉，而將本建案之管理劃分為A、B、C三區，各自獨立管理，自建案C區與原先之大坪數住屋分開後，因被告管理委員會找不到理想之管理公司嚴格管理，從此C區即因管理不善，房價每況愈下；C區之原住戶更一一賤價賣屋或廉價出租，該區之房價亦因此跌落谷底。
二、原告於88年間，曾因被告聘用管理不善之管理員，導致原告之車位遭「外來車」強行佔停，雖聯絡管理員查明該不明車輛之來源，管理員不但未能找出該車主，且該外來車逃逸後又毀損原告之車輛。原告因管理員之疏失與怠忽職守，致受損害，本得要求減免繳交管理費，然當時被告之主委鍾珍，希望原告能網開一面，饒恕「退休老伯伯」之管理不善，原告方撤銷告訴。嗣原告為了自身安全及工作方便考量，乃決定自88年5月起，即搬離原本舒適宜人、景觀一流，但管理不好之系爭房屋，並以新臺幣（下同）1萬元出租予訴外人洪清安建築師。原告搬離後，曾要求被告管理委員會管理員將寄至系爭房屋（原告之戶籍地仍設於此址）之信件（包括稅單、罰單），均寄交或電話通知原告領取，然多年來均因管理員之疏失，致原告無法即時繳交稅單或罰單等，導致原告名下於富邦證券交易之股票，自96年起陸續遭強制執行拍賣，損失約100萬元，其中因稅單與罰單等信件未送達之罰款損失約50萬元。而原告與玉山銀行間延宕十幾年之信用卡糾紛，至101年10月份賠償約10萬元才解決。被告多年來如上述諸多不當管理，造成原告房屋、汽車及金錢（被執行處拍賣）損失，原告因處理各項因被告所造成之損害，身心痛苦無比，精神與時間耗損，不計其數。甚至有管理員告知承租系爭房屋之房客，原告租金太貴等不當之舉，導致系爭房屋無法出租長達二年之久，租金損失達20萬元以上。
三、原告屋頂長期被堆放雜物與煙蒂淤塞（至少五年），屢次懇請社區總幹事規勸住戶，卻遭漠視，數年來總幹事未曾向被告主委提及原告請求改善之上述情事，適足以說明被告之管理確有缺失與失職。原告曾於被告第20屆所有權人會議中表示，被告應嚴格要求各住戶拘束自己，才能挽救被告社區跌跌不休之房價等情。然上開所有權人會議紀錄中，對於上開情事竟隻字未提，顯見被告之會議記錄未能詳實周全，其管理及會議紀錄能力，確實有待改善。而因被告上開種種缺失與不當，例如隔壁房屋改建，被告知情卻未加以約束，導致系爭房屋天花板漏水、地板受損，屋況亦因漏水致無人承租房屋，使原告權益雙重受損。原本可以萬元以上出租之系爭房屋，因屋況舒適不再，只能降價以7千元出租，致系爭房屋有3千元之租金價差損失。
四、原告因被告與管理員之失職與疏失，造成權益受損嚴重，爰請求被告賠償原告60萬元之損失，茲述如下：
（一）查系爭房屋房價自91年至今下跌百分之30至50，另原告為處理房屋各項缺失，往返於國內外，所造成金錢、體力與時間之損失，應賠償255,000元。
（二）房租每月損失價差3,000元，若以二年計算共75,000元（計算式：3000122＝72000）。
（三）天花板漏水，地板受損等緊急補救設施，計5萬元。
（四）因遲延玉山銀行信用卡繳費所造成之損失，計6萬元。
（五）稅單與罰單之延宕繳費造成之損失，計8萬元。此係因被告於90年至98年間，未幫原告代收違規停車之罰單，以及地方稅務局的牌照稅、燃料稅等稅單，讓上開罰單及稅單被退回，致原告未如期繳納上開款項。
（六）稅單與罰單之延宕繳費造成之損失，計8萬元。亦係因被告於90年至98年間，未幫原告代收違規停車之罰單，以及國稅局之房屋稅、所得稅等稅單，讓上開罰單及稅單被退回，致原告未如期繳納上開款項。
（七）合計60萬元（計算式：255000＋75000＋50000＋60000＋80000＋80000＝600000）。
