臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第125號原 告 陳世坤訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師被 告 賴秀珍訴訟代理人 紀岳良律師複代理人 林瓊嘉律師被 告 林清賢訴訟代理人 常照倫律師複代理人 高馨航律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國101年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於被告賴秀珍、林清賢間就臺中市○○區○○段○○○○號土地、同地段一三九地號土地、同地段一四一地號土地、同地段一四一之一地號土地（應有部分均為九分之一）所為之買賣，有以同一條件優先購買之權利。
原告先位之訴駁回。
訴訟費用由被告賴秀珍、林清賢共同負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1 項第1、3款、第2項、第256條分別定有明文。
二、原告起訴聲明原為：「先位聲明：被告賴秀珍就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）於民國98年12月25日均以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為予以塗銷。確認原告對於被告賴秀珍、林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）所為之買賣有以同一條件優先購買之權利。訴訟費用由被告負擔。備位聲明：被告二人應連帶給付原告新臺幣13,217,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。」，嗣於101 年5 月3 日以民事準備一狀更正訴之聲明為：「先位聲明：被告賴秀珍與林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）於民國98年12月25日均以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為予以塗銷。訴訟費用由被告負擔。次位聲明：確認原告對於被告賴秀珍、林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）所為之買賣有以同一條件優先購買之權利。訴訟費用由被告負擔。後位聲明：被告二人應連帶給付原告新臺幣1300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告賴秀珍與林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00 平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）於民國98年12月25日均以買賣為原因所為所有權移轉登記之買賣行為（即債權行為）及物權行為均予撤銷。被告二人就前項不動產所為所有權之移轉應予塗銷。訴訟費用由被告負擔。第一項聲明願供擔保請准予假執行。」復於101 年8月8日以民事準備二狀更正訴之聲明為：「先位聲明：被告賴秀珍與林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）於民國98年12月25日均以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為予以塗銷。訴訟費用由被告負擔。次位聲明：
確認原告對於被告賴秀珍、林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）所為之買賣有以同一條件優先購買之權利。訴訟費用由被告負擔。
後位聲明：被告二人應連帶給付原告新臺幣13,217,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告賴秀珍與林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）於民國98年12月25日均以買賣為原因所為所有權移轉登記之買賣行為（即債權行為）及物權行為均予撤銷。被告二人就前項不動產所為所有權之移轉應予塗銷。訴訟費用由被告負擔。
第一項聲明願供擔保請准予假執行。」原告聲明中有關客觀預備合併訴之聲明順序調整，核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述；有關備（後）位聲明第1項請求金額從13,217,866元變更為1300萬元，再變更回13,217,866元，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明；有關後位聲明第2、3項，係訴訟進行中再追加之聲明，被告等對於原告追加之新訴無異議而逕為本案之言詞辯論，應視為同意原告之追加，依前揭規定，均應予准許，合先敘明。
