臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第668號原 告 李宗能輔 助 人 李忠奇訴訟代理人 常照倫律師複 代理 人 莊惠祺律師
蔡其龍律師被 告 洪雅鈴訴訟代理人 黃英傑律師複 代理 人 簡敬軒被 告 歐碧珠訴訟代理人 王啟明上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國101年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告洪雅鈴間就附表一編號11號所示建物之買賣關係不存在。
確認原告與被告歐碧珠間就附表二所示不動產之買賣關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪雅鈴負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)如附表一所示編號1至10號之10筆土地（下稱系爭土地）原為原告所有，附表一編號11號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）則為原告之父李金玉所原始興建，於李金玉過世後，依法應為其繼承人即原告與其母親及其他兄弟姐妹所公同共有。原告於十餘年前因罹患精神妄想症，以致短期記憶受精神症狀影響，溝通性差，妄想症影響認知功能，僅可執行簡單計算，性格特徵為貧乏狀態，精神神經學呈現障礙與缺損，回復可能性極低微。原告目前業經本院於民國101年1月18日以100年度監宣字第398號裁定為受輔助宣告之人。
(二)被告洪雅鈴、歐碧珠為原告住處附近之鄰居（原告與被告二人均住於台中市大甲區義和里，其中被告洪雅鈴與原告均住於義和二街，被告歐碧珠則為義和里里長王啟明之妻），被告等明知原告罹患精神疾病，精神狀況及判斷能力均遠遜於常人，竟意圖為自己不法之所有，利用原告精神狀況異常、輕率無經驗等弱點，先由被告洪雅鈴於100年8月15日與原告訂立不動產買賣契約書，約定由被告洪雅鈴向原告買受原告所有如附表一所示之系爭土地及應屬原告及其母親、兄弟姐妹公同共有之系爭建物，價金僅約定為新臺幣（下同）200萬元，且約定原告應自行負擔高額之土地增值稅。被告洪雅鈴於100年8月15日訂約當日，先交付80萬元予原告，又於100年8月25日交付100萬元予原告。
(三)嗣被告洪雅鈴又騙稱被告歐碧珠要買系爭土地中如附表二所示之6筆土地（其中台中市○○區○○段○○○○號土地，被告歐碧珠僅要買原告原有持分1/16中之4253/100000，其餘之1997/100000，則於其後移轉登記為被告洪雅鈴所有（計算式：4253/100000＋1997/100000＝6250/100000＝l/16），而要求原告再就附表二之6筆土地部分，於100年8月15日至同年月25日間某日，與被告歐碧珠訂立買賣契約。然其後於代書已申報此6筆土地之土地增值稅後，被告等又向原告表示，因被告歐碧珠並非系爭土地共有人，可能不符資格，所以被告歐碧珠不要買了云云，而強令原告於100年9月2日退還100萬元予被告洪雅鈴，並撤銷附表二所示6筆土地之增值稅申報。
(四)被告洪雅鈴於100年8月15日與原告訂立買賣契約後，已於100年8月27日將如附表三所示之5筆不動產，辦妥所有權移轉登記為被告洪雅鈴所有，總計被告洪雅鈴僅給付原告80萬元（100萬元於給付後又收回），其中原告於繳納增值稅447,970元後（計算式：72,725＋25,206＋180,041＋20,244＋149,754＝447,970），僅獲取價金352,030元（計算式：800,000－447,970＝352,030）；而被告洪雅鈴已辦妥所有權移轉登記之如附表三所示之5筆不動產，其公告現值總額達2,080,622元，土地市價更遠高於此，本件原告係受詐欺而訂約、及買賣顯失公平等情形，至為酌然。為此，原告爰依民法第92條規定，以起訴狀繕本之送達，作為對被告洪雅鈴、歐碧珠撤銷受詐欺之意思表示，並依法提起本件預備合併訴訟，以茲救濟。
