臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第743號原 告 江照政訴訟代理人 洪永叡律師被 告 江上鵬
江敏雄上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國101年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告江上鵬、被告江敏雄應於原告給付新臺幣肆佰捌拾捌萬捌仟柒佰陸拾貳元後，分別將坐落台中市○○區○○段○○○○○號（面積1251平方公尺）之土地所有權權利範圍30分之6、30分之3（合計30分之9）移轉登記予原告。
被告江敏雄應於原告給付新臺幣伍佰貳拾貳萬零壹佰壹拾壹元後，將坐落台中市○○區○○段○○○○○號（面積480平方公尺）之土地所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用由被告江上鵬負擔百分之十六、被告江敏雄負擔百分之三十四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告江上鵬與江敏雄為兄弟，原告為其二人之堂弟（兩造同一祖父）。原告與被告江上鵬與江敏雄於民國（下同）88年6月6日簽立不動產買賣契約，約定將被告江上鵬與江敏雄所有坐落台中市○○區○○段○○○○○號（面積1251平方公尺）之土地所有權權利範圍依次為30分之6、30分之3（合計30分之9）以每坪新台幣（下同）36,000元，總價4,087,000元出賣予原告（下稱系爭1073地號土地），原告已給付訂金即頭期價金40萬元予被告二人，尾款3,687,000元部分，兩造則約定於登記過戶完畢日起七日內現金付清。又原告與被告江上鵬另於同日簽立不動產買賣契約，約定將被告江上鵬所有坐落台中市○○區○○段○○○○○號（面積480平方公尺）之土地所有權全部以每坪26,500元，總價3,847,800元出賣予原告（下稱系爭1077地號土地），原告已給付訂金即頭期價金40萬元予被告江上鵬，尾款3,447,800元部分，兩造亦約定於過戶登記完畢日起七日內現金付清，另約定本契約之一切登記作業程序，皆配合前述系爭1073地號土地之買賣合約程序辦理（上開二份買賣契約，以下合稱系爭買賣契約）。另因兩造簽訂買賣契約時，系爭1073號土地之所有權人及其共有持分大致分為三部分，原告部分持分約三分之一，被告二人持分合計約三分之一，其餘十二共有人持分合計約三分之一，兩造同時簽訂系爭1073地號土地持分買賣契約及系爭1077地號土地買賣契約，並於契約書內約定系爭1073地號土地先分割再過戶，系爭1077地號土地一切登記作業程序皆配合系爭1073地號買賣合約程序辦理，其目的在於讓原告及被告就系爭1073地號土地能先分割取得中側及西側各三分之一之土地，便於與系爭1077地號土地合併使用，被告再於分割後辦理移轉其分割位置之面積予原告。故兩造於系爭1073地號土地持分買賣契約書第參條第一項特別約定：「甲乙雙方（即兩造）配合其他共有人辦理協議分割完竣後，即刻辦理過戶手續」。
㈡、嗣兩造因就系爭1073地號土地被告與其他共有人無法辦理協議分割，致拖延辦理系爭二筆土地之過戶移轉登記，惟至97年年底總統大選時，原告向被告二人表示願先辦理系爭1073、1077地號土地過戶移轉登記，原告再就系爭1073地號土地與其他共有人協商處理分割事宜，被告二人表示等總統大選後再辦理過戶，惟總統大選後，被告二人不但不願辦理過戶，被告江上鵬竟先後於97年1月30日、98年9月1日以贈與為原因，將系爭1077地號土地所有權各2分之1移轉登記予被告江敏雄。因本件系爭買賣契約15年請求權時效已快屆至，原告願拋棄先分割再過戶移轉之利益，請求被告二人先行辦理移轉過戶手續。蓋系爭1073地號土地持分買賣契約書第參條第一項固約定：「甲乙雙方（即兩造）配合其他共有人辦理協議分割完竣後，即刻辦理過戶手續」，惟此項約定之緣由為兩造簽訂買賣契約時，系爭1073號土地之所有權人及其共有持分大致分為三部分，原告部分持分約三分之一，被告二人持分合計約三分之一，其餘十二共有人持分合計約三分之一，兩造同時簽訂系爭1073地號土地持分買賣契約及系爭1077地號土地買賣契約，並於契約書內約定系爭1073地號土地先分割再過戶，系爭1077號土地一切登記作業程序皆配合系爭1073地號買賣合約程序辦理，其目的在於讓原告及被告就系爭1073地號土地能先分割取得中側及西側各三分之一之土地，便於與系爭1077地號土地合併使用，被告再於分割後辦理移轉其分割位置之面積予原告，故此項約定係為保障買受人即原告之權益，而非保障出賣人即被告二人之權益，是原告現放棄先分割再移轉過戶之保障，而請求被告二人先移轉過戶，再由原告自行與其他共有人辦理分割，原告自行承擔分割方案可能不利原告之風險，自無不可。