臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第883號原 告 藍善仁
藍寧英藍善軍藍善德方杭欽薛世文薛世中薛世怡上 八 人訴訟代理人 張績寶律師複 代理人 莊惠祺律師被 告 財政部國有財產署法定代理人 周後傑訴訟代理人 張治祥
鄭晃奇律師被 告 財團法人台灣電信協會法定代理人 吳政淦被 告 財團法人台灣郵政協會法定代理人 陳賜得上 二 人訴訟代理人 周萬民
王力立上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國102年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告財政部國有財產署應將如附表一所示之土地所有權移轉登記予原告藍善仁、藍寧英、藍善軍、藍善德四人公同共有；被告財團法人台灣電信協會、財團法人台灣郵政協會應將如附表一所示之建物所有權移轉登記予原告藍善仁、藍寧英、藍善軍、藍善德四人公同共有。
被告財政部國有財產署應將如附表二所示之土地所有權移轉登記予原告方杭欽、薛世文、薛世中、薛世怡四人公同共有；被告財團法人台灣電信協會、財團法人台灣郵政協會應將如附表二所示之建物所有權移轉登記予原告方杭欽、薛世文、薛世中、薛世怡四人公同共有。
訴訟費用由被告共同負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟之人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1 項分別定有明文。查被告財政部國有財產署原名為「財政部國有財產局」，法定代理人原為張佩智，嗣於本件訴訟繫屬中法定代理人變更為周後傑（見卷第141頁），再於民國102年1月1日改制為「財政部國有財產署」（下稱國有財產署），法定代理人則仍為周後傑，有行政院101年12月20日院授人組字第0000000000號令在卷可憑。被告國有財產署於102年2月23日具狀聲明承受訴訟，並提出民事委任狀在卷（見卷第192至200頁）；另被告財團法人台灣電信協會、財團法人台灣郵政協會之法定代理人，亦均於本件訴訟繫屬中分別變更為吳政淦、陳賜得，並據其等分別聲明承受訴訟及提出民事委任狀在卷（見卷第230-1至230-4、291至292頁），經核均無不合，應予准許。
二、按「國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依本法之規定；本法未規定者，適用其他法律。」、「國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產。凡不屬於私有或地方所有之財產，除法律另有規定外，均應視為國有財產。」、「財政部承行政院之命，綜理國有財產事業。財政部設國有財產局，承辦前項事務；其組織以法律定之。」國有財產法第1條、第2條及第9條分別定有明文。準此，凡因有關國有財產之處分涉訟者，僅國有財產局對於為訴訟標的客體之國有財產有處分之權能，自應以國有財產局為原告或被告，其當事人之適格始能謂無欠缺（臺灣高等法院臺中分院99年度上字第123號判決參照）。查本件原告請求被告國有財產署應為所有權移轉登記之系爭土地為國有，被告國有財產署為該等土地之管理機關，有系爭土地登記第二類謄本、異動索引表在卷可稽（見卷第218、234頁），是原告訴請被告國有財產署將系爭土地之所有權移轉登記予原告，其訴訟之結果，將有使國家喪失國有財產之危險，揆諸上開法條規定及說明，其以系爭土地有處分權之國有財產署為被告，其被告當事人之適格自無欠缺。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)事實經過：
1、緣交通部於69年間，報請財政部惠予同意將交通部郵政、電信總局（按：交通部郵政、電信總局已改制為中華郵政股份有限公司、中華電信股份有限公司）所轄郵政、電信管理局經管之國有眷舍房地坐落之臺中市○區○○段○○段0地號、福壽段二小段1地號土地變更為非公用財產，俾以就地改建公寓住宅（按：其中約70坪為已建讓售住宅基地面積）。
案經財政部函轉行政院後，獲行政院69年9月17日院台財產三字第12633號函認符合「交通部所屬事業機構眷舍房地處理實施要點」之規定，核准按冊列地號及實測面積依國有財產法第33條規定變更為非公用財產，並指示依同法第35條第1項後段規定處理。
