臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第676號
原 告 深耕實業股份有限公司法定代理人 魏妏娜訴訟代理人 王叔榮 律師
魏其村 律師被 告 上品寢具股份有限公司法定代理人 黃賀明訴訟代理人 許銘湖上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路 3段243、245號房屋遷讓返還原告；並應自民國 100年10月12日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟壹佰元。
被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬柒仟元，及自民國 100年10月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾叁萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾捌萬零貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴聲明原請求判決：
㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路 3段243、245號房屋遷讓返還原告；並應自民國（下同） 100年10月12日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新台幣（下同） 142,000元。㈡被告應給付原告567,000元，及自100年10月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於101年7月11日變更其中請求不當得利金額 142,000元加計百分之五營業稅為 149,100元。原告此部分訴之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，揭諸前開法律規定，應與准許，先予敘明。
乙、實體事項：
壹、原告起訴主張：
一、被告於94年8月11日向原告承租座落台中市○○區○○路243、245號房屋 （下稱系爭房屋）營業使用，雙方並訂有租賃契約書（下稱系爭租約）1紙，且於系爭租約第3條第(一)款約定租期自94年10月11日起至100年10月10日止，共計6年；有關租金之計算與給付，雙方則於系爭租約第 4條第(一)款約定租金按前項住址，為每戶每月6萬元整計算。第4年起每戶每月調漲為 65,000元整。但如遇政府調整地價超過15%時，雙方同意就超過部分按地價調整比例再酌增租金10%。第(二)款：租金以每3個月為 1期（即季繳），由乙方（即被告）逐年1次開立4張支票（發票日各為每季之首日）交付甲方（即原告）憑兌。第(三)款：乙方繳付租金時，應外加營業稅（意指甲方簽發統一發票之稅金）。第(四)款：乙方如未遵期交付租金支票，經甲方限期催告仍未履約時，甲方得隨時終止租約，乙方絕無異議。第(五)款：乙方所交付之租金支票如未兌現，每逾1日按當期租金千分之一計收違約金。經甲方限期催告，乙方仍未遵期付清時，甲方得逕予終止租約，乙方絕無異議，並放棄民法及相關法令之抗辯權。
二、系爭房屋所坐落之基地即台中市○○區○○段533、534地號2筆土地， 於94年兩造簽約時其申報地價依次為每平方公尺2,000元、2,406元，然臺中市政府於96年1月1日起分別將之調整為每平方公尺5,280元、4,556元，漲幅業已超過 15%，故依系爭租約第 4條第(一)款但書之約定，被告自96年1月1日起即應酌增租金10%（即6萬元 ×10%=6,000元）。詎料，被告始終設詞拖延，不依約定付足租金。原告多次派員與被告溝通協調，亦曾於100年4月27日檢附自94年10月11日迄至100年10月10日之租金差額明細表， 函促被告依約補足租金差額567,000元【計算式：（96年1月1日至97年10月10日共21個月之租金差額：6,000元×2戶×21個月×1.05加計營業稅=264,600元）+（97年10月11日至99年10月10日共24個月之租金差額：6,000元×2戶×24個月×1.05加計營業稅=264,600元）=567,000元】；惟被告竟覆函誆稱雙方協商共識在99年10月10日租金不作調整；原告不得不於100年5月10日以存證信函再為催告，然迄今仍未見其給付，為此，原告提起本件訴訟請求被告給付96年1月1日起至99年10月10日止之租金差額 567,000元。又本件被告未依約給付上開租金差額顯已違約，且兩造並未續約，從而，系爭租約業已於 100年10月10日屆滿，被告並無繼續占用系爭房屋之合法權源，故原告自得依民法第450條第1項、第455條、第767條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告；又由於被告拒不返還，造成原告無法使用系爭房屋之損失，故原告自得依民法第 179條之規定，請求被告給付自租期屆滿翌日起至返還日止，相當於租金之不當得利即每月租金149,100元【計算式：（60,000元+5,000元+6,000元）×2戶×1.05加計營業稅=149,100元】。
三、對被告抗辯之陳述：㈠原告並未同意被告免為給付地價調漲之差額租金：
⑴在98年9、10月間向被告請領下個年度 （即98年10月10日
起）之租金時，原告即已在各該期應收租金數額依約附加地價調漲之租金差額 10%，此觀被告所呈被證二應收租金明細，不僅在「計算方式」欄最右側均有加註「+40950（調漲 10%）」，且在該租金明細表格下方第二行後段以加黑字體註明：「租金調漲 10%部份是依據合約書第四條第一款」等字可資佐證。從而，原告確有向被告要求依約加付地價調漲之租金差額。
⑵原告所經營商場有數十家店家，其中大部分業已與原告達
成調漲租金協議且履約完畢，原告不可能再跟被告或某些廠商承諾或達成可以免繳租金差額之協議。又系爭租約簽訂前所協商之事項，雙方尚且書立補充協議書為證，則就系爭租約已明文規定之租金調漲乙節，倘若雙方確已達成不為調漲之約定，則被告自無可能不要求將此對其有利之約定簽立字據為憑；又縱原告因考量金融風暴導致百業蕭條，而同意被告暫不調漲系爭租金差額，然為免上述條款形同具文，且同意暫免調漲之期限究竟多久，事關雙方之權益至鉅，原告斷不可能不要求被告同立書面為據。然觀乎被告迄今始終未能提出載明斯旨之書證，可見被告一再辯稱被告同意其免除因地價調漲過鉅而依約應調漲租金乙節，顯然不實。
⑶證人蘇超盛雖證稱其有批示租金，然亦供稱有時候是口頭