貳、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：㈠先位部分：
⒈緣坐落臺中市○○區○○段138 、139 、141 、141-1 地
號土地等四筆土地（下稱系爭土地）為原告與被告賴秀珍及其他共有人賴聰明、賴光照、賴秀琴、賴秀換、賴橙彥、黃智偉、黃彩紋、賴琛庭（原名：賴志昂）、賴三晉、賴俊仲、劉甄容（原名：賴劉阿緞）、賴美麗等人所共有，其中原告應有部分為5/900 、被告賴秀珍及其他共有人賴聰明、賴光照、賴秀琴、賴秀換、賴橙彥之應有部分均為1/9 ，另黃智偉、黃彩紋二人之應有部分分別為1/18、而賴琛庭（原名：賴志昂）、賴三晉、賴俊仲、劉甄容（原名：賴劉阿緞）、賴美麗等人則公同共有1/9 權利，有土地謄本可稽。
⒉被告賴秀珍將其系爭土地應有部分1/9 用低於市場行情價
格，以買賣為原因出賣予被告林清賢，係出於通謀虛偽意思表示，該法律行為依法第88條之規定為無效，故依民法第113條之規定應負回復原狀之義務。
⒊為此，原告主張先位聲明為：「被告賴秀珍與林清賢間
就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139 地號土地（面積：1211.00 平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段
141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）於民國98年12月25日均以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為予以塗銷。訴訟費用由被告負擔。」㈡次位聲明：
⒈若認被告二人就系爭土地（應有部分均1/9 ）以買賣為原
因所為之移轉行為非出於通謀虛偽之意思表示，則表示被告二人間之買賣法律關係存在，故原告依土地法第34條之1第4項等規定主張有優先購買權，故請求確認原告有以同一條件優先購買系爭土地之權利。
⒉為此，原告主張次位聲明為：「確認原告對於被告賴秀
珍、林清賢間就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00 平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1地號土地（面積：183.93 平方公尺、應有部分：九分之一）所為之買賣有以同一條件優先購買之權利。訴訟費用由被告負擔。」㈢後位聲明：
⒈若法院認系爭土地（應有部分均1/9 ）已移轉登記於被告
林清賢名下，而無法回復由原告優先購買，則係被告二人於系爭土地（應有部分均1/9 ）移轉登記申請書上虛偽記載「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」，致地政機關誤信之，而准予移轉登記。故被告二人係侵害原告就系爭土地（應有部分均1/9 ）之優先購買權利，自屬侵權行為，且被告林清賢明知其與被告賴秀珍就系爭土地（應有部分均1/9 ）之買賣行為並未通知原告優先購買，而仍於移轉登記申請書上簽名或蓋章，即同屬造意或幫助者，故被告二人應負連帶賠償責任（民法第184條、185條）。另原告向被告賴秀珍表示優先購買時，則原告與被告賴秀珍即應成立買賣契約，而應由被告賴秀珍將系爭土地（應有部分均1/9 ）移轉予原告。惟目前被告賴秀珍已無法將系爭土地（應有部分均1/9 ）移轉予原告，則有債務不履行之情形，原告併依債務不履行之損害賠償請求權，向被告賴秀珍請求賠償（請求權競合部分，請法院擇一為有利於原告之判決）。
⒉賠償金額計算方式：
⑴原告主張於本院98年司執字第98669 號強制執行程序中
所拍賣系爭土地九分之二時（即其他共有人賴聰明、賴金城之繼承人所各擁有之九分之二權利），係以121,668,900 元拍定，故系爭土地之1/9權利市價應為60,834,450元，而被告二人就被告賴秀珍所持有系爭土地的1/9僅約定以4487萬元為買賣價金，故原告主張受有15,964,450元之損害（計算式：00000000000000000＝00000000），此超過原告後位聲明所請求之金額13,217,866元。
⑵退言之，上開強制執行程序亦曾就系爭土地的九分之二
權利範圍作鑑定，其鑑定價額為101,274,000 元，以此計算被告賴秀珍之1/9 市價應為50,637,000元，而被告二人就被告賴秀珍所持有系爭土地的1/9 僅約定以4487萬元為買賣價金，其與實際市價相差5,767,000 元，故被告二人因侵害原告之優先購買權利，而使原告無法優先買受被告賴秀珍就系爭土地之1/9 權利，原告至少也受有5,767,000元之損害。
