臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第741號原 告 蔡恩惠被 告 陳丁順
陳政嘉原名陳正坤.黃信勇上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分本件被告陳丁順、黃信勇，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告方面
一、原告主張：
㈠、被告陳丁順於民國87年3月21日承買原告所有坐落臺中市○區○○路○○○號地下一樓房地（下稱系爭房地），由被告陳政嘉（原名陳正坤）擔任連帶保證人，系爭房地屬「店鋪」用途的商業空間，並連同原在該屋內裝潢，如舞池聲光、嘻哈吧檯、製冰櫃、設計獨特的鐵條構造的牢籠包廂和歐式沙發與客製專有酒窖式高腳桌椅數十張等配備，均一併附屬的全部交付被告買受使用；經雙方合意簽訂不動產買賣契約書為據，約定買賣總價款為新臺幣（下同）3,792萬元，而協定其中大部分買賣價金即3,432萬元係由被告申請銀行購屋貸款抵付，以作沖償原告原有設定抵押貸款的借款沖償，餘額即扣減抵押貸款的差額尚有360萬元部分，則原告同意被告提出「分期付款方式的每月給付之約定，合意逐自87年7月1日起至89年2月1日為止，分為20個月之20期給付。
㈡、嗣後，被告陳政嘉出面要求先行交屋提供開店營業使用，並願先將前述餘款主動開立面額10萬元本票4張和面額20萬元本票16張，合計360萬元金額的20張本票質押保證，按期逐月兌付的約定，以及又再邀約被告黃信勇共同立具上開房地原抵押貸款轉貸的「切結書」以示，作為證實被告承買的履約誠意。以致原告不疑的交付上開房地、設備給予被告先行使用，則見被告善用原有設備稍微改裝整理之後，即經數月募股籌資開設紐約紐約PUB飲酒店營業收益。豈料，被告竟忙於營業，遲未當即逕行辦理購屋貸款抵付所應付價金，而其開立「分期付款」的每月給付應付價金之本票亦無一兌現，卻坐享上開房地收益達二年餘。終致被告拖延未辦理購屋貸款而無法沖償原告原有設定抵押貸款之借款及其利息，上開房地乃於兩年後遭到抵押銀行拍賣處分，合作金庫銀行在89年11月拍賣由債權人承受。
㈢、依系爭不動產買賣契約書第拾叁條第一款及第二款約定：「‧‧‧自簽約日起及其營業後相關水電費由甲方（即買受人）負擔」、「管理費自簽約日起由甲方負擔」，被告使用期間內尚有電費三筆未給付（88年2月9日至88年4月15日），其金額分別為22,048元、16,675元、2,188元，合計40,911元。就管理費部分，按每月管理費500元計算，被告自簽約日（即87年3月21日）起自第三人承受系爭房地日（即89年11月15日）止，合計32個月共有16,000元未繳納，上開費用均應由被告負擔。
㈣、另依系爭不動產買賣契約第拾條約定：「甲方如不履行本契約交付殘餘價金時，或可歸責於甲方之事由，致不能如期交付殘餘價金時，聽由乙方解除契約，所交定金及價金，悉被乙方沒收作為違約金，甲方不得異議。」及切結書第二條末段「立切結書人如未能在一年內更換連帶保證人，則若再要求蔡恩惠君延期一年，願意支付因先前建物買賣合約移轉時由立書人所墊付部分稅金、費用金額，支付給蔡恩惠君，作為回應報酬。」。從上開電費欠費單可知，被告應在88年3月17日起未再開店營業，被告使用上開房地將近一年，因為買受人延誤辦理貸款，未將開立的本票兌現，就已經使用場地違約在先，貸款的事情未辦的話，合約約定造成我們的損害，就要負責賠償。被告應將開立質押本票兌付至88年3月1日止，計有9張150萬元應為兌現，依上開約定被告應負150萬元違約金賠償。爰依不動產買賣契約及連帶保證等法律關係，請求被告應連帶給付電費40,911元、管理費16,000元、違約金150萬元。