、會計會提出報告等語，可見證人蘇超盛未必於書面批示攸關租金事宜；退步言，證人蘇超盛縱然曾在攸關租金之文件批示，然其亦未必詳予核對，此觀被證三98年10月11日至99年10月10日與被證八97年10月11日至98年10月10日之「應收租金票明細」，其上所載系爭地價調漲之租金差額計算方式，與起訴狀之附件一與原證四存證信函之附件所示各該年度之租金差額計算方式均不相同，然證人蘇超盛卻均未發現而予更正可資佐證。在在可見被告徒以證人蘇超盛之片斷證詞與被證一之「應收租金票明細」未記載系爭地價調漲之租金差額，即率謂原告已同意暫免被告給付之詞，顯非實在。又地價調漲後，原告起初要求調漲系爭租金時，對相關廠家態度至為和緩，在相關書據上未必即時註記調漲之字眼或數字，且因雙方始終在協商中，故原告在催告被告給付租金之函件內，並未就租金差額乙節再予特別聲明，此殆為人情之常。被告竟以原告未於函件內載明催討租金差額，即稱原告已同意免為給付云云，自無足取。
㈡系爭房屋之用途並無不合法情事，縱如被告所辯，亦無因不合法而使被告無法正常營運，被告自應依約給付租金：
⑴按原告於93年間標租台糖公司之系爭公園用地後，即依「
都市計畫公共設施保留臨時建築使用辦法」申請建築地上物，經台中市政府核發門牌為台中市○○區○○路3段299號等30戶臨時建築物使用許可證，原告將上該商圈訂名為「TECHMALL中科購物廣場」，陸續接洽各行業之知名廠商簽約進駐，迄至96年6月8日已有台中牛排館、名園棒球場等22家承租人，除少部分廠家援用總公司之統一發票營業外，大部分承租人在系爭商圈之租屋成立新公司，並有營利事業登記證可資佐證。可見被告援引台中市政府都市發展局如被證七之回函，據以主張原告未提供其合於約定用途之租屋，顯與事實不符。
⑵實則，被告所呈台中市政府100年9月7日中市都管字第100
084860號函載稱：「有關旨揭土地依『都市計畫公共設施保留臨時建築使用辦法』第 4條規定，尚無規定可作為寢具或其他商業固定長期門市營業使用。」，此並不足以為系爭房屋不得作為寢具或其他商業固定長期門市營業使用之證明。蓋上開覆函僅稱「尚無規定可作為寢具或其他商業固定長期門市營業使用」，並未表示有何法規禁止「作為寢具或其他商業固定長期門市營業使用」，此觀被告能在系爭租屋營業使用逾六年可資佐證。
㈢被告既已違約，自無優先續約之適格，且雙方既未新訂租約
，被告自屬無權占有，其繼續占用迄今，自受有相當於租金之不當得利：
⑴按系爭租約第 3條第(二)款所訂承租人有優先續約權，係
以租期屆滿後，出租人不收回自用而擬繼續出租，且得洽第三人承租之情況而言。否則，倘出租人擬收回自用，何來續約權之有？又出租人如不得洽第三人承租，原承租人又何有優先可言？而依上述條款約定，被告之優先承租權，係以被告無違約情事為前題。然本件被告於租賃期間，並未依約給付調漲地價之差額租金，已然違約，則依上開約定，被告顯然喪失上述優先續約之資格；且本件租約屆期後，原告擬自行使用系爭房屋，並無意續為出租，則依系爭租約第三條第(三)款約定及民法第450條第 1項規定，兩造之租賃關係於 100年10月11日租期屆滿日已當然消滅。
⑵系爭租賃關係既已消滅，被告復無其他繼續占用之合法權
源，原告自得向被告請求自租期屆滿翌日起至返還系爭房屋日止，相當於每月租金之損害賠償。
四、並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路 3段243、245號房屋
遷讓返還原告；並應自 100年10月12日起至遷讓返還之日止，按月給付原告149,100元。
㈡被告應給付原告567,000元，及自100年10月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告並無積欠租金，原告請求被告給付租金差額 567,000元，應無理由：
㈠系爭租約第 4條第(一)款但書雖有租金酌增之約定，惟96年
當時許多不動產租金均在調降，又逢全球經濟陷於金融風暴之際，被告並不同意原告調增租金，且被告業已與原告協調於99年10月10日前暫不調漲租金，原告亦表示同意；再依證人蘇超盛於本院101年4月18日言詞辦論期日之證述，原告於96年10月11日才請求被告補足租金差額及要求被告調漲租金之給付，惟依原告96年10月11日至97年10月10日之請款明細，其上載明租金係以每戶60,000元為計算方式，並無以調增租金金額為請求，故足證兩造確已達成租金暫不調漲之協議。再者，原告之租金請款均經證人蘇超盛批示過始會發文，縱使批示有所疏忽，收帳後發現金額不對，應會馬上向承租人反應或發文提出異議，然原告均未提及，亦從未發文催討，甚且，原告於98年11月2日以永安郵局454號存證信函請求被告交付98年10月11日至99年10月10日之租金票，原告僅就最新一期之租金向被告催繳，並未提及積欠租金差額乙事，而直至100年4月27日始發函要求被告給付租金差額，顯不合常理，由此更足證兩造確實有達成租金不調漲之協議。
㈡又98年10月11日至99年10月10日之應收租金明細其上雖有載
明租金調漲，惟詳究其計算方式欄項，與歷來原告所開立之應收租金明細有所差異。以被證一96年10月11日至97年10月11日應收租金明細及被證三 99年10月11日至100年10月11日應收租金明細為比較，96年10月之租金計算方式欄下，係以每戶每期之租金金額60,000元為計算基礎，即便係99年10月租金依申報地價調漲 10%，其計算方式欄下亦係以調漲後每戶每期之租金金額71,000元為計算基礎。而98年10月之應收租金明細，其計算方式欄下載明租金每戶65,000元為計算方式，並無以調增租金金額為計算基礎，反係將調漲之金額於後加計。有此差異僅係原告欲讓被告知悉租金本應調漲之數額，但因兩造已有不調漲之協議，則原告仍係以未調漲之租金金額65,000元為計算方式，被告亦係以未調漲之金額為給付，原告亦無異議。
㈢另參照被證八97年10月11日至98年10月10日之應收租金明細
，其上以70,000元為計算基礎，然被告仍依未調漲之租金金額65,000元為給付，原告仍無異議，足見兩造確有租金不調漲之協議。再者，被告99年10月租金係依調漲後之租金數額為給付，即係兩造就租金金額是否調漲乙事有行協商，經雙方同意99年10月之後才調漲租金，99年10月之前租金不調漲，且被告亦依雙方協議給付99年10月之後調漲之租金。故若兩造未達成協議，被告自無可能給付99年10月調漲後之租金與原告，而原告並未異議，更證兩造確實有此協議存在。從而，兩造就租金暫不調漲業已達成共識，被告業已依約給付租金予原告，原告請求被告給付租金差額 567,000元應無理由。
