臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第250號原 告 張吉昌訴訟代理人 林軍男律師被 告 林志益訴訟代理人 黃呈利律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國101年5月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣柒佰柒拾貳萬壹仟陸佰伍拾伍元之同時，將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號面積一○三○平方公尺，權利範圍全部之土地所有權全部移轉登記予原告，並將上開土地交付原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告依序以新臺幣貳佰伍拾柒萬參仟捌佰捌拾伍元、新臺幣肆萬柒仟元供擔保後，各得假執行；但被告如於假執行程序實施前，分別以新臺幣柒佰柒拾貳萬壹仟陸佰伍拾伍元、新臺幣壹拾肆萬貳仟元預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度臺抗字第552號判決意旨參照）。查本件原告起訴時，係聲明：㈠被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號，面積1030平方公尺，權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告；㈡被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號，面積1030平方公尺，權利範圍全部之土地交付予原告；㈢原告願供擔保，准予宣告假執行。嗣於民國101年
11 月28日以訴狀追加起訴，增列聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）2,121,324元及自100年12月1日起至被告履行用印程序之日止，按日給付原告13,865元。原告增列上開聲明係基於同一買賣契約關係，請求被告遲延期間之違約金，追加部分與原起訴範圍，二者證據及主張具有相當關連性，經核與上揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告與被告於100年6月8日就坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號（權利範圍全部、面積1030平方公尺，下稱系爭土地）及同段2066地號被告所有（權利範圍4分之1）土地，成立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。同段2066地號土地已完成所有權移轉登記，惟就系爭土地，於原告交付簽約款235萬元及用印款800萬元後，被告未於100年6月30日依約履行用印程序，迭經原告數次催告被告履行，迄今被告仍未履行系爭土地之用印、所有權移轉登記及交付土地予原告等買賣後續事宜，已構成系爭買賣契約第11條第2項、第3項之違約事由，原告爰依系爭買賣契約及民法第348條規定之出賣人義務請求被告履行契約且給付違約金，並聲明：1、被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號，面積1030平方公尺，權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告；2、被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號，面積1030平方公尺，權利範圍全部之土地交付予原告；3、被告應給付原告2,121,324元及自100 年12月1日起至被告履行用印程序之日止，按日給付原告13,865元。4、原告願供擔保，准予宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、由系爭買賣契約第14條第8項至第10項約定以觀，溫壽生搭建之鐵皮屋及地上物，本由被告負清除及回復原狀之義務，蓋被告負有此項先給付義務，被告並無同時履行抗辯權可資行使。
2、就系爭買賣契約第6條第3項及增補文字觀之，已記載「得提農地農用證明申請不課徵。本案賣方不主張申請，由稅務局直接核課土地增值稅，由乙方負擔」，雙方明文約定由被告負擔稅金甚明。
3、兩造已就價金給付方式約定不動產買賣價金履約保證，原告均按期匯入履約保證專戶內，已為合法提出給付，且履約保證專戶係保障雙方當事人而設計，縱被告提出同時履行抗辯，原告給付價金亦應按履約保證方式匯入僑馥建經公司履約專戶之內。另違約金之約定，亦屬契約自由、私法自治原則之體現，被告徒以空言否認，並未舉證違約金過高，而有顯失公平之處。綜上，被告所辯，均屬無據。