2、職是之故，交通部郵政、電信總局所轄台灣郵政協會、台灣電信協會遂於臺中市○區○○段○○段0地號、福壽段二小段1地號土地就地改建公寓住宅，其上建物所有權由該兩協會各持有1/2權利（含已建讓售4戶、就地改建77戶）。而台灣郵政協會、台灣電信協會興建眷舍後，即由前交通部電信總局、郵政總局依員工實際配住情形，將眷舍房地產權出售予員工。本件原告藍善仁、藍寧英、藍善軍、藍善德之被繼承人藍履安即於此背景下，於70年6月29日與前交通部郵政、電信總局締約，購買坐落於臺中市○區○○段○○段0地號土地及其上門牌號碼為臺中市居○街○○○號2樓房屋乙戶（已建讓售），該屋房坐落之基地於77年2月26日自民生段二小段2地號分割出2-6地號土地；門牌號碼則變更為臺中市○○街○巷○號2樓。另本件原告方杭欽、薛世文、薛世中、薛世怡之被繼承人薛承弼亦於70年6月29日與前交通部郵政、電信總局締約，購買坐落於前開地號土地及其上門牌號碼為臺中市居○街○○○號第3樓房屋乙戶（已建讓售），該房屋門牌號碼已變更為臺中市○○街○巷○號3樓）。薛承弼與藍履安均已於87年1月5日前扣繳價款完畢。
3、惟藍履安與薛承弼所購房屋坐落基地之法定空地與另77戶就地改建眷舍建築物連接部分僅18公尺，且分割後，藍履安與薛承弼所購房屋公共樓梯口對外無地可通行，與建築基地法定空地分割辦法第3條第1款規定不符（按：需2公尺），無法辦理實質分割，以致遲遲無法移轉產權。嗣後雖經前交通部於83年間建請按共有持分面積先行辦理過戶，以維受配戶之權益，惟斯時復逢行政院以交通部郵政、電信總局將國有土地提供予郵政、電信兩協會建屋及逕將國有房屋予以配售，有違國有財產法第28、32條規定為由，議處相關失職人員之敏感時機，以致再次延宕過戶事宜，多年來懸案未決。
4、案經原告等人多年奔走，以及交通部與財政部數度以：系爭臺中市○區○○段○○段000地號土地既於69年間奉行政院核准變更為非公用財產，地上建築物亦經郵電兩協會同意比照原電信總局暨所屬機構國有眷舍房地處理，且受配戶業已繳清所有款項為由，報請行政院准予專案讓售現住人，辦理產權移轉登記事宜。終經財政部於91年12月11日召開「研商交通部電信、郵政總局經管之國有眷舍房地處理相關事宜」會議，並獲致如兩總局已與配住人訂定契約，且收取價款者（含已繳未繳清者），基於誠信原則，由財政部報請行政院同意，按原契約所訂價款計收之結論。
5、然案經財政部報請行政院同意依原收取價款辦理讓售，卻遭行政院函覆略以：本案以原收取價款專案讓售予現住人，與「國有財產計價方式」規定應參考市場正常交易價格查估未合云云。國有財產局遂依上開函示意旨，以94年4月11日台財產局管字第0000000000號函知該局台灣中區辦事處應依國有財產計價方式重新計估，評定價格後，如已繳價款不足者，由辦事處通知申購人補繳差額價款後辦理所有權移轉。國有財產局台灣中區辦事處即依上開函示意旨，通知原告等人補繳差額等事宜，惟原告均未繳納，經該辦事處以99年3月23日台財產中處字第0000000000號函告以原告因其逾期未補繳差額，業經註銷原告等人申購案在案，並重申奉行政院函示，本案國有土地讓售價格應依國有財產計價方式，參考市價重新查估，並於補繳差額後始得辦理所有權移轉登記，故請原告等人仍應依上揭函示辦理等語。
6、觀諸以上事實經過，本件應按原契約所訂價款計收，始符誠信原則，財政部國有財產局一再要求原告等人必須於補繳差額後始得辦理所有權移轉，顯然違背契約。案經原告等人多年奔走，均未獲合理回應，不得已提起本件訴訟。
(二)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。查，本件如附表一、二所示房地之出賣人為前交通部電信、郵政總局；而嗣如附表一、二所示土地之所有權人為財政部國有財產局，如附表一、二所示房屋之所有權人為被告財團法人台灣電信協會與被告財團法人台灣郵政協會，形成出賣人與所有權人相異之奇特現象，惟依前開事實經過之說明，可知本件被告財團法人台灣電信協會、被告財團法人台灣郵政協會，乃至於被告財政部國有財產局，對於系爭如附表一、二所示房地之買賣契約之真正及其法律效力俱無爭執。系爭房地迄今無法辦理過戶之原因，不外係前述之法定空地問題，以及行政院認交通部郵政、電信總局將國有土地提供予郵、電協會建屋及逕將國有房屋予以配售，有違國有財產法第28、32條規定等情事。然則，有關法定空地問題，經前交通部電信總局建請按共有持分面積先行辦理過戶，以維配住戶權益，已無疑義，而財政部於91年12月11日召開「研商交通部電信、郵政總局經管之國有眷舍房地處理相關事宜」會議，業已獲致結論，即由財政部報請行政院同意專案讓售予配住人，並按原契約所訂價款計收。詎行政院一再重申：本案以原收取價款專案讓售予現住人，與「國有財產計價方式」規定未合之立場，導致國有財產局針對本件眷舍房地後續處理，堅持原告應重新檢證申購，並依「國有財產計價方式」重新計估，於補繳差額後始得辦理所有權移轉，嚴重違反誠信原則，原告實難甘服。從而，原告本於買賣契約之法律關係，訴請判決如訴之聲明所示，自屬正當。