⑶又目前系爭土地已於100 年12月28日出租予訴外人祁興
國，租期為二十年，每年租金為系爭土地公告現值之百分之一，故若依100 年系爭土地之公告現值計算（其中
138 地號面積為988.51平方公尺、每平方公尺61,909元，139地號面積為1211.00平方公尺、每平方公尺50,699元、141地號面積為183.92平方公尺、每平方公尺38,000元，141-1地號面積為183.93平方公尺、每平方公尺為43,000元），故每年所得收取之租金為1,374,921元《計算式：（988.5161909＋121150699＋183. 9238000＋183.934300）0.01＝0000000》 。是原告如購買取得被告賴秀珍就系爭土地原有九分之一之所有權利，則原告每年可多收取152,769 元（計算式：1374921/9＝152769）之租金，二十年即可收取3,055,380元。然因被告二人侵害原告之優先購買權利，致喪失收取租金之利益共計3,055,380 元。因此，以此短收租金計算損害金額，則原告至少有3,055,380元之損害。
⑷以民法第216 條第1、2項所定之損害賠償（包括所受損
害及所失利益），則原告受有13,217,866元之損害（若此金額不可採，則依前述第⑵段所載至少受有5,767,000元之損害）及受有所失利益之損害3,055,380元。
⒊原告既對被告賴秀珍有前開損害賠償請求權，被告二人亦
明知未通知原告優先購買，即由賴秀珍將其就系爭土地原有之1/9 應有部分權利移轉登記予被告林清賢，致侵害原告之優先購買權利或對被告賴秀珍之債權，故依民法第244條第2項之規定請求撤銷被告二人就系爭土地（應有部分1/9 ）所為之債權行為及物權行為，並命被告二人應塗銷移轉登記。
⒋為此，原告主張後位聲明為：「被告二人應連帶給付原
告新臺幣13,217,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告賴秀珍與林清賢間就臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：988.51平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段139地號土地（面積：1211.00 平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141 地號土地（面積：183.92平方公尺、應有部分：九分之一）、同地段141-1 地號土地（面積：183.93平方公尺、應有部分：九分之一）於民國98年12月25日均以買賣為原因所為所有權移轉登記之買賣行為（即債權行為）及物權行為均予撤銷。被告二人就前項不動產所為所有權之移轉應予塗銷。訴訟費用由被告負擔。第一項聲明願供擔保請准予假執行。」㈣對被告抗辯之陳述：
⒈依臺中市中興地政事務所101 年5月4日回函所附被告二人
就系爭土地應有部分1/9 之移轉登記申請書上所載，被告二人均係委由賴聰明代理，備註欄中亦記明「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」，且賴聰明原本意欲將其就系爭土地之應有部分1/9 出賣予被告林清賢，僅因其應有部分遭查封扣押而無法出賣，故於前述移轉登記申請書中將賴聰明應有部分1/9 刪除，而賴聰明明知未通知其他共有人優先購買，卻代理被告二人辦理系爭土地1/9所有權之移轉登記，故被告二人亦應就其代理人賴聰明之故意或過失侵權行為負與自己之故意或過失同一責任。
⒉原告與其他共有人陳素娟、陳丕育、陳丕宗依民法第820
條之規定將系爭土地出租予訴外人祁興國並簽訂租賃契約，因被告二人侵害原告之優先購買權利，導致原告無法優先購買被告賴秀珍就系爭土地之1/9 應有部分，因而致原告短少收取1/9 之租金。而上開租賃契約業經臺灣臺中地方法院101年度聲字第44號、101年度抗字第99號、及臺灣高等法院臺中分院101年度非抗字第373號裁定並無任何顯失公平之情，是原告因被告二人共同侵害優先購買權，而致原告無法優先購買被告賴秀珍原有就系爭土地1/9 之所有權，致使原告原告短少收取1/9 之租金利益，致為明確。
二、被告則以：㈠賴秀珍部分：
⒈原告所買受之共有持份係緣自於案外人黃智偉，惟黃智偉
已拋棄繼承（黃智偉係黃賴秀鳳之子，與被告賴秀珍係賴柳金之共同繼承人，黃賴秀鳳於81年10月22日死亡，黃智偉、黃彩紋等繼承人均向臺灣嘉義地方法院為拋棄繼承），黃智偉、黃彩紋等人並非遺產共有人 ， 此有最高法院101年度台抗字第127號民事裁定為憑，則原告買受自非共有人之持分，其錯誤登記並不生真實共有權益，則原告主張優先購買權受侵害云云，顯有誤會。