(五)就先位訴訟部分，本件系爭買賣契約應屬無效，兩造間之買賣關係應不存在，相關所有權移轉登記應予塗銷，詳言之：
1.本件原告平時未發作時，外觀與常人無異，然一旦發作，其認知辨識能力將遠低於常人，無法作正常判斷，此業據證人即原告之母李卓素雲於本院101年5月2日到庭證述明確，並有光田綜合醫院之病歷可稽。另證人即承辦代書吳惠慈於101年5月29日到庭作證時，亦證稱原告於簽約當日之言談不是很流暢等語。原告為精神異常人士，其於與被告洪雅鈴就附表一所示10筆土地及1筆建物訂立買賣契約時及其後與被告歐碧珠就附表二6筆土地訂立買賣契約時，均處於意識錯亂之精神狀態中，故依民法第75條之規定，原告與被告洪雅鈴及歐碧珠間所訂立之買賣契約，均應屬無效。
2.兩造間之買賣契約，係被告二人利用原告智能及精神狀態不佳之弱點，以詐騙之手段，令原告陷於錯誤，以為有利可圖，因而訂立買賣契約；實則，兩造間所約定之買賣價金遠低於市價，甚至低於土地公告現值，由價格顯不相當的狀況來看，被告對原告精神狀況的辨識能力有很大的缺陷，才急著跟原告成立買賣契約。本件原告業已以起訴狀向被告二人撤銷受詐欺之意思表示，則於撤銷買賣之意思表示後，兩造間之買賣關係自不復存在。
3.再者，被告歐碧珠於與原告訂立買賣契約後，被告等又聲稱因被告歐碧珠並非系爭土地共有人，可能不符資格，所以被告歐碧珠不要買了云云，而強令原告於100年9月2日退還100萬元，並撤銷附表二所示6筆土地之增值稅申報，則關於此6筆土地部分，應認為兩造間業已合意解除買賣契約。從而，兩造間之買賣關係亦應不存在。
4.另附表一編號11號之不動產，應屬於原告之父李金玉之全體繼承人所公同共有，而原告僅為繼承人之一，竟未經其餘公同共有人同意，擅自將該建物出售予被告洪雅鈴，違反民法第828條第3項規定，買賣契約自應屬無效。
5.依據承辦代書吳惠慈之證詞，吳惠慈證稱：「（問：你記不記得在九月二日針對歐碧珠跟李宗能要解除契約的時候，李宗能要交付款項的時候，妳在場嗎？）在，當天是李宗能有退還一百萬元給洪雅鈴，因為他們有解除契約，李宗能說退六十五坪，但是洪雅鈴說退三十坪，我是照他們的意思，洪雅鈴也有一百萬元給歐碧珠」、「...因為他們三方已經解除契約，而且有退還價金，李忠奇就說他也尊重他哥哥的意見，退六十五坪」、「李宗能說如果要解除，就把他賣掉的部分（六十五坪）全部解除」等語。則由此可證，原告於退還100萬元予被告洪雅鈴時，應係主張就其出售予被告洪雅鈴之全部土地，均解除買賣契約；而被告洪雅鈴既已收受原告基於解除全部買賣契約所返還之價金100萬元，自係同意兩造雙方解除全部買賣契約，則本件兩造間之契約既已解除而不復存在，被告自應將系爭土地全部返還予原告。
6.則因原告與被告洪雅鈴、歐碧珠間之買賣契約，均應屬無效，或業經原告撤銷買賣之意思表示，則兩造間之買賣關係自不存在，且依據民法第113條、第114條及第179條之規定，被告洪雅鈴亦應將如附表三所示土地於100年8月27日之所有權移轉登記塗銷，並將土地交還予原告等語。爰先位聲明：
（1）確認原告與被告洪雅鈴間，就附表一所示不動產之買賣關係不存在。（2）確認原告與被告歐碧珠間，就附表二所示不動產之買賣關係不存在。（3）被告洪雅鈴應將如附表三所示土地於100年8月27日之所有權移轉登記塗銷，並將土地交還予原告。
(六)關於備位訴訟部分，本案倘本院認為兩造間之買賣契約，並無如前述之原告因精神錯亂而無效、受詐欺而得撤銷、嗣後解除契約、及違反民法第828條第3項公同共有物處分規定之情形時，則請本院斟酌：
1.被告等係利用原告之智力不佳及精神狀態異常等無法處理買賣事務之弱點，與原告簽訂價格顯失公平之買賣契約，即系爭土地之公告現值共為3,723,182元（尚不含編號11 號建物部分），而原告與被告洪雅鈴間之買賣契約之價金僅約定為200萬元，且約定原告應負擔高額之土地增值稅769,878元（計算式：已移轉予洪雅鈴之5筆土地增值稅共447,970元＋歐碧珠已撤銷申報之6筆土地增值稅321,908 元），即原告可收取之價金僅有1,230,122元，還低於系爭10筆土地之公告現值3,723,182元，遑論此現值尚不包括系爭60坪建物之價值、且系爭土地之市值遠高於公告現值，本件被告顯有暴利行為。