(三)系爭土地買賣契約書第2條第2項、第4條之約定不足以執為認定系爭契約是否附有停止條件之依據：
1、系爭契約並未附有停止條件。詳言之，所謂停止條件乃限制法律行為效力發生之條件，即法律行為於條件成就時發生效力，於條件不成就時不發生效力。然細核系爭土地買賣契約書第2條第2項約定：「本約土地價款係暫按每平方公尺公告現值計算，一俟國有財產局基地價款評估核定後再行核算」、第4條約定：「產權移轉登記：本約土地俟報請主管機關核准後，始得辦理並委託代理人辦理之，代理人之代辦費，按電信總局所定標準，由甲乙雙方各半負擔」，系爭契約並無附有停止條件，以限制契約效力發生之情形。
2、又價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第346條第1項定有明文。故系爭契約書第2條第2項之意義，充其量可解為兩造就買賣土地之價金未具體約定，惟依系爭契約書第2條第2項文義之記載，視為定有價金而已。
而民法第346條第1項有關買賣價金擬制之規定，乃在透過契約之解釋，以達避免、減少契約無效之目的，與判斷買賣契約是否附有停止條件無涉。
3、或有認系爭土地買賣契約書第2條第2項約定，仍應俟國有財產局評估核定基地價款，始能確定價金，因此，原告需補足其差額，始能請求過戶（類如停止條件）。但查：系爭契約乃制式化之定型契約，契約書第2條第2項對於買方當事人而言，顯屬重大不利益，亦即，買方不但無法於締約時明確知悉具體之價金數額，且締約後僅能依國有財產局核定之價金補足差額，否則不能過戶。依據民法第247條之1規定，契約書第2條第2項明顯有失公平，該部分約定應屬無效，原告並不受其拘束。再徵諸實際，系爭契約訂立當時均係依據公告現值核算土地價額（房屋則以課稅現值核定），且已經辦竣產權移轉登記之77戶，無任何1戶於過戶前有經國有財產局重新核定價金之情形，顯見賣方並無以國有財產局重新核定價金並補足差額，為買方辦理過戶之條件之意。倘反於此事實，而認唯獨尚未辦理過戶之原告等戶數需受此拘束，實嚴重違反誠信、公平原則。更且，有關國有財產局應於何時核定，契約雖未明文，然依據系爭契約第3條第1項但書：「但有前條調整土地總價情形時，應依調整後之土地價款平均按月扣收，如有溢（減）收時，其溢（減）收之金額則分別移作次一月應扣繳之金額」，解釋上應認至遲應於土地價款分期繳清前予以評估核定，以便繳納，不能因行政機關怠於核定，而於承購戶繳清價款多年後之今日，要求依據現今之土地價格予以補繳價款，此顯然悖於誠信原則。
(四)系爭土地於出售前，業經行政院以69年9月17日院台財產三字第12633號函，核准按冊列地號及實測面積，依據國有財產法第33條規定變更為非公用財產，已如前述。顯見就客觀事證而言，薛承弼與藍履安於70年6月29日與前交通部郵政、電信總局締約時，買賣雙方主觀上對系爭土地性質之認知，並非係買賣公用財產。被告國有財產局雖謂行政院上開69年9月17日函文僅係「核准」將系爭土地變更為非公用財產，然仍需俟交通部郵政、電信總局依據國有財產法第35條規定，將系爭土地移交國有財產局接管，始可謂完成變更為非公用財產之程序，故交通部郵政、電信總局於將系爭土地移交被告國有財產局接管前，即於70 年6月29日將之出售，仍屬出售公用財產云云。但查，國有財產法第35條固謂：「由主管機關督飭該管理機關移交財政部國有財產局接管」，惟此乃行政機關間內部移交是否確實之問題，此豈係身為平民百姓之薛承弼與藍履安所得知悉？更且，就系爭土地負有移交義務之交通部郵政、電信總局本身即為契約出賣人，於此情形，身為買受人之薛承弼與藍履安尤無可能質疑此間是否有交通部郵政、電信總局應辦理而未辦理之程序，故薛承弼與藍履安確係在信賴系爭土地業已變更為非公用財產之情況下，始與交通部郵政、電信總局締結買賣契約，則系爭土地縱有未依國有財產法第35條規定辦理移交之情形，該不利益亦不應歸由人民負擔，被告國有財產局以其與交通部郵政、電信總局內部間未完成移交、接管手續，系爭契約自始無效云云置辯，顯然漠視系爭買賣契約成立之時空背景，而有侵害人民權益之嫌。