臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第292號原 告 江俊慧訴訟代理人 林春榮律師
楊大德律師被 告 洪慶昌訴訟代理人 劉鴻基律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國101年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元及自民國一○一年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、程序部分按訴狀送達後有請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者等情形時，原告得追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告依據不動產買賣契約請求被告將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。嗣因被告於訴訟中抗辯系爭不動產買賣契約已解除。原告遂於民國101年8月7日具狀追加備位之訴，主張如本院認不動產買賣契約如已合法解除，聲明請求被告於扣除違約金新臺幣（下同）20萬元後應返還原告已支付之買賣價金430萬元，經核原告追加之訴與原訴，均係本於兩造間不動產買賣契約而生之權利義務，具有基礎事實之同一性，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條及說明，原告所為訴之追加應予准許。
乙、實體部分
壹、原告方面
一、原告主張：
㈠、兩造於100年1月8日經由群義不動產經紀股份有限公司南屯市政店（下稱群義房屋）仲介，並經地政士廖純瑤見證，簽訂不動產買賣契約書，由原告以1,436萬元之總價向被告購買如附表所示門牌號碼為臺中市○○區○○路○○號「碧城屋台街」、編號美食A商場之建物及其基地（下稱系爭不動產）。於系爭不動產買賣契約之「不動產標的現況說明書」之第12項「建物給水及排水系統是否正常」、第13項「是否使用自來水公司之自來水」及第14項「是否使用天然瓦斯等事項，均勾選「是」，該說明書下方並註明：「本說明書確由委託人親自勾選並簽名（蓋章）無誤，並同意作為買賣契約之一部分。如有不實委託人願負法律上一切責任」等語，且經被告在「委託人確認簽名」欄內親自簽名。原告並依約於100年1月10日、17日及31日給付第一期簽約款、第二期備證用印款及第三期完稅款各150萬元。嗣原告發現系爭不動產實際上沒有自來水給水、排水設備及天然瓦斯之設施，與系爭不動產現況說明書之記載不符，遂於100年2月18日委請林伸全律師寄發台中大全街郵局第146號存證信函給被告及群義房屋南屯市政店，通知上開情事，促請被告處理並表示於爭議未解決前暫停支付986萬元之第四期尾款；原告於同年3月1日再次委請林伸全律師寄發台中大全街郵局第167號存證信函予被告，以原告購買系爭不動產之意思表示是被詐欺為由，表示撤銷系爭不動產買賣契約，並請被告返還原告已支付之價金。被告則於100年3月4日寄發台中福安郵局第101號存證信函予原告，催請原告給付尾款986萬元，並於同年4月12日委請劉鴻基律師發函予原告，以原告尾款給付遲延為由，解除不動產買賣契約，並主張沒收原告已付價金。原告遂依法向鈞院對被告提起訴訟，請求被告返還價金及自受領時起算之法定遲延利息。上開請求返還價金事件經鈞院以100年度訴字第976號民事判決認定:「本件僅得認系爭不動產之給水、排水、天然瓦斯或有不完全或無法正常使用之情形，而此等現象，應僅為物之瑕疵擔保責任問題，若屬可得補正之瑕疵，原告自得依法通知被告補正，若屬無法補正者，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金，惟尚難以此等瑕疵問題，主張被告有施用詐術，致其陷於錯誤而購買系爭不動產之情形」等情為由，駁回原告之起訴，原告不服，對之提起上訴亦遭駁回而確定。依系爭契約第4條第1項及第5條第1項之約定可知，本件買賣第四期尾款係以系爭不動產向金融機構辦理貸款支付之，故原告於被告將系爭不動產所有權移轉與原告辦理貸款前，並無先給付尾款之義務。兩造前案即鈞院100年度訴字第976號判決亦認定系爭不動產之給水、排水、天然瓦斯確有不完全或無法正常使用之物之瑕疵存在，原告發函被告表示拒絕給付尾款986萬元乃合法有據，並無給付遲延之債務不履行可言。被告於100年4月12日委請劉鴻基律師發函予原告，以原告有給付遲延之事由，解除系爭買賣契約，於法有違而不生解除契約之效力。原告主張撤銷系爭不動產買賣契約，請求返還價金一案雖經法院判決駁回確定，惟法院於該案件亦未認定被告得解除系爭不動產買賣契約，則系爭不動產買賣契約仍有效存在，原告自得依買賣契約關係及民法第348條第1項規定，請求被告將系爭不動產之所有權全部移轉登記與原告。