二、被告依租賃關係占用系爭房屋，係具有正當合法之權源，原告請求返還系爭房屋，應無理由：
㈠兩造於系爭租約第 3條第(二)款約定：「乙方（即被告）在
上述租期內如無違約情事，且台糖公司未違約收回甲方（即原告）就前開土地之承租權時，本約於租期屆滿時，甲方同意乙方有優先續約權，除租金調漲 10%外，其餘條件與雙方正式簽訂之租賃契約相同」，其真意應係被告於租賃期限內無違約情事，原告就系爭土地仍有承租權時，被告依原租賃契約約定之條件行使優先承租權，原告即有承諾出租之義務。本件被告並無違約情事，且被告於100年8月25日以律師函表示其有優先承租權，則本件租賃期限雖已屆滿，惟被告已行使優先承租權，依系爭租約第3條第2項之約定，原告即應同意由被告繼續承租；再者，被告係於99年10月11日始同意原告調整租金為每戶每月為71,000元，依系爭租約第4條第(二)款租金以每3個月為 1期（即季繳）之約定，則一期租金為426,000元【計算式：71,000元×2戶×3個月= 426,000元】，二期之租金總金額則應為 852,000元，若被告有積欠原告租金，尚須扣除被告已付之押租金 360,000元，扣除後積欠之租金仍達二期總額時（即金額達 1,212,000元），原告始能終止租約。則縱依原告主張被告積欠租金為 567,000元，仍未達二期總額，從而，原告請求被告遷讓房屋應無理由。
㈡又依系爭租約第 3條約定之意旨，本件租賃期限不一定是在
100年10月10日即租期屆滿 ，而是若有優先續約之情事，本件租賃期限即會延長，延長之期限應為6年。即系爭租約第3條第(二)款係兩造就本件租賃契約預先延長租賃期限之約定，並附有條件，若被告於租賃期限內無違約情事，原告就系爭土地仍有承租權時，且被告亦有續租之意思表示，本租賃契約之租賃期限即延長為 6年。再依上開約款之約定內容，並無約定須於原告要出租時，被告始得以相同條件續租，且被告行使優先續約權，原告即須同意續租，除租金調漲 10%外，其餘條件均引用舊約，至為灼然。故原告主張續租是指如果原告要出租可以以相同條件優先續租，不是指按照舊的合約，是指有新的租賃條件，被告可以續約云云，顯與系爭租約條文之約定差異甚大，不足為採。
㈢本件被告於租賃期限內並無積欠租金或有其他違約情事，且
業於100年8月25日以律師函表示其有優先承租權，已為續租之意思表示，並於100年11月8日以台中東興路郵局存證號碼2220號存證信函將一年份之租金給付與原告公司，則系爭租約之租賃期限應延長為 6年，兩造就本件之租賃關係並未消滅，原告請求被告返還房屋應無理由。
三、原告請求相當於租金之不當得利，並無理由：㈠依前所述，本件租賃期限雖已屆滿，惟被告已行使優先承租
權，依系爭租約第 3條第(二)款之約定，原告即應同意由被告繼續承租系爭房屋，兩造間之租賃關係並未消滅，被告合法占用系爭房屋，故被告並無不當得利之情事。
㈡原告主張系爭土地係規劃為商圈使用，並經臺中市政府核發
臨時建築物使用許可證，且依臺中市政府 100年9月7日中市都館字第 100084860號函文之內容，並未表示有何法規禁止作為寢具或其他商業固定長期門市營業使用云云，惟查，該台中市政府所核發之許可證係臨時建築物使用許可證，且系爭土地為公共設施保留地，即應遵行都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法之規範，然依上開辦法第 4條之規定，系爭土地係無法作為寢具門市長期營業使用，足見系爭土地係屬違規使用，原告於兩造簽約時並未提出臺中市政府公共設施保留地臨時建築物使用許可證，可知原告刻意隱瞞事實，其行可議，有違誠信。
㈢退步言之，縱認兩造租賃關係業已消滅，惟系爭租約既約定
被告承租之標的係作為寢具門市使用，且經被告發文向台中市政府函詢後，被告始知系爭房屋依現行法規無法作為寢具門市使用，足見雙方約定之給付係為自始客觀給付不能，租賃契約應屬無效，則關於租金之損害賠償，其計算方式應以該標的所得使用收益之狀態為衡量。關於不當得利之計算應受土地法第97條第 1項之規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之限制；若得作為商業使用，然該商業使用受有限制，則關於不當得利之計算，原告應就系爭房屋使用所受限制等情形舉證其所受之損害。另現今經濟衰退，通貨膨脹，原告依民法第 203條之規定請求被告給付年利率百分之五計算之利息應屬過高，而應以目前銀行定期存款利率為利息請求之計算基礎始為適當等語。
四、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下（依民事訴訟法第 270
條之1第3項之規定，當事人就其主張之爭點，經依同條第 1項第3款或第2項為協議者，應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。）：
一、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：㈠兩造（原告即甲方、被告即乙方）於94年 8月11日簽訂租賃合約書：
⑴租賃期間：94年10月11日起至100年10月10日，共計6年（
第3條第(一)款）⑵租金：
①租金按前項住址，為每戶每月新台60,000元整計算。第
4 年起每戶每月調漲為新台幣65,000元。但如遇政府調整地價超過 15%時，雙方同意就超過部份按地價調整比例再酌增租金 10%。地上物建築完成，直接以上述租金轉為該契約之租金。
②租金以每3個月為1期（即季繳），由乙方逐年1次開立4
張支票（發票日各為每季之首日）交付甲方憑兌。③乙方繳付租金時，應外加營業稅（意指甲方簽發統一發票之稅金）。
④乙方如未遵期交付租金支票，經甲方限期催告仍未履約時，甲方得隨時終止租約，乙方絕無異議。
⑤乙方所交付之租金支票如未兌現，每逾1日按當期租金
千分之一計收違約金。經甲方限期催告，乙方仍未遵期付清時，甲方得逕予終止租約，乙方絕無異議，並放棄民法及相關法令之抗辯權。
㈡臺中市政府於96年間調整系爭房屋基地之地價。
如何調整？⑴訂約時：94年 8月11日訂約時之地價（申報現值）：
○○○區○○段○○○○號每平方公尺2,000元。
○○○區○○段○○○○號每平方公尺2,406元。
⑵調整時：96年1月1日調整後之地價（申報現值）：
○○○區○○段○○○○號每平方公尺5,280元。
○○○區○○段○○○○號每平方公尺4,556元。㈢原告於98年11月2日以永安郵局第454號存證信函通知並催告