況且，系爭土地上就地改建之77戶均已辦竣產權移轉登記，本件倘依被告國有財產局所辯，契約自始無效云云，則該77戶之移轉登記豈不均屬違法，此明顯係將行政機關行政疏失所生責任強加在人民身上，侵害人民權益既深且鉅，此絕非法治國家正當程序所應許。再者，被告國有財產局雖非形式上之契約當事人，然系爭土地於出售前業經行政院核准准變更為非公用財產，僅係因交通部郵政、電信總局未確實辦理移交，以致於被告國有財產局接管前，即已出售，惟此乃行政機關內部間是否確實辦理交接之問題，與原告無涉，況系爭土地之所有權人始終均係中華民國，迄今並無更易，被告國有財產局不過係管理機關，原告自可要求承接系爭土地管理權責之被告國有財產局辦理移轉登記，換言之，系爭土地不因管理或使用之機關變更而影響其買賣效力。系爭房地迄今無法辦理過戶之原因，不外係前述之法定空地問題，以及行政院認交通部郵政、電信總局將國有土地提供予郵、電協會建屋及逕將國有房屋予以配售，有違國有財產法第28、32條規定等情事，俱非可歸責於薛承弼、藍履安及其繼承人（即原告），且本案經原告等人奔走多年，為被告所明知，原告並無不行使權利之情，被告國有財產局為時效之抗辯，允非可採。
(五)聲明：
1、被告財政部國有財產署應將如附表一所示之土地所有權移轉登記予原告藍善仁、藍寧英、藍善軍、藍善德四人公同共有；被告財團法人台灣電信協會、財團法人台灣郵政協會應將如附表一所示之建物所有權移轉登記予原告藍善仁、藍寧英、藍善軍、藍善德四人所有。
2、被告財政部國有財產署應將如附表二所示之土地所有權移轉登記予原告方杭欽、薛世文、薛世中、薛世怡四人公同共有；被告財團法人台灣電信協會、財團法人台灣郵政協會應將如附表二所示之建物所有權移轉登記予原告方杭欽、薛世文、薛世中、薛世怡四人所有。
二、被告抗辯：
(一)被告財政部國有財產署：
1、原告所主張之買賣契約自始無效：按國有財產分為「公用財產」與「非公用財產」兩類。而國營事業機關使用之財產，屬於「公用財產類」下之「事業用財產」，國有財產法第4條第1項、第2項第3款訂有明文。又主管機關或管理機關對於公用財產不得為任何處分或擅為收益，國有財產法第28條前段訂有明文。是主管機關或管理機關對公用財產至多僅有收益權，而無處分權。再者，公用財產變更為非公用財產時，由主管機關督飭該管理機關移交財政部國有財產局接管。國有財產法第35條第1項亦有明定。是公用財產雖核定變更為非公用財產，僅係由公務機關評定無繼續為公用之必要，但仍須完成將該公用財產移交被告管理之程序，始發生從公用財產變更為非公用財產性質之效果。查系爭土地原為交通部電信總局及交通部郵政總局所管理之員工宿舍用地，屬事業用財產類之公用財產。系爭土地雖於69年間經行政院核准變更為非公用財產。然交通部電信、郵政總局並未依國有財產法第35條規定將系爭土地移交被告管理，反於70年間出賣與原告等人之被繼承人（即原告於本件所提出之土地買賣契約書）。是系爭土地係於仍處於「公用財產」性質下，由交通部電信、郵政總局擅自出賣與原告之被繼承人等人。而因國有財產法第28條之限制，交通部電信、郵政總局就系爭土地並無處分權，當時承辦系爭土地買賣之公務員，當然因此而受行政懲處，系爭土地買賣契約亦隨之無法履行，此為本件糾紛之根源，從交通部之函文中可以明確判知。而從民法之觀點而言，系爭土地買賣契約當因自始即陷於給付不能（因法令限制，出賣人不得處分）而歸於無效。
2、退步言，縱使系爭土地買賣契約有效，被告不受拘束：查被告並非系爭買賣契約之當事人，與系爭買賣契約之出賣人亦無機關組織合併或業務承受之關係，顯無從發生繼受系爭買賣契約效力之可能。是原告無依系爭土地買賣契約向被告主張權利之理由。又被告目前管理系爭土地，係因系爭土地從公用財產變更為非公用財產，依法應移與被告管理之故，而於94年6月24日完成管理主變更登記，與系爭買賣契約完全無關。至於被告先前曾開立之讓售專案，乃係基於原告等人重新申請承購國有土地之立場，雙方就系爭土地重訂買賣契約，而就買賣價金部分，被告同意原告等人先前因履行系爭買賣契約而繳交國庫之金錢，得以充作重訂買賣契約價金之一部分，而非承認原告所主張之買賣契約仍有效力，此觀被告函文主旨，明文要求原告等人重新檢證申購得以證明，併予敘明。
3、再退萬步言，縱使系爭土地買賣契約有效，被告亦應承受，然原告基於買賣契約所能行使之請求權，早已罹於時效消滅，被告主張時效抗辯。
4、聲明：原告之訴駁回。
(二)被告財團法人台灣電信協會、財團法人台灣郵政協會：