㈡、系爭不動產迄今仍由被告繼續出租予第三人，被告雖因買賣契約解除（此為假設語氣，並非實在，已如前述）而無法取得價金，惟其同時保有系爭不動產並繼續收取租金，並未因買賣契約解除而受有損害，就被告主張受有仲介服務費，即總價百分之6之損害，惟其中百分之2部分，為買方即原告負擔，並非被告支付，自不得計入其損害之一部。被告所述出賣系爭房屋係要支付另一「聯聚雍和大廈」房屋價款，惟該房屋買受人實係訴外人凌佩佩而非被告，且僅支付簽約金即已轉賣，顯與本件買賣無關。另被告主張支付代書費、稅賦、登記規費及律師酬金並不足採。因此被告沒收原告已付之價金450萬元充作違約金顯屬過高，本件被告得收取之違約金應為20萬元始屬適當。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。被告收取超過20萬元之430萬元部分即屬不當得利而應返還。
三、並於先位聲明：被告應將附表所示土地及建物之應有部分移轉登記與原告。於備位聲明：㈠、被告應給付原告430萬元及自101年8月7日民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面
一、被告主張：
㈠、系爭不動產確有給、排水系統，及使用自來水及天然瓦斯，並無原告所指無給水、排水設備及天然瓦斯設施之情形，僅因目前店面做為服飾業使用，而暫時不使用，要無原告所稱瑕疵問題，業據臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）100年度上字第380號請求返還價金事件確定判決審認。
㈡、原告決定買受系爭不動產，有經仲介人員帶同實地檢視系爭不動產屋況，並經仲介人員詳述不動產標的現況說明書之內容，就系爭不動產為繁華之台中逢甲商圈商場店面正出租供人經營服飾業，且每月租金高達38,000元等重要買賣條件，均知之甚稔。是原告於決定購買系爭不動產之初確已知悉系爭不動產係出租予服飾業者，又因系爭不動產為商場，廁所公設等設施都是位在地下室。屋況為出租服飾業正常營業中，故其室內天然氣瓦斯、給水、排水等設施之重要性與必要性，自較一般住家辦公室等用途建物之需求為低。又依兩造簽訂之不動產買賣契約書第一條買賣標的:「買方（即原告）於簽約前確已詳細檢視屋況並充分瞭解不動產說明書內容」；第九條擔保責任：「二。本買賣標的之進出與使用買方同意依現有狀況承受；第十二條之九、其他約定:「1.本買賣標的現正出租中，租金、押金（保證金）經雙方確認無誤，租約內容詳如附件，買方同意依原租約所載內容承受，押金（保證金）、租金於交屋日轉交及分算交予買方，買方自交屋日起承受租約之權利義務。‧‧‧4.本買賣標的建物為共有並作為商場用，建物用途為商業用將會影響貸款，買方確已知悉」，又契約書附件「不動產標的現況說明書」目錄：「承買人對於本物件不動產說明書，承買人均已確認並獲充分之瞭解。簽約人簽名：江俊慧」；注意事項:「6.本物件出租中，承買人須依現況承受，‧‧‧承買人簽名:江俊慧」；不動產標的現況說明書第九項本建物現狀是否有出租之情形說明:「1.以現況交屋；2.有租約」，且原告亦自承不動產標的現況說明書上面之簽名確為渠所為，是以原告確已同意現況點交無誤，嗣再以須先接通自來水、天然瓦斯為由拒不給付尾款，實無理由。業據臺中高分院100年度上字第380號請求返還價金事件確定判決審認。
