臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第581號原 告 財政部國有財產局臺灣中區辦事處法定代理人 廖蘇隆訴訟代理人 吳蘭芳
孫嘉鴻陳琬菁被 告 東豐閣股份有限公司法定代理人 賴薏棻訴訟代理人 蔡得謙律師
何立斌律師當事人間清償債務事件，本院於民國101年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬壹仟玖佰零貳元，及自民國一０一年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息暨如附表「應繳逾期違約金」欄所示之逾期違約金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬壹仟元供擔保後，得假執行；惟被告如以新臺幣柒拾捌萬壹仟玖佰零貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告東豐閣股份有限公司（下稱被告）向原告承租臺中市○
區○○段○○○○號國有土地（下稱系爭國有土地），租賃期間自民國96年2月1日起至100年12月31日止，有國有基地（公共設施用地）租賃契約（下稱系爭租賃契約）書可稽。兩造約定租金以6個月為1期，每期為新臺幣（下同）260,634元，由承租人於每年6、12月月底前就各該期租金之總額自動向出租機關繳納。惟被告自99年7月起即未依約繳納租金，截至租約終止日之100年12月31日，一共積欠如附表所示之租金781,902元，以及依財政部國有財產局96年11月1日台財產局管字第09640018591號函示調降系爭契約第五點㈣所示之違約金收取計算方式之逾期違約金。爰提出積欠明細表、系爭租賃契約書影本、財政部國有財產局96年11月1日台財產局管字第09640018591號函示及被告之最新公司登記資料為證，並依租賃契約請求被告給付租金及違約金而聲明：
如主文第1項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
㈡對被告答辯之陳述：被告乃依都市計畫法第53條、獎勵投資
相關規定而取得承租系爭國有土地之資格，並由原告與之訂立系爭租賃契約，在系爭國有土地於100年1月21日劃為公園預定地後，原告曾經詢問臺中市政府是否應與被告終止租約，惟並未獲回應亦未接收要終止租約的函文，只能依照租約來進行。據知被告到100年12月為止，都還沒有整理興建市場，土地還是維持當初被告承租土地時之現況。嗣原告亦於101年3月1日勘察系爭國有土地，發現地上物現狀為圍牆內磚造平房（廁所）、鐵皮棚房（倉庫）、柏油地、泥土地（上有拖吊車及報廢車輛停置）、鐵皮棚架等使用情況，縱有被告所稱系爭土地使用分區變更為公園用地致無法經營市場使用之情形，亦未能構成被告拒絕給付租金之辯詞。況被告乃自系爭國有土地使用分區變更前即為給付租金，原告亦已就99年1月至6月之欠租取得債權憑證，被告以使用分區變更為由主張免為對待給付租金，委無足取，爰依兩造間之租賃契約請求被告給付租賃關係存續中應給付之租金及逾期違約金，並提出系爭土地經原告於101年勘察之現況表、使用現況略圖及相片、臺灣臺中地方法院100年11月21日中院彥民執100司執善字第109479號債權憑證影本為證。
二、被告則以：查系爭國有土地原先依都市計畫為市場用地，其上並建有門牌號碼為臺中市○區○○○街○○○號之建物即大墩市場（該建物原屬訴外人有限責任臺中縣太平市果菜運銷合作社所有）。嗣因被告有意投資經營大墩市場，遂於95年8月間向有限責任臺中縣太平市果菜運銷合作社買受門牌號碼臺中市○區○○○街○○○號之建物即大墩市場，並依據獎勵投資辦理都市計畫公共設施辦法之規定，向臺中市政府申請核准投資獲准後，被告乃向原告申請承租系爭土地，兩造間遂訂立系爭租賃契約。惟系爭國有土地於100年1月21 日經臺中市政府公告發佈「變更臺中市都市計畫（市場用地專案通盤檢討）案」，系爭土地之使用分區變更為公園（預定地），則被告於系爭國有土地上經營市場即屬違背法令之事。按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第423條訂有明文。本件被告向原告承租系爭國有土地，原告本於出租人之地位即應提供法令上得供為市場使用之土地予身為承租人之被告使用。惟系爭土地經變更都市計畫使用分區後，被告經營市場在招商上面對很大的困難，已影響被告之經營，況被告如繼續於系爭國有土地上經營市場即屬違背法令，原告顯有未能提供法令上得供為市場使用之土地供租賃使用之情事，而無法履行出租人之主給付義務，被告爰依民法第264條之規定主張同時履行抗辯，拒絕履行對待給付義務即支付租金。又「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。」，民法第266條第1項訂有明文。系爭土地經都市計畫後變更原使用分區為公園預定地，此屬不可歸責於系爭租賃契約雙方當事人之事由所致之給付不能（土地不能經營市場），被告自亦得主張免為對待給付而拒絕支付租金。