2.再者，被告洪雅鈴已辦妥所有權移轉登記之5筆土地，其公告土地現值總額達2,080,622元，然被告洪雅鈴僅給付原告80萬元（100萬元於給付後又收回），原告於繳納增值稅447,970元後，僅可獲取價金352,030元，還低於公告土地現值總額之2,080,622元。
3.另原告出售予被告歐碧珠之6筆土地，其土地公告現值共為1,642,560元，倘兩造約定之買賣價金為原告所退還之100萬元（因原告處並無與被告歐碧珠間之契約，故無法確知與歐碧珠間所約定買賣價金之金額），則經扣除此6筆土地之土地增值稅後，原告僅可獲得678,092元（計算式：價金1,000,000元－土地增值稅321,908元＝678,092元），亦遠低土地公告現值之1,642,560元。
4.是本件被告二人顯有「乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定」之暴利情形。原告爰依民法第74條第1項規定，請求本院撤銷原告與被告洪雅鈴間、及原告與被告歐碧珠間顯失公平之買賣契約，則該二契約經撤銷後，依民法第114條規定視為自始無效，被告洪雅鈴自應依該條規定及民法第179條規定，將如附表三所示之5筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，並將土地返還予原告等語。並備位聲明：（1）原告與被告洪雅鈴間，就附表一所示不動產所訂立之買賣契約應予撤銷。（2）原告與被告歐碧珠間，就附表二所示不動產所訂立之買賣契約應予撤銷。（3）被告洪雅鈴應將如附表三所示土地於100年8月27日之所有權移轉登記塗銷，並將土地交還予原告。
(七)綜上所述，本件兩造間之買賣關係應不存在，或應由本院予以撤銷，且被告洪雅鈴應塗銷系爭土地之所有權移轉登記並返還土地予原告，其理甚明。
二、被告則以：
(一)被告洪雅鈴部分：
1.被告洪雅鈴與原告認識多年但無交情，平日原告外表合宜、衣著乾淨、無特殊異常狀況，且意識清楚、言談舉止適切，實與常人無異。100年8月初原告主動向被告洪雅鈴表示，欲將其名下如附表一所示10筆土地及其上未辦保存登記之老舊建物售予被告洪雅鈴，雙方協商後以總價200萬元達成意思表示合致，並約定於100年8月15日齊赴吳惠慈地政士事務所辦理簽約付款手續。
2.雙方於100年8月l5日至吳惠慈地政士事務所簽訂「不動產買賣契約書」，約定被告洪雅鈴以總價200萬元向原告購買附表一所示10筆土地（面積共216.47平方公尺），原告並向大甲戶政事務所申請印鑑證明交予被告洪雅鈴，被告洪雅鈴則交付簽約款80萬元予原告。嗣後，因同案被告歐碧珠亦有意購買部分土地，被告洪雅鈴乃減縮購買面積至117.31平方公尺，讓出99.16平方公尺由被告歐碧珠購買。於100年8月25日被告洪雅鈴依約轉交被告歐碧珠購買之土地款100萬元，原告當日即繳納土地增值稅。於100年8月27日原告將附表三所示5筆土地移轉所有權登記予被告洪雅鈴。
3.嗣因被告歐碧珠並非系爭土地共有人，可能有共有人優先購買權或損害賠償的問題，故被告歐碧珠決定不買了，原告乃與被告歐碧珠合意解除買賣契約（至於原告與被告洪雅鈴間就附表三所示5筆土地買賣契約則繼續履行）。於100年9月2日原告請被告洪雅鈴轉交被告歐碧珠已付之土地款100萬元，同日被告洪雅鈴將該筆100萬元交還被告歐碧珠。
4.因被告洪雅鈴購買之土地，由附表一所示10筆土地、總面積
216.47平方公尺、總價200萬元，已減縮為附表三所示5筆土地、總面積減縮為117.31平方公尺（總價應減縮至1,083,845元），又因原告與被告歐碧珠合意解除該部分買賣契約後，於100年9月2日原告與被告洪雅鈴約定100年9月28日點交土地時，再計算移轉於被告洪雅鈴之土地面積及土地尾款，再由被告洪雅鈴一次付清尾款。惟原告於100年9月28日後似有意悔約，迄今未點交土地予被告洪雅鈴，亦未出面受領被告洪雅鈴應付之尾款283,845元。