被告：（被證四，本院卷1第175頁）依貴我雙方簽訂之租賃合約書及往例，貴公司應於98年10月11日前交付98年10月11日至99年10月10日之租金票，但迄今仍未給付。為維護貴我雙方長期友好商誼，請貴公司於函到七日內繳交應納租金，以避免產生租賃合約第四條第四款違約情事。
㈣原告於100年4月27日100深民字第0427號函通知並催告被告：
⑴貴公司自96年1月1日起並未依貴我所訂租賃合約之規定遵期足額給付租金，迄今尚欠租金差額共567,000元。
⑵同時保留終止租約之權利。
㈤被告於100年5月3日上品2011字第004號函覆原告：
⑴本公司與貴公司代表就租金調整乙事，經雙方多次協商達
成共識：因大環境不佳，雙方共體時艱；故99年10月10日日前租金不作調整。
㈥原告於100年5月10日台中永安郵局第85號存證信函：
⑴請於文到 7日內付清積欠之租金差額，否則即以此函兼為終止租約之意思表示。
⑵否認曾就租金不調漲達成共識。
㈦被告委由律師事務所函通知原告（100年5月26日傳真）：
⑴否認積欠租金。
⑵縱使積欠租金，但未達二期總額，原告主張終止租約不合法。
⑶原告出租之建物能否作為寢具門市使用？是否屬合法使用
？本公司認原告有債務不履行、違約，甚或詐欺之情事，本公司尚在查證，若查證屬實將依法追究原告法律責任。
㈧原告委由律師事務所於100年6月3日100福群字第060701號函通知被告：
⑴請於文到5日內付清積欠之租金或提具體可行之清償方案，逾期，即依法追究，不再寬貸。
⑵如認本公司有債務不履行、違約，甚或詐欺等情，請被告儘速起訴或提出告訴。
㈨被告於100年8月25日委由正誠法律事務所函回覆原告所發台
中永安郵局第 247號存證信函並主張依系爭租賃契約有優先承租權。（被證五，本院卷1第176頁至第178頁）㈩被告於100年11月8日以臺中東興路郵局第2220號存證信函發
函予原告，隨函附上支票二紙（面額分別為296,892元、424,464元），並向原告表示系爭租賃契約應延長為六年。（被證六，本院卷1第179頁至第182頁）被告給付租金歷年繳交租金支票明細表（原證八）。
┌─┬──────┬──────┬─────┬─────┬─────────┐│編│收 票 日 期 │ 票載發票日 │ 票面金額 │ 票據號碼 │備 註││號│ │ │（新台幣）│ │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│１│93年 9月 3日│93年 9月30日│360,000元 │JAC0000000│押租金 │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│２│94年 9月10日│94年10月11日│378,000元 │SKB0000000│ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│３│ │95年 1月11日│378,000元 │SKB0000000│ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│４│ │95年 4月11日│378,000元 │SKB0000000│ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│５│ │95年 7月11日│378,000元 │SKB0000000│ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│６│95年10月11日│95年10月11日│318,000元 │IX0000000 │扣行政罰鍰60,000元│├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│７│ │96年 1月11日│378,000元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│８│ │96年 4月11日│378,000元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│９│ │96年 7月11日│378,000元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││96年10月 8日│96年10月11日│318,000元 │IX0000000 │扣行政罰鍰60,000元│├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │97年 1月11日│378,000元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │97年 4月11日│378,000元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │97年 7月11日│378,000元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││97年10月 3日│97年10月11日│281,252元 │IX0000000 │扣行政罰鍰60,000元││ │ │ │ │ │上品消防配管工程 ││ │ │ │ │ │ 68,248元│├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │98年 1月11日│409,500元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │98年 4月11日│409,500元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │98年 7月11日│409,500元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││98年11月 6日│98年10月11日│409,500元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │98年 1月11日│409,500元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │98年 4月11日│409,500元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │98年 7月11日│409,500元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││99年11月11日│99年10月11日│447,300元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │100年1月11日│447,300元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │100年4月11日│447,300元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤││ │100年7月11日│447,300元 │IX0000000 │ │├─┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│ │ │合 計│9,712,952 │ │ ││ │ │ │元 │ │ │└─┴──────┴──────┴─────┴─────┴─────────┘原告開立予被告「應收租金票明細」：