二、並聲明：被告應連帶給付原告1,556,911元，及自89年11月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
貳、被告方面
一、被告陳政嘉主張：
㈠、當時係因原告經營之建設公司在87年間已經倒閉，而伊適時經營事業失敗，經人介紹伊去幫忙原告建設公司處理餘屋，當時原告尚有朝馬、忠明西路、文祥街的餘屋，並承諾要補貼伊車馬費，與伊接洽的不是原告，而是張美娟，伊根本沒見過原告。由於銀行要拍賣系爭房地，張美娟即指示伊如何辦理貸款、轉移事宜，伊即找其弟弟陳丁順一起幫忙解決原告公司難關，保住系爭房地，所以才以被告陳丁順名義為買受人。原本只有伊當保證人，但原告公司的李先生表示還要再找一個保證人才能核貸，所以伊又叫被告陳丁順去找其朋友即被告黃信勇當保證人。因當時沒辦法貸款所以也沒辦法過戶，張美娟就指示伊寫本票，讓銀行相信真有買賣之事，且事實上有要動工去營業，銀行才有辦法貸款下來。當時房價正在跌，原告請伊幫忙背負本件不動產的貸款，伊幫忙找了幾個人頭都不行，都無法貸款，經過三個月，原告就派人來接店。原告所說電費未交，是原告亂說，當時約定貸款沒有辦過，原告即應返還本票，結果伊打電話都找不到人。原告所提證物二所謂買賣契約差額之本票部分，是原告叫伊開，這是為了要給銀行看的，這些是玩具本票，電費、管理費我都有繳，資料都在原告公司裡面，要如何送、貸款我都是配合，這樣有算延誤嗎？後來我還花了30幾萬去裝潢並有營業，大約營業一個多月，建設公司就有人來說要接這個店，因為它們說貸款不成，後來伊三個月就離開了，三個月期間伊都有繳管理費，電費那時候還沒有到期，後來伊就離開臺中上臺北，之後的事情伊都不知道。系爭切結書也是原告他們準備好給要伊等簽，是為了配合貸款用的，文件都在原告那邊要如何辦伊等均不知道。並聲明：駁回原告之訴。
二、被告陳丁順、黃信勇均未到庭亦未以書狀陳述。
叁、本院之判斷
一、原告主張被告陳丁順為系爭房地之買受人、被告陳政嘉、黃信勇為連帶保證人，依據系爭不動產買賣合約書及切結書之約定，應連給付原告欠繳之電費40,911元、大樓管理費16,000元及未依約履行不動產買賣契約之違約金150萬元等語，業據其提出不動產買賣契約書、本票及切結書為據。惟為被告陳政嘉所否認，並以前詞置辯。被告陳丁順、黃信勇則經合法送達而未到庭陳述，亦未以書狀表示意見。本院查：本件被告陳政嘉主張系爭不動產買賣契約係因原告要解決建設公司之債務問題而虛偽簽立以取得銀行貸款等語，惟未舉證證明以實其說，尚難逕認系爭不動產買賣契約係基於通謀虛偽表示而無效。系爭不動產買賣契約係於87年3月21日，以原告為出賣人、被告陳丁順為買受人、被告陳政嘉為連帶保證人，有系爭不動產買賣契約書附卷可查。原告主張依據系爭不動產買賣契約書第拾叁條第一款、第二款，出賣人應給應負擔電費及管理費，並請求被告連帶給付前述電費、管理費等語。關於欠繳管理費部分，未據原告提出欠繳管理費之證明，亦為被告所否認，故難認原告此部分主張為真實。關於電費部分，固據原告提出「用戶繳費紀錄」顯示88年2月9日至88年4月5日電費未繳紀錄，惟亦為被告所否認。查，觀之兩造87年3月21日之不動產買賣契約書第拾叁條約定：一、本件不動產復水、復電由乙方（即原告）負責辦理完成支付先前滯納欠繳水電。簽約日起及營業後相關水電費由甲方（即被告陳丁順）負擔。二、本案不動產除增值稅由乙方負擔外，管理費自簽約日皆由甲方負擔等語。惟依據生活經驗及契約精神，所謂電費及管理費之負擔，應指約定負擔之一方應向電力公司及社區大廈管理委員會支付所生之電費及管理費而言，並非指由買受人直接支付出賣人水電費及管理費。故原告依據上開契約條款第拾叁條為依據，請求被告陳丁順向其支付電費、管理費，並由被告陳政嘉、黃信勇負連帶保證給付責任，洵屬無據。