⒉「共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規
定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。」、「土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」（最高法院68臺上3141號判例、65年臺上853 號判例參照）共有人優先購買權係屬債權性質，並無物權效力。原告依共有人關係主張塗銷土地移轉登記，惟該土地移轉登記完畢，原告依債之關係要求塗銷物權之移轉登記，所為主張顯屬無據。
⒊原告與賴光照等人買賣契約，每坪價金為42萬元，而被告
兩人間之買賣契約每坪價金為53萬元，兩件買賣所為標的均係系爭土地之不特定持分，被告所賣價格每坪高出11萬元，如此高額價差，原告斯時恁可能承買？又原告如何因被告間買賣行為而受有損害？次查原告承買臺灣臺中地方法院98年度司執字第98669號系爭不動產2/9土地，係因原告為聚合發公司之董事長，其實際已持有系爭不動產6/9，是其為完整取得系爭土地全部，自當高價爭取拍定2/9持份，是原告主張被告持分之市價為6,083,4450元云云，顯屬無據；而拍賣鑑定價格並不等同於市價，僅供參考，並無拘束力，而通常不動產拍賣程序多經二次拍賣程序以上，縱以二拍價格為市價，以實務慣例二拍，係就一拍價格打八折，則系爭不動產1/9 持分約為4050萬元餘，顯然低於被告間之買賣價金4487萬，益證原告主張損害云云不足採信。日常買賣行為，買賣價金、條件為何，因當事人間主觀因素、交易環境之客觀因素交錯影響，尤以不動產買賣更為顯著，故不動產買賣標的實無一定之市價，僅可粗估市場交易正常價格約坐落於何範圍內，比較原告與賴光照每坪買賣價金42萬，被告買賣價金53萬，法院二拍價金每坪約近48萬，反可見被告知買賣價金顯屬偏高，如原告當時承買，反受損害，原告如何因未優先承買受有損害？⒋被告賴秀珍並未向原告催告優先承買，原告向被告賴秀珍
為優先承買表示時，系爭不動產早已移轉予被告林清賢，則兩造當無契約存在，原告主張被告應依債務不履行相關規定負損害賠償責任，顯有誤解。按『「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第184條第一項前段定有明文。該條所稱之權利，係指私權而言，包括人格權、身分權、物權及智慧財產權等。而債權雖屬私權，然為相對權，存在於當事人間，債權人對於給付標的物或債務人的給付行為並無支配力，更重要的是，債權不具有所謂典型的社會公開性，第三人難以知悉，同一個債務人的債權人有時甚多，如謂加害人因過失侵害，即應負損害賠償責任，加害人責任將無限的擴大，似屬過苛，不合社會生活上損害合理分配原則，且有礙於經濟自由之發展，此並涉及債務人的意思自由及社會經濟生活的競爭，應作限制的解釋，是以債權應非屬民法第184條第1項前段所稱之權利。（參照王澤鑑著，侵權行為法第一冊，第一○九、一九六頁）』（高等法院93年上字第522 號判決參照）。』即因優先購買權為債權，並非民法第184 條第1 項保護之權利，故原告主張依侵權行為請求被告損害賠償依法無據。
⒌按「怠於業務上應盡之注意，致損害他人權利者，應負賠
償責任。至賠償之數額，自應視其實際所受損害之程度以定其標準，如實際確已有受損害，而其數額不能為確切之證明者，法院自可依其調查所得，斟酌情形為之判斷。」（最高法院18年上字第2746號判例參照）原告受贈土地而獲利，惟其土地持分偏低，無開發實益，且受贈過程弔詭異常，其主張權利受損應屬無據，已如前述；再者，原告主張短收租金云云，係屬期待利益，有高度不確定性，並非實際所受損害，自不得依侵權行為請求該項賠償；且該租約承租人係祈興國，與原告同為聚合發公司董事，係原告與賴光照等人買賣契約之前手，則該租約是否真實？祈興國是否如實繳交租金？如有繳交，高額租金來源為何？係何人實際利用系爭不動產？有無將1/9 租金交予被告林清賢，再再不明？明顯係原告與祈興國不實勾串之租賃契約，用以灌水損害賠償金額，以為惡性阻擾原告權益行使。
⒍並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈡林清賢部分：
⒈原告主張被告賴秀珍將其系爭土地之應有部分1/9 出售予
被告林清賢，致侵害系爭土地共有人之一之原告之土地優先承買權，因而依民法第184條、185條規定，請求被告等應塗銷所有權移轉登記（先位聲明）或賠償損害（備位聲明）云云。惟查，依系爭土地之土地登記謄本記載，系爭土地於98年12月25日即已辦妥所有權移轉登記予被告林清賢，然原告卻遲至101 年1月5日始提出本件訴訟，顯已逾前揭民法第197條之侵權行為2年時效，被告林清賢爰主張時效抗辨；自無庸回復原狀或對原告為損害賠償。
⒉被告林清賢係向共有人賴秀珍買受系爭土地持分之買受人