1、系爭建物係前電信總局利用其與郵政總局共同管理之國有土地（臺中市○區○○段○○段000地號）而興建，被告等支付工程款，並於民國67年2月14日各取得建物應有部分1/2。
前電信總局將系爭建物配給其職員（即原告等之親屬）居住，並於民國70年辦理眷舍配售配給現住戶。
2、系爭建物買賣契約之賣方是交通部電信總局，被告等完全未參與買賣契約之簽約作業，於83年因行政院認定系爭建物之配售現住戶，違反國有財產法第28條或第32條之規定，致被告等未能於當時依約移轉房屋所有權與買方，於94年再因系爭建物之國有基地計價爭議，因而迄今被告等未能履行移轉房屋所有權之義務，被告等未能履約，應完全不能歸責於被告等。
3、系爭建物截至目前一直由原告等居住，因建物所有權尚未移轉，故房屋稅仍然由被告等繳納。鑒於實質上房屋由原告等使用，基於使用者付費原則，上述款項應由原告等償還，並參照稅捐稽徵法第48-1條之規定，依被告代繳房屋稅之日郵政儲金匯業局之一年期定期存款固定利率，按日加計自被告繳納房屋稅日起至原告還款日止之利息一併償還。如原告同意上述請求，被告等同意於主管機關交通部核准系爭建物處分後，辦理房屋所有權移轉手續。
4、系爭建物所有權延宕移轉予原告，完全係因房屋基地之出售於簽約時是否因契約標的違法而無效及土地價金之認定爭議導致。如原告願意先行辦理建物部分之所有權移轉，被告樂意配合。原告於起訴前，從未向被告等提出請求，卻率而對被告等提起本案訴訟，應屬訴無理由，請判決如被告等之答辯聲明。
5、聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)查系爭臺中市○區○○段○○段000地號土地（分割前為同段2地號土地）原為交通部郵政、電信總局（已分別改制為中華郵政股份有限公司、中華電信股份有限公司）所轄郵政、電信管理局經管之國有眷舍房地，嗣經行政院以69年9月17日院台財產三字第12633號函核准按冊列地號及實測面積，依國有財產法第33條規定變更為非公用財產，並指示依同法第35條第1項規定由主管機關督飭管理機關移交財政部國有財產局接管。惟系爭土地尚未完成移交接管程序，前交通部郵政、電信總局所轄台灣郵政協會、台灣電信協會（下稱郵、電兩協會）即於系爭土地興建眷舍，其上建物所有權由該兩協會各持有二分之一權利（含已建讓售4戶、就地改建77戶），並於建造完成後，由前交通部郵政、電信總局依員工實際配住情形，將眷舍房地所有權出售予員工。原告藍善仁、藍寧英、藍善軍、藍善德之被繼承人藍履安，即於70年6月29日與前交通部郵政、電信總局締約，購買系爭土地（權利範圍503/10000）及坐落其上同區段408建號房屋（門牌號碼為臺中市居○街○號之1第2樓，嗣變更為臺中市○○街○巷○號2樓）；原告方杭欽、薛世文、薛世中、薛世怡之被繼承人薛承弼亦於70年6月29日與前交通部郵政、電信總局締約，購買系爭土地（權利範圍亦為503/10000）及坐落其上同區段409建號房屋（門牌號碼為臺中市居○街○號之1第3樓，嗣變更為臺中市○○街○巷○號3樓）。付款方式係採分期繳納，由前交通部電信總局按月在應發給藍履安及薛承弼之薪俸、退休金、撫卹金內代為扣收，二人均已於87年1月5日前扣繳價款完畢。惟藍履安及薛承弼所購房屋（已建讓售）坐落基地之法定空地與另77戶就地改建眷舍建築物連接部分僅
1.8公尺，且分割後，藍履安與薛承弼所購房屋公共樓梯口對外無地可通行，與建築基地法定空地分割辦法第3條第1款需2公尺之規定不符，無法辦理實質分割，致遲未辦理所有權移轉登記，又適逢行政院以交通部郵政、電信總局將系爭國有土地提供予郵、電兩協會建屋及逕將國有房屋予以配售，有違國有財產法第28、32條規定為由，議處相關失職人員，致再次延宕過戶事宜。嗣經原告多年奔走，財政部終於91年12月11日召開「研商交通部電信、郵政總局經管之國有眷舍房地處理相關事宜」會議，作成系爭房地既已與配住人訂定契約且收取價款，基於誠信原則，由財政部報請行政院同意，按原契約所訂價款計收之結論。惟行政院對此函覆以：本案以原收取價款專案讓售予現住人，與國有財產計價方式規定應參考市場正常交易價格查估之規定未合等語。被告國有財產署遂於94年4月11日以台財產局管字第0000000000號函知其中區分署，指示系爭房地讓售價格應依行政院函示，依國有財產計價方式重新計估，評定價格後，如已繳價款不足者，由辦事處通知申購人補繳差額價款後始得辦理所有權移轉登記。