五、對被告抗辯之陳述：被告辯稱原告所述均為十年前的事，然原告係去年（101年）始請求被告修繕系爭房屋屋頂。又關於被告所提出之簽收單，原告簽收次數不超過20次，而原告之罰單總共有80幾張。
六、綜上，原告於88年即因被告未找到理想之管理公司管理，造成原告車輛及精神上之莫大損失，以致原告需搬離被告社區，以表抗議。歷年來被告又因未能依據公寓大廈管理條例第6條、第7條、第10條、第16條、第47條及第49條等規定嚴格管理，導致原告因未收罰單、稅單及信用卡繳款單事件，加上系爭房屋又因被告未嚴格管理，致年久失修，而使房價每況愈下。以上皆因被告管理不善所致，原告爰依侵權行為之法律關係，請求被告賠償上述損害等語。並聲明：被告應賠償原告60萬元。
貳、被告則以：
一、被告對於進出社區之人、車管理一向謹慎，長年以來未曾發生住戶遭竊、車輛丟失等情事，與原告所稱「管理不善」之說詞，顯有出入。況原告僅指稱被告「管理不善」致其房屋、車輛及金錢損失等語，而未具體指摘被告有如何管理不善之情事，顯不足採。退而言之，縱被告有缺失，然原告所述之原因事實發生時間至今已13年，已逾民法第197條第1項規定2年之請求權時效，原告之請求，應無理由。
二、房價之波動乃景氣、環境、屋齡等因素所造成，並非個別原因所能左右，屋齡已屆22年之房屋，房價下跌乃屬正常。被告所屬社區目前30戶出租戶，房租價位自有一定之行情，舉例而言，47坪三房二廳、附車位的房租為每月1萬元，相較之下，原告所出租之房屋，不及30坪，且不附車位，租金每月7千元，尚屬合哩。況原告所言之房價、房租下跌，僅為純粹經濟上損失，並非民法第184條第1項前段所規範之「權利」，被告亦未故意違反保護他人之法律，自無同條第1項後段與第2項之適用。此外，被告對原告亦無如民法第195條所規定，侵害其人格權或重大身分法益之行為。故原告所要求之財產及精神上損害賠償，自屬無據。
三、原告主張因頂樓天花板漏水，造成其房屋地板受損，經被告查證後發現，並無此事。蓋屋齡已20多年的房屋，木質地板發生褪色，乃屬正常現像。況且褪色位置多靠近浴室周圍，可見地板褪色乃浴室潮濕所致，與天花板漏水無關。另天花板漏水一事，直至去年為止，原告從未向被告反應此事。至101年6月間，經原告反應後，被告亦立即記載於會議記錄中，並馬上處理，但漏水的狀況，需待有下雨時才能加以處理，平常沒辦法解決。
四、原告主張未收到玉山銀行帳單、稅單、罰單等情，依被告所提出之90年至94年住戶掛號簽收簿，可證原告確有簽收該等文件，是原告果有如其所述繳費延宕及所生之損害，皆與被告無關等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、本院之判斷
一、本件原告主張：其為被告管理委員會所屬社區即系爭房屋區分所有權人，因被告與管理員之失職與疏失，造成原告權益受損嚴重，依侵權行為之法律關係，請求被告賠償如下所列60萬元損害：
⑴系爭房屋房價自91年至今下跌百分之30至50，另原告為處
理系爭房屋各項缺失，往返於國內外，所造成金錢、體力與時間之損失，應賠償255,000元，其中財產上之損害與精神上之損害各2分之1。
⑵房租每月損失價差3,000元，若以二年計算，共受有75,000元財產上之損害（計算式：3000122＝72000）。
⑶天花板漏水，地板受損等緊急補救設施，計受有5萬元財產上之損害。
⑷因遲延玉山銀行信用卡繳費所造成之損失，計受有6萬元財產上之損害。
⑸稅單與罰單之延宕繳費造成之損失，計受有8萬元財產上
之損害。此係因被告於90年至98年間，未幫原告代收違規停車之罰單，以及地方稅務局的牌照稅、燃料稅等稅單，致上開罰單及稅單被退回，致原告未如期繳納上開款項。