又雖然原告提出本院93年中小字第2617號判命上能建設開發股份有限公司應給付台灣電力股份有限公司台中營業處40911元及自93年8月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之判決，為其請求之憑據。然上開判決乃係命上能建設開發股份有限公司給付，而非命原告給付。且據原告自承：「合約中並沒有約定要支付給出賣人，但管委會、台電有向我們追索，因為我們有困難，所以原告也沒有支付」等語（見本院卷第55頁反面），顯見，原告並未實際墊付上開電費40,911元及管理費16,000元，故縱使本件系爭房地確有如原告所述欠繳電費及管理費之事實，惟既然原告並未代墊或代為繳納上開金額，則其請求被告3人連帶給付前揭欠繳之電費及管理費，於法亦屬無據。
二、另關於原告主張依據不動產買賣契約第拾條及切結書二、末段之約定，請求被告給付違約金150萬元部分。經查，依據系爭不動產買賣契約書第拾條：「甲方如不履行本契約交付殘餘價金時，或可歸責於甲方之事由，致不能如期交付殘餘價金時，聽由乙方解除契約，所交定金及價金，悉被乙方沒收作為違約金，甲方不得異議。」，則依該條內容，係在買受人不履行契約或可歸責於買受人而無法支付殘金，且由出賣人解除契約時，買受人始得將所交付之定金及價金由出賣人沒收。而查，本件兩造之買賣契約並未經解除，為原告自承在卷（見本院卷第55頁反面），且本件僅由被告陳丁順簽立卷附本票（由被告陳正嘉擔任連帶保證人），並未實際交付任何定金或價金，均與前揭不動產買賣契約第拾條原告所得請求買受人及連帶保證人支付違約金之要件不合。是以原告依據不動產買賣契約請求被告3人連帶給付150萬元之違約金，自屬無據。原告另以切結書第二條末段之約定請求支付150萬元之違約金。惟觀之87年3月21日由被告陳政嘉為立切結書人，陳丁順、黃信勇為連帶保證人之切結書第二、「立切結書人如未能在一年內更換連帶保證人，則若再要求蔡恩惠君延期一年，願意支付因先前建物買賣合約移轉時由立書人所墊付部分稅金、費用金額，支付給蔡恩惠君，作為回應報酬」等語，非惟該切結書指之稅金及費用為何，語意不詳，且依據上開切結書之內容，係約定立書人【指被告陳政嘉】如未在一年內更換連帶保證人，立書人【即被告陳政嘉】所墊付稅金、費用，支付給原告作為回應報酬等語。應非屬買賣契約不履行之違約金約定。再者，既然原告主張陳政嘉並未墊付等費用，原告自難據切結書二末段之約定，請求支付回應報酬充做違約金。此外，原告主張依據民法229條及231條請求給付遲延之損害賠償，然未據原告舉證被告確有遲延之事實及其受有何損害，自難為其有利之認定。
三、綜上所述，原告依據系爭不動產買賣契約書第拾叁條、第拾條、切結書第二條末段、民法第250條、民法第229條、231條及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付電費40,911元、管理費16,000元，違約金150萬元之違約金，合計1,556,911元及自89年11月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及攻擊防禦方法核與本判決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。
五、本件訴訟費用19,844元應由敗訴之原告負擔。
六、據上論結，應依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 王 銘
法 官 陳添喜法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 6 日
書記官