5.原告為本件土地買賣行為時確有行為能力，本件買賣行為完全合法：查，原告平日言行適切、意識清楚，與常人無異，並無意識錯亂之現象。且原告為本件買賣行為，當時原告能自主簽約、能自行收款、能請領印鑑證明、能配合交付文件，其後又能與被告歐碧珠合意解除該部分之買賣契約、能自行領100萬元託被告洪雅鈴轉交被告歐碧珠、能撤銷售予被告歐碧珠之土地增值稅申報，凡此種種足見原告確有完全行為能力。而原告於101年1月18日始受本院為輔助宣告，不影響原告於100年8月15日為買賣行為之合法效力。
6.被告洪雅鈴未乘原告急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，亦未對原告施行詐術，使其為財產上之交付。蓋因買賣系爭土地係原告主動找被告洪雅鈴洽談，當時原告並非處於危急狀態，被告洪雅鈴並無乘人之危謀取暴利之意圖，且被告洪雅鈴並無施行任何詐術。倘若被告洪雅鈴有取得不法利益之意圖，何必讓出99.16平方公尺土地由被告歐碧珠購買、其後何必聽任原告與被告歐碧珠合意解除該部分之買賣契約。
7.查，系爭土地零碎又分散，且共有人甚多，又有多人占有使用其上，其價值較低亦屬合理，被告洪雅鈴以每坪3萬元以上購買，亦無可議之處。原告售予被告洪雅鈴土地117.31平方公尺，總價1,083,845元，乃屬合法交易，至於原告繳納增值稅447,970元，乃因原告取得該地長達21年未再移轉，以致其土地增值稅較多，且因原告未以自用住宅優惠稅率申報所致，實與被告洪雅鈴無涉，亦不影響本件交易之合法性。
8.證人吳惠慈證稱在簽約當日原告言談只是簡單回答，跟流不流暢沒有關係，而且證人吳惠慈說明原告要解除全部的契約只是其中一部分的陳述，證人吳惠慈在其他的部分還有說明是原告想要解除全部契約，根本沒有解除。而100年9月2日當日純粹是退被告歐碧珠的100萬元，其他都沒有討論，只有說這件買賣不成，我們來解除這30坪的部分，明天把錢交給被告歐碧珠，都是在吳惠慈代書家裡交的。而被告洪雅鈴與原告的契約總價是200萬元，不可能用100萬元解除契約，所以原告退還的100萬元，很明顯只是被告歐碧珠的部分而已。被告洪雅鈴可以從買賣當中獲得一些利益，所以會以比較高的價格賣給被告歐碧珠，應是合理。且原告知道被告洪雅鈴要賣給別人，證人吳惠慈也說原告知道，因為原告跟家裡的人不合，叫被告洪雅鈴不能說，被告洪雅鈴沒有同意全部解除契約，只有同意解除被告歐碧珠的部分等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
(二)被告歐碧珠部分：
1.被告歐碧珠與被告洪雅鈴間的買賣契約已經撤銷了。被告歐碧珠知道原告與被告洪雅鈴有糾紛以後，被告歐碧珠就跟被告洪雅鈴說要解約，代書吳惠慈也知道，被告歐碧珠現在已經沒有要買系爭土地，也沒有要請求過戶了，買賣契約書本來有簽約，後來不買了，簽約書就還給被告洪雅鈴，可能她就作廢了。被告歐碧珠跟這件案子已經沒有關係了。
2.被告歐碧珠事後知道是原告的地有糾紛就已經解除契約了。被告歐碧珠當初以為是跟被告洪雅鈴買賣，後來被告洪雅鈴跟原告有糾紛被告歐碧珠就解約了，當初被告歐碧珠不知道跟被告洪雅鈴買賣的標的是原告的地。後來被告歐碧珠的先生有跟代書會同談解約的事，就是原告跟被告洪雅鈴解除，被告歐碧珠跟被告洪雅鈴解除契約，當初只是解除被告歐碧珠要買的部分，是否有要解除被告洪雅鈴跟原告買的部分，這跟被告歐碧珠沒關係，被告歐碧珠也不了解。
3.談解約的事當天被告歐碧珠沒有收下100萬元，解約完後被告洪雅鈴先拿100萬元給被告歐碧珠，隔幾天再拿60萬元給被告歐碧珠，因為被告歐碧珠要買的部分是30坪，每坪6萬元，總共180萬元，被告歐碧珠已經先給了160萬元，剩下20萬元要等過戶的時候再給。對於被告洪雅鈴自己與原告買的部分多少錢，被告歐碧珠不清楚等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