㈢、兩造簽訂之不動產買賣契約書第四條、第五條、第十條載有約定：若買方無須貸款，應於稅單核下10日內存匯入價金專戶，如須貸款，最遲應於稅單核下15日內完成金融機關核准及對保手續，並於抵押權設定完成三日內交付；買方若未依約履行交付價金者，遲延期間每逾一日應加付按該期期款千分之一計算懲罰性違約金予賣方。經賣方以書面催告，送達七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金。本件稅單於100年1月28日核下。經地政士通知，原告並於同年月31日給付第3期完稅款，此為原告起訴狀所自認。原告如無須貸款，應於稅單核下10日內，即100年2月8日前給付尾款，若須貸款，最遲應於稅單核下15日內，即100年2月13日前完成金融機關核准及對保手續，並於抵押權設定完成三日內交付尾款。被告於100年3月4日以台中福安郵局第101號存證信函，催請原告如須貸款，請於函到七日內完成金融機關核准及對保手續，並完成辦理撥款手續交付尾款986萬元；若無須貸款，則請於函到七日內將尾款986萬元存匯入價金專戶，逾期將依契約書第10條約定，解除契約沒收已付價金充作違約金。原告於100年3月5日收受上開存證信函，猶置之不理。被告不得已於100年4月12日委請律師代為解除買賣契約之意思表示，於同日到達原告。本件買賣契約已經被告合法解除，被告沒收原告已繳之價金充作違約金，委屬正當權利之行使。
㈣、本件原告以兩造前開請求返還價金事件，第一審判決（鈞院100年度訴字第976號）理由載有：「本件僅得認系爭不動產之給水、排水、天然瓦斯或有不完全或無法正常使用之情形，而此等現象，應僅為物之瑕疵擔保責任問題，若屬可得補正之瑕疵，原告自得依法通知被告補正。若屬無法補正者，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金，認上開判決並未認定被告得解除系爭不動產買賣契約，則系爭不動產買賣契約仍有效存在，而提起本件訴訟。惟上開理由已為臺中高分院100年度上字第380號判決所不採，並認系爭不動產確有自來水的給水、排水及天然瓦斯設備，並無瑕疵問題，又嗣原告以須先接通自來水、天然瓦斯為由拒不給付尾款，實無理由，上開判決並經最高法院101年度台上字第671號判決，駁回原告之上訴而告確定，原告仍執以為本件起訴理由，顯無可採。
㈤、原告於101年8月7日具狀主張，依民法第179條規定，追加備位聲明請求被告給付430萬元及其法定遲延利息。惟原告該項請求酌減違約金及返還不當得利，乃另一獨立訴訟標的，被告不同意原告之追加。又違約金之數額應否酌減，涉及一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，本件違約金是否已經給付而不得請求返還，尚須調查其他相關證據，本件已經終結準備程序，鈞院已定期言詞辯論，原告始追加備位聲明，顯然有礙於訴訟之終結，亦無民事訴訟法第255條第1項第2至6款之事由，自不應准許追加。
㈥、按違約金之約定，係當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約意願、經濟能力、對方違約時自己受損害程度主、客觀因素，本於自由意識及公平地位自主決定，除非債務人主張並舉證違約金過高且顯失公平，法院得基於法律規定，審酌有無過高及應如何核減之相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受違約金約定之拘束。原告因認買受系爭不動產與市價差距甚遠，藉詞前揭瑕疪，拒不給付尾款，並主張被詐欺而訴請撤銷買賣契約，今復提起本訴，而主張違約金過高要求核減，法律維護交易安全及私法秩序宗旨何在？依買賣契約第十條亦明定原告交付之價款450萬元應充做違約金；且自100年2月9日違約至100年4月12日解除契約共63天，依兩造簽訂買賣契約第十條懲罰性違約金之約定，原告應給付懲罰性違約金621,180元；被告出售系爭不動產是為支付另一「聯聚雍和大廈」不動產預售屋之期款，原告遲延至被告須借貸籌措期款及不能減少貸款致增利息支出。被告須支出仲介服務費、履約保證服務費、代書費、稅費、登記規費、因原告違約致被告尚須委任律師維護權益，而支付律師報酬等，均為被告所受之損害。因此審酌一般客觀事實、經濟狀況及原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益，本件違約金450萬元，並無過高等語。
二、並聲明：原告之先、備位之訴均駁回；如受不利判決，願供擔保准予免為假執行。
叁、本院之判斷
一、本件兩造於100年1月8日經由群義房屋仲介，於地政士廖純瑤見證，簽訂不動產買賣契約書，由原告以1,436萬元之價格向被告購買系爭不動產；系爭不動產標的現況說明書之第