惟無論如何，被告均因而不構成給付遲延，自亦無需給付原告遲延之違約金。被告都有在經營市場，並非如原告所說都沒有在經營，若然，原告自可廢止系爭租約，惟原告捨此不為，堪認原告所述不實。如認原告之請求有理由，則原告既已請求相當於逾期損害賠償總額預定之逾期違約金，自不應再請求租金的遲延利息等語資為抗辯，並提出臺中市政府95年8月30日府經市字第0950175926號函、被告購買大墩市場之買賣所有權移轉契約書、臺中市政府都市發展局簡便行文表為據，聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，並願供擔保免為假執行等語。
三、本院得心證之理由：㈠兩造協議不爭執事項：
⒈被告有向原告承租系爭臺中市○區○○段○○○號國有土地，租賃期間自96年2月1日至100年12月31日止。
⒉系爭租賃契約約定前揭租賃之租金每月43 ,439元，被告應以每六個月為一期繳納之。
⒊被告自99年7月起迄100年12月止，有三期租金總計781,902元未繳納。
⒋系爭土地業於100年1月21日經臺中市政府公告發佈「變更
臺中市都市計畫（市場用地專案通盤檢查）案」，將系爭土地使用分區變更為公園（預定地）。
㈡爭執事項：
⒈系爭土地經變更使用分區後，是否使原告處於無法提供法
令上得供市場使用土地之租賃物予1o4告，而有給付不能之情形？⒉被告是否得以系爭土地使用分區改變作為拒絕支付租金之
同時抗辯之事由？⒊被告是否可以進一步以系爭土地因不可歸責於雙方導致而
免為對待給付租金及毋需給付遲延違約金？⒋如被告需要支付租金，就本件原告已請求遲延違約金是否
仍能請求租金遲延之利息？
四、茲就上開爭執事項說明本院得心證之理由：㈠原告並無給付不能之情形：
⒈按「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目
的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」，都市計畫法第51 條定有明文。可知公共設施保留地在都市計畫就該土地尚未實際規劃整地前，依法仍得為原來之使用。此亦經臺中市政府以101年5月3日府授經市字第1010063770號函說明三、「本府都市發展局表示：依都市計畫法第51條規定：『依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。』，爰本案土地尚未開闢為公園前，繼續為原來之使用，尚符前開規定。」釋示明確，有該函文附於本院卷第38頁可資佐憑。
⒉查系爭國有土地固於系爭租賃契約存續期間內，經臺中市
政府發佈都市計畫將其使用分區由市場用地變更為公園（預定地），惟被告在系爭國有土地經實際整地規劃前，依前揭說明，仍得為原來經營之使用甚明，被告所辯：原告已因土地使用分區之改變而陷於不能為對待給付或給付不能，故被告主張同時履行抗辯或免為對待給付云云，均屬無據。況查，原告本件起訴所請求之租金尚包含系爭國有土地使用分區尚未變更前之部分，被告此部分亦難執前詞而為抗辯，彰然甚明。
㈡原告請求被告依約給付承租期間內未支付之租金乃屬有據：
⒈按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」，民法第229條第1項、第233條第1項定有明文。又「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。
」，民法第250條亦定有明文。
⒉查被告確實有向原告承租系爭臺中市○區○○段○○○號國
有土地之事實，其租賃期間及租金給付方式均如前不爭執事項所述，則被告依約即應按期給付租金，如有遲延即應依約（系爭契約五、㈣之約定，以及依財政部國有財產局96年11月1日台財產局管字第09640018591號函示調降系爭契約第五點㈣所示之違約金收取計算方式之逾期違約金）支付逾期違約金甚明。而被告既自承自99年7月起迄100年12月止，有三期租金總計781,902元未繳納，原告此部分請求被告繳付如附表所示之該等未繳租金及自支付命令送達之翌日即101年1月19日起至清償日止，之按週年利率百分之5計算之利息及逾期違約金，核屬有據，應予准許。
⒊至被告雖抗辯：縱原告之訴有理由，亦不應在請求逾期違
約金後，再重複請求租金給付遲延之利息，因該逾期違約金已相當於損害賠償額之預定云云。惟遲延利息乃對已屆履行期之之債務依民法第233條第1項得請求之相當於利息之損害，其性質核與系爭契約所約定之逾期違約金係依約定如債務人不於適當時期履行債務時所生之損害賠償有所不同，難謂有何重複請求之處，被告此部分之抗辯亦屬無據，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 23 日
民事第一庭 法 官 林學晴正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 23 日
書記官 林錦源