經國有財產署中區分署於98年3月24日重新估定價額，扣除原告已繳價款後，每戶尚應補繳差額新臺幣(下同)169萬7694元，並限原告於98年4月28日前一次繳清，惟原告逾期均未繳納，該中區分署遂以99年3月23日台財產中處字第0000000 000號函知原告已註銷其申購案，並重申應依上開函示意旨辦理等情，有系爭土地買賣契約書、房屋買賣契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、交通部98年8月10日交總字第0000000000號函、財政部國有財產局台灣中區辦事處99年3月23日台財產中處字第0000000000號函、交通部電信總局國有眷舍（已建公寓住宅讓售）房屋及土地清冊、行政院69年9月17日院台財產三字第12633號函、財政部國有財產局中區辦事處其他案件繳款通知書等件在卷可憑，且為被告所不爭執，可信為真。
(二)系爭房屋及土地買賣契約均已成立生效，原告已給付全數買賣價金，被告自負有給付系爭買賣標的物之義務：
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項亦有明定。查系爭土地原係交通部郵政、電信總局所轄台灣郵政、台灣電信管理局經管之國有眷舍房地，嗣交通部報請財政部同意變更為非公用財產以就地改建公寓住宅，經行政院於69年9月17日以院台財產三字第12633號函核准按冊列地號及實測面積變更為非公用財產後，前交通部郵政、電信總局即於70年6月29日與原告等之繼承人藍履安、薛承弼訂立系爭土地買賣契約。是系爭土地既經行政院核准變更為非公用財產，自無國有財產法第28條規定管理機關對於公用財產不得為任何處分之限制。至同法第35條第1項前段規定公用財產變更為非公用財產時，由主管機關督飭該管理機關移交財政部國有財產局接管之規定，僅在規範國有財產之公用財產，經依法變更為非公用財產後之權責機關，而非以移交程序作為變更為非公用財產之構成要件，亦即移交程序是否完備，僅係行政機關內部程序之問題，不得以程序之未完足從而否定系爭土地業經行政院公告核准變更為非公用財產之效力。況查，系爭土地早於69年間即經行政院核准變更為非公用財產，惟迄至94年6月24日始完成移交手續並辦理管理者變更登記，業據被告國有財產署提出系爭土地異動索引在卷（見卷第234頁），其間竟相隔達二十餘年，益徵倘以移交程序未完成，從而否定系爭土地買賣契約之效力，顯係將行政機關怠於辦理移交之疏失轉嫁於人民，致使人民承擔不利益之法律效果。故被告國有財產署辯稱須完成移交程序後，始生公用財產變更為非公用財產之法律效果，而認系爭土地買賣契約有民法第246條第1項前段以不能之給付為標的之情事應為自始無效云云，自無足採。
2、次按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。經查，系爭土地買賣契約書第2條：「土地價款：依訂約日之土地當期公告現值每平方公尺新台幣壹萬捌仟壹佰伍拾元計價，合計土地總價為新台幣玖拾伍萬肆仟柒佰捌拾捌元正，但前條土地面積應以移轉登記後土地登記簿之記載為準，如有誤差，應依實際面積依本約土地單價調整土地總價。本約土地價款係暫按每平方公尺公告現值計算，一俟國有財產局基地價款評估核定後再行核算。」（見卷第
16、17、34、35頁）；而系爭房屋買賣契約書第3條：「房屋價款：房屋價款為新台幣肆拾肆萬捌仟玖佰叁拾玖元整（含超過一一○平方公尺之部份）」、第4條：「房屋價款之計算：…二、本約房屋價款一俟國有財產局評估核定後，再行核算調整，並退補已付部份之差額。…」（見卷第25、26、43、44頁）。依條文文義觀之，買賣契約所載土地及房屋價金似僅具「暫付款」性質，仍須俟國有財產局評估核定後再行核算調整。然查，買受人藍履安及薛承弼於70年間訂立系爭契約後，均已於87年1月5日前，依所載價金按月自其薪俸等所得中扣繳給付完畢，履行期間長達17年，期間未見國有財產局有重新計估調整價款之情形，而除原告等4戶已建讓售之住戶外，其餘77戶就地改建眷舍之住戶均已於價金扣繳完畢後取得不動產所有權，而其等與前交通部郵政、電信總局所訂立之買賣契約，除買賣標的物及價金略有差異外，其餘契約條款完全相同，此為兩造所不爭執，是解釋契約當事人真意，應係於買賣契約履行期間，倘國有財產局有重新核定價款之情形，固係依核定後之價款繼續履行給付價金之義務，惟如於履約期間並無重新調整價款之情形，則於買受人價金給付完畢，自應移轉系爭不動產所有權，始符當事人之真意。況查，系爭房地買賣契約均係成立於70年間，並依當時房地價值訂定買賣價金，惟被告國有財產署迄至98年3月24日，原告給付價金完畢十年後始重新核定價額（見卷第205頁），經歷數十年之物價波動，房地價值飆漲，不動產交易價格實已不可同日而語，且系爭房地迄未辦理所有權移轉登記，係因涉及法定空地爭議、相關權責單位行政疏失等不可歸責於原告之事由，且其他77戶因無上開事由，早於買賣契約所定價金扣繳完畢後辦畢所有權移轉登記，倘以現今不動產市場價值據以核定數十年前所成立之買賣標的價值，而要求原告等須補繳差額後始得辦理所有權移轉登記，此不惟有違當事人真意，顯亦不符誠信、公平原則。