為此，爰依兩造之買賣法律關係請求被告二人移轉系爭1073地號土地所有權持分及系爭1077地號土地所有權全部登記予原告。
㈢、對被告抗辯之陳述：⒈被告辯稱系爭買賣契約應屬無效云云，並無理由，因被告所
辯均不構成契約無效之事由。又被告主張系爭買賣契約已經解除而無效，亦無理由，蓋本件兩造皆有協議分割之義務，原告於簽訂系爭買賣契約後，即積極與系爭1073地號土地其餘十二位共有人協議上述分割方案，惟因該十二位共有人中有人未辦理繼承登記，有人不願意配合，乃未能協議完成上開分割方案，原告就上述情形已於88年11月19日以5271號存證信函函覆被告同年11月15日第694號存證信函，88年12月6日以第165號存證信函函覆被告同年11月22日第851號存證信函，故未能協議完成上開分割方案，並非可歸責原告。此外，被告於88年11月22日第851號存證信函並未有解除系爭買賣契約之意思表示，其後至本件原告起訴為止，被告亦無對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，故被告主張系爭契約已因原告債務不履行而解除，與事實不符，亦無理由。
⒉被告雖另辯稱本件有民法第227條之2情事變更原則之適用，
，且雖為同時履行抗辯云云。惟兩造系爭買賣契約約定原告於移轉登記後七日才付款，是被告為同時履行抗辯並無理由，且本件若價金部分有變更原則之適用，則增值稅部分亦應有變更原則之適用，應一併考量。
㈣、並聲明：⒈被告江上鵬應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號，面積
1251平方公尺之土地所有權權利範30分之6移轉登記予原告。
⒉被告江敏雄應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號，面積
1251平方公尺之土地所有權權利範圍30分之3移轉登記予原告。
⒊被告江敏雄應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號面積480平方公尺之土地所有權全部移轉登記予原告。
二、被告二人則以：
㈠、原告於簽訂系爭土地買賣契約後，持中國時報買賣土地價位表表示購買價格高於行情，無意成交，又經88年9月21日發生大地震，房地價格大幅下降，原告更顯無成交意願，故被告二人於88年11月15日寄發板橋後埔郵局第694號存證信函予原告，原告竟回覆均推說系爭1073地號土地協議分割無法完成，並非原告無意履約，又推說被告二人亦未配合協議其他共有人辦理分割事宜，致協議分割無法完成；實則，系爭1073地號土地之其他共有人分割意願不高，而本件原告為買方，訂約委任之代書又為其親信，理應更積極去溝通協調，然事隔多年，原告竟仍未完成協議分割事宜，卻一再怪罪被告二人未加以配合辦理；又倘協議分割終究無法辦理，原告亦可先行依照一般土地之買賣，支付七成或八成訂金予被告二人價購系爭1073地號土地，被告二人再為所有權移轉登記，然今原告僅付一成訂金，又認買賣價格偏高，自無法要求被告二人先行辦理所有權移轉登記。嗣被告二人乃於88年11月22日又寄發板橋郵局第851號存證信函催告原告履約，並表示如原告於15日內未能完成手續，將依法解除買賣契約，並沒收已交付之價款。被告二人並於本院101年7月3日當庭向原告表示解除契約之意，是兩造間系爭買賣契約業經被告二人解除，原告請求被告二人履行契約，當無理由。
㈡、原告於兩造訂約時已告知被告二人，分割系爭1073地號土地手續約二、三個月即可完成，然原告直至89年9月13日始委任律師辦理土地分割事宜，顯見原告並無意成交不願履約，且已違背誠信原則。又在系爭土地買賣契約之過程，原告僅交付被告二人一成之訂金，已違反土地買賣付款七成或八成訂金之習慣，造成交易危機，嚴重影響土地交易秩序，及擾亂經濟穩定，故系爭土地買賣契約應屬無效。
