臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴更字第3號原 告 王榮賢訴訟代理人 林松虎 律師訴訟代理人 林明毅 律師被 告 王林金蓮訴訟代理人 王奇楨上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，於民國102年4月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、兩造之主張：㈠原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（即
原臺中縣○○鄉○○段○○○○號，下稱系爭土地）原為訴外人王田所有，其於民國85年5月1日與原告簽訂土地租賃契約書，租賃期間為85年5月1日起起至97年4月30日止（下稱系爭租約）。系爭土地於82年間因與其他筆土地共同設定最高限額新臺幣（下同）1,564萬元抵押權予臺中縣大雅鄉農會作為貸款之擔保，經該農會對王田聲請核發支付命令，大雅鄉農會即持該支付命令對系爭土地聲請強制執行。經本院執行處以92年度執字第6688號清償債務事件所受理，當時拍賣公告第三點亦載明：「本件土地出租予王榮賢（債務人之子）經營加油站使用，租期自民國八十五年五月一日起至九十七年四月三十日止，拍定後不點交。」等語。系爭土地於92年6月10日經被告以4,100萬元拍定買得，然執行法院並未依法通知系爭土地之承租人即原告，是否要行使優先購買權，竟於92年6月13日核發權利移轉證明書，被告並於92年6月25日持之向地政機關就系爭土地辦理所有權移轉登記。原所有權人王田與原告就系爭土地原簽訂系爭租約，已如前述，而於系爭土地上附圖所示甲、乙、己部分之建物（即97年重訴字第233號民事判決附圖），係原告於租得系爭土地後與廖顯桂、謝英源、蕭萬龍等合資興建，供作黃昏市場之用，嗣後又由原告單獨取得，並自89年7月1日，即由被告作為房屋之納稅義務人，負擔上開建物之房屋稅，故上開建物至遲於89年間，即屬被告單獨所有，則原告就系爭土地依法自有優先購買權存在，此情復經臺灣高等法院臺中分院100年度重上更㈠字第5號、101年度重上更㈡字第11號民事判決所認定無誤，由於本院92年度執字第6688號清償債務強制執行事件中，執行法院於被告拍定時，並未通知原告是否行使優先購買權，是被告就系爭土地所簽訂之拍賣契約對原告自不生效力。至於王田曾以原告違反系爭租約之約定為由，訴請拆屋還地，並由本院以87年重訴字第525號判決駁回確定在案，該確定判決所載，系爭租約第一條雖有加油站等建物應以出租人（即王田）為起造人之相關約定，惟嗣後出具土地使用權同意書，供馬岡加油站股份有限公司（下稱馬岡公司）取得建築執照，然上開判決係認定原告未以王田作為加油站等建物之起造人，乃經王田之同意，且王田自始即同意設立黃昏市場，故而判定原告無違約情形。是系爭租約第一條關於約定以王田為起造人之約定，自然經當事人嗣後所合意變更，始有上開判決結果，而臺灣高等法院臺中分院101年度重上更㈡字第11號民事判決，認定系爭租約第一條未經當事人合意變更，顯然置王田為馬岡公司出具土地使用權同意書之事實於不顧，並且相反於上開確定判決之意旨，當有所違誤，非屬可採。是原告於向原所有權人及代債務人出賣之人（即本院執行處）表示願意以被告拍定之價格行使優先購買權之意思後，依法自得請求被告將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷等語，並聲明：被告就坐落臺中市○○區○○段0000地號土地，於92年6月25日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
㈡被告則以：