，並非出售土地之共有人，依法並無通知原告是否優先承買之義務；從而，被告林清賢自無對原告有何侵權行為。再者，於辦理土地所有權移轉登記書上，填載「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等語者，亦非被告林清賢；且前述切結文字係規範「出賣人」願負法律責任，亦與買受人林清賢無涉；故被告林清賢自無庸對原告負侵權行為之損害賠償責任。
⒊原告另主張依民法第244條第2項撤銷被告間之買賣行為云
云；然該條規定為須聲請法院撤銷之「撤銷訴權」，與一般撤銷權不同，非以訴之方法行使，即不生撤銷之效力（最高法院56年台上字第19號判例參照）。又依據前揭最高法院69年台再字第225 號裁判要旨、69年台上字第2214號裁判要旨、77年台上字第166 號裁判要旨之實務通說見解，民法第244條第2項規定之權利人及權利不包括土地法第34條之1第4項規定他共有人及優先承購權；蓋因土地法第34條之1第4項之優先承購權，係以買賣關係存在為前提，若買賣行為被撤銷而不存在時，他共有人即無優先承購權之可言。故本件原告請求依民法第244條第2項規定撤銷被告間之買賣行為，並請求確認優先承買權云云，顯屬於法無據。
⒋被告林清賢並無通知原告優先承買之義務，且於辦理土地
所有權移轉登記書上，填載「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等語者，亦非被告林清賢；被告林清賢與另一被告賴秀珍間，亦無故意侵害原告權利之共同犯意聯絡，不成立侵權行為；故被告林清賢自無庸依民法第184條、185條共同侵權行為之規定而對原告為損害賠償。
⒌本件原告主張被告林清賢、賴秀珍對於系爭土地之買賣係
出於通謀虛偽云云。被告二人間之買賣確屬真正，此有被告林清賢與賴秀珍於98年12月9 日所訂立之不動產買賣契約書為憑；該買賣契約並經律師見證。又關於被告林清賢與賴秀珍間土地買賣契約之價金，係約定為4487萬元，被告林清賢於訂約時給付500 萬元，由被告林清賢簽發臺中縣大里市農會信用部支票給付之；其餘價金3987萬元，則由林清賢於98年12月24日給付2,620,557 元，由賴秀珍之代理人賴聰明收訖；於99年1 月14日交付林清賢所簽發之大里農會支票5張，面額共為22,249,443元（計算式：0000000＋0000000＋0000000＋0000000＋0000000＝00000000）。另餘款1500萬元，則由被告林清賢將原交付予賴聰明之2000萬元中之1500萬元，轉交予賴秀珍作為買賣價款之支付（備註：被告林清賢曾於98年12月9 日與賴聰明訂立不動產買賣契約，並於同日匯款2000萬元至賴聰明帳戶中；然嗣因賴聰明與他人間有糾紛而暫無法順利履約，雙方因而於99年1 月14日協議，將前述林清賢已付之2000萬元中之1500萬元，轉作為支付賴秀珍之尾款1500萬元）。以上被告林清賢共給付賴秀珍土地買賣價款4487萬元無誤。
⒍並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
叁、兩造審理中不爭執及爭執事項
一、兩造不爭執之事實㈠依土地登記謄本，原告於98年12月7 日因買賣成為系爭土地之共有人之一，應有部分為6/9。
㈡被告賴秀珍於98年12月9 日，將其所有之系爭土地應有部分1/9 ，以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被告林清賢。
㈢被告賴秀珍、林清賢於98年12月9 日簽立買賣契約，原被告
賴秀珍原所有系爭土地之應有部分1/9 ，議定價金4487萬元，被告林清賢並陸續交付價金共計4487萬元。
㈣被告賴秀珍、林清賢於98年12月10日向地政機關陳報的土地
所有權買賣移轉契約書記載系爭土地買賣價金是13,217,866元。
二、爭點之所在：㈠先位聲明部分：被告二人所為之上開買賣系爭土地之債權行
為，是否基於通謀虛偽意思表示而為之？㈡次位聲明部分：原告對被告二人所為之上開買賣是否有以同
一條件優先購買之權利？㈢後位聲明部分：
⒈原告主張被告二人應連帶給付13,217,866元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，有無理由？⒉原告主張依民法第244條第2項主張撤銷被告二人以上開買
賣為由所為之債權行為及物權行為及塗銷所有權移轉行為，有無理由？
肆、得心證之理由
一、先位聲明部分：㈠被告二人所為之上開買賣系爭土地之債權行為，是否基於通