12 項「建物給水及排水系統是否正常」、第13項「是否使用自來水公司之自來水」及第14項「是否使用天然瓦斯」等事項，均勾選「是」，該說明書下方並註明：「本說明書確由委託人親自勾選並簽名（蓋章）無誤，並同意作為買賣契約之一部分。如有不實委託人願負法律上一切責任」等語，且經被告在「委託人確認簽名」欄內親自簽名，之後兩造復在下方各自簽名；原告依約於100年1月10日、17日及31日給付第一期簽約款、第二期備證用印款及第三期完稅款各150萬元，共450萬元；嗣原告於100年2月18日委請林伸全律師寄發台中大全街郵局第146號存證信函給被告及群義不動產經紀股份有限公司，通知系爭不動產實際上沒有自來水給水、排水設備及天然瓦斯之設施，與系爭不動產現況說明書之記載不符等情事，促請被告處理，並表示於爭議未解決前暫停支付986萬元之第四期尾款；原告嗣於同年3月1日再次委請林伸全律師寄發台中大全街郵局第167號存證信函予被告，以原告購買系爭不動產之意思表示是被詐欺為由，表示撤銷系爭不動產買賣契約；被告則於100年3月4日寄發台中福安郵局第101號存證信函予原告，催請原告給付尾款986萬元，並於同年4月12日委請劉鴻基律師發函予原告代為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並主張沒收原告已付之價金等情，經本院100年度訴字第976號返還價金事件審理時列為兩造不爭執之事項，並有不動產買賣契約書、台中大全街郵局146、167號存證信函、劉鴻基律師函及本院調取本院100年度訴字976號返還價金事件全卷核閱無訛，應可為本件判決認定之基礎。本件原告於先位主張其於另案主張撤銷系爭不動產買賣之意思表示，返還買賣價金訴訟，業經最高法院駁回確定，兩造關於系爭不動產買賣契約仍有效存在，原告自得依據買賣契約請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告；並於備位主張：倘兩造間關於系爭不動產買賣契約如已解除，被告主張應沒收交付之價金450萬元充當違約金，顯屬過高，應減為20萬元為適當。則均為被告所否認，並主張兩造間之買賣契約已因原告違法而經合法解除，且依契約條款得將收取之價金450萬元充作違約金等語。是本件之爭點厥為：㈠、系爭不動產有無原告主張之無正常使用之自來水給水、排水設備及天然瓦斯之設施之瑕疪？㈡、兩造間不動產買賣契約已否合法解除？㈢、原告依據不動產買賣契約請求被告移轉系爭不動產所有權，有無理由？㈣、系爭不動產買賣契約如已合法解除，本件之違約金應以多少為適當？
二、查：系爭不動產係位在臺中市○○區○○路○○號碧城屋台街商場（即逢甲夜市商圈）內，該商場劃分為「美食」A至Q、「精品」A至Q、「流行」A至Z、「時尚」A至X、「特」A至G「花」A至L，系爭不動產則位於「美食」A，而兩造買賣當時係出租予訴外人郭馨瞳經營服飾業等情，有上開商場平面圖及房屋租賃契約書在卷可稽（見本院100年度訴字第976號卷【下稱100訴976卷】第81至91頁）。依據證人即碧城屋台街商場總幹事劉芳華於100年度訴字976號返還價金事件審理時證稱：伊在該商場服務8年，系爭不動產係位在美食A店面，目前係賣服飾，每間美食店面都有自來水的配置圖（就是有自來水管線），店面及騎樓都有，每一間美食店面都有水錶，每兩個月管理員都會去抄水錶，因為只有一個門牌號碼，水費單只給一張，而且必須把水費分算出去，計算並收取每戶應分擔之水費；美食A戶（即系爭不動產）94年以前此戶有用水，每月都有使用度數，後來每月都是零度，因此請管理員將總開關關掉，因做服飾怕水管漏水把總開關關掉，只要打開就有水。另也有排水設備，因為現在是做服飾，所以就用裝潢地板鋪起來看不到排水孔，如果撬開裝潢，排水設備還在；美食區的店面每一間都有瓦斯管線，美食A店面現在賣服飾，不需要瓦斯，所以去申請拆錶，但如屋主申請裝錶還可回復，原來管線都還在，瓦斯管道現在還有裸露在柱子上等語明確（見臺中高分院100年度上字第380號卷【下稱100上380卷】第50至52頁）。衡以證人劉芳華在系爭不動產所在之碧城屋台街商場任總幹事已八年，處理系爭商場之水費、瓦斯費等事宜，對系爭不動產之設施知之甚詳，復與兩造無任何利害關係，其證言應屬可採，並有被告於該案件提出之上開自來水、瓦斯管線、排水孔照片、欣中天然氣股份有限公司收據及碧城屋台街水費負擔公告可佐（見100訴976卷第119至121頁、100上380卷第29至33頁）。堪認系爭不動產確有自來水的給水、排水及天然瓦斯之設備，僅因目前店面做為服飾業使用，而暫時不使用。因此原告主張系爭不動產有不完全或無法正常使用之給水、排水設備及天然瓦斯設施之瑕疪，尚屬無據。