二、被告則以：
（一）系爭土地因出租予訴外人溫壽生搭建廠房，需由溫壽生拆除廠房交還被告，始能履行交付系爭土地予原告之義務，再因系爭土地地目為田，辦理移轉登記時可先將地上物拆除，於取得農地農用證明後，據以申請免繳土地增值稅，原告自無要求被告拋棄免繳土地增值稅之理。
（二）原告請求被告履行移轉所有權及交付系爭土地之義務，相對原告亦負有同時付清價款之義務，被告本得主張同時履行抗辯權，在被告主張同時履行抗辯時，即無負遲延履行責任。且本件原告所交付之簽約款及用印款，被告並未實際受領，尚難認有任何違約情事，則原告請求違約金殊屬無據。縱有違約情況，被告並未收受款項，原告也無受有損害，殊難認有系爭買賣契約所定遲延違約金之損害，應認原告違約金請求過高，請酌減至零，以符公允等語，資為抗辯。
（三）並聲明：1、原告之訴駁回；2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於100年6月8日簽訂土地買賣契約，就被告所有系爭土地即臺中市○○區○○○段○○○○○號土地，以價金13,865,087元出賣予原告，原告已將簽約款及用印款給付存入兩造約定之僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約保證專戶（即中國信託商業銀行敦南分行，帳號：00000000000000號，下稱系爭履約保證專戶），原告尚未給付價金為7,721,655元，被告於100年6月30日未提出用印程序所需印鑑章及印鑑證明，經原告催告，被告仍不履行，致未按兩造約定期限完成系爭土地之所有權移轉登記及點交等情，為被告所不爭執，並有臺中市○○區○○○段○○○○○號土地登記第一類謄本、土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證證書、100年7月26日催告函、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表在卷可稽，自堪信為真實。
四、原告主張被告有上開違約情事，除應依約履行移轉系爭土地之所有權登記，並交付土地外，尚應給付違約金；被告則以並未實際受領價金，並主張同時履行抗辯，雙方爭執之處即為被告有無違約之情事？如有，被告得否主張同時履行抗辯？須否給付違約金？茲分述如下：
（一）查兩造系爭買賣契約，就系爭土地之履約方式既已明確規定分為4階段履行，原告於100年6月30日完成前2階段（即簽約款及用印款）之給付義務，被告亦需按約履行其義務，始得認其已按債之本旨而為給付，惟被告未於100年6月30日履行用印程序，經原告催告後，仍未履行，已構成違約情事甚明，至被告抗辯其未實際收受價金，原告尚未履行給付義務云云，惟從系爭買賣契約第4條第4項約定：「買方應給付之價金若未依約存匯入信託專戶（若以票據為給付但未能兌現時亦同），則視同買方未履行給付價金之義務」等語以觀，可知原告將款項匯入約定之履約保證專戶內，乃按契約約定方式所為，實屬按債之本旨提出給付無誤。另被告又以尚未取得系爭土地農地農用證明，無法申請免稅優惠等語抗辯，然系爭買賣契約既在第6條第3項約定：「土地增值稅納稅義務人為賣方，其稅額由乙方負擔。得提農地農用證明申請不課徵。本案賣方不主張申請，由稅務局直接核課土地增值稅，由乙方負擔」等語甚明，已約定由乙方即被告負擔土地增值稅，故上開辯稱，均不足以解免其違約情事，被告所辯自屬無據。
（二）按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧（最高法院80年度台上字第588號、87年度台上字第19號判決意旨參照）。
（三）本件兩造就系爭土地訂定買賣契約，則出賣人即被告所負主給付義務為移轉系爭土地所有權登記及交付系爭土地予買受人即原告；買受人即原告所負主給付義務為交付價金。兩造於系爭買賣契約第14條、特約事項第8項至第10 項所約定內容，係謂被告應將系爭土地恢復原狀點交於原告時，原告即支付尾款，此為兩造約定尾款2,968,204元(即部分價金)支付之條件，並非謂被告負有先給付之義務，且從系爭買賣契約第4條之付款約定以觀，兩造乃就價金給付方式列明，分為簽約款、用印款、完稅款及尾款，益證兩造就其價金給付負有條件，則原告主張被告負有清除系爭土地地上物之先給付義務，就尾款部分不得主張同時履行抗辯，尚屬無憑。再查，原告已提出系爭土地部分價金6,143,432元（計算式：13,865,087－7,721,655＝6,143,432），此為兩造所不爭執，並有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表在卷可查，而被告尚未完成系爭土地之所有權移轉登記及交付予原告，亦為兩造所不爭執，且被告已於100年12月22日民事答辯狀明確主張同時履行抗辯，是被告就未給付價金部分即7,721,655元得行使同時履行抗辯權，揆諸上揭判決意旨，本院依據兩造間之系爭買賣契約約定，即應判令於原告提出買賣價金時，被告應移轉系爭土地所有權並交付予原告之給付判決，即如