謀虛偽意思表示而為之？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，但不得以其無效對抗善意第三人；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第87條第1項、民事訴訟法第277 條前段，分別定有明文。又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本此而論，本件原告就被告二人間虛偽成立上開買賣契約乙事，即負有舉證之責，換言之，原告應證明被告二人間就上開買賣契約之成立係出於通謀虛偽而非真意之意思表示。
⒉原告主張：被告賴秀珍將其系爭土地應有部分1/9 用低於
市場行情價格，以買賣為原因出賣予被告林清賢，係出於通謀虛偽意思表示云云。然查：
⑴被告林清賢抗辯：被告二人就系爭土地應有部分1/9 之
買賣為真等語，並提出被告二人於98年12月9 日所訂立之不動產買賣契約書為憑（參見本院卷第119、120頁）。觀諸該份不動產買賣契約書，簽立日期為98年12月9日，且經律師見證，當非臨訟製作之物；若被告二人無買賣系爭土地應有部分1/9 之真意，豈有在本件民事糾紛發生前，即在律師見證下，簽立上開買賣契約書，徒使被告二人各自負擔支付價金及移轉系爭土地應有部分1/9之義務，是被告二人應有買賣系爭土地應有部分1/9之真意。
⑵依上開不動產買賣契約書之記載，買賣標的為被告賴秀
珍所有之系爭土地應有部分1/9 ，價金為4487萬元（每坪52萬元，千元以下不計）。被告林清賢於訂約時給付
500 萬元，由被告林清賢簽發臺中縣大里市農會信用部支票給付之（參見本院卷第121 頁支票影本）；其餘價金3987萬元，則由被告林清賢於98年12月24日給付2,620,557 元，由賴秀珍之代理人賴聰明收訖，有賴聰明之簽收證明可證（同上頁中段），再於99年1 月14日交付被告林清賢所簽發之大里市農會支票5張，面額共為22,249,443 元，此有賴聰明出具之支票明細為憑（同上頁後段）。另餘款1500萬元，則由被告林清賢將另件買賣契約原交付予賴聰明之買賣價金2000萬元中之1500萬元，轉交予被告賴秀珍作為買賣價款之支付，有契約書影本可參（參見本院卷第123 頁背面）。原告對上開價金支付過程並未爭執，是被告林清賢共給付賴秀珍土地買賣價款4487萬元無誤。
⑶上開不動產買賣契約書第5條第2項約定土地增值稅稅單
開出後，即應進行所有權移轉登記。被告賴秀珍於98年12月24日委由賴聰明向臺中市中興地政事務所辦理其所有之系爭土地應有部分1/9 所有權移轉登記等情，有臺中市中興地政事務所101年5月14日中興地所四字第1010005720號函附之土地登記申請書等附件附卷可稽（參見本院卷第93至108 頁），且被告賴秀珍原所有之系爭土地應有部分1/9 ，業已於98年12月25日移轉登記予被告林清賢，亦有土地登記第二類謄本在卷可憑（參見本院卷第10頁背面），是被告二人確實依上開不動產買賣契約書各自履行支付價金及移轉所有權之義務，實難謂被告二人就此土地買賣係基於通謀虛偽而為之。
⑷原告主張：移轉登記申請書所付之土地所有權買賣移轉
契約書記載價金為13,217,866元，與市價顯不相當，所以有通謀虛偽之情形云云。查上開移轉登記申請書所付之土地所有權買賣移轉契約書雖記載價金為13,217,866元（參見本院卷第100 頁），惟該土地所有權買賣移轉契約書係被告二人向地政機關申報買賣交易金額之用，被告二人實際交易金額應以被告二人簽立之不動產買賣契約書為準，況被告林清賢亦已如實給付價金4487萬元予被告賴秀珍，業如前述，則被告二人本件系爭土地買賣價金顯不能認為僅有13,217,866元，原告主張有違不動產買賣交易慣例，要無可採。
⑸原告主張：臺灣臺中地方法院98年度司執字第68669 號
強制執行事件中，就訴外人賴聰明所有系爭土地應有部分1/9 拍賣所得價金為60,834,450元，被告二人就相當面積之系爭土地成交價金僅有4487萬元，差距有1500萬元，顯與市價不相當云云。查本院98年度司執字第6866
9 號強制執行事件中，曾就系爭土地應有部分九分之二權利範圍作鑑定，鑑定價額為101,274,000 元，而系爭土地應有部分九分之二，最後以121,668,900 元拍定等情，為兩造所不爭執。然以上開鑑價結果為依據，系爭土地應有部分1/9 鑑價時之價額應有50,637,000元，雖被告二人就系爭土地應有部分1/9 買賣成交價額僅有4487萬元，然因上開鑑價結果係不動產估價師專業分析結果，被告賴秀珍是否有此精準之土地交易價格判斷能力，不無疑問；況交易實況中，或因有行無市，或因迫於個人財務狀況低價求售，並非均會以市場檯面上之交易價格成交，且系爭土地面積廣大，單價亦高，整體價格波動幅度也大，則被告賴秀珍以少於鑑定價格約500 萬元之價額成交，亦在合理範圍內，要難認被告二人無就系爭土地買賣之真意。又上開拍定金額，遠高於鑑定價格一千多萬元，顯係基於特定目的搶標之結果，自難憑以認定拍得價金60,834,450元係市場合理價格，而指摘被告二人買賣行為係通謀虛偽意思表示。