⑹稅單與罰單之延宕繳費造成之損失，計受有8萬元財產上
之損害。亦係因被告於90年至98年間，未幫原告代收違規停車之罰單，以及國稅局之房屋稅、所得稅等稅單，致上開罰單及稅單被退回，致原告未如期繳納上開款項。
原告主張之上開事實，固據其提出筆記、照片、寄件人為臺灣銀行水湳分行之信封、玉山銀行代理收款申請書、被告管理委員會鍾采玲於98年3月4日出具之證明文件、臺中區監理所交通違規陳述單、規費繳納現況表、違規查詢報表、徵銷明細清單、存證信函、違章案件罰鍰繳款書等件為證。惟被告以：房價之波動乃景氣、環境、屋齡等因素所造成，並非個別原因所能左右，房租價位亦有一定之行情，被告並無原告所主張之管理不善之情事，原告所述之房價、房租下跌，僅為純粹經濟上損失，並非民法第184條第1項前段所規範之「權利」，且原告之請求權已罹於2年之時效等前揭情詞置辯。
二、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。依此規定，侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件。若其行為並無故意或過失，或其行為與損害之間無相當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言。而所謂過失，係指行為人雖非故意，但按其情節，應注意、能注意而不注意，或對於侵權行為之事實，雖預見其發生，而確信其不發生者而言。又所謂相當因果關係，係指無此行為，雖必不生此損害，有此行為，通常即足生此損害，是為有因果關係，而如無此行為，必不生此損害，有此行為，通常亦不生此損害，自無因果關係之情形。經查：
（一）關於原告主張之上開⑴、⑵、⑷、⑸、⑹部分⒈查原告主張：因被告管理社區不當，違反公寓大廈管理
條例第6條、第7條、第10條、第16條、第47條及第49條規定，造成其房價下跌、每月損失房租價差云云。惟原告主張被告管理不善，其原因事實為原告於88年間，曾因被告聘用管理不善之管理員，導致原告之車位遭「外來車」強行佔停，雖聯絡管理員查明該不明車輛之來源，管理員不但未能找出該車主，且該外來車逃逸後又毀損原告之車輛，原告因管理員之疏失與怠忽職守，致受損害；原告搬離社區後，曾要求被告管理委員會管理員將寄至系爭房屋之信件，均寄交或電話通知原告領取，然多年來均因管理員之疏失，致原告無法即時繳交稅單或罰單等重要文件；另原告屋頂長期被堆放雜物與煙蒂淤塞（至少五年），屢次懇請社區總幹事規勸住戶，卻遭漠視；又如隔壁房屋改建，被告知情卻未加以約束，導致系爭房屋天花板漏水、地板受損，屋況亦因漏水致無人承租房屋，使原告權益雙重受損云云。惟本件被告縱有原告所主張之前揭管理不善行為，在通常情形下，是否足以導致房價及整體租金行情下跌，尚有可疑。
⒉原告不爭執其前揭主張至今已逾10年之事實，且依原告
主張，其所有車位遭外「外來車」強行佔停之事，確發生於00年間。又於原告主張被告前揭⑷、⑸、⑹之侵權行為，原告陳明：係自90年開始到98年之間，管理委員會未代為收信、代收違規停車以及房屋稅、燃料稅、牌照稅等稅單，直接退回，造成原告無法前往繳納信用卡等相關款項，以致遭違約罰款，造成原告之損害等。被告抗辯原告之請求權已罹於2年時效，原告並未爭執。