㈢、若兩造間系爭買賣契約仍屬存在，則被告二人主張系爭買賣契約有民法第227條之2情事變更原則之適用，被告二人並主張同時履行抗辯，原告應給付價金予被告後，被告始負移轉義務。因訂立系爭土地買賣契約當時，系爭1073地號土地公告現值為每平方公尺2,700元，而至101年1月時，土地公告現值已上漲為7,300元，該上漲之物價指數達2.7倍，若以當時每坪36,000 元之買賣價格比例計算之，則現今之合理價格至少應為97,200元（計算式：36,000×2.7＝97,200）。
而系爭二筆土地經齊紘不動產估價師事務所鑑價後，原告就系爭1073 地號土地願以上開鑑價結論每坪57,171元加三成，計74 ,322元（計算式：57,171×1.3＝74,322）為市價，亦即依上開公告現值上漲比例降二成多，為買賣系爭1073地號土地之價格。而就系爭1077地號土地，則同意以每坪50,912元為買賣土地之價格等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、被告江上鵬與江敏雄為兄弟，原告為其二人之堂弟（兩造同一祖父）。原告與被告江上鵬、江敏雄於88年6月6日簽立不動產買賣契約，約定將被告江上鵬、江敏雄所有系爭1073地號土地所有權權利範圍依次為30分之6、30分之3（合計30分之9）以每坪36,000元，總價4,087,000元出賣予原告，原告已給付訂金即頭期價金40萬元予被告二人，尾款3,687,00 0元部分，兩造則約定於登記過戶完畢日起七日內現金付清。又原告與被告江上鵬另於同日簽立不動產買賣契約，約定將被告江上鵬所有系爭1077地號土地所有權全部以每坪26,500元，總價3,847,800元出賣予原告，原告已給付訂金即頭期價金40萬元予被告江上鵬，尾款3,447,800元部分，兩造亦約定於過戶登記完畢日起七日內現金付清，另約定本契約之一切登記作業程序，皆配合前述系爭1073地號土地之買賣合約程序辦理。另兩造於系爭1073地號土地持分買賣契約書第參條第一項特別約定：「甲乙雙方（即兩造）配合其他共有人辦理協議分割完竣後，即刻辦理過戶手續」。嗣兩造因就系爭1073地號土地被告與其他共有人無法辦理協議分割，致拖延辦理系爭二筆土地之過戶移轉登記，且被告江上鵬先後於97年1月30日、98年9月1日以贈與為原因，將系爭1077地號土地所有權各2分之1移轉登記予被告江敏雄等情，業據原告提出系爭1073土地、系爭1077地號土地買賣契約書、土地登記簿謄本、地籍圖謄本、土地登記異動索引等件在卷可稽（見本院卷第12頁以下），且為被告二人所不爭執，當堪信屬實，本院採為判決之基礎。
㈡、被告辯稱兩造系爭土地買賣契約應屬無效云云並無理由：被告雖辯稱原告於兩造訂約時已告知被告二人，分割系爭1073地號土地手續約二、三個月即可完成，然原告直至89年9月13日始委任律師辦理土地分割事宜，顯見原告並無意成交不願履約，且已違背誠信原則。又在系爭土地買賣契約之過程，原告僅交付被告二人一成之訂金，已違反土地買賣付款七成或八成訂金之習慣，造成交易危機，嚴重影響土地交易秩序，及擾亂經濟穩定，故系爭土地買賣契約應屬無效云云。惟原告已否認兩造訂約時有告知被告二人分割系爭1073地號土地手續約二、三個月即可完成；且依被告所辯上開事由，均非屬契約無效事由，被告辯稱兩造買賣契約應屬無效云云，顯無足採。
㈢、被告辯稱兩造系爭土地買賣契約業經解除云云亦無理由：被告雖另以前詞辯稱原告於簽訂系爭土地買賣契約後，因覺購買價格高於行情，無意成交，故被告二人先後於88年11月15日寄發板橋後埔郵局第694號、於88年11月22日寄發板橋郵局第851號存證信函催告原告履約，並表示如原告於15日內未能完成手續，將依法解除買賣契約，並沒收已交付之價款；被告二人並於本院101年7月3日審理中當庭向原告表示解除契約之意，是兩造系爭土地買賣契約業已解除云云。然此均為原告所否認。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條固有明文。惟本條契約解除權之行使，必以契約債務人已陷於遲延給付時，經他方當事人定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，他方當事人始得解除契約。