⑴96年10月11日起至97年10月10日（分4期，每期378,000元
）：（被證一）⑵97年10月11日起至98年10月10日（分4期，每期441,000元
）：（被證八）⑶98年10月11日起至99年10月10日（分4期，每期450,450元
，並附記「附上租賃合約書上租金計算給付方式部份，租金調漲10%部份是依據合約書第四條第一款。請查照」）：（被證二）⑷99年10月11日起至100年10月10日（分 4期，每期492,030
元，並附記「１、附上租賃合約書上租金計算給付方式部份，租金調漲 10%部份是依據合約書第四條第一款。請查照。２、當期申報地價調漲如附表一之一地價謄本。」）：（被證三）
二、兩造爭執之事項（本院判斷）：㈠原告請求被告遷讓房屋，是否於法有據？
⑴原告係依民法第 767條之規定，請求被告遷讓房屋，租期
屆滿後，仍不返還房屋，係屬無權占用？民法第450條第1項、第 455條，租期屆滿後，租賃關係消滅，且屬無權占用，承租人負返還房屋之義務？⑵被告抗辯並未積欠租金，且未達二期總額？但原告並未主
張積欠租金？被告抗辯依系爭租賃契約第3條第2項「乙方（即被告）在上述租期內無違約情事，且台糖公司未違約收回甲方（即原告）就前開土地之承租權時，本約於租期屆滿時，甲方同意乙方有優先續約權，除租金調漲 10%外，其餘條件與雙方正式簽訂之租賃契約相同。」之約定，被告有權占用系爭房屋？①被告是否違約？被告確實未依系爭租賃契約繳納租金之
差額？但被告抗辯原告同意不調整？②優先續約權，何指？依系爭租賃契約第3條第3項「本契
約之租賃關係，於前二項定租期屆滿時即行消滅，甲方不另通知。」㈡原告請求相當於租金之不當得利？
⑴原告主張被告無權占用？⑵被告抗辯有權占用？
肆、本院之判斷：
一、本院認為原告主張被告積欠之租金為 567,000元，為有理由，茲分述理由如下：
㈠本件原告主張與被告簽訂系爭租約之事實，有原告提出之租
賃合約書在卷可按（本院卷 1第11頁至第16頁），且為被告所不爭執（兩造不爭執事項㈠）。
㈡上開系爭租約租金之約定為：
⑴租金按前項住址，為每戶每月新台幣60,000元整計算。第
4年起每戶每月調漲為新台幣65,000元。 但如遇政府調整地價超過 15%時，雙方同意就超過部份按地價調整比例再酌增租金 10%。地上物建築完成，直接以上述租金轉為該契約之租金（系爭租約第四條第（一）項）。
⑵租金以每3個月為1期（即季繳），由乙方逐年1次開立4張
支票（發票日各為每季之首日）交付甲方憑兌（系爭租約第四條第（二）項）。
⑶乙方繳付租金時，應外加營業稅（意指甲方簽發統一發票之稅金）（系爭租約第四條第（三）項）。
依此計算，被告租用二戶，第一年至第三年（94年10月11日起至97年10月10日止）每一期之租金為 378,000元【計算式：（60,000×2戶×3月一期）×1.05=378,000】；第四年至第六年 （97年10月11日起至100年10月10日止）每一期租金為409,500元【計算式：（65,000×2戶×3月一期）×1.05=409,500】。
㈢嗣臺中市政府於96年間調整系爭房屋基地之地價，調整情形
如下，此有原告提出之地價第二類謄本附卷可稽（本院卷 1第71頁、第72頁），並為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈡）：
⑴訂約時：94年 8月11日訂約時之地價（申報現值）：
○○○區○○段○○○○號每平方公尺2,000元。
○○○區○○段○○○○號每平方公尺2,406元。
⑵調整時：96年1月1日調整後之地價（申報現值）：
○○○區○○段○○○○號每平方公尺5,280元。
○○○區○○段○○○○號每平方公尺4,556元。依此計算，因地價調整超過 15%，被告自96年1月1日起至97年10月10日止，每月租金依系爭租約，就超過部份按地價調整比例再酌增租金10%後為138,600元【計算式：｛60,000×（1+10/100）｝×2戶×1.05= 138,600】；自97年10月11日起至 100年10月10日止，每月租金依系爭租約，就超過部份按地價調整比例再酌增租金10%後為149,100元【計算式：｛60,000×（1+10/100）+5,000｝×2戶×1.05= 149,100】。
㈣而被告依系爭租約，給付予原告之租金情形，即歷年繳交租
金支票明細表（原證八，本院卷 1第36頁）所示，並為兩造所不爭執（兩造不爭執事項）。而被告確實短少租金差額合計567,000元未予給付｛其中自96年1月 1日起至97年10月
10 日止（264,600元）；自97年10月11日起至99年10月10日止（302,400元）｝（參原告提出之附件一，本院卷 1第9頁）。對此經本院提示予被告觀覽，被告僅表示我對數字沒有概念，都是會計處理等語（本院101年7月18日言詞辯論筆錄，本院卷 1第 194頁正面）。至於被告自99年10月11日起至100年10月10日止所給付予原告之租金， 則是按地價調整比例再酌增租金 10%計算後之租金給付，此為兩造所不爭執（參原告提出之附件一應收租金及實際付款差額明細表及原證八歷年繳交租金支票明細表所示，每月149,100元，每3月一期為447, 300元）【至於被告所提出之原告開立予被告「應收租金票明細」，其中99年10月11日起至 100年10月10日（分4期，每期492,030元）（被證三）（兩造不爭執事項⑷），雖係載明每期492,030元，然實際為上開計算之447,300元，而被告亦是繳納 447,300元予原告（參兩造不爭執事項之被告給付租金歷年繳交租金支票明細表（原證八））。】。
二、本院認為原告就上開被告應給付之租金差額 567,000元，並未有免除之意思表示，茲分述理由如下：