(一)按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。本件原告主張其與被告間，就系爭不動產之買賣關係不存在，為被告洪雅玲所否認，兩造就簽約過程、解除契約範圍亦有爭執，則兩造間就系爭不動產是否存有買賣法律關係即有不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，故原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘明。
(二)原告主張其與被告洪雅鈴於100年8月15日就附表一所示土地及建物與原告訂立不動產買賣契約書，並於100年8月27日將如附表三所示土地，辦理所有權移轉登記予被告洪雅鈴；又於100年8月間，與被告歐碧珠就附表二所示土地訂立不動產買賣契約，嗣雙方解約，並撤銷土地增值稅申報之事實，業據其提出系爭土地登記謄本、土地登記簿、不動產買賣契約書、土地增值稅繳款書等件為證（見本院卷一第15-30、33-53頁），並有土地登記申請書在卷可稽（見本院卷一第64-83頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
(三)原告主張其罹有精神妄想症，被告利用原告精神狀況異常、輕率、無經驗等弱點與其簽訂系爭不動產買賣契約，被告因精神錯亂、受詐欺而與原告簽約，該等法律行為無效，原告並撤銷其買賣之意思表示等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件首應審酌者厥為：原告與被告簽訂不動產買賣契約是否係在精神錯亂、急迫、輕率、無經驗、受詐欺之狀態下為之。
(四)經查，原告雖於101年1月18日因其辨識能力顯有不足而經本院以100年度監宣字第398號裁定宣告為受輔助宣告之人，有原告病歷資料（見本院卷一116頁以下）、診斷證明書（見本院卷一第98頁）、本院上開裁定（見本院卷一第31-32頁）及卷宗可稽。惟查，依上開裁定認定理由所示，原告於該案經本院於鑑定人即光田醫療社團法人光田綜合醫院溫偉鈞醫師前訊問，原告對於法官詢問其姓名、出生年月日、與輔佐人關係、當日日期、國家元首姓名、現在季節及簡單數學運算等均能正確回答（見該案10 0年12月16日訊問筆錄），嗣經鑑定醫師進行進一步檢查認：相對人外表合宜、衣著乾淨、表情略顯緊張、體型適中、步態穩定，一般身體學理檢查，無特殊異常狀況。其意識清楚，言談及言語適切，腦波檢查正常，以魏氏智力測驗，顯示其語文智商87，作業智商88，總智商86，目前智力等級為中下範圍，具足以勝任一般事務之認知能力。精神狀態檢查，可依指令行動，思考受妄想影響，具主動性行為，言語表達不適切，文不對題，對外界事務以及反應不適切，可以主動表達需求，可以對外在現實作出適切反應，其精神狀態受妄想影響，易形成不適切，行為影響其最大利益。雖意識清楚，但溝通性差，短期記憶受精神症狀影響，定向力正常，僅可執行簡單計算，妄想症影響認知功能，現在性格特徵為貧乏狀態。對於處分自己財產有必要給予協助，基於受鑑定人精神神經學呈現障礙與缺損，其程度屬於中等程度，回復可能性極低微，可為輔助宣告等語。則原告對於法官詢問問題均能正確回答，外表合宜、衣著乾淨、步態穩定，一般身體學理檢查，無特殊異常狀況，其意識清楚，言談及言語適切，腦波檢查正常，仍得勝任一般事務之認知能力。且依原告病歷資料所示，其僅於100年7月11日因主訴失眠狀況至醫院精神科初診，其前並無因何精神疾病至醫院就診、治療之紀錄，縱原告於簽訂系爭不動產買賣契約後，曾於100年9月30日至急診內科、精神科住院（見被告病歷資料），數月後受輔助宣告，尚難據此逕認原告於簽訂系爭不動產買賣契約，有原告所述精神錯亂之狀態存在。
