臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3352號原 告 王中偉訴訟代理人 高志明律師被 告 蕭志明訴訟代理人 吳瑞堯律師
周思傑律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國102年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○里區○○段○○○○號、地目建、面積8.28平方公尺之土地，權利範圍全部；同段404地號、地目建、面積
68.92平方公尺之土地，權利範圍全部，及其上同段128建號建物即門牌臺中市○里區○○街○○號三層房屋（一層面積55.40平方公尺、二層面積73.48平方公尺、三層42.88平方公尺、騎樓12.00平方公尺），權利範圍全部，移轉所有權登記予原告。
被告應將前項土地及房屋交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造前於民國（下同）101年10月24日就被告所有坐落臺中市○里區○○段○○○○○○○○號土地、權利範圍全部及其上同段128建號之三層樓房屋權利範圍全部，約定以總價新臺幣（下同）365萬元，由原告買受，並訂有買賣契約1紙。依系爭買賣契約書第3條完稅款及第7條第4款之約定，於原告付清簽約款及用印款共計100萬元時，雙方備齊移轉登記所需證件及用印提出辦理所有權移轉登記，嗣原告已依約給付價款計335萬元，雙方委託代書於101年11月22日辦理買賣所有權移轉登記。惟因被告所蓋之印鑑章模糊不清，經臺中市大里地政事務所發文通知補正，該代書亦於101年12月3日以臺中文心郵局第2051號存證信函通知被告辦理補正，然被告竟不置理，原告迭次催促，被告仍不辦理，為此依民法第348條第1項規定提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將坐落臺中市○里區○○段○○○○號、地目建、面積8.28平方公尺之土地，權利範圍全部；同段404地號、地目建、面積68.92平方公尺之土地，權利範圍全部，及其上同段128建號建物即門牌臺中市○里區○○街○○號三層房屋（一層面積55.40平方公尺、二層面積73.48平方公尺、三層42.88平方公尺、騎樓12.00平方公尺），權利範圍全部，移轉所有權登記予原告。⒉被告應將前項土地及房屋交付予原告。
二、對被告抗辯之陳述：㈠本件系爭買賣契約為被告親自簽訂，有關買賣標的、價金及
相關履行買賣契約之約定，均明載於系爭買賣契約上，是被告明知其所為係出賣系爭房地，且與系爭買賣契約所載內容相符，故其所為出賣系爭房地意思表示之內容及其表示行為並無任何錯誤可言，是被告空言主張其意思表示錯誤，顯與民法第88條規定之要件不符。
㈡被告又辯稱：原告之母告知系爭房地價格僅為365萬元左右
，顯與事實不符，原告否認之。實則，系爭房地價格當時係由被告自行出價390萬元，嗣經兩造幾次磋商後，始議定為365萬元，故系爭房地買賣價格係先由被告自行提出價格，並經雙方協商後始議定，原告未為任何詐術，被告亦未因此陷於任何錯誤，自無詐欺可言。且依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢附近房地實價登錄之交易結果，自101年8月至同年12月間，行情約為8.2萬元至17萬元，況且，本件系爭房屋係63年9月間建造完成（加強磚造水泥頂），屋齡將屆40年，依內政部賦稅署所頒固定資產剩餘年數之換算表所示，住宅用加強磚造之房屋其耐用年數為35年，是系爭房屋已逾耐用年數，並無何鉅大價值可言，此由臺中市政府地方稅務局北屯分局所核定系爭房屋現值僅為21萬5800元亦可知。是本件系爭買賣價格應重在土地之價值，而非老舊之房屋。依此計算，原告係以每坪土地單價14萬7074元購買系爭房地【計算式：（0000000－000000）/23.35＝147074元】，並無悖於前揭市價行情，益證被告所辯其受有詐欺云云，並非事實。
三、被告則以：本件依據原告所提出之不動產買賣契約書所載，買賣標的為一透天厝房屋，土地約為23.35坪，建物面積約為55.59坪，因被告先前工作長期派駐國外，迨至95年間才返回國內，回國後因工作地點係在桃園，並未居住於系爭房屋，故被告並不知系爭房地買賣價格之行情，而原告之母獲悉被告所有系爭房屋長期閒置，遂與被告接洽買賣事宜，因原告之母為被告之胞姊，被告不疑有他，信賴其所告知房價僅為365萬元之行情，故在原告之母要求下於101年10月24日簽訂不動產買賣契約書出售系爭房地。嗣被告私下查訪附近相關房價後，始發覺系爭房屋之市價至少應有7、800萬元之行情，乃於101年11月21日告知承辦代書，表示因遭欺騙而不願辦理過戶，惟原告仍於隔日即將第二期款220萬元匯入被告之帳戶，而被告亦於本件起訴後之102年1月22日將所收受之買賣價金320萬7982元匯還原告。又系爭房屋附近相關房屋買賣之房價，地點比被告所有之系爭房屋差，且坪數比被告所有之系爭房屋小之房價，每坪仍有十餘萬元之行情，此經由不動產交易實價查詢服務網即591售屋網可查得之房屋成交資料佐證，益見系爭房屋之市價，確實至少有7、8百萬元之行情，故被告所為出售系爭房地之意思表示應已符合民法第88條、第92條所規定之情形，自得依法撤銷系爭不動產買賣之意思表示，並以102年3月14日答辯狀之送達作為撤銷之意思表示。並聲明：駁回原告之訴。