三、次查：本件固有原告先以不動產買賣契約附件之現況說明書關於「給水及排水系統正常且可使用自來水及天然瓦斯」之記載與系爭不動產之現況不符，於100年2月18日委託林伸全律師以台中大全街郵局146號存證信向被告主張其因錯誤而為意思表示，於被告出面解決爭議前，暫停支付第四期尾款986萬元；嗣於同年3月1日再次委請林伸全律師以台中大全街167號存證信函向被告為撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，請求返還已付之價金（見100訴976卷第16至24頁），惟系爭不動產並無原告主張之瑕疪，業如前述，亦無原告主張因錯誤或被詐欺而得撤銷契約之情事，亦據臺中高分院100年度上字第380號確定判決所是認，原告拒絕給付價金，自屬無正當理由。本件原告分別於100年1月10日、17日及31日交付第一期簽約款、第二期備證用印款及第三期完稅款共450萬元，而依系爭不動產買賣契約第四條付款約定關於第四期款（尾款）：⑴若買方無須以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於稅單核下十日內將尾款存匯入價金專戶。⑵若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，買方應於貸款核撥之當日（如因撥貸機構作業遲延，應於次一個金融營業日）將核貸之款項轉存匯入價金專戶。另於不動產買賣契約第五條貸款處理：買方預定貸款980萬元整抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜：㈠買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構，最遲於稅單核下十五日內完成金融機構核准及對保手續，並於抵押權設定完成三日內為撥款約定日辦理撥款交付尾款。而按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項、第3項、第254條分別有明文。本件被告於接獲原告表示暫停支付尾款之存證信函後，於100年3月4日寄發台中福安郵局101號存證信函表示：經向代書查詢，本件稅單於100年1月28日已核發，原告迄今未支付尾款，並以此存證信函催告，如原告需向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於7日內完成金融機關核准及對保手續，並完成辦理撥款手續交付986萬之尾款；倘原告毋須向金融機關辦理貸款，應於函到7日內將986萬元之尾款匯入價金專戶，否將予解除契約並沒收價金充作違約金等語（見100訴976卷第94至96 頁）。原告經被告以前揭存證信函催告原告履行支付尾款及如有辦理貸款需要，須於期限內辦理貸款相關手續以撥付之貸款支付尾款，惟原告仍未履行，因此被告於100年4月12日委請劉鴻基律師發函向原告為解除系爭不動產買賣之意思表示（見100訴976卷第97至99頁），揆諸前揭法律規定，被告所為解除買賣契約之意思表示自生合法之效力。本件不動產買賣契約既經合法解除，原告先位之訴請求被告應依不動產買賣契約之約定將系爭不動產所有權移轉予原告，自屬無據。另原告雖主張本件應由被告將所有權移轉予原告後，原告始有給付尾款之義務，原告並無遲延或違約云云。然依據系爭不動產買賣契約並未約定被告應先移轉所有權，原告始負支付尾款之義務。再者，於契約第四條付款約定第四期款（尾款）⑶：「若買方未完成完稅款⑵⑶及買方未依約將本款（即第四期款約定）⑴所約定之尾款或差額存匯入價金專戶，買賣雙方同意群義地政士不應辦理產權移轉登記送件手續」、第六條產權移轉：「買、賣雙方合意委託群義地政士代收價金，存匯入價金專戶及辦理買賣標的物產權移轉、抵押權設定、塗銷等相關事宜，非經買、賣雙方同意，任何一方不得要求取回已繳證件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷行為」，顯然已約定系爭不動產買賣契約，除非經買賣雙方同意，否則價金須全部支付（存匯入價金專戶），始得辦理所有權移轉登記。並無原告主張於移轉所有權後才有給付尾款義務之約定，是原告前揭所辯即無足採。