(五)證人即原告母親李卓素雲雖到庭證稱：「（問：你是否可以說明一下原告的精神狀況如何？）小時候還看不出來精神狀況不好，服兵役回來，被女朋友拋棄，精神狀況就不好了，精神好的時候就好，不好的時候就會打我。（問：精神不好的情況為何？）會罵我，也會打我。（問：你身上何處被打傷？）從桌上持重物砸我，害我膝蓋受傷，里長也知道，應該是去年的事情。原告也會丟人家石頭傷人，里長有去處理。（問：原告精神狀況不好的時候有沒有去看醫生？）他不願意去，他說吃藥會死。（問：去年九月有沒有去看醫生，最後有沒有去？）他一直不願意去，去年他要打我，我說不要打我，我叫他去看醫生，後來叫警察來，警察勸他去，後來他就跟警察去了。（問：原告是去哪家醫院？）光田醫院。（問：原告這種情形，鄰居是否也知道？）鄰居也都知道，被告洪雅鈴也知道。...（問：原告現在在做什麼？有沒有工作？）在家裡睡覺。有時有作工作，有時沒有。有時會去送報紙。（問：原告退伍之後，做過幾種工作？）有待過公司，也送過報紙。（你說原告去年有去光田醫院住院，之前有無住過其他醫院？）只有去看醫生，沒有去別的醫院住院。（問：去光田醫院之前，原告有無吃精神疾病的藥？）會自己去買來吃，但是不願意去看醫生。買是買胃藥等，不吃就會把要丟掉。（問：你平常是跟原告住在一起嗎？）是住隔壁。（問：原告是自己一個人住嗎？）是的，一個人分一間，自己住，我有時會煮飯給他吃。（問：家裡的財產資料放在誰那裡？像權狀、印章等？）三個小孩我都分給他們自己保管，地都是共有的。（問：原告名下的土地權狀資料是自己保管嗎？）是，我都分給他們自己保管。...（問：
原告有無收入？）有去做工就有收入，平常我也會拿一點錢給他，也幫他繳一些費用。他會說不用拿，但我拿給他，他還是會拿。」等語（見本院卷一第110頁反面至112頁），則證人李卓素雲雖證稱原告精神狀況時好時壞，曾有暴力行為，然原告有服兵役、有至公司工作、送過報紙、得獨立生活、自行保管財產資料等一般生活經驗，實難推認原告於簽訂系爭不動產買賣契約，有其所述精神錯亂之狀態存在。
(六)證人即經辦系爭不動產買賣、過戶事宜之代書吳惠慈則到庭結證稱：「（問：簽約當時在場有誰？）買賣雙方當事人還有我，共三人。（問：原告李宗能的弟弟在嗎？）簽約的時候他們都不在。（問：兩造在簽約的時候，你有協助他們辦理契約內容的什麼部分，或是提供什麼意見？）都是他們雙方協議，同意之後我在幫他們辦，每一項的買賣條件，總價、面積、付款條件，我都有問他們，全部都是他們同意以後，我在幫他們簽定。...（問：那在簽定契約的過程，雙方當事人有無不正常的要求或是奇怪的約定？）一般我們都會問土地上有無地上物，如果有的話，我都會問有沒有包括，本件我也有問，如果沒有地上物，就不會包括在內，本來乙方說他媽媽還在那邊有使用，我有問說這個有包括地上物嗎？他說有。...（問：你剛剛說你不認識李宗能，簽約前你有無見過他本人？當天簽約前你有無與他交談？還是見面後直接簽約？）簽約前沒有見過他，第一次見到他就是簽約的時候，一般我們要簽約之前，都要先擬稿，我問他買賣條件、總價、付款條件這些內容，如果雙方同意以後，我才開始簽。（問：當天你以口頭跟他確認這些事項的時候，你覺得他言談流不流暢？）不是很流暢，我跟他確認的時候，他會簡單說我同意或不同意這樣，不同意的話，我就沒有把他列入。（問：你當下有沒有質疑過他其實對這個買賣不是很瞭解？或是精神上有沒有什麼問題？）我不是精神醫生，所以沒有辦法判斷他精神有沒有問題。他是一直強調說這個是共有地，共有人有五十幾個，地上物也蠻複雜的，很難處理，他就想要把他的土地賣掉。（問：證人知不知道這個買賣契約，事後有解除契約的糾紛存在？）應該知道，因為簽約的隔天，我有跟李宗能說這個要通知共有人，如果共有人沒有提出異議的話，才比較沒有糾紛。李宗能說他不想讓他的家人知道，他可能沒有去通知，後面我就不清楚了。...（問：你知道本件契約的內容嗎？）我都是尊重他們的意見，他們協議同意以後，我就瞭解這個契約的內容，然後就照這樣寫。...（問：（提示原證三不動產買賣契約書予證人）這是你擬的嗎？你有問買賣雙方意見後，同意後簽名？）對。（問：李宗能他的證件，比如說印鑑證明、身分證、土地權狀都是他自己帶去的嗎？）對。」