查被告雖辯稱其已先後寄發上開二份存證信函，催告原告辦理移轉過戶手續云云。然對此部分，原告表示其於簽訂系爭買賣契約後，即積極與系爭1073地號土地其餘十二位共有人協議上述分割方案，惟因該十二位共有人中有人未辦理繼承登記，有人不願意配合，乃未能協議完成上開分割方案，原告就上述情形已於88年11月19日以5271號存證信函函覆被告同年11月15日第694號存證信函，88年12月6日以第165號存證信函函覆被告同年11月22日第851號存證信函，故未能協議完成上開分割方案，並非可歸責原告之事由，原告應不負遲延或債務不履行之責等語，業據其提出上開二份存證信函在卷可稽（見本院卷第49頁以下）；稽以有關兩造系爭二筆土地之移轉過戶履行手續，兩造特別約定待兩造於系爭1073地號土地「甲乙雙方（即兩造）配合其他共有人辦理協議分割完竣後，即刻辦理過戶手續」，足見兩造均有配合辦理協議分割之義務，且被告二人亦為系爭1073地號土地共有人之一，協議分割系爭1073地號土地，被告二人亦為必要之當事人，則就此情節觀之，當難認系爭1073地號土地因無法協議分割，致無法辦理系爭買賣契約之移轉過戶事宜，僅屬可歸責於原告，而原告因此須負給付遲延之責，是本件被告主張解除系爭買賣契約並無理由；又被告遲於本件原告起訴請求被告履行契約後，始主張解除契約，亦無理由。故本件被告二人辯稱兩造系爭土地買賣契約業經解除云云，亦無可採。
㈣、原告在未辦理系爭1073地號土地協議分割完畢前，請求被告二人履行本件買賣契約，應有理由：
⒈關於兩造系爭二筆土地之移轉過戶履行手續，兩造特別約定
待兩造於系爭1073地號土地「甲乙雙方（即兩造）配合其他共有人辦理協議分割完竣後，即刻辦理過戶手續」，業據前述。而關於此項約定之緣由，原告主張因為兩造簽訂買賣契約時，系爭1073號土地之所有權人及其共有持分大致分為三部分，原告部分持分約三分之一，被告二人持分合計約三分之一，其餘十二共有人持分合計約三分之一，兩造同時簽訂系爭1073地號土地持分買賣契約及系爭1077地號土地買賣契約，並於契約書內約定系爭1073地號土地先分割再過戶，系爭1077號土地一切登記作業程序皆配合系爭1073地號買賣合約程序辦理，其目的在於讓原告及被告就系爭1073地號土地能先分割取得中側及西側各三分之一之土地，便於與系爭1077地號土地合併使用，被告再於分割後辦理移轉其分割位置之面積予原告等語，核與常情無違，被告對此亦未爭執，當堪信屬實。又原告主張上開約定僅係為保障買受人即原告之權益，原告現願放棄先分割再移轉過戶之利益，而請求被告二人先移轉過戶，再由原告自行與其他共有人辦理分割，原告自行承擔分割方案可能不利原告之風險，自無不可等語後，經本院迭次命被告表示意見，被告並未提出具體反對意見（見本院卷第113頁、第129頁），參以被告二人曾先後於88年11月15日寄發板橋後埔郵局第694號、於88年11月22日寄發板橋郵局第851號存證信函催告原告履約，依其存證信函之內容可知斯時被告二人均要求原告先行辦理移轉登記再另行辦理建地即系爭1073地號土地分割事宜，此有該二存證信函在卷可考（見本院卷第38頁以下），由此足見原告主張其願放棄先分割再移轉過戶之利益，而請求被告二人先移轉過戶，應屬合理有據。
⒉再系爭1077地號土地買賣契約之原本當事人雖為原告與被告
江上鵬，惟被告江上鵬業已先後於97年1月30日、98年9月1日以贈與為原因，將系爭1077地號土地所有權各2分之1即全部所有權移轉登記予被告江敏雄，對此原告與被告二人均表示同意如原告之主張有理由，由被告江敏雄承擔被告江上鵬之地位負移轉之義務（見本院卷第129頁反面）。準此，本件原告依兩造間系爭買賣契約，請求被告二人移轉系爭二筆土地之所有權如其聲明所示，自應予准許。