3、又系爭土地為國有，出賣人為前交通部郵政、電信總局即原管理機關，已分別改制為中華郵政股份有限公司、中華電信股份有限公司，系爭土地則於94年間辦理移交由被告國有財產署接管，揆諸前揭壹、二之說明，當僅被告國有財產署有處分系爭土地之權能。是原告既已依買賣契約履行價金給付義務，被告國有財產署自應依約負對待給付即配合辦理所有權移轉登記之義務。另系爭房屋出賣人即前交通部電信總局，業經改制為中華電信股份有限公司，房屋所有權人則為被告郵政、電信兩協會各持有二分之一之權利，前交通部電信總局以管理機關之地位與原告訂立系爭房屋買賣契約，被告兩協會依買賣契約應負移轉所有權登記之義務。被告國有財產署辯稱伊非系爭土地買賣契約繼受人，不應承受契約義務云云，自非可採。況以，行政機關之裁撤或改制，係因應社會環境變遷、國民經濟發展、行政效能等需求而生，自不得因國家機關組織之調整，使人民承擔組織變更之不利益，是由就系爭土地有管理、處分權能之被告國有財產署負移轉所有權登記義務，及由系爭房屋登記所有權人郵政、電信兩協會負移轉所有權登記義務，始符「權責相符」原則。
(三)系爭買賣契約並未罹於消滅時效：按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第128條前段定有明文。而所謂所謂請求權可行使時，係指行使請求權在法律上無障礙時而言，最高法院99年度台上字第1335號裁判意旨，可供參照。經查，系爭房地買賣契約均係於70年6月29日訂立，又買受人藍履安及薛承弼於87年1月5日前即已扣繳價款完畢，惟因系爭房地受限於建築基地法定空地分割辦法之規定，致無法辦理實質分割，以致遲未辦理所有權移轉登記，嗣又適逢行政院認前交通部郵政、電信總局將國有土地提供予郵、電兩協會建屋及逕將國有房屋予以配售，有違國有財產法相關規定，以致系爭房地迄今未完成過戶事宜，均已如前述，是系爭房地迄未辦理所有權移轉登記，係因存在上開不可歸責於原告之事由，而原告亦多次請求辦理移轉登記，並為此奔走陳情多年，經交通部迭於87年6月12日以交總87字第028836號函、91年10月8日交總字第0000000000號函財政部國有財產局，略以本案係因當時政府財政困難，為照顧基層員工之始意為之，另違反國有財產法部分，相關人員已遭懲處，本案已成既定事實，且受配戶均已繳清所有價款，建請財政部國有財產局同意辦理產權移轉登記相關事宜。而財政部亦於91年12月11日召開「研商交通部電信、郵政總局經管之國有眷舍房地處理相關事宜」會議，並獲致倘兩總局已與配住人訂定契約且收取價款者（含已繳未繳清者），基於誠信原則，由財政部報請行政院同意依原契約所訂價款計收之結論（見卷第53至54頁），嗣因行政院未予同意始延宕迄今，足見原告從未怠於行使權利，且相關權責機關亦迭有承認原告買受人地位並開會研擬履約障礙解決方案之行政作為。被告國有財產署以原告罹於買賣契約消滅時效為由據為抗辯，亦無理由。
(四)末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。又所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。查被告郵政、電信兩協會為系爭房屋之共有人，主張因原告等人迄今為系爭房屋之實際居住使用權人，基於使用者付費原則，應由原告負擔房屋稅捐，並以倘原告同意給付，被告亦同意於主管機關核准系爭建物處分後辦理所有權移轉登記云云。惟揆諸上開說明，被告郵政、電信兩協會依系爭房屋買賣契約，有移轉所有權於原告之義務，此與原告給付房屋稅捐，非本於同一雙務契約而發生，亦即雙方之給付非立於對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯，故被告郵政、電信兩協會之同時履行抗辯請求，亦無理由。