等語（見本院卷二第6頁反面至第8頁反面），並有，不動產買賣契約書（見本院卷一第33-36頁）、臺中市大甲地政事務所101年3月21日以甲地一字第1010002424號函覆之土地登記申請書、所有權買賣移轉契約書、原告印鑑證明、戶籍謄本、土地所有權狀等相關資料附卷可稽（見本院卷一第64-83頁），是依證人吳惠慈上開證述並對照前揭過戶相關資料，原告於簽訂不動產買賣契約、辦理土地過戶事宜時，係親自於代書前與買方談論、確認買賣條件：總價、面積、付款條件等，並說明地上物情形，且向證人表示系爭土地是共有地，共有人眾多，地上物複雜的，很難處理，希望土地賣掉等情，所提顧慮與一般多數共有人共有土地不易處理之經驗法則尚屬相符，簽約後代書並向其詢問通知共有人問題，簽約過程中，係由原告自行攜帶提出過戶所需證件資料，顯然具備處理日常生活事務之能力，並瞭解其所為上開行為之意義，以資辦理土地買賣、過戶事宜，並無何精神錯亂之情形，益徵原告與被告買賣系爭土地並辦理所有權移轉登記事宜時並非精神錯亂中，其斯時所為之意思表示當屬有效，且自上開簽約過程中觀之，亦難推認有何急迫、輕率、無經驗或受詐欺之情事。
(七)原告雖主張兩造間所約定之買賣價金遠低於市價，甚至低於土地公告現值，由價格顯不相當的狀況來看，顯見被告對原告精神狀況的辨識能力有很大的缺陷，且有急迫、輕率、無經驗或受詐欺等語，惟查，原告所有附表所示系爭土地僅係持份，且僅有105/10000至1/12不等，共有關係並不單純，地目有田、林、建等不一，其經濟價值高低與承買價格是否相當尚難遽論，原告並未舉證證明其持份市價為何，其所出售之價格縱低於公告現值換算持份比例結果，亦係其於前段所述簽約過程中所同意，原告復表明其處理系爭共有土地之用意，且系爭不動產距前次移轉已逾20餘年，土地增值稅非寡（兩造均稱達447,970元之譜），共有人尚多，處理不易，尚難僅以此價格上之差距推認原告有急迫、輕率、無經驗或受詐欺而簽訂契約之主觀情事，且該契約其他交易內容，與一般不動產買賣交易習慣：如稅捐、規費負擔、各期款交付事宜等，大致相符，對原告而言，亦不足認顯失公平。此外，原告未能舉證證明被告有利用其急迫、輕率，或無經驗而簽訂契約之主觀情事。且按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，倘行為人主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之原意思表示有錯誤，亦不能遽認係屬詐欺之行為，此亦有最高法院44年台上字第75號判例、18年上字第371號判例、56年台上字第3380號判例意旨可資參照。原告亦未能舉證證明被告有何詐欺行為，縱原告主張其對於出賣系爭不動產之原意思表示有錯誤，亦不能遽認係屬詐欺之行為。
(八)原告主張兩造系爭不動產買賣契約業經全部合意解除，被告洪雅鈴辯稱僅解除被告歐碧珠部分購買部分，被告歐碧珠則辯稱其購買部分業經解除契約，被告洪雅鈴跟原告買的部分是否解除，其不了解等語。經查，證人吳惠慈證稱：「（問：你記不記得在9月2日針對歐碧珠跟李宗能要解除契約的時候，李宗能要交付款項的時候，妳在場嗎？）在。當天是李宗能有退還一百萬元給洪雅鈴，因為他們有解除契約，李宗能說退65坪，但是洪雅鈴說退30坪，我是照他們的意思，洪雅鈴也有一百萬元給歐碧珠。（問：當天除了妳在場之外，還有誰在場？）歐碧珠、歐碧珠的先生、李宗能先生、洪雅鈴小姐、李忠奇先生。（問：當天李忠奇先生對這個事情有無表示意見？）因為他自己也是共有人，也有提起他哥哥有精神障礙的疾病。因為他們三方已經解除契約，而且有退還價金，李忠奇就說他也尊重他哥哥的意見，退65坪。（問：
解除契約的時候，你也瞭解他解除的是歐碧珠的部分？）一個說只有解除歐碧珠的部分，一個是講全部解除，但是我也不能就主觀判斷說他們一定是怎麼樣。（問：你剛剛說退款那天，李忠奇有說他哥哥有精神障礙的疾病，那麼他有沒有進一步爭執買賣契約是有問題的？而且他們雙方既然意見內容不一致，你為何還能幫他們辦理解除契約？）李忠奇說因為李宗能是賣方，才有權利說要退多少，李忠奇只是共有人，不可能馬上說這個契約效力如何。過戶的部分，只有洪雅鈴過戶，是因為歐碧珠她在8月29日說要撤銷買賣，我已經把歐碧珠的部分也送去地政事務所了，後來因為8月27日晚上李忠奇他到我事務所那邊，他說他哥哥有精神障礙疾病，所以他也知道這個共有人之間的買賣這件事，就說他們也是共有人，沒有收到通知。8月29日當天地政機關有收到李坤松的聲明異議，地政就把二分之二件（即歐碧珠的部分）通知我們補正，說第三人要檢附優先購買權的通知，我們沒有補正，歐碧珠也表示要撤銷這個買賣，所以沒有補正，就讓地政機關退件駁回。退件的部分，李宗能的土地所有權狀還是由我保管，因為爭議還沒有處理好。買賣契約書公契的部分有無在我那邊我忘記了，私契早就都讓他們各自取回，私契我那邊只有李宗能跟洪雅鈴的部分，歐碧珠的部分我忘了留存。（問：你剛剛說協商解約當天李宗能有拿一百萬元給洪雅鈴，為什麼他只拿一百萬元給洪雅鈴？）因為她總共付了180萬元，80萬元裡面繳土地增值稅將近77萬元。（問：