㈤、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。查兩造系爭1077地號土地買賣契約書第拾參條約定「本契約之一切登記作業程序，皆配○○○鄉○○段○○○○○號建地之買賣合約程序辦理」、第參條特別約定「尾款叁佰肆拾肆萬柒仟捌佰元整於過戶登記完畢日起七日內現金付清」；而系爭1073地號土地買賣契約書第參條除特別約定「尾款叁佰陸拾捌萬柒仟元正於過戶登記完畢日起七日內現金付清」外，並特別約定辦理過戶手續「欲出具印鑑證明書時，甲方（即原告）須同時開立尾款之商業本票交予乙方收執」。是依上開約定可知兩造間系爭買賣契約之移轉過戶與交付價金義務，均乃基於同一雙務契約所生且應立於對待給付之地位，被告二人主張同時履行抗辯，應可採認。再按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。查兩造系爭買賣契約乃於88年6月6日所簽立，迄今已逾十三年，在此期間，土地價格波動，依被告所提資料可知系爭二筆土地之公告現值均與兩造訂約時明顯不同，且系爭二筆土地目前之合理價值，經本院囑託齊紘不動產估價師事務所鑑定後確有明顯上漲情事（詳見下述），且兩造因故無法即行履行契約，亦均非兩造訂約時所得預料，被告辯稱本件應有上開情事變更原則之適用，亦應屬有據。有關系爭二筆土地目前之合理價值，經本院囑託齊紘不動產估價師事務所鑑定後，該所鑑定系爭1073地號土地之單價應以每坪57,171元、系爭1077地號土地之單價應以每坪50,912元為合理，此有該所101年10月17日齊訴字第10110號函檢附之鑑定報告書在卷可稽。查上開鑑定報告，乃該所經本院囑託，經該所會同兩造現場會勘後，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及依最有效使用情況下，及專業意見分析後，農業區建地目採比較法、土地開法分析法；農業區田地目採比較法進行評估下所決定之最終價格；被告亦自陳其於鑑定期間有與估價師聯絡請其審酌當地的情況（見本院卷第162頁反面），是上開鑑價報告之結論，應屬客觀可採。被告以該鑑價未斟酌當地情況為由，選擇性地主張上開鑑定報告就系爭1073地號土地之鑑價偏低為由，片面否認該鑑價結果，難謂與誠信原則相符，所辯亦無可採。是依上開鑑定結果，系爭1073地號土地目前之合理價格應為6,490,524（計算式：12519/300.302557,171=6,490,524，元以下四捨五入）；系爭1077地號土地目前之合理價格應為7,392,422元（計算式：4800.302550,912=7,392,422）。本院認本件以系爭二筆土地增值後，兩造各自分享一半之增值利益應屬公平合理，準此，被告二人就系爭1073地號土地得請求原告增加之給付應為1,201,762【（現價6,490,524 -原合約價4,087,000）/2=1,201,762】，則扣除原告已給付之定金40萬元後，原告尚應給付尾款4,888,762元予被告二人【計算式：4,087,000＋1,201,762－400,000=4,888,762）；被告江敏雄就系爭1077地號土地得請求原告增加之給付應為1,201,762【（現價7,392,422元-原合約價3,847,800）/2=1,772,311】，則扣除原告已給付之定金40萬元後，原告尚應給付尾款5,220,111元予被告被告江敏雄【計算式：3,847,800＋1,772,311－400,000=5,220,111）。至原告雖另主張既然本件被告就土地價值主張情事變更原則之適用，則增值稅亦應一併考量云云。然土地增值稅乃稅捐機關之稅捐核課問題，且有減徵、免徵及不課徵等情形，此參兩造系爭1073地號土地買賣契約第參條另特別約定「乙方需提供證件資料，配合甲方申請自耕能力證明書．．．辦理增值稅申報」即明，其實際稅額自應以稅捐機關實際核課數額為準，原告既未能提出具體增值稅額之增減數額以供參酌，自難認就增值稅部分確有顯失公平之情事而有一併審酌之必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告依兩造間系爭買賣契約請求被告二人履行契約將系爭二筆土地之所有權持分及全部移轉予原告為有理由，應予准許。被告辯稱本件應有情事變更原則適用及為同時履行抗辯亦有理由，亦應予准許。從而，本件原告依兩造間系爭買賣契約之法律關係，分別於給付4,888,762元予被告二人、給付5,220,111元予被告被告江敏雄後，請求被告二人分別將坐落台中市○○區○○段○○○○○號（面積1251平方公尺）之土地所有權權利範圍30分之6、30分之3（合計30分之3）移轉登記予原告，及被告江敏雄將坐落台中市○○區○○段○○○○○號（面積480平方公尺）之土地所有權全部移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
書記官 陳貴卿