1.原告於前案訴訟（即本院97年重訴字第233號、臺灣臺中高等法院臺中分院98年度重上字第157號）先係主張系爭租約已經作廢，並主張系爭土地被拍賣時之承租人為馬岡公司，如今又主張其為系爭租約之承租人，並稱其對系爭土地有優先購買權，其主張顯相矛盾。況系爭土地於92年拍賣時，該執行事件（即本院92年度執字第6688號清償債務事件）之債務人為王田與原告，且原告與王田又為父子關係，故對於系爭土地出售細節，知之甚詳，無庸置疑，再者，原告於拍賣時當時，曾以其配偶王黃嬉娘之名義參與投標，足見原告親身參與證件拍賣事件，對於出售條件及詳情透徹知悉，且原告亦為前述同案強制執行之債務人，故曾於拍賣後已收受執行分配表，執行分配表上載明有拍賣金額4,100萬元。此外，系爭土地原告所有權人王田於土地拍賣成立後，亦即於92年7月30日以存證信函通知原告土地易主之情事，並明確通知往後請將租金改向買受人王林金蓮支付，原告於收受前述存證信函後，復依指示於92年8月12日「委請律師」寄發存證信函予買受人王林金蓮，表達續為向其支付租金之意思表示，由上可證，原告於92年間，確已收受出賣人王田所為之出售條件、得標者何人等「通知」，卻多年來未表達行使優先購買權之意，並仍按期向系爭土地之拍定人即被告給付租金，足徵原告於92年間即已默示拋棄優先購買權之意思，自不得於今早已租約到期、不具備承租人身份之情形下，再回頭主張多年已拋棄之優先購買權。且原告既為前揭執行之債務人，且該執行事件之執行分配表上明確載明拍賣金額為4100萬元；且系爭土地於92年拍賣時，原告之配偶王嬉娘亦曾出價競標，足見原告於92年間即知悉系爭土地買賣條件，其仍按期向系爭土地之拍定人即被告給付租金，從未曾向被告主張優先購買權，足見原告之行為足以引起被告之正當信任，認為被告確以合法取得系爭土地所有權，任何人皆不再為反對之主張，亦不得主張對系爭土地之權利，且被告今取得系爭土地所有權已逾越10年，原告事後見到系爭土地價格翻漲數倍，始眼紅而更異其詞，主張欲以過去10年之價格買受系爭土地，其前後行為矛盾，並已嚴重違背誠信原則，其權利應歸於於消滅。
2.原告就系爭土地上之建物似無所有權，其得否僅以其係系爭土地上之承租人，而依土地法第104條之規定行使優先購買權。
3.並聲明：原告之訴駁回。
二、得心證之理由：㈠查原告主張系爭土地原為訴外人王田所有，其於85年5月1日
與原告簽訂土地租賃契約書，租賃期間為85年5月1日起至97年4月30日止（即系爭租約），系爭土地於82年間因與其他筆土地共同設定最高限額1,564萬元抵押權予臺中縣大雅鄉農會作為貸款之擔保，經該農會對王田聲請核發支付命令，大雅鄉農會即持該支付命令對系爭土地聲請強制執行。經本院執行處以92年度執字第6688號清償債務事件所受理，當時拍賣公告第三點亦載明：「本件土地出租予王榮賢（債務人之子）經營加油站使用，租期自民國八十五年五月一日起至九十七年四月三十日止，拍定後不點交。」等語。系爭土地於92年6月10日經被告以4,100萬元拍定買得，然執行法院並未依法正式通知原告是否要行使優先購買權，而於92年6 月13日核發權利移轉證明書，被告並於92年6月25日持之向地政機關就系爭土地辦理所有權移轉登記等事實，提出土地租賃契約書、拍賣公告相關資料、不動產移轉證明書、土地登記謄本等為證，被告對上情亦不爭執，可信為真。
㈡按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出
租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上之房屋並無所有權者，當無該條規定之適用。又承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用，最高法院101年度台上字第343號判決發回理由參照。本件原告主張：王田嗣後已與其就85年租約關於以王田為建物起造人之約定合意變更，原告未以王田作為加油站等建物之起造人，應係經過王田之同意，且王田自始即同意設立黃昏市場，王田與原告就系爭土地原簽訂系爭租約，而於系爭土地上如附圖所示
甲、乙、己部分之建物（即97年重訴字第233號民事判決附圖），係原告於租得系爭土地後與廖顯桂、謝英源、蕭萬龍等合資興建，供作黃昏市場之用，嗣後又由原告單獨取得，並自89年7月1日，即由被告作為房屋之納稅義務人，負擔上開建物之房屋稅，故上開建物至遲於89年間，即屬被告單獨所有，則原告就系爭土地依法自有優先購買權存在等語；惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查：