四、本件兩造間不爭執之事項：兩造於101年10月24日簽立不動產買賣契約書，約定由原告以總價365萬元之價款，向被告購買其所有坐落臺中市○里區○○段○○○○號（地目建、面積8.28平方公尺、權利範圍全部）、404地號（地目建、面積68.92平方公尺、權利範圍全部）及其上同段128建號（權利範圍全部）即門牌號碼臺中市○里區○○街○○號房屋。原告依約給付簽約款50萬元、用印款50萬元、完稅款235萬元，其中235萬元除電匯220萬7982元外，另由原告代墊稅金計14萬2018元，此為被告所不爭執，並有匯款申請書代收入傳票、土地增值稅繳款書、地價稅繳款書、房屋稅繳款書等件在卷可稽，故合計335萬元之事實，堪信為真實。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：就系爭買賣契約被告得否主張撤銷錯誤之意思表示？抑或以被詐欺為由撤銷其意思表示？茲說明如下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院39年台上字第1053號判例要旨、96年度台上字第286號判決參照）。
再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第153條第1項、第88條第1項亦分別定有明文。
㈡查本件被告主張系爭買賣交易之價金為交易上重要內容，故
如價金有錯誤，自當屬意思表示錯誤而得以撤銷，又本件主張系爭買賣標的物為一透天厝，地坪約23.35坪，建坪約55.59坪，其因工作關係陳其未居住於該建物內，且原先係供被告母親居住使用，至被告母親過世二年後，仍閒置迄今，而其不知系爭房地價格行情，竟因信賴原告之母（即被告胞姊）所告知之房價遂以365萬元成交，嗣經私下查訪始知悉系爭房地至少有7、800萬元之行情，遂認其同意該價金365萬元屬意思表示錯誤云云。然此為被告所否認，復查被告係00年00月00日出生，即為此項買賣交易時已係年近57歲，高職畢業之教育程度，且自承已工作多年，就一般日常生活所需用物品，皆會注意所欲購買之標的物及其價金，此乃一般情理之常，況且，於較高價值之不動產買賣，豈有不注重買賣價金之理？再者，不動產出賣者本握有契約對象及議價決定權，且就己欲出售之產品究應如何定價？本應自己做足功課事先探訪行情，豈可僅以對方係自己胞姊之身分因信賴而承諾，事後再以價格不如己意為由撤銷，是本件被告未事先探知行情應屬自己疏失，依民法第88條第1項但書規定，被告所為意思表示之撤銷，洵屬無據，不應准許。
㈢又按因被詐欺，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示
；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第92條第1項前段及民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者，始足當之（最高法院98年度台上字第171號判決要旨參照）。準此，被告自應就其主張原告（或原告之母）有詐欺行為之事實，負舉證之責。查被告於其102年1月17日答辯狀中即陳稱原告之母希望用300萬元買我房子等語，再參酌原告主張系爭房地價格係由被告自行出價390萬元，嗣經雙方幾次協商後，始議定為365萬元等語，而本件兩造間所簽訂之不動產買賣契約書記載總價金確為365萬元，此為兩造所不爭執，是本件兩造間交易價格既係由雙方磋商後始議定，並簽訂書面契約，自有拘束雙方之效力，原告此部分主張，應堪採信。被告就其主張被詐欺而為意思表示之事實，既未能舉證以實其說，是被告此部分主張，殊難採信。
㈣末查，兩造間系爭不動產買賣契約書記載原告應給付之尾款
30萬元，係於系爭不動產所有權移轉登記完畢後再給付等情，業據被告自承在卷，並為兩造所不爭執，附此敘明。
六、綜上所述，原告依兩造間系爭不動產買賣契約之法律關係，而請求被告將系○○里區○○段○○○○號（地目建、面積8.28平方公尺、權利範圍全部）、404地號（地目建、面積68.92平方公尺、權利範圍全部）及其上同段128建號（權利範圍全部）即門牌號碼臺中市○里區○○街○○號房地之所有權移轉登記予原告，並將系爭房地交付予原告，洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不逐一斟酌論述。至於被告另聲請就系爭房地為鑑價云云，然買賣標的物之價格，取決於各該特定買賣之當事人之決定，縱或市場上有所謂一般行情價格，於個別特定之買賣中當事人本可作不同考量而決定該次價格，是本院認該項鑑價，核無必要，附此說明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 3 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 3 日
書記官 張珮琦