㈠按，債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消
滅，民法第 343條定有明文。又，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段亦定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。
又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證之責任。
㈡本件兩造間確有暫不調漲租金之協議存在，理由如下：
⑴被告短少租金差額合計 567,000元未予給付之部分，係指
自96年1月 1日起至97年10月10日止（264,600元）；自97年10月11日起至99年10月10日止（ 302,400元），有如上述。
⑵依原告開立予被告「應收租金票明細」，其中⑴96年10月
11日起至97年10月10日（分4期，每期378,000元）（被證一）；⑵97年10月11日起至98年10月10日（分 4期，每期441,000元）（被證八）， 為兩造所不爭執（兩造不爭執事項⑴、⑵）。據此，若兩造間無租金暫不依申報地價漲幅調漲之協議，則原告所開立予被告之「應收租金票明細」，為何不依系爭租約之約定及申報地價漲幅開立予被告。
⑶再以，原告訴訟代理人於本院最後言詞辯論期日，亦當庭
表示「．．，原告有與台糖協調，有暫緩調漲，不是真的不調漲。」等語（本院卷1第198頁正面）。
⑷末以，原告出租予被告之系爭房屋所坐落之土地，係由原
告向訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所租用，而原告分別96年10月16日(96)深民字第1016號函「主旨：有關本公司向貴公司承租台中市○○區○○段 535、534地號二筆土地之租金議減申請案」（本院卷 1第207頁至第209頁）、97年2月29日97深民字第0229號函「主旨：
有關承租土地公告現值漲幅逾於當事人所得預見時，能否適用情勢變更原則，酌降租金乙事，謹提供本公司顧問律師之法律意見書，敬請惠予參酌並允為協商，俾創雙贏，請查照。」（本院卷 1第210頁）、97年9月30日(97)深民字第0930-2號函「主旨：為因應申報地價大幅調漲趨勢，避免不勝付租致危害貴我雙方權益，敬請貴公司允予重新制訂租金計價方式及政策，詳如說明，請查照。」（本院卷 1第211頁、第212頁）。亦係原告與台糖公司協調租金因公告地價、申報地價大幅調漲而隨之大幅調漲之問題。
⑸據上，依原告所開立予被告之「應收租金票明細」、原告
與台糖公司協調租金議減之問題，則原告在與台糖公司協調土地租金時，確有與房屋承租人協調租金暫緩調漲，較符合實情。
㈢本件兩造間雖有暫不調漲租金之協議存在，但租金差額，原告並沒有不予收取亦即免除之意思存在，理由如下：
⑴被告短少租金差額合計 567,000元未予給付之部分，係指
自96年1月 1日起至97年10月10日止（264,600元）；自97年10月11日起至99年10月10日止（ 302,400元），有如上述。
⑵依原告開立予被告「應收租金票明細」，其中⑴96年10月
11日起至97年10月10日（分4期，每期378,000元）（被證一）；⑵97年10月11日起至98年10月10日（分 4期，每期441,000元）（被證八）， 為兩造所不爭執（兩造不爭執事項⑴、⑵）。
⑶依原告開立予被告「應收租金票明細」，其中98年10月11
日起至99年10月10日（分4期，每期450,450元，並附記「附上租賃合約書上租金計算給付方式部份，租金調漲10 %部份是依據合約書第四條第一款。請查照」）（被證二）（兩造不爭執事項⑶）。據此，若原告在暫緩調漲租金，且確實同時表示不予收取及免除之意思，則在原告交付予被告之「應收租金票明細」，自無須再附記「租金調漲10%部份是依據合約書第四條第一款。請查照」等語。
⑷次以，原告出租予被告之系爭房屋所坐落之土地，係由原
告向訴外人台灣公司所租用，在原告與台糖公司協調議減租金未果之情形下，原告所須給付予台糖公司之租金業已依公告現值或申報地價大幅調漲下，原告焉有可能不向被告在內之房屋承租人收取依租賃契約調漲之租金，而由原告自行吸收，顯不符於常情。
⑸依原告開立予被告「應收租金票明細」，其中99年10月11
日起至100年10月10日（分 4期，每期492,030元，並附記「１、附上租賃合約書上租金計算給付方式部份，租金調漲 10%部份是依據合約書第四條第一款。請查照。２、當期申報地價調漲如附表一之一地價謄本。」）（被證三）（兩造不爭執事項⑷）。實際上被告是繳納 447,300元予原告（參兩造不爭執事項之被告給付租金歷年繳交租金支票明細表（原證八））。據此，若原告有暫緩調漲且免除之意思，則被告又為何依系爭租約調漲租金之約定，給付調漲後之租金予原告。
⑹再依原告所提出原告與訴外人台灣楓康超市股份有限公司
（本院卷1第148頁）、唐人街茶餐廳（本院卷1第149頁）、優生寶寶用品商行（本院卷1第150頁）簽訂之協議書或同意書，原告針對調漲後之租金，同意就依租約調漲後之租金予調降，並未予免除。則原告所稱暫緩調漲，並非予免除之情，亦較符合實情。
⑺此外，被告就其所主張原告有免除調漲後之租金之事實，
並未舉證以實其說。是，原告主張被告積欠租金差額567,000元，即屬有據。
三、本院認原告請求被告遷讓系爭房屋，為有理由，分述理由如下：
㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第 455條前段、第 767條前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物；以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院75年台上字第801號、72年台上字第938號判例意旨參照）。
㈡本件兩造於94年 8月11日簽訂系爭租約，租賃期間自94年10
月11日起至100年10月10日，共計6年，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈠⑴）。本件原告將所有系爭房屋，出租予被告使用，租期業已於 100年10月10日屆滿，惟被告仍占用系爭房屋之事實，為兩造所不爭執。
㈢被告則抗辯依系爭租約第3條第2項「乙方（即被告）在上述