四、復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。又按當事人約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。是依違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。最高法院86年度台上字第1620號裁判意旨參照。查，本件系爭不動產買賣契約第十條違約罰則：一、買方若未依本約履行各項義務或交付價金者，遲延期間（自逾期日起至完成給付日止）每逾一日買方應加付按期期款（該期如無需付款則依已付價金）千分之一計算懲罰性違約金予賣方。經賣方以催告，送達七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金。依上開違約罰則一、前段之約定，顯係為強制債務履行之目的而約定依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質；而違約罰則一、後段之約定，違約金之約定則係作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定。查，本件被告係在100年3月4日寄發存證信函催告原告應於函到7日內履行給付986萬尾款或應向金融機關辦理核貸撥款之義務，該存證信函於100年3月
5 日經原告收受，有臺灣郵政掛號郵入收件回執在卷可憑（見100訴976卷第96頁）。原告於收受後7日內仍未履行，則本件原告應自100年3月13日起即屬遲延，嗣原告亦均未履行支付尾款義務，被告即於100年4月12日以劉鴻基律師函解除契約，原告於同日收受（見100訴976卷第99頁），而生解除契約之效力。則依此計算，原告遲延之期間應為30日，並依尾款986萬元之千分之一計算，原告應給付之懲罰性違約金為295,800元。又上開違約罰則一、後段之約定，屬債務不履行賠償總額預定性質之違約金，則原告已支付之450萬元則屬兩造約定賠償之違約金。而按違約金不問係懲罰性違約金或總額預定性違約金，均有民法第252條規定適用，再按違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量。本件因原告遲延給付尾款，致被告解除系爭不動產買賣契約，使被告受有委任仲介、履約服務等應支付之相關費用之損失及被告為締結系爭不動產契約所花費之勞力、時間、精神及相關費用即化為烏有，並喪失取得其餘買賣價金之利益，及因原告拒絕履行契約所生爭訟之勞費，及如本件買賣如順利履約，被告可得之利益等等一切情狀，本件違約金應酌減至250萬元為適當。
五、因此，系爭不動產買賣契約既已解除，依民法第259條之規定，被告負有將原告已給付之價款返還原告之義務，惟本件因原告債務不履行，應給付違約金為250萬元，故本件被告收受之450萬元價金扣除250萬元之違約金後，被告所受領之200萬元自屬無法律上原因，原告於備位之訴主張依民法第179條之規定，請求被告返還200萬元之不當得利及法定遲延利息，應予准許。原告逾上開部分之請求，為無理由。
六、綜上所述，兩造系爭不動產買賣契約既已解除，原告先位之訴依據不動產買賣契約，請求被告移轉系爭不動產所有權登記予原告，為無理由，應予駁回。另本院認原告應給付被告違約金應以250萬元為適當，是被告所受領之價金關於200萬元【計算式：450萬元-250萬元】部分，自屬無法律上原因，原告於備位之訴依據不當得利之法律關係請求返還，自應准許。是本件原告請求被告給付200萬元及自原告101年8月7日民事準備書狀本繕本送達被告之翌日即101年8月14日起，以年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。原告勝訴部分，經核均無不合，分別審酌相當之金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
九、本件訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳添喜法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
書記官 林國雄