且依原告提出之前揭寄件人為臺灣銀行水湳分行之信封，其上所蓋之戳章均係96年8月間；原告提出其所列遭地方稅務局罰鍰之金額明細，係發生於95、97年間；其遭國稅局罰鍰之金額明細，則發生於90、93、94、95及96年間；原告提出之被告管理委員會鍾采玲於98年3月4日出具之證明文件記載：因原告房屋出租，歷任管理員均將其違規罰單退回，自本件2008年7月10日擔任太府天寶C區總幹事起，方通知林美娜領取緊急信件等語；原告提出之臺中區監理所交通違規陳述單，其上記載之日期為98年3月5日，內容略以：因違規通知被退回無法於期限內繳款等語；原告於98年3月27日寄發予被告之存證信函，上載：本人因搬家未曾接獲太府天寶管理室在1999至2008年以前之違規單，因先前之管理員疏失，致本人得多倍賠償賠償違規之罰單等語。足見被告縱有過失不法侵害原告權利等情事，原告至遲於98年間即已知悉其損害及賠償義務人。
⒊按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有
損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者亦同，民法第197條第1項定有明文。本件原告於98年間即知損害及賠償義務人，原告遲至101年11月22日始提起本件訴訟，請求被告賠償，有本院收文章所蓋之日期在卷可憑，被告抗辯原告之請求權已罹於時效，應可採信。按時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項定有明文。上開⑴、⑵、⑷、⑸、⑹部分，原告依侵權行為之法律關係請求被告賠償其所受之損害，其請求權既已罹於民法第197條第1項所規定之二年時效，而被告拒絕給付，從而原告此部分請求自無理由，應予駁回。
（二）關於原告主張之上開⑶部分：原告主張：因被告管理委員會之管理種種缺失與不當，致其所有系爭房屋天花板漏水，地板受損，只能先出錢修理地板與天花板等各項緊急補救設施，計受有5萬元財產上之損害云云。惟關於此部分，原告主張被告管理不善係：
隔壁房屋改建，被告知情卻未加以約束，導致原告所有系爭房屋天花板漏水、地板受損等情。依此事實，其漏水既係隔壁房屋改建所造成，尚難認被告有何故意或過失不法侵害原告權益，或違反保護他人法令致原告權益受損之事。又關於被告此部分侵權行為之時間，原告主張：98年間即有向被告反應等語。果如此，原告此部分之請求權即已罹於2年之時效，被告既提出時效，原告此部分請求亦無理由。針對被告提出時效抗辯，原告復主張：原告係101年始請求修繕屋系爭房屋屋頂等語。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段固有明文規定。惟關於系爭房屋天花板漏水，原告似主張係因隔壁房屋改建所致，則其漏水是否因該主公寓大廈頂樓管理維護有疏失，尚非無疑。且揆諸實際情形，頂樓住戶之天花板若有漏水等情形，若住戶未向管理委員會反應，管理委員會通常不可能知悉。而被告抗辯：原告係去年六月始向被告反應天花板漏水等事，被告已馬上處理，因為漏水平常無法處理，須等到下雨才能處理，被告都有馬上處理等語，原告就此並未爭執。被告就原告反應其房屋天花板漏水一事既無怠於處理，或延宕處理之情事，尚難認被告有何故意或過失之不法侵害行為，而應負侵權行為之損害賠償責任。
三、綜上所述，本件依原告主張之事實，或已罹於時效，或難認被告之行為與原告主張之損害間有相當因果關係，或依原告主張之事實，無法認定被告成立侵權行為，尚難認被告應負侵權行為之損害賠償責任。從而，原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償其所受之損害60萬元，為無理由，應予駁回。
四、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
民事第四庭 法 官 黃渙文上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
書記官 陳靖騰