租期內無違約情事，且台糖公司未違約收回甲方（即原告）就前開土地之承租權時，本約於租期屆滿時，甲方同意乙方有優先續約權，除租金調漲 10%外，其餘條件與雙方正式簽訂之租賃契約相同。」之約定，被告有權占用系爭房屋等語。因台糖公司於本件訴訟期間，並未對原告收回土地之承租權，為兩造所不爭執。是，本件有關返還房屋部分，即應審酌上開約定中，被告在租賃期間內有無違約情事之情。
㈣經查：
⑴本件被告確實積欠原告差額租金567,000元之情，有如前
述。本件被告雖抗辯原告同意不調整租金，故被告並未違約等語。惟，原告僅是同意暫緩調漲租金，並非不調漲租金，且並未免除被告差額租金，有如上述，是被告此之所辯，即難採信。
⑵被告積欠原告租金，經原告以下列函文催告被告給付，惟
被告迄至 100年10月10日租期屆滿後，迄至原告提起本件訴訟時，仍未繳納上開積欠之租金予原告，亦為被告所不爭執，是被告自屬違反系爭租約之約定，而構成違約：①原告於98年11月2日以永安郵局第454號存證信函通知並
催告被告：（兩造不爭執事項㈢）依貴我雙方簽訂之租賃合約書及往例，貴公司應於98年10月11日前交付98年10月11日至99年10月10日之租金票，但迄今仍未給付。
為維護貴我雙方長期友好商誼，請貴公司於函到七日內繳交應納租金，以避免產生租賃合約第四條第四款違約情事。
②原告於100年 4月27日100深民字第0427號函通知並催告
被告：（兩造不爭執事項㈣）
1.貴公司自96年1月1日起並未依貴我所訂租賃合約之規定遵期足額給付租金，迄今尚欠租金差額共 567,000元。
2.同時保留終止租約之權利。③原告於100年5月10日台中永安郵局第85號存證信函：（
兩造不爭執事項㈥）
1.請於文到 7日內付清積欠之租金差額，否則即以此函兼為終止租約之意思表示。
2.否認曾就租金不調漲達成共識。④原告委由律師事務所於100年6月3日100福群字第060701
號函通知被告：（兩造不爭執事項㈧）
1.請於文到 5日內付清積欠之租金或提具體可行之清償方案，逾期，即依法追究，不再寬貸。
2.如認本公司有債務不履行、違約，甚或詐欺等情，請被告儘速起訴或提出告訴。
⑶據上，被告於租賃期間內，既已積欠租金，經原告多次發
文催告仍拒不給付，已然構成違約，則其抗辯並未違約，不足為採。
㈤據此，被告既已構成違約，則被告引據系爭租約第3條第2項
「乙方（即被告）在上述租期內無違約情事，且台糖公司未違約收回甲方（即原告）就前開土地之承租權時，本約於租期屆滿時，甲方同意乙方有優先續約權，除租金調漲 10%外，其餘條件與雙方正式簽訂之租賃契約相同。」之約定，主張被告有續約之權利，自非可採。
㈥至於被告另抗辯被告係於99年10月11日始同意原告調整租金
為每戶每月為 71,000元，依系爭租約第4條第(二)款租金以每3個月為1期（即季繳）之約定，則一期租金為 426,000元【計算式：71,000元 ×2戶×3個月= 426,000元】，二期之租金總金額則應為 852,000元，若被告有積欠原告租金，尚須扣除被告已付之押租金 360,000元，扣除後積欠之租金仍達二期總額時（即金額達 1,212,000元），原告始能終止租約。則縱依原告主張被告積欠租金為 567,000元，仍未達二期總額，從而，原告請求被告遷讓房屋應無理由等語。惟以原告係主張系爭租約之租賃期間已於 100年10月10日『屆滿』，依據民法第455條前段、第767條前段之規定，請求被告遷讓系爭房屋，與『租賃期間內』出租人依民法第440條第2項「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」規定終止租約之情形不同。是被告此之抗辯，顯有誤解，不足為採。
㈦至於被告於100年11月8日以臺中東興路郵局第2220號存證信
函發函予原告，隨函附上支票二紙（面額分別為 296,892元、 424,464元），並向原告表示系爭租賃契約應延長為六年（被證六，本院卷 1第179頁至第182頁），此雖為原告所不爭執（兩造不爭執事項㈩；上開兩紙支票之票載發票日分別為101年4月11日、101年7月11日），然原告主張已經退還被告，因為額數不符等語（本院卷1第194頁正面）。是此僅為被告單方面之意思表示而已，尚難僅憑此存證信函及支票兩紙，即認為被告有續約之權利。
㈧至於被告在上開100年11月8日以臺中東興路郵局第2220號存
證信函所指『．．然因室內牆邊樑下高由 480公分因貴公司變更本公司承租位置，導致地面須填土墊高60公分室內高剩420公分， 本公司自交屋開始即向貴公司提出異議，至合約期滿仍在拖延搪塞未有處理，故本公司主張租金依使用空間減少百分之十二點五比例減付租金；．．』等語。惟查，兩造於94年 8月10日針對上開被告主張之問題簽訂『補充租賃協議書』載明『一、甲方給付乙方回填費用15萬元。二、甲方給付乙方廣告、衛浴設備 4萬元。三、甲方給付乙方前後大門費用20萬元。四、甲方給予乙方裝潢時期免計租金計60天。五、乙方進場施做日期定為94年 8月12日。六、乙方應於94年 8月12日前將廣告內容給予甲方廣告協力廠商（明利）。七、雙方租金及補貼金額應以雙方對開票方式。八、前述、一、二、三項甲方應付費用共計新台幣叁拾玖萬元正，甲方應於94年 8月12日支付乙方。票期開立94年10月11日。
』等語，此有原告提出之補充租賃協議書在卷可稽（本院卷1第206頁），且上開補充協議條件，原告業已履行完畢，亦為被告所不否認（本院卷1第194頁正面）。如是，原告業已補貼被告相當之金額，以補貼被告之損失，被告事後竟再行主張，且單方面扣減租金，自非可採。
㈨至於被告抗辯：原告主張系爭土地係規劃為商圈使用，並經
臺中市政府核發臨時建築物使用許可證，且依臺中市政府100年9月7日中市都館字第100084860號函文之內容，並未表示有何法規禁止作為寢具或其他商業固定長期門市營業使用云云，惟查，該台中市政府所核發之許可證係臨時建築物使用許可證，且系爭土地為公共設施保留地，即應遵行都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法之規範，然依上開辦法第 4條之規定，系爭土地係無法作為寢具門市長期營業使用，足見系爭土地係屬違規使用，原告於兩造簽約時並未提出臺中市政府公共設施保留地臨時建築物使用許可證，可知原告刻意隱瞞事實，其行可議，有違誠信等語。惟查，原告在取得臺中市政府核發臨時建築物使用許可證後，興建系爭房屋並出租予被告經營寢具門市營業使用，且參酌『補充租賃協議書四、』，裝潢亦是被告所自為後，在長達 6年時間期間內經營以獲利，並未提出異議，僅因與原告間之租賃糾紛，始行主張原告違規使用，不足為採。至於原告是否違反『都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法』之規定，亦僅是臺中市政府是否依相關規定予以處分之問題，被告尚難據此即獲取有利之認定。