是誰先說要解除契約的？）一開始是歐碧珠說要解除契約的。...（問：歐碧珠跟洪雅鈴要求解除歐碧珠買賣的部分（約30坪），李宗能是否同意？）李宗能說如果要解除，就把他賣掉的部分（65坪）全部解除。（問：洪雅鈴有同意全部解除嗎？）不同意，洪雅鈴說她只解除30坪。」等語（見本院卷二第7-8頁），並有原告交付被告洪雅鈴100萬元之收據可稽（見本院卷二第43頁），依證人吳惠慈所證上情，原告與被告洪雅鈴間固就是否解除全部契約有所爭執，然對被告歐碧珠而言，其與原告間不動產買賣契約業經同意解除，被告歐碧珠並自承經被告洪雅鈴轉交原告所交付之解約款項100萬元，且其後辦理過戶事宜亦經退件，堪認原告與被告歐碧珠間就附表二所示不動產之買賣關係業經雙方合意解除而不復存在。至原告與被告洪雅鈴部分不動產買賣部分，則因雙方各執一詞，且除已繳納之土地增值稅447,970元外，其餘已付價金並未一同返還被告洪雅鈴，難認雙方就附表一所示不動產買賣部分有達解除之合意。
(九)再按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第828條第3項定有明文。而公同共有並無所謂之應有部分，依民法第828條規定公同共有物之處分，應得公同共有人全體之同意，繼承之不動產如未取得公同共有人即繼承人全體之同意前擅自讓與，其所為之買賣行為無效。經查，原告主張附表一編號11號之未辦保存登記建物為原告之父李金玉所原始興建之事實，為被告所未爭執，則於李金玉過世後，系爭建物應為其繼承人即原告與其母親及其他兄弟所公同共有。然徵諸系爭建物不動產買賣契約及證人吳惠慈所證簽約過程中：原告表示不想讓他的家人知道等語，難認原告與被告洪雅鈴間就系爭建物買賣部分，業已徵得公同共有人全體之同意，被告洪雅鈴復未舉證以實其說，則原告與被告洪雅鈴間就系爭建物所為買賣契約部分應屬無效，應堪認定。
四、綜上所述，原告與被告歐碧珠間就附表二所示不動產之買賣關係業經雙方合意解除而不復存在；原告與被告洪雅鈴間就系爭建物買賣部分，未徵得公同共有人全體之同意，原告與被告洪雅鈴間就系爭建物所為買賣契約部分應屬無效，原告訴請確認：原告與被告洪雅鈴間就附表一編號11號所示建物之買賣關係不存在，及原告與被告歐碧珠間就附表二所示不動產之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。至原告主張其係在精神錯亂、急迫、輕率、無經驗、受詐欺之狀態下而與被告簽訂系爭不動產買賣契約，而有無效、得撤銷之情形，尚無可採，原告先位訴請確認逾上開准許部分之買賣關係不存在、備位請求撤銷不動產買賣契約，並請求被告洪雅鈴應將如附表三所示土地於100年8月27日之所有權移轉登記塗銷，並將土地交還予原告，均非有據，則原告其餘逾上開確認買賣關係不存在准許部分之先位、備位聲明請求，均無理由，應予駁回
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認對判決之結果不生影響，爰不再逐一予以論究，併予敘明。
六、本件訴訟費用負擔，茲審酌本件系爭不動產買賣所生主要爭執係在原告與被告洪雅鈴之間，被告歐碧珠復係透過被告洪雅鈴購買，且被告歐碧珠自始到庭即陳明解除其部分之買賣契約等情，酌量其等利害關係差異，就被告敗訴部分訴訟費用命由被告洪雅鈴負擔。
七、訴訟費用負擔之依據，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 4 日
民事第二庭 法 官 吳崇道以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 4 日
書記官