(五)綜上所述，藍履安之繼承人即原告藍善仁、藍寧英、藍善軍、藍善德四人，及薛承弼之繼承人即原告方杭欽、薛世文、薛世中、薛世怡四人，依繼承及上述買賣契約之法律關係，各請求被告財政部國有財產署移轉登記如附表一、二所示之土地，及請求被告郵政、電信兩協會移轉登記如附表一、二所示之建物，為有理由，應予准許。又依民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。故原告等繼承人得請求系爭不動產所有權移轉登記之形態，自屬公同共有，爰諭知如主文第一、二項所示。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 102 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 蔡建興附表一：
土地標示┌─┬───────────────┬──┬────┬─────┐│編│ 土 地 座 落 │ │ 面積 │權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬──┤地目│（平方公│ ││號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │地號│ │尺） │ │├─┼───┼────┼───┼──┼──┼────┼─────┤│1 │臺中市○ ○區 ○○○段│2-6 │ 建 │ 1033 │503/10000 ││ │ │ │二小段│ │ │ │ │└─┴───┴────┴───┴──┴──┴────┴─────┘建物標示┌──┬────┬───────┬────────┬──────┬─────┬─────┬────────┐│編號│門牌 │建號 │ 基地坐落 │建築式樣 │建物面積（│權利範圍 │備註 ││ │ │ │ │ │平方公尺）│ │ │├──┼────┼───────┼────────┼──────┼─────┼─────┼────────┤│1 │臺中市繼│臺中市西區民生│臺中市○區○○段│鋼筋混凝土造│ 110.66 │財團法人台│共有部分： ││ │光街8 巷│段二小段408 建│二小段2-6地號 │ │ │灣電信協會│臺中市○區○○段││ │7 號2樓 │號 │ │ │ │：1/2 │二小段411 建號、││ │ │ │ │ │ │財團法人台│總面積85.68 平方││ │ │ │ │ │ │灣郵政協會│公尺、權利範圍 ││ │ │ │ │ │ │：1/2 │1/4 │└──┴────┴───────┴────────┴──────┴─────┴─────┴────────┘附表二：
土地標示┌─┬───────────────┬──┬────┬─────┐│編│ 土 地 座 落 │ │ 面積 │權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬──┤地目│（平方公│ ││號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │地號│ │尺） │ │├─┼───┼────┼───┼──┼──┼────┼─────┤│1 │臺中市○ ○區 ○○○段│2-6 │ 建 │ 1033 │503/10000 ││ │ │ │二小段│ │ │ │ │└─┴───┴────┴───┴──┴──┴────┴─────┘建物標示┌──┬────┬───────┬────────┬──────┬─────┬─────┬────────┐│編號│門牌 │建號 │ 基地坐落 │建築式樣 │建物面積（│權利範圍 │備註 ││ │ │ │ │ │平方公尺）│ │ │├──┼────┼───────┼────────┼──────┼─────┼─────┼────────┤│1 │臺中市繼│臺中市西區民生│臺中市○區○○段│鋼筋混凝土造│ 110.66 │財團法人台│共有部分： ││ │光街8 巷│段二小段409 建│二小段2-6地號 │ │ │灣電信協會│臺中市○區○○段││ │7號3樓 │號 │ │ │ │：1/2 │二小段411 建號、││ │ │ │ │ │ │財團法人台│總面積85.68 平方││ │ │ │ │ │ │灣郵政協會│公尺、權利範圍 ││ │ │ │ │ │ │：1/2 │1/4 │└──┴────┴───────┴────────┴──────┴─────┴─────┴────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 11 日
書記官 王淑燕