㈩至於，原告與被告協調新租約問題，然此僅是兩造間是否訂
立新租約，與兩造間原先所訂立之系爭租約並無關聯，至於被告認為原告並未依系爭租約第3條第2項之約定條件，與被告續約，故不同意簽訂新租約，此乃兩造間就新租約租賃條件是否合致之問題，尚難據此為被告有利之認定。
綜上，系爭租約之租期業已於 100年10月10日屆滿，且被告
並不符合系爭租約第3條第2項『續租』之要件，其仍占用系爭房屋，自屬無權占用。是原告主張被告占有系爭房屋，為無權占用，依民法第455條前段、第767條前段之規定，請求被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路 3段243、245號房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
四、本院認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由，茲分述理由如下：
㈠次按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。 故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
㈡本件被告於租期屆滿後仍就系爭房屋予以占用，則被告占用
自係無權占有原告所有之房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益該房屋之損害，從而原告請求被告給付相當於租金之損害金，揭諸前開說明，即屬正當，應併予准許。至於損害金額，經查，被告向原告租賃系爭房屋，於租期屆滿前每月租金為149,100元｛（每戶71,000 ×2戶）×%5（營業稅）= 149,100元），此為被告所不爭執。
是以，被告占有系爭房屋受有相當每月租金 149,100元之不當得利。
㈢至於被告抗辯關於不當得利之計算應受土地法第97條第 1項
之規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之限制；若得作為商業使用，然該商業使用受有限制，則關於不當得利之計算，原告應就系爭房屋使用所受限制等情形舉證其所受之損害等語。惟按，市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益。其應付之租金，不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內。自非普通房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條第 1項所定租金最高額之限制（最高法院54年台上字第1528號判例旨參照）。本件被告即租用系爭房屋經營寢具門市以營利，與原告約定之租金，除使用系爭房屋之對價外，尚包括整個市場之特殊利益，則其於租期屆滿後，仍占用系爭房屋，自受有與原告約定租金之利益，自不受土地法第97條第 1項所定租金最高額之限制，是被告此之所辯，不足為採。
㈣從而，原告請求被告應給付原告自 100年10月11日（租期屆
滿之翌日）起至交還前開房屋之日止，按月以 142,000元計算之損害金，即屬正當，應予准許。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項分別定有明。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦分別定有明文。
㈠本件原告與被告訂定系爭租約，有關租金之約定為「①租金
按前項住址，為每戶每月新台60,000元整計算。第 4年起每戶每月調漲為新台幣65,000元。但如遇政府調整地價超過15%時，雙方同意就超過部份按地價調整比例再酌增租金10%。
地上物建築完成，直接以上述租金轉為該契約之租金。②租金以每3個月為1期（即季繳），由乙方逐年1次開立4張支票（發票日各為每季之首日）交付甲方憑兌。為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈠）。而被告所積欠之租金差額合計567,000元未予給付之部分，係指自96年1月 1日起至97年10月10日止（ 264,600元）；自97年10月11日起至99年10月10日止（302,400元），有如上述。
㈡據上，被告本應依系爭租約之約定，按期給付租金，惟因原
告在與台糖公司協調土地租金時，確有與被告協調租金暫緩調漲，已如上述，則在暫緩期間，被告雖可暫緩給付租金差額部分，惟嗣後經原告催告後，被告即應按原告催告期限給付租金差額，被告不依催告期限給付，自應負給付遲延之責任。而本件原告分別於①98年11月2日以永安郵局第454號存證信函通知並催告被告（函到7日內繳交應納租金）、②100年4月27日100深民字第0427號函通知並催告被告、③100年5月10日台中永安郵局第85號存證信函（文到 7日內積欠之租金差額）、④100年6月3日100福群字第060701號函通知被告（文到 5日內付清積欠之租金或提具體可行之清償方案），有如上述。本應依上開催告函文所定期限計算遲延利息，惟原告僅請求被告自 100年10月11日給付遲延利息，於法自無不合。
㈢至於被告雖抗辯：現今經濟衰退，通貨膨脹，原告依民法第
203條之規定請求被告給付年利率百分之五計算之利息應屬過高，而應以目前銀行定期存款利率為利息請求之計算基礎始為適當等語。惟，兩造間對於遲延利息並未約定利率，則原告請求依法定利率5%計算之遲延利息，於法自無不合，被告此之抗辯，不足為採。
㈣綜上，原告對於被告積欠之租金差額 567,000元，並請求自
100年10月11日起至清償日止，按週年利率 5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
六、綜合上述，原告本於所有物返還請求權、不當得利、遲延利息之法律關係，請求被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路3段243、245號房屋遷讓返還原告；並應自100年10月12日起至遷讓返還之日止，按月給付原告 149,100元；並應給付原告567,000元，及自100年10月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
民事第三庭 法 官 顏世傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
書記官 錢 燕