㈡綜上，原告之舉證未能使本院產生被告二人就系爭房地買賣
係出於通謀虛偽意思表示之確信，對照被告二人提出相關之買賣契約及資金資料，對被告二人間買賣契約存在及價金支付已有相當之證明，自以被告二人主張為可採，是原告以被告二人就系爭土地買賣係出於通謀虛偽意思表示，請求塗銷被告二人就系爭土地於98年12月25日以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為，要無理由，應予駁回。
二、次位聲明部分：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號判例參照）。查本件原告主張其為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項，於原告出賣系爭土地應有部分1/9 時，得以同一價格優先承購等語，然被告賴秀珍抗辯原告所買受之共有持份前手黃智偉已拋棄繼承，並非共有人，原告自黃智偉買受卻錯誤登記為共有人，並不生真實共有權益云云，而否認原告得以同一價格優先承購，是原告對被告二人所為之買賣是否有以同一條件優先購買之權利，即屬不明確，且延續至目前，如不訴請確認，則原告是否得因此向被告賴秀珍請求損害賠償即無法明確。又原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去。從而，本件原告次位聲明所提起之確認原告對於被告二人就系爭土地應有部分1/9 所為之買賣有以同一條件優先購買之權利，即有確認利益。
㈡按依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明
文；又按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故第三人信賴登記機關之登記而取得不動產權利時，不因前手登記原因之無效或撤銷而被追奪（司法院院字第1919號解釋參照），故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若於已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記後，即不得更為塗銷登記之請求（最高法院86年度台上字第2748號判決意旨參照）。查本件原告信賴登記機關之登記而取得系爭土地之所有權，縱其前手黃智偉有拋棄繼承情事，而經最高法院101年度台抗字第127號民事裁定非遺產公同共有人，揆諸土地法第43條及前揭判決意旨，亦不能因此而追奪原告之權利。被告賴秀珍復不能證明原告於購買系爭土地時，明知前手黃智偉已非遺產公同共有人，則依善意推定之原則，應認原告係信賴地政機關之登記而取得系爭土地之應有部分所有權，自受土地法第43條規定之保護。
㈢按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。原告因信賴地政機關之登記而取得系爭土地之應有部分所有權，自為共有人之一，則依土地法第34條之1第4項規定，本應就被告二人所為之買賣，有以同一條件優先購買之權利，是原告次位聲明為有理由，應予准許。
三、按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判，如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本件原告所提上開次位之訴，既為有理由，本院自毋庸再就原告所提後位之訴為裁判。原告取得次位聲明之勝訴判決後，並不當然表示可撤銷被告二人就系爭土地應有部分1/9以買賣為原因之債權行為、物權行為，塗銷系爭土地應有部分1/9 所有權移轉登記，及向被告二人請求損害賠償；原告本件起訴聲明方法是否能達成其起訴目的，本院亦已於訴訟中闡明，請原告訴訟代理人說明，惟原告訴訟代理人仍不更正聲明（參見本院卷第127 頁背面），則本院受原告聲明之拘束，實難以原告聲明順序，為符合訴訟經濟之裁判，併予敘明。
四、按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨（最高法院83年台上字第787 號判例意旨參照）。是以，原告主張被告二人就系爭土地應有部分1/9 之買賣係通謀虛偽意思表示，請求如先位聲明，並無理由，應予駁回。原告備位聲明請求確認原告對於被告二人間就系爭土地所為之買賣有以同一條件優先購買之權利，則有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告先位之訴無理由，次位之訴有理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 24 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 25 日
書記官 司立文