主文第1項所示。又命原告為對待給付判決，性質上係限制原告請求被告給付所附之條件，其為原告開始強制執行之要件，並非獨立之訴訟標的，無既判力可言，亦無執行力，被告不得就原告之對待給付而聲請法院強制執行原告之責任財產，附此敘明。
（四）另原告主張應將尚未給付之價金，同樣匯入系爭履約保證專戶內，否則不足保障雙方當事人權益。惟從不動產買賣價金履約保證申請書第3條保證責任之履行及範圍第4項：
「僑馥建經履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解內容之結果作為履約保證責任之依據」、不動產買賣價金履約保證證書（賣方）第2條第5項：「本公司履行保證責任時，台端就違約金或損害賠償之部分，除經約定由專戶價金抵償外，應依法向買方訴追，與本公司之保證責任無涉」、不動產買賣價金履約保證證書（買方）第2條第5條第1項後段「若賣方於期限內起訴，則專戶款項暫予保留並以判決結果作為價款撥付之依據」等語，可知履約保證專戶僅在確保買賣交易安全，當有糾紛產生進入司法程序，仍以判決結果作為給付之依歸，並非作為求償之約定專戶，本件原告已給付價金6,143,432元，已如前述，待日後判決確定，仍得由系爭履約保證專戶撥付予被告受領，故原告主張須將剩餘價金匯入系爭履約保證專戶等語，尚非有據。
（五）按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。第按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院50年台上字第1550號判例、62年台上字第1394號判例、96年台上字第107號判決意旨參照）。
（六）查系爭土地之用印程序經原告發函限期催告後，屆期被告仍拒不履行，已如前述。惟查，本件訴訟繫屬後，被告已明確主張同時履行抗辯（參100年12月22日民事答辯狀），是於被告主張同時履行抗辯後，於原告未提出對待給付時，被告自得免其遲延給付之責任。次查，本件被告若依約履行，則原告即能取得系爭土地之所有權並有享有使用收益之權能，而系爭土地與同地段2066地號土地併同出租予訴外人溫壽生，租金約定為每月34,950元，為兩造所不爭執，並有土地租賃契約書在卷可憑，是就系爭土地每日租金則為312元【計算式：34,950÷（1030＋2821）×1031 ÷30＝312，元以下四捨五入】，衡諸系爭買賣契約第11 條第3項所約定之遲延違約金為按日給付契約總價款千分之1即13,865元（計算式：13,864,865÷1000＝13,865），兩相比較，系爭買賣契約約定之違約金，實屬過高，本院審酌系爭土地使用分區、使用類別、申報地價、參酌每日租金等情，認應以每日1,000元計算違約金，始為適當。再查，原告催告被告於100年8月1日履行契約，被告屆期未履約，為兩造所不爭執，是違約期間之計算應從100年8月2日起計算至被告行使同時履行抗辯之日前一日止即100年12月21日，共計142日，是原告所得請求違約金為元(計算式：1,000×142＝142,000)。綜上，則被告違反契約約定，原告依系爭買賣契約第11條第3項約定，請求被告按日給付遲延違約金部分，於142000元範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍，尚屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之法律關係請求被告將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號面積1030平方公尺，權利範圍全部之土地所有權全部移轉登記予原告，並將上開土地交付原告，於法有據，應予允許，惟原告就買賣價金尚有7,721,655元未付，被告為同時履行抗辯，亦有理由；及被告應給付原告142,000元之遲延違約金，為有理由，逾此範圍之請求，於法尚屬無據，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 6 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃峻隆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師上訴者，須一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 22 日
書記官