1.王田先於84年2月10日就系爭土地與王榮賢訂立第一份租約，租期自84年4月1日起至93年3月30日止。嗣於85年5月1日租予王榮賢經營加油站及相關業務，並簽立第二份租賃契約（即85年租約），有本院影印自本院97年度重訴字第233號卷之土地租賃契約附卷可參，並經兩造於前案訴訟（即本院97年度重訴字第233號返還租賃物事件）審理時所不執，業經調閱上開卷宗查核無誤。
2.而依王田與原告於84年2月10日所簽訂之第一份租約第1條約定：「……如乙方（即王榮賢）籌設公司，甲方（即王田）同意乙方得轉租或出借土地予該公司」等語（見本件更審前卷第15頁），亦為兩造所不爭執，則王田乃依該約定而於85年4月1日出具土地使用權同意書予馬岡公司於系爭土地上興建地上物。至王田與原告嗣於85年5月1日所簽訂之第二份租約（即85年租約）第1條及第5條固記載：「……但乙方（即王榮賢）加油站等建物應以甲方（即王田）為起造人，並由乙方負擔建造費用」、「乙方於租期屆滿時……，應即日將租賃物依約定交還甲方，其中地上物及一切設施均歸甲方所有，乙方不得主張任何權利，並不得異議」等語（見本院97年重訴字第233號卷第4頁）。惟依財政部稅法釋令，承租人租地建屋如約定所有權歸屬出租人，則地上物之造價被視為租賃所得，出租人須繳納租賃所得稅乙情；暨參諸證人葉銘崇會計師於本院87年度重訴字第525號拆屋還地事件87年12月17日審理中證稱：「當初加油站是由馬岡加油站起造，依租約起造人要由原告王田擔任，在85年11月間房子已經蓋好，王先生（即王田）要求要變更為起造人，我跟原告（即王田）協調如要變更必須再繳一筆稅金約九百萬元，如果到期十二年後，因提列折舊關係再移轉給原告稅金就會減少很多，原告就沒有再要求變更起造人名義」、「是依據與營造廠及承包商訂定造價合約估算之結果，我跟原告講稅金，要約九百萬元之後，原告就說怎麼這麼多，當場並沒有表示任何意見，被告（即王榮賢）就在等原告的意見，原告一直到起訴前均未再與我連繫是否要變更」等語，業經調閱本院87 年度重訴字第525號民事卷宗查核無誤。可知王田雖曾於85年11月間要求王榮賢將馬岡公司起造之建物變更起造人名義，然經葉銘崇會計師告知辦理前揭建物起造人名義變更手續須繳納稅金約九百萬元，因而作罷。是尚難僅以王田於簽訂85年租約以後，未就馬岡公司起造之建物變更起造人名義，即遽認王田與王榮賢嗣後已就85年租約關於以王田為建物起造人之約定合意予以變更。另本院87年度重訴字第525號民事判決雖認定：「本件系爭土地既經原告（即王田）同意供作加油站及黃昏市場使用」等語（見本院更(二)審卷第50頁），然由此亦僅能認定原告將系爭土地供作加油站及黃昏市場使用，係為王田所同意，仍難據以認定王田與王榮賢嗣後已就85年租約關於以王田為建物起造人之約定合意予以變更。此外，原告就所主張其與王田嗣後已就系爭租約關於以王田為建物起造人之約定合意予以變更云云，並於本件引用王田為馬岡公司出具土地使用權同意書之事實為證，惟出具土地使用同意書，僅能證明出具土地所有權人同意他人使用其土地，並無法證明合意變更起造人之事實，此外，原告復未提出其他更為有利證據以實其說，上開85年租約第1條之約定，既未經王田與原告嗣後變更，於本件自仍有適用之餘地。
3.又原告主張：系爭土地上如附圖所示甲、乙、己部分之建物（即97年重訴字第233號判決附圖），係係原告於租得系爭土地後與廖顯桂、謝英源、蕭萬龍等合資興建，供作黃昏市場之用，嗣後又由原告單獨取得乙節，雖為被告所不爭執，然依85年之租約第1條及第5條約定，原告就此部分建物對出租人不得主張權利。則原告就系爭土地上之建物既不得主張所有權，揆諸前揭說明，原告尚無從僅以其為系爭土地之承租人而依土地法第104條規定行使優先承買權。
㈢綜上所述，原告既非得主張為系爭土地之優先購買權之人
，其訴請被告將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，自無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 許石慶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 蕭榮峰